Operat szacunkowy nieruchomości

Operat szacunkowy nieruchomości to trudne pojęcie, z którym jednak większość z nas prędzej czy później się styka – najczęściej podczas sprzedaży mieszkania czy starań o kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy to autorski dokument urzędowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określa się wartość konkretnej nieruchomości. Dowiedz się, kiedy taki dokument jest niezbędny, co zawiera i jakimi rządzi się zasadami.

Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy określa wartość konkretnej nieruchomości. Jest to jednak szczególna forma wyceny, ponieważ sporządza ją rzeczoznawca majątkowy – osoba fizyczna, która posiada zawodowe uprawnienia do wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy konkretnego lokalu to autorski dokument urzędowy, który może zostać przedstawiony w sądzie czy w banku. W odróżnieniu od nieformalnych wycen, taki dokument cieszy się wiarogodnością i obiektywizmem.

Operat szacunkowy może zostać sporządzony tylko i wyłącznie w formie pisemnej. Dzięki temu zarówno sąd, jak i inne organy administracyjne mogą podejmować wiążące decyzje w sprawie danej nieruchomości.

Przepisy ogólne dotyczące tworzenia operatu, jak również zasady określania wartości nieruchomości czy technika kapitalizacji, zostały opisane w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu z dnia 21 września 2004 r.

Sytuacje, w których potrzebna jest wycena lokalu

Operat szacunkowy sporządzany jest w sytuacjach, gdy niezbędna jest nam znajomość dokładnej wartości nieruchomości i potrzebujemy jej w formie dokumentu urzędowego. Oczywiście możemy zlecić operat rzeczoznawcy, gdy chcemy sprzedać mieszkanie i staramy się ustalić najbardziej wiarygodną i realną cenę, jednak nie jest to konieczne. W takiej sytuacji możemy przeprowadzić samodzielną wycenę lokalu i skorzystać z darmowej wyceniarki mieszkań online. Operat będzie nam jednak niezbędny w przypadku kredytu hipotecznego. Kiedy jeszcze będziemy potrzebować oficjalnego dokumentu?

Najczęściej zdarza się tak przy:

  • prowadzeniu egzekucji komorniczej,
  • postępowaniu spadkowym,
  • staraniach o kredyt hipoteczny,
  • aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,
  • podziale majątku,
  • wniesieniu nieruchomości do spółki.

W wyżej wymienionych sytuacjach musimy zgłosić się do rzeczoznawcy i zlecić mu przeprowadzenie wyceny nieruchomości.

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania?

Dokonując wyceny mieszkania rzeczoznawca bierze pod uwagę kilka podstawowych czynników.

Lokalizacja

Bez względu na rodzaj nieruchomości lokalizacja wpływa bezpośrednio na wartość danego lokalu. Im atrakcyjniejsze położenie, tym wyższa wartość danej nieruchomości. Wpływ na cenę lokalu ma również fakt, czy mieści się on przy ulicy, czy też nieco na uboczu, a także na jaką stronę wychodzą okna – na spokojne podwórko czy może na ruchliwą ulicę.

Kondygnacja

Na wartość lokalu wpływa również jego położenie w samym budynku: to na jakim piętrze się znajduje oraz ile dokładnie kondygnacji ma budynek. Najatrakcyjniejsze położenie dla lokalu mieszkalnego to drugie i trzecie piętro. Inaczej wygląda to w przypadku lokali użytkowych, kiedy najatrakcyjniejszy jest parter.

Parametry fizyczne i rozkład mieszkania

Wraz ze wzrostem powierzchni mieszkania rośnie również jego cena. Ważne jest to, ile mieści się w nim pokoi, a także czy w kuchni znajduje się okno. Negatywnie na wartość mieszania wpływają przechodnie pokoje, z kolei pozytywnie wpływa balkon, taras, a także dodatkowe pomieszczenia gospodarcze czy miejsce parkingowe w garażu.

Stan nieruchomości

Rzeczoznawcy zwracają dużą uwagę na stan nieruchomości. Ważna jest tu zarówno technologia budowlana, na bazie której budynek został wykończony, jak i rodzaj budynku, jego stan techniczny, standard wykończenia czy data powstania. Istotnym faktem jest również to, czy w budynku znajduje się winda.

Bliskość komunikacji miejskiej i łatwość dojazdu do lokalu

Na wartość lokalu wpływa możliwość szybkiego i bezproblemowego dotarcia do innych dzielnic, a przede wszystkim do centrum miasta. Ważne są również okoliczne drogi i stan nawierzchni (szczególnie w przypadku nowo wybudowanych osiedli położonych poza centrum pod uwagę brana będzie jakość nawierzchni i możliwość dojazdu do lokalu).

Otrzymane wyniki rzeczoznawca zestawia z analizą rynku mieszkaniowego w okolicy, którego specyfika również przekłada się na wartość danego lokalu.

Wycena domu przez rzeczoznawcę

W przypadku wyceny domu rzeczoznawca bierze pod uwagę podobne czynniki. Bardzo ważna jest lokalizacja, orientacja budynku, a także ukształtowanie terenu. Możliwości dojazdowe są oceniane także pod kątem stanu nawierzchni drogi dojazdowej do budynku. Wielkość i kształt działki, a także plan zagospodarowania przestrzennego to kolejne istotne fakty.

Rzeczoznawca bierze również pod uwagę wiek budynku, rodzaj instalacji grzewczych i energooszczędnych, a także wszelkie przeprowadzone remonty i modernizacje. Ważny jest również stan techniczny budynku.

Co powinien zawierać operat szacunkowy mieszkania lub domu?

Treść operatu szacunkowego nieruchomości powinna być przede wszystkim jednolita, czytelna i zrozumiała dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Forma i informacje, które muszą znaleźć się w operacie, są jednolite niezależnie od regionu czy konkretnego rzeczoznawcy. Operat musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna odpowiadać zarówno przepisom prawa, jak i standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Dokument powinien zawierać informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, wskazanie podstaw prawnych wykonanych czynności, a także tok obliczeń i ich ostateczny wynik.

W dokumencie powinny się znaleźć:

  • określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • podstawa formalna wyceny nieruchomości,
  • źródła danych na temat nieruchomości,
  • dane istotne dla określenia wartości nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia danego lokalu według planu zagospodarowania przestrzennego,
  • opis stanu lokalu,
  • analiza rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu dokonania wyceny,
  • wskazanie metod i technik zastosowanych do wykonania obliczeń, wraz ze szczegółowymi obliczeniami,
  • wynik wyceny nieruchomości wraz z przedstawieniem obliczeń oraz z uzasadnieniem.

Dokument powinien przedstawiać wszelkie działania rzeczoznawcy majątkowego, podjęte przez niego w celu dokonania wyceny. Kwotę wyraża się w pełnych złotówkach, najczęściej w pełnych tysiącach. W operacie należy zawrzeć wszelkie stosowne klauzule, które wskazują na okoliczności wyceny, a także wszystkie niezbędne dokumenty.Co ważne, brak wystarczającego wyjaśnienia tego, jak została wykonana wycena, uniemożliwia z kolei ocenę przydatności dokumentu przez sąd. Sporządzając dokument rzeczoznawca musi pamiętać o tym, że przygotowuje go dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości.

Rzeczoznawca ma również obowiązek podpisać dokument, zamieścić na nim datę oraz pieczęć. Operat może zostać sporządzony przez kilku rzeczoznawców – wtedy każdy z nich musi podpisać i podbić dokument, każdy ponosi również odpowiedzialność za część dokumentu, którą sporządził.

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

Wiele osób o istnieniu operatu szacunkowego nieruchomości dowiaduje się, gdy rozpoczyna starania o kredyt hipoteczny w banku. Wycena nieruchomości sporządzona w formie dokumentu urzędowego to jeden z dokumentów wymaganych do tego, by uzyskać kredyt. Kredytodawca w ten sposób sprawdza, czy pożyczana przez niego kwota nie przewyższa wartości mieszkania czy domu, które chce kupić kredytobiorca. W takiej sytuacji banki często nakłaniają swoich klientów do skorzystania z usług rzeczoznawców, których polecają. Osoba starająca się o kredyt może często liczyć na zniżkę dzięki współpracy banku z rzeczoznawcą. To rozwiązanie niekoniecznie jednak będzie dla nas korzystne.

Jako kredytobiorcy powinniśmy być ostrożni w kwestii wyboru rzeczoznawcy. Warto bowiem wiedzieć, iż do operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez bank kredytobiorca nie będzie miał w zasadzie żadnych praw – pozostanie on własnością banku, na polecenie którego został wykonany. Zainteresowany najczęściej nie będzie mógł nawet zobaczyć go w całości, mimo iż za niego zapłacił. Tym samym zablokowana zostanie możliwość przedstawienia danego operatu w innym banku.

Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla kredytobiorcy jest zlecenie rzeczoznawcy wyceny na własną rękę. Dzięki temu zyskujemy wgląd w dokument zanim zobaczy go bank, a także możemy udać się z gotową wyceną do dowolnej instytucji.

Operat szacunkowy nieruchomości – cena

Sporządzenie dokumentu przez rzeczoznawcę majątkowego to koszt rzędu kilkuset złotych. Najczęściej w przypadku prostej wyceny mieszkania powinniśmy przygotować się na kwotę około 350-600 zł. W przypadku większych lokali koszt wyceny sięgać może 900 zł. Wycena domu to koszt do 1200-1500 zł. Zanim wybierzemy rzeczoznawcę, który przygotuje dla nas operat, warto skonsultować się z doradcą, dzięki czemu postawimy na osobę godną zaufania.

Rozbieżności w dokumentach i negatywna ocena operatu

Jeżeli w stosunku do jednej nieruchomości powstało kilka operatów szacunkowych, mogą zdarzyć się między nimi rozbieżności. Może się tak zdarzyć np. w razie podziału majątku. Wtedy każdy dokument oceniany jest pod kątem zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawcy, sprawdzana jest również kompletność opracowania, a także przydatność w celu, w którym został sporządzony. Takiej oceny dokonują organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, w składzie co najmniej dwóch osób. Jeśli konkretny operat zostanie oceniony negatywnie, traci moc prawną od razu w dniu wydania takiej opinii.

Okres ważności operatu szacunkowego nieruchomości

Operat szacunkowy nieruchomości opracowany przez rzeczoznawcę może być wykorzystywany w celu, w jakim został wykonany, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia. Może jednak również stracić swoją aktualność, jeśli wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników takich jak przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, stan techniczny lokalu, a także jeśli zmieni się cel wyceny lub ceny mieszkań w okolicy.

Po upływie 12 miesięcy nie trzeba jednak sporządzać nowego operatu. Wystarczy dokonać potwierdzenia aktualności już sporządzonego dokumentu. Może go dokonać tylko rzeczoznawca, który sporządził pierwotny operat. Aktualność potwierdzana jest za pomocą zamieszczenia odpowiedniej klauzuli w treści operatu. Potwierdzenie może nastąpić tylko pod warunkiem, że żaden z czynników wpływających na wycenę lokalu nie uległ zmianie.

Operat szacunkowy nieruchomości w sposób wiarygodny dla sądu czy organów administracyjnych określa wartość danego lokalu. Ten przydatny dokument okazuje się niezbędny podczas ustalania masy spadkowej, podziału majątku, zaciągania kredytu hipotecznego czy prowadzenia egzekucji komorniczej. Operat szacunkowy to dokument urzędowy, który musi spełnić szereg warunków. Rzeczoznawcę, który go dla nas przygotuje, warto wybrać samodzielnie lub z pomocą doradcy, aby mieć pewność, że dokument zostanie pozytywnie przyjęty przez bank, sąd, czy inną instytucję.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1