Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Czym w rozumieniu prawa jest rękojmia sprzedającego z tytułu zbycia nieruchomości?
  2. Jakie fizyczne i prawne wady stanowią podstawę roszczeń nabywcy?
  3. Jakie konsekwencje prawne grożą sprzedawcy z tytułu rękojmi?
  4. W jakich sytuacjach zbywca nie ponosi odpowiedzialności wynikającej z rękojmi?
  5. Jakie terminy przysługują nabywcy w procesie zgłaszania stosownych oświadczeń?

Artykuł jest częścią naszego poradnika "Sprzedaż mieszkania krok po kroku".

Przy zakupie nieruchomości coraz więcej kupujących interesuje się tematem rękojmi mieszkania. Rynek wtórny jest szczególnie obciążony ryzykiem niezgodności przedmiotu transakcji z gwarancją sprzedającego, dlatego właściciele takich nieruchomości powinni zdawać sobie sprawę z konsekwencji ewentualnego zatajenia istotnych informacji przed nabywcą. Czym konkretnie jest rękojmia nieruchomości? Na rynek wtórnym oraz pierwotnym jej znaczenie oraz konsekwencje prawne nieco się różnią. Szczególnie istotne są obowiązujące terminy rękojmi. Jakie wady prawne i fizyczne podlegają zgłoszeniu z tytułu rękojmi oraz za jakie wady sprzedawca nie odpowiada? Warto zapoznać się z powyższymi kwestiami jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji o sprzedaży mieszkania.

Rękojmia za zbyte mieszkanie – co to właściwie jest?

Istota rękojmi to, najprościej mówiąc, prawnie regulowana odpowiedzialność sprzedającego za wady mieszkania przekazanego nabywcy w drodze transakcji zawartej w formie aktu notarialnego. Wspomniana odpowiedzialność może dotyczyć zarówno fizycznych, jak i prawnych wad, których istnienie odkrywa się już po sprzedaży. Wówczas właściciel podlega rękojmi nieruchomości. Rynek wtórny znacznie częściej kryje tego typu problemy, dlatego też chcąc sprzedać mieszkanie z drugiej ręki, dobrze pamiętać o tej kwestii.

Fizyczne wady nieruchomości – ryzyko rękojmi od strony sprzedającego

Za jakie wady fizyczne mieszkania odpowiada sprzedawca z tytułu rękojmi? Ustawodawca określił, że należą do nich sytuacje, w których przedmiot umowy, a więc nieruchomość, nie charakteryzuje się właściwościami, jakie powinny ją cechować z uwzględnieniem celu określonego w zawartej umowie. Właściwości te mogą wynikać zarówno z przeznaczenia, jak i okoliczności, które przykładowo uniemożliwiają utrzymanie właściwej dla lokalu mieszkalnego temperatury w wyniku źle wykonanej izolacji. Nie należy również przekazywać kupującemu nieruchomości w stanie niezupełnym. Brak jakiejkolwiek części składowej objętej podpisaną umową też skutkuje nieprzyjemnościami.

Dla nabywców istotną kwestią jest także plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli sprzedający złoży nieprawdziwe oświadczenie, czego wynikiem będzie ograniczenie z tego tytułu planów nowego właściciela względem sposobu korzystania z nieruchomości, również możemy mówić o wadzie fizycznej. Sprzedawca nie jest chroniony przed konsekwencjami rękojmi za sprzedane mieszkanie przez tak zwaną wiarę ksiąg publicznych. Co to znaczy? Konkretnie to, że ewentualne niezgodności deklarowanej powierzchni nieruchomości w akcie notarialnym z faktyczną poskutkuje konsekwencjami dla byłego właściciela. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku wadliwie zamontowanych rzeczy, które według deklaracji miały być wolne od defektów. Co więcej, jeżeli sprzedający otrzyma od nabywcy informację, że w sposób szczególny zależy mu na cichym mieszkaniu a przemilczy fakt, że słychać w nim odgłosy z sąsiednich lokali, będzie musiał zmierzyć się z odpowiedzialnością w stosunku do kupującego.

Prawne wady sprzedanego mieszkania – kiedy nabywca może skorzystać z rękojmi?

Ustawodawca określił kilka sytuacji, w których wady prawne mogą ważyć o pociągnięciu byłego właściciela do odpowiedzialności z tytułu rękojmi mieszkania na rynku wtórnym. W szczególności należą do nich zdarzenia, kiedy sprzedane mieszkanie nie stanowi własności osoby podającej się za właściciela. Co więcej, zdarza się, że przedmiot transakcji obciążony jest prawem osób trzecich np. na mocy umowy najmu, albo prawo rozporządzania nieruchomością należy do odpowiedzialnego organu. Tak się dzieje, jeśli budynek, w którym znajduje się nieruchomość, został wpisany do rejestru zabytków, a nowy właściciel nie został o tym fakcie poinformowany.

Konsekwencje prawne wynikające z rękojmi mieszkania – co czeka sprzedawcę?

W przypadku, gdy wada została zidentyfikowana przez nabywcę po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego, ma on prawo pociągnąć sprzedawcę do odpowiedzialności z tytułu rękojmi nieruchomości. Rynek wtórny dopuszcza trzy możliwości przysługujące nowemu właścicielowi. Mianowicie może on żądać usunięcia wady, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny transakcyjnej albo o odstąpieniu od umowy.

Kiedy sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi? Warto wiedzieć!

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi nie obowiązuje tylko wówczas, gdy kupujący został poinformowany o istniejącej wadzie nieruchomości. Zatem wszystkie wady nieprzekazane do wiadomości nabywcy do chwili zawarcia umowy, stanowią podstawę pociągnięcia do odpowiedzialności byłego właściciela na mocy rękojmi mieszkania. Rynek wtórny to segment obrotu nieruchomości obarczony znacznym ryzykiem w tej kwestii, dlatego nabywcy często korzystają z przysługujących im praw.

Ile czasu ma nabywca na zgłoszenie wad nieruchomości?

Moment przekazania nowemu właścicielowi kluczy do lokalu stanowi początek okresu ochrony z tytułu rękojmi za wady lokalu, jakim prawnie objęty jest nabywca. W przypadku wad fizycznych odpowiedzialność sprzedawcy obejmuje okres pięciu lat od daty wydania nieruchomości do dyspozycji kupującemu. Co więcej, z chwilą wykrycia nieprawidłowości rozpoczyna się kolejny, roczny okres, podczas którego nabywca ma prawo podjąć kroki w stronę usunięcia usterki, obniżenia ceny transakcyjnej lub odstąpienia od umowy.

W rozstrzyganiu wad prawnych nieruchomości natomiast kupującego nie ogranicza już termin roszczeń. Co to oznacza? Odpowiedzialność sprzedającego może zostać zaktualizowana w każdym czasie. Wystarczy jedynie, że nabywca w przeciągu roku od wykrycia wady zgłosi odpowiednie żądanie. Wygaśnięcie uprawnień nowego właściciela nastąpi dopiero w przypadku zaniechania wspomnianych żądań wynikających z rękojmi nieruchomości. Rynek wtórny zdecydowanie częściej staje się polem niezgodności pomiędzy byłym a nowym właścicielem, dlatego ten drugi nie traci uprawnień do obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy w okresie oczekiwania na usunięcie wady przez sprzedającego. Roczny termin na sformułowanie stosownych oświadczeń zaczyna w takim przypadku biec dopiero od daty upływu wyznaczonej na usunięcie wady.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1