Zaniżona wartość nieruchomości to nie tylko okazja, ale również problem dla kupującego. Szukając okazji na rynku mieszkaniowym, nie zawsze zwracamy uwagę na konsekwencje zakupu M po kosztach.

Przyczyny niskiej ceny są bardzo różne. Na przykład właściciel mieszkania bardzo szybko potrzebuje gotówki, obawia się zajęcia nieruchomości przez komornika, czasami musi nagle wyjechać do innego miasta lub po prostu zachoruje. Wtedy ustala on niższą cenę domu lub mieszkania niż koszty podobnych nieruchomości dostępnych na rynku. Dla kupującego jest to bardzo duża okazja, ale może też być pewnym problemem. Szczegółowo omówimy go w tym artykule.

Zaniżona wartość nieruchomości - kiedy występuje?

Sprzedaż nieruchomości została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Kłopoty zaczynają się wtedy, gdy strony określają wartość mieszkania na kwotę, która zdaniem urzędu skarbowego jest co najmniej o 33% niższa niż cena rynkowa. Wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnej zostaje określona na podstawie średnich cen w konkretnej miejscowości w obrocie rzeczami należącymi do tego samego rodzaju oraz gatunku. W dodatku bierze się pod uwagę ich stan oraz stopień zużycia z daty wykonania tej czynności cywilnoprawnej bez odliczenia długów oraz ciężarów.

Kiedy musisz obawiać się urzędu skarbowego?

Przesłanką do zainteresowania się taką sprzedażą urzędu skarbowego jest to, że podstawą opodatkowania nie jest cena, lecz wartość rynkowa, która może być wyższa niż cena ustalona przez strony umowy sprzedaży. Czynności urzędu skarbowego wynikają nie tylko z wątpliwości co do określenia wartości nieruchomości między nim a stronami umowy. Te rozbieżności wynikają przede wszystkim z dość często występującego na rynku nieruchomości zaniżania ich wartości w aktach notarialnych w porównaniu do faktycznie płaconych kwot za mieszkania. Działania kupującego i sprzedającego wynikają wtedy tylko i wyłącznie z chęci świadomego zaniżenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obniżenia kosztów podatkowo-notarialnych. Wtedy zapłacą mniej nie tylko za taksę notarialną, ale niższy będzie również podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zaniżenie wartości nieruchomości w akcie notarialnym darowizny

Dość popularne wśród urzędników urzędów skarbowych jest kwestionowanie wartości darowanych nieruchomości. Podatnik może się bronić i przedstawić potrzebne dokumenty. Jednak jeżeli świadomie zaniżyłeś wartość nieruchomości, to nie tylko będziesz musiał dopłacić podatek, ale również pokryć koszty opinii biegłego. Podatnicy, którzy decydują się na zaniżenie w akcie notarialnym wartości darowanej nieruchomości, aby nie być narażonym na zbyt wysoki podatek, mogą zostać wezwani przez urząd skarbowy do zwiększenia wartości darowizny. Urząd skarbowy może również zobowiązać Cię do dopłaty podatku przed upływem trzech lat, od końca roku, w którym został podpisany akt notarialny. Znaczy to, że wezwanie do podwyższenia wartości nieruchomości może otrzymać każdy, kto został obdarowany do 2015 roku.

Co w przypadku braku decyzji wymiarowej?

Według ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.) wysokość podatku od darowizny jest ustalana przez organ podatkowy w oparciu o złożone przez Ciebie zeznanie podatkowe. Jednak od każdej zasady jest wyjątek. Podatnicy nie zawsze muszą składać takie zeznanie. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy na przykład darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego, kiedy notariusz jest płatnikiem i jego obowiązkiem jest pobranie i odprowadzenie podatku. Jednak musisz pamiętać o tym, że notariusze nie mają obowiązku weryfikowania wartości darowizny, jedynie pobierają podatek od wartości nieruchomości ustalonej przez strony. Informacje o sporządzonych aktach notarialnych są dostarczane do właściwych urzędów skarbowych. Organ podatkowy uznaje za podstawę opodatkowania wartość podaną przed podatnika, pod warunkiem, że jest ona zbliżona do wartości rynkowej. Wartość darowanej nieruchomości trzeba określić w zgodzie z przepisami, zgodnie z jej prawdziwą wartością rynkową, w oparciu o przeciętne ceny stosowane w obrocie nieruchomościami o podobnych parametrach. Należy wziąć pod uwagę jej lokalizację, stan techniczny oraz stopień zużycia. Przeczytaj: obliczanie wartości mieszkania. Urzędy skarbowe posiadają katalogi przeciętnych cen nieruchomości, z ich wiekiem. Dlatego przy zbyt dużej rozbieżności wartości określonej przez podatnika z ceną z katalogu, podatnik na pewno zostanie wezwany do jej korekty.

Czy można się bronić i w jaki sposób?

Podatnik ma oczywiście prawo do obrony. Jednak, aby udowodnić, że podana przez niego w akcie darowizny wartość nie jest zaniżona, to musi przedstawić odpowiednią dokumentację, udowodniającą ten fakt. Niższa wartość mieszkania może wynikać na przykład z uciążliwego sąsiedztwa, na przykład nieruchomość położona przy trasie szybkiego ruchu, lokalizacji nieruchomość i jej stanu technicznego. Jeżeli podatnik ma własne wyceny, to najlepszym rozwiązaniem będzie pokazanie ich urzędowi skarbowemu. Podatnik ma prawo do bronienia podanej przez siebie wartości nieruchomości zarówno zanim decyzja zostanie wydana, jak i po jej wydaniu w postępowaniu odwoławczym. W praktyce jest tak, że o wiele lepsze skutki daje współpraca z organem podatkowym I instancji, niż bronienie się na podstawie odwołania. Jednak czasami organ pierwszej instancji nie daje się przekonać. Wtedy podatnik i tak musi przedstawić urzędowi skarbowemu swoje racje, aby mieć później możliwość kwestionowania braku ich uwzględnienia przy wydaniu decyzji. Urząd skarbowy może wezwać podatnika do zwiększenia wartości rynkowej nieruchomości w wyznaczonym terminie. Gdy nie została wydana decyzja, na przykład przy darowiznach dokonywanych u notariusza, to może ona zostać wydana oraz doręczona podatnikowi, zanim minie termin przedawnienia. Jeżeli darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego, to nie ma obowiązku jej zgłoszenia. Organ podatkowy ma trzy lata od końca roku, w którym został sporządzony akt notarialny. Decyzje, które były wydane albo doręczone po tym czasie nie wiążą się z koniecznością zapłaty podatku.

Weryfikacja wartości nieruchomości przez Urząd Skarbowy

Ważne jest to, że Urząd Skarbowy wycenia wartość nieruchomości zgodnie z cenami rynkowymi z dnia powstania obowiązku podatkowego, to znaczy sporządzenia aktu notarialnego. Nie ma tu znaczenia dzień wezwania do podwyższenia lub wydania decyzji. Organ podatkowy ma prawo do powołania biegłego, gdy podatnik, który otrzymał wezwanie do zwiększenia wartości nieruchomości, nie zgadza się na zmianę ustalonej przez niego podstawy opodatkowania. Jeżeli wartość podana przez podatnika oraz określona przez biegłego powołanego przez Urząd Skarbowy różni się o więcej niż 33 procent, to koszty wydania opinii przez biegłego będą leżały po stronie podatnika. Organ podatkowy może, ale nie jest to jego obowiązek, uwzględnić również przedstawioną przez podatnika wycenę rzeczoznawcy. Wniosek do Urzędu Skarbowego o wycenę nieruchomości lub ustalenie jej wartości Podatnik co prawda może złożyć wniosek do Urzędu Skarbowego o wycenę nieruchomości lub ustalenie jej wartości, ale nie jest to dla niego korzystne, ponieważ organ podatkowy nie przeprowadza indywidualnej wyceny nieruchomości. Jedyna weryfikacja wartości mieszkania może nastąpić tylko wtedy, gdy już toczy się postępowanie. Z tego względu złożenie wniosku o wycenę mieszkania jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego, w żaden sposób nie uchroni Cię przed ewentualnym postępowaniem. Co w związku z tym możesz zrobić w takiej sytuacji? Najlepiej jest zrobić własną wycenę jeszcze przed podpisaniem umowy darowizny albo sprzedażą mieszkania na podstawie aktu notarialnego. Wtedy są bardzo duże szanse, że podatnikowi uda się uniknąć podejrzenia, że wycena została sporządzona pod już gotową i wcześniej przygotowaną umowę. Jednak taka wycena może Ci się przydać dopiero w chwili, gdy dostaniesz stosowne wezwanie od urzędu skarbowego, w który określi on, jaka jest jego zdaniem rzeczywista wartość nieruchomości.

Zaniżona wartość nieruchomości – karalność

Przy podpisywaniu sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek pobrać od stron umowy podatek w wysokości 2 procent jej wartości rynkowej. W dalszej kolejności odpis aktu notarialnego jest przesyłany przez notariusza do odpowiedniego urzędu skarbowego. Każdy akt notarialny, który się tam znajdzie jest dokładnie analizowany i weryfikowany. Jeżeli wartość w umowie nie odpowiada zdaniem urzędu skarbowego jego rzeczywistej wartości rynkowej, to wzywa on podatnika do podwyższenia określonej przez niego w terminie 14 dni od daty doręczenia wezwania. Urząd skarbowy ma również obowiązek podać w nim proponowaną przez siebie wartość nieruchomości. Jeżeli zgadzasz się z jego oceną, to po prostu zapłacisz różnicą pomiędzy zapłaconym podatkiem a podatkiem, który faktycznie się należy organowi podatkowemu razem z odsetkami liczonymi od daty zawarcia umowy. Nie byłoby to tak dotkliwe dla podatnika, gdyby nie fakt, że często od daty podpisania umowy do wezwania podatnika mija dość dużo czasu. Czasami są to miesiące, bywa, że nawet lata. Jak się domyślasz, w takiej sytuacji nie może już mowy o niewielkich odsetkach, a przedawnienie zaniżenia wartości nieruchomości następuje dopiero po 5 latach. W związku z tym, mieszkanie kupione za małe pieniądze w ostateczności może okazać się dla Ciebie najbardziej niekorzystną inwestycją w Twoim życiu. Jednak niestety nie są to wszystkie konsekwencje zaniżenia wartości nieruchomości, jakie możesz ponieść. Jeżeli dostaniesz wezwanie od urzędu skarbowego i nie określisz wartości nieruchomości albo podasz wartość, która nie będzie zgodna z wartością rynkową tego mieszkania, to organ podatkowy powoła rzeczoznawcę majątkowego, aby to on dokonał wyceny. Gdy wartość podana przez rzeczoznawcę majątkowego o 33% wartość podaną przez Ciebie, to koszty opracowania opinii biegłego poniesiesz Ty, jako kupujący. Musisz się zatem liczyć z tym, że gdy przegrasz sprawę z urzędem skarbowym, to czekają Cię dodatkowe koszty.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 2