Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i po co się ją zawiera?
  2. Jakie istotne elementy powinna obejmować treść umowy przedwstępnej, aby w najwyższym stopniu zabezpieczała ona interesy obu stron transakcji?
  3. W jakiej formie najbezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną i czy konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego?

Artykuł jest częścią naszego poradnika "Sprzedaż mieszkania krok po kroku".

Umowa przedwstępna

Sprzedaż mieszkania to jedna z najbardziej skomplikowanych procedur, z jaką mierzyć musi się każdy, kto nie zna się na rynku nieruchomości. Dlatego zanim zapadnie ostateczna decyzja, warto przyjrzeć się kwestii, która odpowiednio podjęta zabezpieczy interesy sprzedającego w największym możliwym stopniu. W sytuacji, gdy znajduje się wstępnie zainteresowany kupiec, a nie ma możliwości szybkiej finalizacji transakcji, czyli podpisania docelowej umowy kupna sprzedaży, przydatnym krokiem jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Czym jest wspomniane porozumienie? Po co się je zawiera i jakie elementy powinny się w nim znaleźć? O tym w dalszej części artykułu.

Umowa przedwstępna – co to jest?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to zasadnicza część sfinalizowania transakcji. Nie stanowi ona, co prawda, podstawy do przeniesienia praw własności na nabywcę, ale na jej mocy powstaje zobowiązanie podpisania docelowej umowy przyrzeczonej, jaką jest akt notarialny. Dodatkowo znacznie zwiększa ona prawdopodobieństwo, że transakcja dojdzie do skutku. Właściciel nie sprzeda mieszkania innej osobie, a kupujący nie będzie chciał stracić prawa do zaliczki bądź zadatku – w zależności od tego, jaką formę zastosowano w umowie przedwstępnej.

Co więcej, umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument służący rezerwacji nieruchomości przez potencjalnego kupca, który zyskuje pewność, że dojdzie do transakcji. Podpisanie tej formy zobowiązania grozi bowiem konsekwencjami finansowymi dla tego, kto nie dotrzyma jej warunków. Jako że na polskim rynku nieruchomości większość zakupów mieszkań finansują banki, warto zauważyć, że umowy przedwstępne są częstą praktyką. To zasadniczy warunek otrzymania pozytywnej decyzji w sprawie kredytu hipotecznego. Jak więc powinna wyglądać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Jakie kwestie w niej zawrzeć i w jakiej formie ją sporządzić? Warto zapoznać się z prawnymi aspektami tej sprawy jeszcze przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji.

Co umieścić w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości? Praktyczne porady

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, tak jak każda inna zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinna zawierać pewne ściśle określone elementy, czyniące ją wiążącą formą porozumienia. Dlatego też należy w niej umieścić:

  • miejsce, wraz z datą podpisania,
  • dokładne i zgodne z prawdą dane sprzedającego i nabywcy, czyli imiona, nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL oraz numery dowodów osobistych,
  • określenie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży,
  • uzgodnioną cenę, w oparciu o którą przeprowadzona ma zostać transakcja,
  • termin podpisania umowy finalnej,
  • kwotę zaliczki bądź zadatku,
  • podpisy obu stron umowy.

W tym miejscu należy podkreślić, że umieszczenie w umowie przedwstępnej dokładnego terminu podpisania umowy przyrzeczonej nie jest obligatoryjne. Kodeks cywilny określa tę kwestię dość jasno. Mianowicie w przypadku braku wyznaczenia tej daty w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, podpisanie aktu notarialnego odbywa się w terminie, którego zażąda jedna ze stron umowy przedwstępnej. Jak to rozumieć? Dokładnie tak, że brana jest pod uwagę data złożenia oświadczenia w tej kwestii, czyli kto pierwszy - ten lepszy, zwłaszcza jeśli każda ze stron wyznaczyła inną datę podpisania umowy przyrzeczonej.

Podpisać u notariusza czy nie?

Prawo dopuszcza możliwość zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w dowolnej formie, która zależy wyłącznie od decyzji obu stron transakcji. Okazuje się jednak, że istnieją pewne przesłanki, które wymuszają sporządzenie niniejszego dokumentu w formie aktu notarialnego. Kiedy tak się dzieje?

W szczególności gdy nabywca ubiega się o kredyt hipoteczny, będący źródłem finansowania zakupu. Umowa przedwstępna podpisana u notariusza daje prawo domagania się o sfinalizowanie transakcji przed sądem, wówczas gdy sprzedający lub kupujący uchyla się od powstałego obowiązku.W przypadku umowy cywilno-prawnej procedura jest znacznie dłuższa. Co więcej forma zawarcia umowy przedwstępnej zazwyczaj zależy od złożoności procesu zakupu. Jeżeli cena jest wyjątkowo niska lub planujemy zakup nieruchomości, której grozi licytacja komornicza, zadłużonej, spadkowej czy też obciążonej inną skomplikowaną sytuacją prawną.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 3.0. Głosy: 2