Czy bańka nieruchomości pękła? Podsumowanie rynku mieszkań w 2025 roku

Rok 2025 miał być czasem dużych obniżek cen mieszkań. W praktyce okazał się jednak rokiem wyhamowania, a nie przełomu. Po okresie gwałtownych wzrostów i nerwowych decyzji rynek złapał oddech. Zamiast skoków cen i paniki zakupowej pojawiło się więcej stabilizacji, przewidywalności i ostrożniejszych decyzji kupujących.

W pierwszej połowie roku rynek nadal był obciążony wysoką podażą, ale w drugiej połowie 2025 roku zaczęło się coś zmieniać. Liczba dostępnych mieszkań zaczęła stopniowo maleć. Nie był to gwałtowny ruch, ale wyraźny sygnał, że nadpodaż zaczyna się wchłaniać, a rynek wchodzi w fazę większej równowagi.

Ceny w największych miastach: stabilizacja zamiast gwałtownych zmian

W 2025 roku ceny ofertowe mieszkań w większości dużych miast pozostawały dość stabilne. Zmiany zwykle nie przekraczały kilku procent.

Największe wzrosty odnotowano w:

Gdańsku – około +3%, mediana ceny ofertowej 14 500 zł/m²,Poznaniu – około +2%, mediana 11 200 zł/m².

Spadki pojawiły się w:

Warszawie – około -2%, mediana 17 200 zł/m²,Wrocławiu – około -2%, mediana 12 700 zł/m²,Krakowie – około -1%, mediana 15 400 zł/m²,Łodzi – około -1%, mediana 8 200 zł/m².

To pokazuje, że największe miasta nie rosły już tak dynamicznie jak wcześniej. Gdańsk i Poznań były wyjątkami, ale nawet tam zmiany były raczej umiarkowane niż spektakularne.

Liczba ofert: dużo mieszkań, ale pod koniec roku rynek zaczął się uspokajać

Wszystkie duże miasta zaczynały 2025 rok z wysoką podażą. W porównaniu do I kwartału 2024 roku liczba ofert wzrosła w każdym z głównych ośrodków.

Najmocniej wyróżniała się:

Warszawa – +45% względem początku 2024 roku i +17% rok do roku,Kraków – +33% względem początku 2024 i +14% rok do roku,Poznań – +23% w ciągu dwóch lat i +13% rok do roku.

Najmniejszy wzrost miał Gdańsk – +13% przez osiem kwartałów i +9% rok do roku.

Jednocześnie w drugiej połowie 2025 roku w większości miast liczba ofert zaczęła delikatnie spadać z miesiąca na miesiąc. To był ważny sygnał: rynek przestawał być zalewany nowymi ogłoszeniami, a sytuacja zaczynała się normować.

Mieszkania sprzedawały się wolniej niż rok wcześniej

Jedną z ważniejszych zmian w 2025 roku był wydłużony czas sprzedaży mieszkań. Kupujący działali ostrożniej, a sprzedający musieli uzbroić się w większą cierpliwość.

W IV kwartale 2025 roku średni czas ekspozycji ofert wynosił:

Wrocław – 112 dni,Kraków – 110 dni,Gdańsk – 107 dni,Warszawa – 105 dni,Poznań – 103 dni,Łódź – 102 dni.

Najmniejsza różnica względem końcówki 2024 roku była w Gdańsku, gdzie mieszkania sprzedawały się tylko o dwa dni dłużej. Największe wydłużenie czasu sprzedaży pojawiło się we Wrocławiu, Krakowie i Łodzi — tam trzeba było czekać o około 8–9 dni więcej.

Ile naprawdę można było negocjować?

Jednym z najciekawszych wniosków z 2025 roku była różnica między ceną ofertową, a realną wartością rynkową. W SonarHome szacunki te opierają się na porównaniu danych z ogłoszeń z cenami transakcyjnymi i informacjami od współpracujących agentów.

W 2025 roku różnice wyglądały tak:

Warszawa – około 15%,Gdańsk, Wrocław, Łódź – około 14%,Kraków, Poznań – około 11%.

W praktyce oznaczało to, że w Warszawie mieszkanie o powierzchni 40 m² można było kupić średnio nawet o 88 000 zł taniej niż wynikało z ceny ogłoszenia.

To pokazuje, że sprzedający nadal często zostawiali sobie przestrzeń do negocjacji, a kupujący — jeśli działali spokojnie i racjonalnie — mieli realne pole do rozmowy o cenie.

Metraż miał znaczenie

W 2025 roku ceny mieszkań bardzo wyraźnie zależały od ich wielkości.

Najmniejsze lokale zwykle były najdroższe w przeliczeniu na metr, ale nie wszędzie drożały. Z kolei największe mieszkania, zwłaszcza powyżej 100 m², były najbardziej podatne na korekty.

W Warszawie:

najmniejsze mieszkania potaniały o 4%,segment 80–100 m² wzrósł o 4%,mieszkania powyżej 100 m² wzrosły o 6%, choć nadal były tańsze za metr niż mniejsze lokale.

W Krakowie:

najmniejsze mieszkania spadły o 3%,największe lokale potaniały aż o 9%.

W Gdańsku:

mieszkania powyżej 100 m² potaniały aż o 15%,segment 60–80 m² wzrósł o 5%.

W innych dużych miastach schemat był podobny: średnie metraże, zwłaszcza w przedziale 60–80 m², były najbardziej stabilne. To właśnie ten segment najczęściej wybierają rodziny.

Jakie mieszkania dominowały w ofercie?

W 2025 roku rynek był zdominowany przez mieszkania o powierzchni 40–60 m². To właśnie one najczęściej pojawiały się w ogłoszeniach.

Najpopularniejsze były:

mieszkania dwupokojowe,następnie trzypokojowe, które stanowiły około 30% całej oferty.

Miasta miały jednak swoje charakterystyczne profile:

Łódź i Kraków – najwięcej kawalerek,Wrocław – największy wybór mieszkań trzypokojowych,Poznań, Gdańsk i Warszawa – najwięcej mieszkań czteropokojowych.

Co działo się w miastach regionalnych?

Poza największymi metropoliami rynek był spokojniejszy i bardziej zróżnicowany.

Najmocniej rosły ceny w:

Bydgoszczy – około +6%,Zielonej Górze – około +4%.

Stabilnie było m.in. w:

Lublinie,Rzeszowie,Toruniu.

Spadki pojawiły się w:

Kielcach – około -2%,Białymstoku – około -2%.

Rozpiętość cen ofertowych była wyraźna — od nieco ponad 8 000 zł/m² w Bydgoszczy do niemal 11 000 zł/m² w Rzeszowie.

Różnice w podaży również były duże. W Bydgoszczy liczba ofert praktycznie się nie zmieniła, a w Kielcach wzrosła o około 30%. W Rzeszowie wzrost podaży wyniósł około 27%.

Jeśli chodzi o czas sprzedaży, najdłużej mieszkania czekały na kupca w:

Opolu – 118 dni,Szczecinie – 113 dni.

Najkrócej w:

Olsztynie – 100 dni,Katowicach – 102 dni.

Wnioski: 2025 był rokiem stabilizacji

Rok 2025 nie przyniósł gwałtownego pęknięcia bańki. Zamiast tego przyniósł uspokojenie rynku. Ceny w większości dużych miast były stabilne, liczba ofert przestała dynamicznie rosnąć, a kupujący działali ostrożniej.

Najbardziej stabilny okazał się segment mieszkań średniej wielkości. Największe lokale częściej taniały, a różnice między cenami ofertowymi a realną wartością nadal były duże - szczególnie w Warszawie.

To był rok bez fajerwerków, ale z wyraźnym sygnałem, że rynek wraca do większej równowagi.

Jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl.