64 m² za 1,2 mln zł: czy warszawski rynek oszalał?
Czy nieruchomość o powierzchni niespełna 64 m² i cenie ofertowej 1,2 mln zł to realistyczna wycena… czy już warszawski absurd? Aby to sprawdzić, odwiedziliśmy czteropokojowe mieszkanie przy ul. Woronicza na Mokotowie i porozmawialiśmy z doświadczonym doradcą Kamilem Mikołajczykiem z agencji Good Life Estates.
Want to know the price of your apartment?
Lokalizacja: dwa kroki od metra i… widok, który się nie zdarza
Mieszkanie znajduje się przy ul. Jana Pawła Woronicza, dosłownie 2 minuty pieszo od wejścia do metra. To nie jest “blisko metra” w sensie marketingowym — wejście naprawdę widać przez okno.
Drugi kluczowy atut? Widok z dwóch stron, bez sąsiadów zaglądających do okien. Po jednej stronie rozciągają się ogródki działkowe – duży, zielony obszar, którego zabudowa jest mało prawdopodobna. Po drugiej – panorama budynku Telewizji Polskiej i otwarta przestrzeń miasta. Jak na Warszawę i tę lokalizację, taki brak zabudowy tuż za oknem to rzadkość.
Cztery pokoje i sporo światła
Mieszkanie ma 63,8 m², a w tym:
- 3 sypialnie,salon z kuchnią,łazienkę,przeszklony balkon pełniący funkcję ogrodu zimowego,dodatkowo miejsce postojowe w garażu podziemnym.
Ekspozycja wschód–zachód sprawia, że światło jest tu przez cały dzień.
Standard: gotowe do wynajmu czy do remontu?
Choć mieszkanie jest czyste, zadbane i wyposażone, jego estetyka to – jak mówi agent – lata 2000. Dla inwestora szukającego mieszkania “pod wynajem” to standard w pełni akceptowalny. Dla rodziny planującej tu zamieszkać – oznacza to prawdopodobnie generalny remont.
Algorytm SonarHome wycenia… dużo niżej
Po wprowadzeniu wszystkich danych do naszej wyceniarki SonarHome otrzymaliśmy wycenę:
- 916 tys. zł (uśredniona wycena)widełki: 870–960 tys. zł (dla standardu “do odświeżenia”)
Co ciekawe, przy innych standardach algorytm wskazuje:
- 980 tys. zł – standard „do wprowadzenia”880 tys. zł – standard „do remontu”
To wciąż sporo mniej niż cena ofertowa.
Czy 1,2 mln zł to adekwatna cena?
Dlaczego aż tyle? Według agenta kluczowe czynniki podbijające wartość to:
- bezpośrednia bliskość metra (czynnik o ogromnym wpływie na cenę),dwustronna ekspozycja i niepowtarzalny widok,otwarta przestrzeń bez ryzyka dogęszczenia zabudowy,cztery pokoje – idealne dla rodziny z dziećmi.
Dodatkowo od rozpoczęcia promocji nieruchomości pojawiły się realne oferty: 1 050 000 zł oraz 1 090 000 zł. Żadna nie została zaakceptowana – właściciel czeka na wyższą propozycję.
Kto ogląda takie mieszkanie?
Zdecydowanie głównymi zainteresowanymi są rodziny z jednym lub dwójką dzieci. Duża liczba pokoi, przestrzeń, balkon i idealna komunikacja to argumenty, które trafiają właśnie do nich.
To ile naprawdę jest warte to mieszkanie?
Algorytm SonarHome mówi: około 900 tys. zł.
Agent mówi: 1,2 mln zł.
Rynek – czyli realne oferty – sugeruje: 1,05–1,09 mln zł.
Wygląda więc na to, że prawdziwa wartość leży pośrodku.
Chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie?
Zrobisz to za darmo, w kilka sekund na sonarhome.pl. Otrzymasz raport z wyceną, widełki, a nawet porównanie różnych standardów mieszkania.