Luty na rynku mieszkań: wyraźny spadek podaży, umiarkowany wzrost cen 

Luty 2026 r. przyniósł wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowym: skrócił się czas sprzedaży, wzrosła liczba udzielanych kredytów, a popyt ponownie nabrał dynamiki. Jednocześnie oferta mieszkań nadal się kurczy, a ceny – choć stabilne w ujęciu miesięcznym – utrzymują się na relatywnie wysokim poziomie. W tle tych zmian pojawia się jednak istotna zmiana makroekonomiczna: zakończenie cyklu obniżek stóp procentowych i rosnąca niepewność co do ich przyszłego kierunku. Zestawienie najważniejszych wydarzeń w lutym br. przygotowali eksperci SonarHome.pl.

Luty nie przyniósł gwałtownych zmian cen ofertowych w największych miastach. W większości z nich stawki pozostały na poziomie zbliżonym do stycznia, co wskazuje na chwilową stabilizację rynku. Wyjątkiem okazał się Poznań, gdzie ceny wzrosły o blisko 2% miesiąc do miesiąca. W ujęciu rocznym wzrosty są nadal widoczne, choć umiarkowane – najmocniej wyróżniają się Gdańsk (+6%) oraz Poznań (+4%) – wynika z analizy SonarHome.pl, platformy umożliwiającej wycenę mieszkania i znalezienie agenta.

Jednocześnie wyraźnie kurczy się liczba dostępnych ofert. Trend spadkowy rozpoczął się już w drugiej połowie 2025 roku i na początku 2026 roku przeszedł w fazę stabilizacji – liczba ogłoszeń przestała gwałtownie maleć, ale pozostaje wyraźnie niższa niż wcześniej. Największe spadki podaży odnotowano we Wrocławiu i Krakowie (po ok. -15% rok do roku) oraz w Poznaniu (-10%). W Warszawie i Łodzi zmniejszenie oferty było łagodniejsze.

– Rynek wszedł w fazę ograniczonej podaży, która przy odbudowującym się popycie może w kolejnych miesiącach wywierać presję na wzrost cen, nawet jeśli dziś jeszcze tego wyraźnie nie widać. Na tym tle wyróżnia się Gdańsk, gdzie liczba ofert niemal się nie zmieniła, a ceny mimo to rosną, co może świadczyć o silnym popycie wynikającym z poprawy zdolności kredytowej kupujących – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego SonarHome.

Kredyty wpływają na szybszą sprzedaż mieszkań

Luty – po słabszym styczniu – przyniósł wyraźne odbicie aktywności rynkowej. Czas potrzebny na sprzedaż mieszkań skrócił się we wszystkich największych miastach, co potwierdza powrót do typowego dla rynku tempa po sezonowym spowolnieniu. Średni czas sprzedaży w sześciu największych miastach wynosi obecnie 108 dni. Najdłużej na kupca czekają sprzedający w Krakowie i Wrocławiu (ok. 111 dni), a najszybciej transakcje realizowane są w Poznaniu (ok. 103 dni).

– Styczniowe wydłużenie czasu sprzedaży było efektem sezonowości. Luty potwierdził, że fundamenty popytu pozostają mocne, a kupujący wracają na rynek szybciej, niż można było się spodziewać – zauważa Anton Bubiel.

Silnym impulsem dla rynku pozostaje kredyt hipoteczny. Liczba udzielonych kredytów wzrosła o ponad 54% rok do roku, a także o 8,5% względem stycznia. Równocześnie liczba osób wnioskujących o finansowanie sięgnęła 45 tys., co oznacza wzrost o blisko 23% miesiąc do miesiąca.

Koniec obniżek stóp procentowych i rosnąca niepewność

Ważnym kontekstem dla rynku mieszkaniowego są decyzje monetarne. Najnowsze sygnały z banku centralnego wskazują, że cykl obniżek stóp procentowych dobiegł końca, a polityka pieniężna przechodzi w fazę wyczekiwania.Pojawiają się również głosy sugerujące możliwość podwyżek stóp w przyszłości, szczególnie w kontekście utrzymującej się inflacji i zwiększającej się liczby czynników ryzyka geopolitycznego, takich jak napięcia na Bliskim Wschodzie, które mogą wpłynąć na ceny energii i transportu. Dodatkową składową niepewności pozostają dyskusje o potencjalnych zmianach podatkowych – w tym o podatku katastralnym lub dodatkowym opodatkowaniu kolejnych nieruchomości.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Obecna sytuacja rynkowa tworzy mieszany obraz. Z jednej strony rosnący popyt i ograniczona podaż mogą sprzyjać wzrostowi cen. Z drugiej – brak dalszych obniżek stóp procentowych ogranicza potencjał poprawy dostępności kredytów. Dla kredytobiorców oznacza to konieczność podejmowania decyzji w warunkach stabilnych, ale niekoniecznie korzystniejszych kosztów finansowania. W scenariuszu pogorszenia sytuacji makroekonomicznej raty kredytów mogą nawet wzrosnąć.– Konsumenci i inwestorzy stają się bardziej ostrożni, zarówno ze względu na koszt pieniądza, jak i niepewność regulacyjną. Najbliższe miesiące mogą sprzyjać sprzedającym – zwłaszcza jeśli ograniczona oferta spotka się z utrzymującym się wysokim popytem. Kluczowe będzie jednak to, czy zdolność kredytowa kupujących pozostanie na obecnym poziomie – podsumowuje rynkową sytuację Anton Bubiel.

Artur Szeremeta
⁠senior public relations manager
⁠SAROTA PR – agencja public relations
⁠Tel. +48 794 590 018
⁠E-mail: [email protected]