Sprzedaż mieszkania z darowizny - co warto wiedzieć?

W tym artykule znajdziesz:

szybki przegląd najistotniejszych spraw,

krok-po-kroku, co trzeba sprawdzić i załatwić,

wskazówki, jak ograniczyć ryzyko i uniknąć niepotrzebnych kosztów.
Zaczynajmy.

Na szybki przegląd

Czy mogę sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie? Tak — ale sprawdź warunki.

Jeżeli sprzedasz przed upływem 5 lat (licząc od końca roku, w którym nastąpiła darowizna) – może być podatek dochodowy.

Możliwość uniknięcia podatku: przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe.

Sprawdź akt darowizny, księgę wieczystą, możliwe roszczenia (np. zachowek).

Przygotuj dokumenty; skonsultuj się z doradcą, jeśli sytuacja jest złożona.

Czy mogę sprzedać mieszkanie, które dostałem/am w darowiźnie?

Tak — uzyskanie mieszkania w drodze darowizny nie wyklucza jego dalszej sprzedaży. Jednak są pewne istotne warunki, które należy sprawdzić zanim przejdziesz do transakcji.

Co warto zweryfikować:

Czy w akcie darowizny nie zawarto ograniczenia możliwości zbycia nieruchomości (np. warunku, że obdarowany nie może sprzedać przed upływem określonego czasu)?



Czy nieruchomość nie jest obciążona prawem np. użytkowania wieczystego, dożywocia, hipoteki lub innym ograniczeniem?



Czy posiadasz pełne prawo własności – sprawdź wypis z księgi wieczystej.
Jeśli wszystko jest w porządku, możesz przystąpić do rozważania sprzedaży. W przeciwnym razie może być konieczne skorygowanie stanu prawnego przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż.

Czy możliwa jest sprzedaż przed upływem 5 lat?

W kwestii podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny, kluczowe znaczenie ma pięcioletni okres — liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie darowizny.
Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem tego okresu, może pojawić się obowiązek zapłaty podatku dochodowego (19% od dochodu) przy spełnieniu określonych warunków. 

Przykład:
Jeśli darowizna mieszkania została przyjęta w maju 2023 r., to okres pięciu lat liczy się od 31 grudnia 2023 r. — sprzedaż przed 1 stycznia 2029 r. może podlegać podatkowi.
Jeśli jednak sprzedasz po upływie tego terminu — sprzedaż będzie wolna od podatku dochodowego w zakresie tej regulacji.

Zauważ: nawet jeśli nie miną 5 lat, może być możliwe uniknięcie podatku — o tym poniżej w części „Ulga mieszkaniowa”.

Procedura formalna – krok po kroku

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie wymaga przejścia typowej procedury sprzedaży nieruchomości, z uwzględnieniem specyfiki nabycia poprzez darowiznę. Oto kluczowe etapy:

Krok 1 – Weryfikacja stanu prawnego

Sprawdź księgę wieczystą — czy jesteś wpisany jako właściciel, czy nieruchomość nie ma obciążeń (hipoteka, użytkowanie, służebność).

Zweryfikuj akt darowizny — upewnij się, że dokument został prawidłowo sporządzony (forma aktu notarialnego), ewentualnie czy nie zawiera ograniczeń dotyczących zbycia.

Zbierz zaświadczenia o braku zaległości w podatkach i opłatach wobec wspólnoty lub spółdzielni (jeśli dotyczy).

Krok 2 – Przygotowanie dokumentów

Wypis z księgi wieczystej (aktualny).

Akt darowizny — oryginał lub jego notarialna kopia.

Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.

Dokumentacja ewentualnych nakładów remontowych (faktury, rachunki) — przyda się w kontekście kosztów uzyskania przychodu.

Inne dokumenty wymagane przez notariusza i ewentualnie kupującego (np. zaświadczenie ze spółdzielni).

Krok 3 – Umowa przedwstępna (opcjonalnie)

Jeśli kupujący planuje kredyt — często podpisuje się wcześniej umowę przedwstępną. Warto wtedy ustalić warunki: cena, termin aktu notarialnego, ewentualne zaliczki.

Krok 4 – Akt notarialny sprzedaży

Finalna umowa przeniesienia własności musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty aktu zwykle ponosi kupujący, choć strony mogą ustalić inaczej.

Krok 5 – Zgłoszenie do urzędu skarbowego (jeśli wymagane)

Jeśli transakcja objęta jest podatkiem — sprzedający ma obowiązek złożyć deklarację (np. PIT-39) i uregulować należny podatek do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. 

Wpływ darowizny na zdolność kredytową

Jeżeli planujesz finansować nowy zakup, kredyt lub mieć jakiekolwiek kwestie związane z bankiem — warto wiedzieć, jak darowizna nieruchomości może działać w kontekście zdolności kredytowej.

Pozytywne aspekty:

Mieszkanie, które możesz sprzedać, może być wykorzystane jako wkład własny do nowej nieruchomości — co poprawia Twoją zdolność kredytową.



Jeżeli zdecydujesz się wynajmować otrzymaną nieruchomość zamiast sprzedawać — bank może uwzględnić dochód z najmu jako źródło przy spłacie rat kredytu.

Ograniczenia lub kwestie do uwagi:

Bank może zwrócić uwagę na to, że nieruchomość pochodzi z darowizny — i poprosić o wyjaśnienie, czy występują ewentualne roszczenia (zachowek) lub obciążenia.



Jeśli mieszkanie jest współwłasnością w wielu częściach lub jego status prawny nie jest całkowicie klarowny — bank może potraktować to jako ryzyko obniżające zdolność.
Zatem sprzedając mieszkanie z darowizny lub planując kredyt — zadbaj o komplet dokumentów, czysty stan prawny i przejrzystość sytuacji.

Darowizna a zachowek

Jednym z elementów, który może pojawić się przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie, jest kwestia roszczeń o zachowek.

Czym jest zachowek?
To prawo osób najbliższych (np. dzieci, małżonka) do części majątku spadkodawcy, jeżeli zostały pominięte lub otrzymały mniej niż wynikałoby to z ustawowych uprawnień.

Jak darowizna wpływa na zachowek?

Darowizny dokonane przez spadkodawcę mogą być doliczane do masy spadkowej — co oznacza, że obdarowany może później zostać zobowiązany przez uprawnionych do zwrotu lub wyrównania kwoty zachowku.



Jeżeli sprzedajesz mieszkanie, które było darowane w takim kontekście — warto sprawdzić, czy nie istnieje ryzyko roszczenia zachowkowego.



Kupujący może również wykazać ostrożność — więc transparentność w sprawie darowizny i ewentualnych zobowiązań-roszczeń zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe

Jednym z najważniejszych narzędzi zmniejszenia obciążenia podatkowego jest tzw. ulga mieszkaniowa. Dzięki niej możesz sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie przed upływem pięciu lat i nie płacić podatku dochodowego, jeśli spełnisz określone warunki. 

Warunki skorzystania z ulgi:

Środki uzyskane ze sprzedaży muszą zostać przeznaczone na własne cele mieszkaniowe (zakup, budowa, remont własnego domu lub lokalu, spłata kredytu hipotecznego).



Wydatki należy ponieść nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.



Należy posiadać dokumentację potwierdzającą poniesione wydatki (faktury VAT, umowy, dowody przelewów).



Ważne: sprzedaż musi być odpłatna i faktycznie przenosząca własność – same umowy przedwstępne nie liczą się jako nabycie pod ulgę.

Dlaczego to się opłaca?
Dzięki tej opcji możesz zbyć mieszkanie szybciej niż po pięciu latach i jednocześnie uniknąć podatku — pod warunkiem że środki spożytkowane są zgodnie z przepisami. To daje elastyczność, najczęściej przydatną w sytuacji, gdy planujesz kolejną nieruchomość lub zmianę miejsca zamieszkania.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości z darowizny?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości to temat, który może odstraszyć wielu sprzedających — jednak dzięki znajomości przepisów i dobrej strategii można zminimalizować jego skutki lub całkowicie go uniknąć.

Sprawdzone strategie:

Odczekaj 5 lat — sprzedaj po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie darowizny. Wtedy sprzedaż jest zwolniona z podatku.



Skorzystaj z ulgi mieszkaniowej — sprzedaj wcześniej, ale wykorzystaj środki na własne cele mieszkaniowe.



Udokumentuj koszty – jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, możesz obniżyć podstawę opodatkowania przez wykazanie udokumentowanych nakładów na nieruchomość (faktury za remonty, modernizacje) oraz zapłaconego podatku od darowizny.



Zadbaj o poprawny termin – pamiętaj, że „5 lat” liczone jest od końca roku, w którym nastąpiło nabycie darowizny, nie od dnia otrzymania.

Kiedy można sprzedać mieszkanie z darowizny bez podatku?

Najbezpieczniej jest sprzedać po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiła darowizna — wówczas obowiązek podatku dochodowego nie powstaje
Jeśli jednak planujesz sprzedaż wcześniej, to warunkiem zwolnienia jest wykorzystanie środków na własne cele mieszkaniowe (ulega mieszkaniowa) — jak opisano powyżej.

Check-lista przed sprzedażą

✔ Sprawdź akt darowizny: czy nie zawiera ograniczeń zbycia?
✔ Upewnij się, że masz wypis z księgi wieczystej — jesteś właścicielem, brak obciążeń.
✔ Zbierz dokumentację kosztów (remonty, modernizacje) – faktury, rachunki.
✔ Sprawdź, kiedy nastąpiła darowizna — sprawdź, czy minęło 5 lat.
✔ Rozważ, czy środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe — by skorzystać z ulgi.
✔ Umów się z notariuszem i kupującym — przygotuj umowę przedwstępną (jeśli potrzebna).
✔ Zgłoś sprzedaż do urzędu skarbowego, jeśli podatek jest należny.
✔ Skonsultuj się z doradcą podatkowym/prawnikiem — zwłaszcza jeśli sytuacja jest złożona (zachowek, współwłasność, kredyt).

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie jak najbardziej jest możliwa, ale — aby była opłacalna i bez niepotrzebnych ryzyk — warto przygotować się dobrze. Kluczowe są: termin sprzedaży, dokumentacja, wiedza o możliwych ulgach oraz czysty stan prawny nieruchomości.
Jeśli myślisz o tym kroku — nie działaj na ślepo. Zgromadź dokumenty, sprawdź stan prawny, rozważ opcje podatkowe i przygotuj się na rozmowę z kupującym lub doradcą. Dzięki temu Twoja decyzja będzie świadoma i mniej stresująca.

Masz pytania? Chcesz doprecyzować swoją sytuację? Skontaktuj się z doradcą podatkowym lub prawnikiem — Twój spokój jest wart tego kroku.