Czy mogę sprzedać mieszkanie, które dostałam w darowiźnie?

Tak, możesz sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie, ale istnieją pewne warunki. Jeśli sprzedaż nastąpi w ciągu 5 lat od daty nabycia, może być konieczne zapłacenie podatku dochodowego, chyba że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Ważne jest również sprawdzenie, czy akt darowizny nie zawiera ograniczeń dotyczących sprzedaży. W niektórych przypadkach może być wymagana zgoda darczyńcy. Przed podjęciem decyzji zaleca się konsultację z doradcą podatkowym lub prawnikiem.

Czy można sprzedać darowiznę przed upływem 5 lat?

Tak, można sprzedać darowiznę przed upływem 5 lat, ale sprzedaż taka może podlegać opodatkowaniu. Jeśli nieruchomość sprzedana jest przed upływem 5 lat od daty nabycia, sprzedający może być zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego od zysku ze sprzedaży. Istnieje możliwość uniknięcia tego podatku, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Ważne jest, aby przed sprzedażą sprawdzić, czy w akcie darowizny nie ma dodatkowych ograniczeń.

Procedura formalna sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie wiąże się z pewnymi dodatkowymi formalnościami w porównaniu do standardowej sprzedaży nieruchomości. Oto kroki, które należy podjąć:

1. Sprawdzenie księgi wieczystej

Przed sprzedażą należy upewnić się, że nieruchomość jest prawidłowo zarejestrowana w księdze wieczystej i nie ma żadnych obciążeń, np. hipoteki czy prawa dożywocia na rzecz darczyńcy. Można to sprawdzić online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości lub w sądzie rejonowym.

2. Przygotowanie niezbędnych dokumentów

Do sprzedaży mieszkania z darowizny wymagane są:

Akt notarialny darowizny – dokument potwierdzający, że nieruchomość została przekazana na własność.Wypis z księgi wieczystej – potwierdzenie prawa własności.Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości (wydaje urząd gminy/miasta).Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni (jeśli nieruchomość znajduje się w budynku wielorodzinnym).

3. Upływ 5 lat od otrzymania darowizny – kwestia podatkowa

Jeśli od daty otrzymania darowizny minęło mniej niż 5 lat (liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość), sprzedaż może wiązać się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego (19% od dochodu).

4. Zawarcie umowy przedwstępnej (opcjonalnie)

Jeśli kupujący chce wziąć kredyt hipoteczny, warto podpisać umowę przedwstępną. W takim przypadku konieczne będzie także dostarczenie dodatkowych dokumentów wymaganych przez bank kupującego.

5. Zawarcie aktu notarialnego sprzedaży

Ostateczna umowa sprzedaży musi zostać zawarta u notariusza. Koszt aktu notarialnego ponosi zwykle kupujący, ale strony mogą uzgodnić inne zasady podziału kosztów.

6. Zgłoszenie sprzedaży do urzędu skarbowego (jeśli wymagane)

Jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu, należy zgłosić ją do urzędu skarbowego i opłacić należny podatek w terminie do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

2. Wpływ darowizny na zdolność kredytową

Posiadanie mieszkania otrzymanego w darowiźnie może wpływać na zdolność kredytową w różny sposób, w zależności od sytuacji:

1. Wzrost zdolności kredytowej

Jeśli właściciel zamierza sprzedać mieszkanie z darowizny i przeznaczyć środki na wkład własny do nowego kredytu, bank może to uznać za korzystne, ponieważ zmniejsza to ryzyko kredytowe. Dodatkowo, jeśli właściciel zdecyduje się wynajmować mieszkanie, bank może uwzględnić wpływy z najmu jako dodatkowe źródło dochodu.

2. Obciążenie w przypadku kredytu hipotecznego na nieruchomość z darowizny

Jeśli właściciel chce wykorzystać mieszkanie z darowizny jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego, bank może wymagać dodatkowych dokumentów, np. potwierdzenia braku roszczeń ze strony rodziny (np. zachowek).

3. Problematyczna sprzedaż przed upływem 5 lat

Jeśli właściciel planuje sprzedaż przed upływem 5 lat od otrzymania darowizny i musi zapłacić podatek dochodowy, bank może to uwzględnić jako ryzyko, ponieważ część środków ze sprzedaży zostanie przeznaczona na podatek, a nie na wkład własny.

3. Darowizna a zachowek

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że darowizna może wpłynąć na roszczenia dotyczące zachowku.

1. Czym jest zachowek?

Zachowek to roszczenie przysługujące spadkobiercom ustawowym (np. dzieciom, małżonkowi, rodzicom) w przypadku, gdy zostali pominięci w testamencie lub gdy darowizna znacznie uszczupliła masę spadkową.

2. Czy darowizna jest uwzględniana w zachowku?

Tak, darowizny dolicza się do wartości spadku, nawet jeśli zostały przekazane za życia darczyńcy. Oznacza to, że po śmierci darczyńcy inni spadkobiercy mogą domagać się zachowku od osoby, która otrzymała darowiznę.

3. Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli istnieje ryzyko roszczeń o zachowek?

Tak, ale warto mieć świadomość, że potencjalni spadkobiercy mogą dochodzić swoich praw wobec obdarowanego. Jeśli istnieje ryzyko roszczeń, kupujący może zażądać dodatkowych zabezpieczeń lub odmówić zakupu.

4. Jak uniknąć problemów związanych z zachowkiem?

Można zawrzeć umowę o zrzeczenie się zachowku przez potencjalnych spadkobierców.Jeśli darowizna miała miejsce ponad 10 lat przed śmiercią darczyńcy, nie jest doliczana do masy spadkowej (dotyczy to tylko darowizn dla osób spoza najbliższej rodziny).Można ustanowić zapis windykacyjny w testamencie, który w niektórych przypadkach ogranicza roszczenia o zachowek.

4. Przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe

Osoby sprzedające mieszkanie otrzymane w darowiźnie przed upływem 5 lat mogą uniknąć podatku dochodowego, jeśli przeznaczą uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

1. Jakie wydatki kwalifikują się jako cele mieszkaniowe?

Zakup innego mieszkania lub domu.Budowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego.Zakup gruntu pod budowę domu.Remont i modernizacja nieruchomości.Spłata kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe (zaciągniętego przed sprzedażą).

2. Co NIE jest uznawane za cel mieszkaniowy?

Zakup nieruchomości na wynajem.Spłata kredytu konsumpcyjnego.Inwestowanie środków w inne aktywa, np. akcje czy obligacje.

3. Jak udokumentować wydatki?

Aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego, konieczne jest przedstawienie faktur VAT, umowy zakupu nieruchomości lub innych dowodów potwierdzających przeznaczenie środków.

4. Jak zgłosić zwolnienie z podatku?

Podatnik musi złożyć w urzędzie skarbowym formularz PIT-39 w roku następującym po sprzedaży nieruchomości, deklarując, że środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości z darowizny?

Aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Oznacza to, że jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowej nieruchomości, budowa domu, remont czy spłata kredytu hipotecznego na własne cele mieszkaniowe, sprzedaż może być zwolniona z opodatkowania. Ważne jest, aby transakcja spełniała określone warunki: środki muszą zostać wydane na cele mieszkaniowe nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży. Dodatkowo, należy prawidłowo udokumentować wszystkie wydatki związane z realizacją celów mieszkaniowych.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat spadek?

Aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku przed upływem 5 lat, można skorzystać z podobnych zasad, jak w przypadku darowizny:

Ulga mieszkaniowa: Jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe (np. zakup nowej nieruchomości, budowa domu, remont istniejącej nieruchomości, spłata kredytu hipotecznego), sprzedaż może być zwolniona z opodatkowania. Ważne jest, aby wydatki na cele mieszkaniowe zostały dokonane nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym miała miejsce sprzedaż.

Dokumentacja: Należy dokładnie udokumentować wszystkie wydatki związane z celami mieszkaniowymi, aby móc skorzystać z ulgi.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego: W niektórych przypadkach konieczne może być zgłoszenie transakcji w urzędzie skarbowym i złożenie odpowiednich deklaracji podatkowych, aby formalnie skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Kiedy można sprzedać mieszkanie z darowizny bez podatku?

Mieszkanie otrzymane w darowiźnie można sprzedać bez konieczności płacenia podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Oznacza to, że jeśli otrzymasz mieszkanie w darowiźnie w roku 2023, możesz je sprzedać bez podatku dopiero w 2029 roku.

Dodatkowo, niezależnie od okresu posiadania, można uniknąć podatku, wykorzystując ulgę mieszkaniową. Wymaga to przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowej nieruchomości czy remont, w określonym czasie przed lub po sprzedaży, zazwyczaj w ciągu 2 lat przed sprzedażą lub 3 lat po sprzedaży. Ważne jest, aby dokładnie udokumentować wszystkie wydatki związane z realizacją tych celów mieszkaniowych.

Podczas rozważania sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie, warto skorzystać z usług doświadczonych agentów, którzy mogą pomóc nie tylko w zrozumieniu zawiłości prawnych i podatkowych, ale także w efektywnym przeprowadzeniu transakcji. Nasz katalog agencji nieruchomości oraz agentów zawiera kontakty do profesjonalistów z całej Polski, którzy specjalizują się w różnorodnych aspektach rynku nieruchomości, co może być szczególnie przydatne w przypadku sprzedaży darowizn. Zachęcamy do zapoznania się z naszym katalogiem, aby znaleźć odpowiednie wsparcie.

Biura nieruchomości KrakówBiura nieruchomości Poznań

Czym jest darowizna?

Darowizna to umowa regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 888 § 1 k.c., przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna to zatem dwustronna czynność prawna, ale - jednostronnie zobowiązująca. Celem darowizny jest nieodpłatne przekazanie części majątku darczyńcy osobie obdarowanej. Z racji tego, że darowizna ma charakter konsensualny, to dochodzi do skutku już w momencie złożenia przez strony oświadczeń woli w odpowiedniej formie. 

Darowizna jest dokonywana wyłącznie po to, by zwiększył się stan posiadania darczyńcy. Darczyńca nie zyskuje nic w zamian - w przeciwieństwie np. do umowy sprzedaży, na podstawie której dochodzi do wymiany co do zasady ekwiwalentnych świadczeń (sprzedawca przenosi na kupującego własność określonej rzeczy, a kupujący płaci w zamian sprzedawcy cenę). W przypadku umowy darowizny mamy do czynienia wyłącznie ze wzbogaceniem po stronie obdarowanego.

Dla ważności umowy darowizny wymagane jest, aby - co do zasady - oświadczenie darczyńcy miało formę pisemną. Warto jednak wiedzieć, że umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Taki wyjątek dotyczyć będzie jednak tylko tych darowizn, których przedmiotem nie są rzeczy lub prawa, którymi rozporządzenie wymaga zachowania określonej w przepisach prawa formy. Na przykład darowizna udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością powinna zostać dokonana na podstawie umowy w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem.

Na czym polega odwołanie darowizny? 

Przepisy prawa cywilnego przewidują, że darczyńca może w niektórych sytuacjach odwołać darowiznę. 

Po pierwsze - możliwe jest odwołanie darowizny jeszcze niewykonanej, ale tylko pod pewnymi warunkami. Chodzi o sytuację, gdy po zawarciu umowy stan majątkowy darczyńcy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania. Należy przy tym wziąć pod uwagę jego usprawiedliwione potrzeby czy ciążące na nim ustawowe obowiązki alimentacyjne. Przykładem takiego zdarzenia jest sytuacja, w której dana osoba przyrzeka darować komuś określoną kwotę gotówki w określonym terminie, a następnie przed nadejściem tego terminu traci pracę i ulega wypadkowi - na tyle poważnemu, że środki mające być przedmiotem darowizny są jej niezbędne na bieżące utrzymanie i pokrycie kosztów leczenia. 

Drugą podstawą dla odwołania darowizny jest tzw. rażąca niewdzięczność. Zgodnie z art. 898 § 1 k.c., darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. W doktrynie prawa i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że na obdarowanym ciąży pozaprawny, moralny obowiązek wdzięczności wobec darczyńcy. Rażącą niewdzięczność zazwyczaj definiuje się jako zachowanie będące świadomym, rozmyślnym naruszeniem podstawowych obowiązków względem darczyńcy. Mowa np. o wyrządzeniu darczyńcy krzywdy czy przykrości. 

Jak jednak stwierdzić, kiedy zachowanie względem darczyńcy ma już znamiona rażącej niewdzięczności? Chodzi w tym wypadku o taką niewdzięczność, której stopień natężenia i amoralny wydźwięk jest na tyle wysoki, że u każdego człowieka wywołałby dezaprobatę i oburzenie. Jednym z zasadniczych przykładów rażącej niewdzięczności jest dopuszczenie się przez obdarowanego ciężkich przestępstw na szkodę darczyńcy - w szczególności poprzez targnięcie się na jego zdrowie lub życie. 

Warto też dodać, że wymóg wystąpienia „rażącej” niewdzięczności powoduje, że odwołania darowizny nie uzasadnia dopuszczenie się przez obdarowanego takich czynów, które w danych okolicznościach czy warunkach nie wykraczały poza zwykłe przypadki życiowych konfliktów. Tym samym odwołanie darowizny nie jest możliwe np. w sytuacji, gdy darczyńca i obdarowany pokłócą się lub po prostu przestaną się ze sobą kontaktować - bez żadnej konkretnej przyczyny. 

W jaki sposób można przekazać mieszkanie w darowiźnie? 

Darowanie mieszkania w formie darowizny jest jednym z popularniejszych sposobów na przekazanie nieruchomości. 

Umowa darowizny nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego, zawsze wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego – i to zarówno dla oświadczenia darczyńcy o dokonaniu darowizny, jak i oświadczenia obdarowanego o jej przyjęciu. Należy przy tym pamiętać, że oświadczenia darczyńcy i obdarowanego zazwyczaj zawiera się w tym samym akcie notarialnym. Jest to stosunkowo częsta praktyka, ponieważ do darowizn nieruchomości dochodzi zazwyczaj pomiędzy bliskimi sobie osobami (np. darowizna rodziców na rzecz dzieci). To z kolei oznacza, że najczęściej obie strony umowy są obecne w kancelarii notarialnej podczas składania oświadczeń. 

Umowa darowizny - z chwilą zawarcia - co do zasady natychmiast przenosi własność lokalu mieszkalnego na obdarowanego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w umowie darowizny strony postanowią o późniejszym terminie przeniesienia własności. W takim przypadku umowa darowizny wywoła wyłącznie skutek zobowiązaniowy, a strony będą zmuszone do zawarcia w formie aktu notarialnego odrębnej umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Z otrzymaniem darowizny wiąże się konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn, którego wysokość uzależniona jest od grupy podatkowej - czyli de facto od stopnia pokrewieństwa lub powinowactwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym. Jeżeli obdarowany i darczyńca należą do tzw. zerowej grupy podatkowej (wyróżnionej w ramach pierwszej grupy podatkowej), to zapłata podatku - o ile spełnione zostaną dodatkowe warunki - nie będzie konieczna. 

Do zerowej grupy podatkowej wliczają się:

Małżonek,Dzieci,Wnuki,Rodzice,Dziadkowie,Pasierbowie i pasierbice,Rodzeństwo,Ojczym,Macocha. 

Kwota wolna od podatku dla tej grupy podatkowej wynosi 9637 zł - nieruchomość zatem tę kwotę przekracza. Z tego względu, aby móc liczyć na zwolnienie z podatku od darowizny, obdarowany musi zgłosić otrzymanie darowizny do urzędu skarbowego w ciągu pół roku. Oprócz tego konieczne jest również udokumentowanie otrzymania darowizny. W tym przypadku wystarczy akt notarialny, którego sporządzenie i tak jest konieczne, aby darowizna nieruchomości była ważna. 

Co jednak w przypadku, gdy darowizna nieruchomości nastąpi w innej grupie podatkowej? Konieczne będzie zapłacenie podatku po przekroczeniu kwoty wolnej ustalanej dla każdej z grup. Niestety, są one dość niskie:

Tym samym zapłata podatku od darowizny nieruchomości jest w takiej sytuacji nieunikniona. 

Sprzedaż mieszkania z darowizny

!CUSTOM_CTA!

Wskazany powyżej podatek od spadków i darowizn jest podatkiem należnym z tytułu nabycia nieruchomości tytułem darowizny. Dalsze rozporządzanie otrzymają nieruchomością - na przykład poprzez sprzedaż mieszkania z darowizny - również podlega opodatkowaniu. Mowa zarówno o odpłatnym zbyciu całej nieruchomości jak i jej części, a także - sprzedaży:

Udziału w nieruchomości, Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,Prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, Prawa użytkowania wieczystego gruntów. 

Warto jednak pamiętać, że opodatkowane będzie tylko taka sprzedaż mieszkania z darowizny lub innego z praw powyżej wskazanych, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Należy jednocześnie zaznaczyć, że wspomniany okres nie upływa wraz z upływem pięciu lat od dnia, gdy nastąpiło darowanie mieszkania w formie darowizny. 

Dla potrzeb podatkowych pięcioletni okres rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym darowizna została przekazana na rzecz obdarowanego. Otrzymanie zatem darowizny nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku oznaczać będzie, że sprzedaż mieszkania z darowizny w ciągu kolejnych niemal sześciu lat będzie opodatkowana.

Sprzedaż mieszkania z darowizny oznacza zatem zazwyczaj konieczność zapłaty podatku dochodowego i wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest co do zasady dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem, jaki przynosi sprzedaż mieszkania z darowizny, a kosztami uzyskania przychodu, w niektórych przypadkach - powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i które zostały poczynione w czasie jej posiadania. Za koszty uzyskania przychodu uważa się zatem m.in. wydatki poniesione na remont mieszkania czy domu. Kosztem jest również kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. 

Co istotne, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się wyłącznie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Nie jest zatem możliwe rozliczenie nakładów, jeśli nie są one w odpowiedni sposób udokumentowane. Należy zatem pamiętać, by na etapie remontowania mieszkania czy domu gromadzić faktury - w innym wypadku poniesionych wydatków nie będzie można później zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. 

Ulga mieszkaniowa a prawo

W niektórych przypadkach możliwe jest jednak uniknięcie podatku za sprzedaż mieszkania z darowizny - nawet, jeżeli mieszkanie czy dom jest sprzedawane wcześniej niż po upływie wspomnianych pięciu lat. Kiedy sprzedaż mieszkania z darowizny będzie zwolniona z podatku?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że jeżeli ktoś decyduje się na sprzedaż mieszkania z darowizny, a pozyskane w ten sposób środki w całości wyda np. na zakup nowej nieruchomości (na własne cele mieszkaniowe), to nie musi płacić podatku dochodowego i sprzedaż mieszkania będzie zwolniona z podatku. Oczywiście - pod warunkiem, że zakup mieszkania czy domu nastąpił nie później niż trzy lata od końca roku podatkowego, w którym obdarowany sprzedał mieszkanie lub dom. 

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się jednak nie tylko te poniesione na nabycie budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ale również wydatki na:

Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Spłata kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości również może zostać uznana za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe. 

Uniknięcie podatku ze względu na ulgę mieszkaniową nie jest natomiast możliwe poprzez podpisanie z deweloperem umowy przedwstępnej. Przepisy mówią wyraźnie: aby skorzystać z ulgi podatkowej przy szybkiej sprzedaży mieszkania w terminie krótszym niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, konieczne jest wydanie pieniędzy na nowy, własny cel mieszkaniowy. Wymagany jest akt własności, którego nie da się otrzymać przy podpisaniu wyłącznie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej – te umowy nie konstytuują bowiem nabycia określonego lokalu, a jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę w przyszłości. W takim wypadku sprzedaż mieszkania nie będzie zwolniona z podatku.

Sprzedaż nieruchomości: konieczne może być złożenie PIT-39

Osoby, które sprzedały nieruchomość w ciągu 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania czy domu), muszą obowiązkowo wypełnić i złożyć PIT-39. Mają na to czas do 30 kwietnia roku podatkowego mającego miejsce po tym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Obowiązek ten jest wymagalny także wówczas, gdy podatnik część lub całość dochodu ze zbycia wydatkuje na cele mieszkaniowe. Nie ma zatem różnicy, czy sprzedający nieruchomość skorzystał z ulgi mieszkaniowej, czy też nie. 

W tym roku deklarację PIT-39 należy złożyć w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2015 r. 

Jeśli od momentu otrzymania mieszkania minęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, podatek dochodowy od dochodu z tytułu zbycia nieruchomości nie będzie należny. 

Co jednak, jeśli właściciel nieruchomości woli sprzedaż mieszkania z darowizny (nie chce w niej mieszkać), chce być zwolniony z podatku, a jednocześnie - nie może z jakichś powodów nabyć nowego mieszkania, by skorzystać z ulgi mieszkaniowej? W czasie oczekiwania na upływ powyższego terminu mieszkanie może zostać wykorzystane jako narzędzie do pomnożenia kapitału, na przykład dzięki wynajmowi. Rynek wynajmu nieruchomości w Polsce, a szczególnie w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź czy Katowice, stale się rozszerza. Warto zatem zastanowić się nad taką opcją, kiedy mamy do dyspozycji nieruchomość, której sprzedaż nie jest jeszcze w zasięgu opłacalności.

Przed planowaniem zbycia nieruchomości warto zatem dokładnie i rzetelnie przeanalizować zastałą sytuację i dobrać optymalne dla swoich potrzeb rozwiązanie. Czasem wynajem nieruchomości osobie trzeciej może być lepszym rozwiązaniem niż sprzedaż mieszkania z darowizny. 

!CUSTOM_CTA!

Poradnik Krok po Kroku: Sprzedaż Mieszkania z Darowizny

Krok 1: Weryfikacja Statusu Prawnego Mieszkania

Sprawdź akt własności: Upewnij się, że jesteś zarejestrowany jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej.Zbierz dokumenty: Zgromadź wszelkie dokumenty dotyczące darowizny, w tym akt notarialny darowizny.

Krok 2: Zrozumienie Zobowiązań Podatkowych

Konsultacja z doradcą podatkowym: Skonsultuj się z ekspertem, aby zrozumieć swoje zobowiązania podatkowe, w tym ewentualny podatek dochodowy od sprzedaży.Sprawdź możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej: Dowiedz się, czy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli reinwestujesz środki ze sprzedaży w inny cel mieszkaniowy.

Krok 3: Przygotowanie Mieszkania do Sprzedaży

Home staging: Rozważ drobne remonty i upiększenie mieszkania, aby zwiększyć jego atrakcyjność dla potencjalnych kupujących.Wycena nieruchomości: Skorzystaj z usług rzeczoznawcy majątkowego, aby ustalić realną wartość rynkową mieszkania.

Krok 4: Promocja i Oferta Sprzedaży

Zdjęcia i opis: Przygotuj profesjonalne zdjęcia i szczegółowy opis nieruchomości.Wybór kanałów sprzedaży: Zdecyduj, czy chcesz sprzedać nieruchomość samodzielnie, czy za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Krok 5: Negocjacje z Potencjalnymi Kupującymi

Prezentacja nieruchomości: Organizuj pokazy mieszkania dla zainteresowanych kupujących.Negocjacje cenowe: Bądź otwarty na negocjacje ceny, pamiętając o wcześniej ustalonej wycenie.

Krok 6: Finalizacja Transakcji

Umowa przedwstępna: Podpisz umowę przedwstępną z kupującym, określając warunki sprzedaży i terminy.Zbieranie dokumentów: Zgromadź wszystkie niezbędne dokumenty do przeprowadzenia transakcji, w tym zaświadczenie o braku zaległości w opłatach administracyjnych.Akt notarialny: Umów się u notariusza na podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności.

Krok 7: Rozliczenie Podatkowe

Zgłoś sprzedaż do urzędu skarbowego: Pamiętaj o zgłoszeniu sprzedaży w odpowiednim urzędzie skarbowym w wyznaczonym terminie.Rozlicz podatek dochodowy: Jeśli nie korzystasz z ulgi mieszkaniowej, rozlicz należny podatek dochodowy od sprzedaży.

Wskazówki Dodatkowe:

Dokumentacja: Przechowuj kopie wszystkich dokumentów związanych ze sprzedażą, w tym korespondencję z kupującym i doradcami.Komunikacja: Utrzymuj stały kontakt z kupującym i notariuszem, aby upewnić się, że wszystkie etapy transakcji przebiegają płynnie.

Podsumowanie - co warto wiedzieć przy sprzedaży mieszkania z darowizny?

Podsumowując - przeznaczenie przychodów ze zbycia mieszkania na tzw. własne cele mieszkaniowe może spowodować, że wysokość podatku dochodowego ulegnie zmniejszeniu lub jego zapłata w ogóle nie będzie konieczna. Przez własne cele mieszkaniowe należy rozumieć nabycie innego mieszkania, domu, działki albo remont na własne potrzeby. 

Aby zmniejszyć podatek należny do zapłaty, pieniądze ze sprzedaży można przeznaczyć również na spłatę:

Kredytu hipotecznego,Pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości,Odsetek.

Dochód ze zbycia nieruchomości można również zmniejszyć poprzez rozliczenie nakładów na nieruchomość, w szczególności - kosztów remontu. Wszystko to musi zostać jednak udokumentowane odpowiednimi poświadczeniami. Z tego względu warto wcześniej przygotować wszelką potrzebną dokumentację, w tym także dokumenty potwierdzające.:

Prawa do użytkowania wieczystego, Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do użytkowania lokalu

Dokumenty warto zgromadzić w jednym miejscu, tak, aby być gotowym na wszelkie urzędowe sytuacje.

Przed rozpoczęciem całej procedury związanej ze sprzedażą mieszkania, warto zaznajomić się głębiej z przepisami prawa, w tym podatkowego. Większa znajomość tematu podatków ułatwi proces sprzedaży. Planując odpłatne zbycie nieruchomości należy uzbroić się nie tylko w cierpliwość, ale przede wszystkim w solidny zasób wiedzy. Jeśli chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej lub odliczenia kosztów remontu czy rozbudowy od podatku dochodowego, powinniśmy wcześniej przygotować odpowiednie dokumenty i dokładnie sprawdzić kwoty potencjalnych ulg.