15 700 zł za m² w centrum Warszawy. Okazja czy cena z ryzykiem?

48 m² w samym centrum Warszawy.
⁠10. piętro i widok na Pałac Kultury i Nauki.

Cena transakcyjna: około 15 700 zł za m².

W lokalizacji, gdzie bardzo podobne mieszkania potrafią sprzedawać się w okolicach 19–20 tys. zł za m², a w nowszym budownictwie nawet powyżej 30 tys zł za m².

Sprzedaż tej nieruchomości prowadził Władysław Dzamiszkiewicz z WWL Nieruchomości, który w rozmowie szczegółowo wyjaśnia, z czego wynikało to dyskonto i kto zdecydował się na zakup.

Lokalizacja: ścisłe centrum Warszawy

Mieszkanie znajduje się przy ul. Grzybowskiej 9.

W bezpośrednim sąsiedztwie:

metro Rondo ONZ – 400 mPałac Kultury i Nauki – 800 mOgród Saski – 900 mDworzec Centralny – 1 km

To ścisłe centrum miasta – lokalizacja, która zawsze ma swoją wartość.

Układ i potencjał inwestycyjny

Nieruchomość ma 48 m² i składa się z:

3 niezależnych pokoi,osobnej, zamykanej kuchni,łazienki,przedpokoju,piwnicy ok. 2,5 m².

Układ z trzema oddzielnymi pokojami w centrum miasta, to klasyczny produkt inwestycyjny pod wynajem – szczególnie dla studentów i młodych osób pracujących.

Standard? Remont sprzed kilkunastu lat. Stan umożliwiający dalszy wynajem po odświeżeniu albo pełny remont pod wyższą stopę zwrotu.

Skąd 20% różnicy w cenie?

Kluczowe znaczenie miały kwestie prawne i administracyjne.

1️⃣ Spółdzielnia w upadłości likwidacyjnej

Budynek znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej będącej w likwidacji upadłościowej. Choć podejmowane są działania zmierzające do uporządkowania sytuacji finansowej, sam fakt upadłości wpływa na postrzeganie ryzyka.

Potencjalne obawy kupujących:

wyższe opłaty w przyszłości,długotrwałe procedury administracyjne,niepewność co do stabilności.

2️⃣ Nieuregulowany grunt i brak księgi wieczystej

To element o największym wpływie na cenę.

W przypadku tej nieruchomości:

nie można założyć księgi wieczystej,nie ma możliwości zakupu na kredyt,krąg potencjalnych kupujących ogranicza się do klientów gotówkowych.

Brak finansowania bankowego automatycznie zmniejsza popyt, a mniejszy popyt oznacza niższą cenę.

Porównanie z podobną nieruchomością

W tej samej okolicy sprzedane zostało bardzo podobne mieszkanie, w budynku bez opisanych niuansów prawnych.

Cena transakcyjna: około 920 000 zł.
Stawka za m²: blisko 20 000 zł.

Różnica względem mieszkania przy Grzybowskiej 9?
Około 4 000 zł na metrze, czyli mniej więcej 20%.
⁠To realna wycena ryzyka przez rynek.

Dla kogo taka nieruchomość ma sens?

Tego typu mieszkania najczęściej kupują:

inwestorzy gotówkowi,osoby świadome sytuacji prawnej,mieszkańcy budynku lub okolicy, którzy nie chcą zmieniać lokalizacji,kupujący, którzy akceptują ograniczenia w zamian za niższą cenę.

To nie jest propozycja dla każdego.
To oferta dla osób, które rozumieją, że niższa cena wynika z konkretnych czynników.

Wniosek: okazja czy ryzyko?

Cena 15 700 zł za m² w centrum Warszawy z widokiem na Pałac Kultury może wyglądać jak błąd w ogłoszeniu, ale nim nie jest.

To przykład sytuacji, w której:

lokalizacja jest premium,standard jest przeciętny,a niuanse prawne obniżają wartość rynkową.

Dla jednych będzie to zbyt duże ryzyko.
Dla innych – świadoma strategia inwestycyjna.

A jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie – zrobisz to bezpłatnie na sonarhome.pl.