Jak mieszkanie z ceną wywoławczą 719 tys. zł sprzedało się za 625 tys. zł? Analiza przypadku z warszawskiej Woli
Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach był pełen emocji – szybujące ceny, rosnące oczekiwania właścicieli i coraz trudniejsze decyzje dla kupujących. Jednak przykład mieszkania przy ul. Obozowej w Warszawie pokazuje, że dziś sytuacja wygląda inaczej niż jeszcze rok temu. Właściciel rozpoczął sprzedaż od ceny ponad 719 tys. zł. Finalnie transakcja zamknęła się na poziomie 625 tys. zł, czyli blisko 100 tys. zł mniej. Co się stało i czego uczy nas ta historia?
Want to know the price of your apartment?
What do you find in the article?
Mieszkanie z potencjałem, ale wymagające pracy
Nieruchomość ma 53,2 m², pochodzi z lat 50. i znajduje się w kamienicy bez windy. Układ pierwotnie dwupokojowy, ale z dużym potencjałem aranżacyjnym – możliwość otwarcia kuchni na salon, wydzielenia dodatkowych pomieszczeń, a nawet adaptacji pod inwestycję.
Mieszkanie wymaga jednak generalnego remontu – podłogi, elektryka, kuchnia i łazienka nie nadają się do użytku bez większej modernizacji. Atutem są natomiast wysokie sufity (2,80 m) i piwnica.
Cena ofertowa a realia rynku
Na początku właściciel oparł się na wycenie SonarHome z końca 2023 roku – wtedy algorytm wskazał ok. 690 tys. zł. Jednak rynek szybko się zmienił i już kilka miesięcy później realna wycena spadła do poziomu 665 tys. zł.
Pomimo to, sprzedaż rozpoczęto od 719 tys. zł (ok. 13,5 tys. zł/m²), czyli powyżej rekomendacji algorytmu. Efekt? Brak zainteresowania. Dopiero obniżka ceny o 30 tys. zł przyciągnęła większą liczbę kupujących.
W sumie agent odpowiedzialny za transakcję, Ignacy Szwedziński z agencji Eteria Consulting, przeprowadził aż 26 prezentacji. To pokazuje, że mimo atrakcyjnej lokalizacji (bliskość tramwajów, terenów zielonych i infrastruktury), nieruchomość nie była łatwa w sprzedaży.
Kto kupił mieszkanie?
Finalnie nabywcą okazał się inwestor, który planuje podzielić lokal na trzy mikrokawalerki. Taki scenariusz okazał się najbardziej sensowny – mieszkanie nie spełniało oczekiwań rodzin szukających miejsca do życia ze względu na:
- hałas tramwajów,specyficzny układ pokoi z jednym oknem,konieczność generalnego remontu.
Ostateczna cena transakcyjna wyniosła 625 tys. zł (ok. 11 750 zł/m²).
Wnioski: czy to koniec bańki?
Ta historia dobitnie pokazuje, że:
- Rynek się ochłodził – ceny z 2023 roku były szczytem, dziś kupujący są bardziej wymagający i mają większe pole do negocjacji.Wycena pomaga ustalić punkt wyjścia, ale ostateczny wynik zawsze zależy od lokalnych warunków, standardu i popytu.Inwestorzy stają się kluczowymi graczami – to oni częściej akceptują trudniejsze nieruchomości, widząc w nich potencjał biznesowy.Właściwe przygotowanie mieszkania do sprzedaży ma znaczenie – nawet opróżnienie lokalu przed prezentacjami pozytywnie wpływa na odbiór oferty.
Sprawdź realną wartość swojego mieszkania
Nie chcesz powtórzyć błędu zbyt wysokiej ceny wyjściowej? Na SonarHome.pl możesz w kilka minut wykonać darmowy raport wyceny i sprawdzić, ile naprawdę jest warte Twoje mieszkanie w aktualnych warunkach rynkowych.