Darmowa wycena mieszkania online

Jaki jest powód wyceny?*

Wycena mieszkania - co musisz wiedzieć?

Na co zwraca uwagę rzeczoznawca, wyceniając mieszkanie? Jak określić wartość nieruchomości? Czy da się rzetelnie wycenić nieruchomość online? Kto może wyceniać mieszkania? Odpowiedzi na te i na inne pytania znajdziesz w naszej bazie wiedzy. Przeczytaj cały artykuł lub przeskocz do interesującego Cię zagadnienia. Po tej lekturze wycena nieruchomości będzie dla Ciebie znacznie prostsza.

Zarobisz czy stracisz pieniądze? To zależy od określenia wartości nieruchomości. A precyzując, od sposobu wyceny mieszkania, doboru odpowiedniej metody oraz znajomości mechanizmów, które pozwolą Ci zaoszczędzić na kupnie lub sprzedaży. Poznaj je i nie daj się zaskoczyć.

Wartość rynkowa nieruchomości a cena sprzedaży

Wartość i cena to dwa różne pojęcia. Pierwsze odnosi się do jak najbardziej obiektywnej wyceny nieruchomości, zgodnie z prawem dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest nawet terminem prawnym, opisanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Zgodnie z nią, wartością rynkową nieruchomości jest najbardziej prawdopodobna cena, jaką można uzyskać na rynku za sprzedaż lokalu. Musi bazować na cenach transakcyjnych i może być dokonana tylko wtedy, gdy kupujący oraz sprzedający nie działali w sytuacji przymusu i mają zamiar zawarcia umowy.

Wartość określa się do celów formalnych, na przykład na potrzeby banku, urzędu czy sądu. Przy szacowaniu rynkowych wartości mieszkań na własny użytek pomocne są darmowe narzędzia do wyceny, takie jak kalkulator Sonarhome.pl. Dwie różne metody, ale łączy je jedno - podają zobiektywizowane wartości nieruchomości na podstawie większej liczby transakcji rynkowych.

Cena to już inna historia. Bardziej subiektywna i indywidualna. Jest to kwota, którą kupujący jest w stanie zapłacić za nabycie nieruchomości. W praktyce może być niższa lub wyższa niż wartość rynkowa lokalu. Wiele ofert sprzedaży nieruchomości ma zawyżoną lub zaniżoną cenę.Nawet o 30%. Wpływa na to ogromna ilość czynników. Warto w tym miejscu wymienić wartość sentymentalną, konieczność dokonania remontu, drogie wyposażenie mieszkania, groźbę zajęcia komorniczego, chęć szybkiej sprzedaży, nieciekawą lub krwawą przeszłość lokalu czy choćby obciążenia finansowe lub nieznajomość cen rynkowych.

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę, wycenierkę online czy pośrednika zawsze odnosi się do wartości rynkowej. Warto to mieć na uwadze, bo na różnicy między wartością a ceną można zarobić lub stracić.

Kto zajmuje się wyceną nieruchomości?

Oficjalnie i zgodnie z prawem wyceną mieszkań zajmuje się jedynie rzeczoznawca majątkowy. To urzędnik z uprawnieniami, którego ekspertyzy w postaci operatu szacunkowego są wiążące w sądzie, urzędzie skarbowym czy w banku. Opinia rzeczoznawcy jest wymagana w oświadczeniach majątkowych, sprawach spadkowych, przy zniesieniu współwłasności, kredycie hipotecznym, wykupie mieszkania komunalnego, czy przy sprawach związanych z ubezpieczeniami, na przykład przy wycenie lokalu po zalaniu. W tych sytuacjach żadna inna wycena nie jest akceptowana.

Co więcej od września 2017 za samodzielne szacowanie wartości nieruchomości grozi kara w wysokości 50 000 zł. Uderza w rzeczoznawców majątkowych, którzy nie spełniają warunków wymaganych przez ustawę, czyli między inni nie prowadzą działalności gospodarczej. Dotyka też osób, które w sprawach oficjalnych, takich jak sprawa spadkowa czy oświadczenie majątkowe, przedstawiają własne wyceny. Inaczej jest w przypadku wyceny mieszkania pod kupno/sprzedaż. Tutaj nie ma ograniczeń czy kar i można korzystać z darmowych wyceniarek, takich jak Sonar, poprosić pośrednika o pomoc czy samodzielnie oszacować wartość nieruchomości.

Więcej o wycenie mieszkania przez rzeczoznawcę: https://sonarhome.pl/lp/wycena-rzeczoznawcy-koszty

Jak wygląda wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Proces oficjalnej wyceny rozpoczyna się od znalezienia rzeczoznawcy. Musi to być osoba z legitymacją i uprawnieniami, prowadząca działalność gospodarczą. Aktualną listę rzeczoznawców można znaleźć w rejestrze prowadzonym przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju: http://193.23.63.153/Pages/Rzeczoznawcy.aspx

Część banków, udzielających kredytów hipotecznych, ma własną listę profesjonalistów, z którymi pracuje. Zdarzają się też czarne listy” z nazwiskami rzeczoznawców majątkowych, którzy nie sprawdzili się we wcześniejszych współpracach. Przed zleceniem wykonania operatu szacunkowego warto zapytać w instytucji finansowej o ich podejście do zewnętrznych wycen. Nie uznaje ich między innymi PKO, City Handlowy oraz mBank.

Wybrany rzeczoznawca majątkowy powinien przedstawić wstępną ofertę, zawierającą cenę wykonania usługi. Większość urzędników ma swoje cenniki. Kwota za wycenę mieszkania zwykle waha się między 500 a 900 zł. Więcej, bo średnio 600-1200 zł zapłacimy za operat szacunkowy domu jednorodzinnego, a jeszcze więcej za budynek biurowy. Tu ceny zaczynają się od 1800 zł. Finalna kwota zależna jest od rodzaju nieruchomości, celu wyceny, stopnia skomplikowania oraz liczby zleconych wycen.

Najważniejszy jest cel. Każdy operat szacunkowy ważny jest jedynie rok i może być używany tylko do celu opisanego w dokumencie. Rzeczoznawca majątkowy inaczej wycenia nieruchomość spadkową, a inaczej lokal na potrzeby oświadczenia majątkowego czy kredytu hipotecznego. Na początku zapoznaje się z nieruchomością od strony prawnej. Analizuje wpisy do księgi wieczystej, sprawdza obciążenia finansowe i określa czy nieruchomość nie jest współwłasnością, nie jest oddana w użytkowanie wieczyste czy przeznaczona na egzekucję komorniczą. Rzeczoznawca odwiedza mieszkanie, a także bada zabudowę, przychody generowane przez nieruchomość (np: gdy jest to mieszkanie pod wynajem lub prowadzona jest w nim działalność gospodarczą) oraz potencjał inwestycyjny. Te dokumenty do analizy powinien dostarczyć zlecający wykonanie operatu szacunkowego. Najlepiej od razu zebrać kompletne dane, bo inaczej wycena się znacznie przeciągnie.

Kolejnym etapem pracy rzeczoznawcy jest analiza rynkowa, uwzględniająca między innymi ceny transakcyjne podobnych nieruchomości. Badany jest potencjał ekonomiczny, popyt i podaż, a także wysokość czynszu oraz stopy zwrotu z inwestycji. Gdy urzędnik zbierze komplet informacji i wspólnie ustalimy z nim cel wyceny, może wybrać odpowiednią metodę do sporządzenia operatu szacunkowego. Wyróżniamy 4 główne metody wyceny: porównawczą, dochodową, kosztową i mieszaną.

W praktyce najczęściej stosowana jest ta pierwsza, bo pozwala na odnalezienie operatów szacunkowych innych nieruchomości, podobnych do tej wycenianej. Mając ceny transakcyjne oraz pełne opisy mieszkań, rzeczoznawca może określić średnią wartość lokalu. Niektórzy profesjonaliści przedstawiają wstępną wycenę, omawiają ją z klientem, uzupełniają dane i przedstawiają pełny operat. Cały proces może trwać od kilku do kilkunastu dni.

Darmowe metody wyceny mieszkań. Kalkulator wyceny nieruchomości czy samodzielne porównywanie ofert?

Jeśli nie musimy mieć oficjalnego dokumentu od rzeczoznawcy majątkowego, to sami możemy zastosować metodę porównawczą i wycenić nieruchomość samodzielnie lub przez kalkulator wyceny nieruchomości online. Przyjrzyjmy się tym dwóm sposobom.

  • Porównywanie ofert internetowych - długo, niemiarodajnie, ale bezpłatnie. Na portalach nieruchomości takich jak homebroker.pl, domiporta.pl czy otodom.pl widnieją setki tysięcy ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Codziennie pojawiają się nowe. Liczby są ogromne, a różnorodność zaskakuje. Na samym Domiporta.pl przy wyszukiwaniu ofert sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie pojawia się ponad 45 000 propozycji.

    Trudno wśród nich znaleźć nieruchomości, które będą jak najbardziej zbliżone do siebie. A właśnie na tym polega porównywanie i wycena nieruchomości na własną rękę. Trzeba wziąć pod uwagę lokalizację mieszkania, okolicę, piętro, na którym się znajduje, stan lokalu, układ pomieszczeń, a także rok budowy. Dochodzą do tego inne czynniki, które wpływają na zawyżenie lub zaniżenie cen nieruchomości, czyli między innymi: plany zagospodarowania przestrzennego, przeszłość mieszkania, prawne obciążenia i zobowiązania właściciela, sentymenty sprzedającego czy niedawno przeprowadzony remont. Najlepiej wybrać minimum 10 ogłoszeń dotyczących lokali o podobnych parametrach. Dla lepszego obrazu odrzucamy najtańsze i najdroższe, a na podstawie reszty cen wyliczamy średnią.

    Trudność w doborze ofert do porównania cen mieszkań w interesującej nas okolicy to tylko jeden z problemów. Wszystkie ogłoszenia zawierają cenę ofertową, czyli zwykle zawyżoną o 20-30%. Cena transakcyjna jest zwykle niższa, a to ona pokazuje za ile ktoś kupił mieszkanie. Efektem takiej wyceny są niemiarodajne dane, które nie pokazują jak naprawdę kształtują się ceny.

  • Darmowe wyceniarki - prosto, szybko i z podziałem na ceny w konkretnych budynkach. Tak działa Sonarhome.pl. Kalkulatory wyceny nieruchomości online porównują ze sobą setki tysięcy ogłoszeń, by wybrać kilkanaście lub kilkadziesiąt najbardziej podobnych do siebie. Nadal są to ceny ofertowe, ale algorytm w kilka sekund analizuje dane i przedstawia średnie ceny w budynku, w okolicy oraz w całym mieście. Zyskujemy szerszy obraz i wystarczające informacje, aby samodzielnie określić cenę sprzedaży własnej nieruchomości. Wszystko w kilku sekund i po uzupełnieniu prostej ankiety online.

Chcesz wiedzieć więcej o darmowej wycenie mieszkań online? Zajrzyj tutaj: https://sonarhome.pl/lp/darmowa-wycena-nieruchomosci-online

Kalkulator wartości mieszkania. Czy wycena mieszkania online jest rzetelna?

Jeśli korzystamy z niej z rozwagą i pomysłem, to jak najbardziej. Sonarhome.pl udostępnia darmowy kalkulator wyceny nieruchomości, który zbiera i analizuje setki tysięcy ogłoszeń z portali nieruchomości. Ogromną wartością narzędzia jest porównywanie ze sobą podobnych mieszkań w okolicy, a nawet w tym samym budynku. Wyceny opierają się na cenach ofertowych, ale pokazują jak kształtują się stawki w zależności od takich czynników jak: okolica, lokalizacja, rok budowy budynku, piętro, liczba pokoi czy metraż.

Używając kalkulatora możemy sprawdzić, w których dzielnicach Warszawy i Gdańska mieszkania są najtańsze. Zobaczymy też średnie ceny za m2 w wybranym budynku, na określonej ulicy, w dzielnicy oraz w całym mieście. Możemy też sprawdzić jak piętro, rok budowy czy liczba pokoi wpływa na cenę.

Przykładowo: na ulicy Redutowej 8A w Warszawie mieszkanie 50m2 na IV piętrze, wybudowane w ostatnich latach kosztuje średnio 427 000 zł.

Kawałek dalej, na Redutowej 10 znajdują się starsze bloki z lat 90. Ten sam metraż, piętro i liczba pokoi. Cena niższa o 47 700 zł, wynosi 379 300 zł.

Jeszcze dokładniejszych danych dostarcza szczegółowa wycena na podstawie cen transakcyjnych. Sonar korzysta z operatów szacunkowych, rejestrów oraz raportów z rynku nieruchomości. Takie wyceny można poznać kontaktując się z nami.

Checkbox Radio House

Poprzez zamknięcie niniejszego komunikatu lub korzystanie z naszego serwisu wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez Sonarhome sp. z o.o. i Zaufanych Partnerów do celów marketingowych, w szczególności na potrzeby wyświetlania reklam dopasowanych do Twoich oczekiwań, zainteresowań i preferencji, także w innych serwisach. Wyrażenie zgody jest dobrowolne, wyrażoną zgodę możesz w każdej chwili cofnąć.

Nasz serwis korzysta z plików cookies i innych technologii automatycznego przechowywania danych do celów statystycznych, realizacji usług i reklamowych. Masz prawo określenia warunków przechowywania i uzyskania dostępu do plików cookies poprzez ustawienia przeglądarki. Poprzez zamknięcie niniejszego komunikatu lub korzystanie z naszego serwisu bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki internetowej wyrażasz zgodę na zapisywanie i przechowywanie na Twoim urządzeniu plików cookies i podobnych pochodzących od Sonarhome sp. z o.o. i Zaufanych Partnerów.

Więcej informacji na temat przetwarzania Twoich danych osobowych, w tym o celach przetwarzania, podstawach prawnych, okresie retencji danych i o przysługujących Ci uprawnieniach, jak również o plikach cookies i im podobnych, znajdziesz w naszych Zasadach ochrony danych.

Przeglądarka Internet Explorer nie jest wspierana.
Do wykorzystania funkcjonalności serwisu, prosimy o skorzystanie z bardziej nowoczesnej przeglądarki, jak np. Chrome, Firefox, Safari lub MS Edge.