Mieszkanie spadkowe do remontu na Bemowie za 640 000 zł. Co przyciągnęło kupujących w tydzień?

Spadkowe mieszkanie do remontu na warszawskim Bemowie, wystawione za 640 000 zł, już po tygodniu przyciągnęło pierwsze oferty kupujących. Razem z Kamilem Boczkiem z agencji Uno Properties sprawdzamy, co wpłynęło na zainteresowanie: potencjał układu, stan budynku, lokalizacja czy dodatkowe wsparcie dla kupujących przy remoncie.

Mieszkanie w spadku: co z nim zrobić?

Coraz więcej mieszkań przechodzi w spadku na kolejne pokolenie, a część z nich wymaga generalnego remontu. Spadkobierca, który chce w takim mieszkaniu zamieszkać albo je wynająć, musi zainwestować w remont. Do sprzedaży remont nie jest potrzebny, a całą sprawę można powierzyć agentowi nieruchomości.

Taki przypadek pokazujemy na przykładzie dwupokojowego mieszkania przy ulicy Czumy 22 na Bemowie. Sprzedażą zajmuje się Kamil Boczek z agencji Uno Properties, partnera SonarHome.

Jak wygląda mieszkanie?

Mieszkanie ma 50,3 m² i znajduje się na pierwszym piętrze trzypiętrowego budynku z 1977 roku, bez windy. Składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, oddzielnego WC i przedpokoju. Do lokalu należy zabudowana loggia oraz komórka lokatorska w piwnicy o powierzchni 3,1 m². Miejsca postojowe są ogólnodostępne, na podwórkach. Spółdzielnia ma w okolicy dwa lub trzy place, na których można starać się o miejsce, ale nowy właściciel musi najpierw zostać członkiem spółdzielni, a to może potrwać.

Salon ma 20 m², kształt prostokąta i południową ekspozycję, dzięki której jest dobrze doświetlony. Okna wychodzą na ciche, zielone podwórko, a z salonu jest wyjście na loggię. Drugi pokój ma 11,2 m², kwadratowy kształt i okna od północy, więc łatwo urządzić w nim sypialnię. Kuchnia ma 7,2 m², także jest kwadratowa i ma północną ekspozycję. Łazienka ma 2,7 m², a obok niej jest oddzielne WC, w którym przy remoncie można zamontować małą umywalkę.

Dwie sypialnie i salon z aneksem: potencjał układu

Najważniejszym pomieszczeniem w tym układzie jest kuchnia. Piony biegną w łazience, za ścianą salonu, dlatego można je wyprowadzić do dużego pokoju i stworzyć tam aneks kuchenny w kształcie litery L. Dotychczasowa kuchnia staje się wtedy drugą sypialnią, a mieszkanie zyskuje dwie niezależne sypialnie i salon z aneksem. Kupujący, który nie potrzebuje dodatkowego pokoju, może zostawić dużą kuchnię na swoim miejscu.

W łazience zmieści się wanna albo kabina prysznicowa. Przy generalnym remoncie można przesunąć ościeżnicę o kilkanaście centymetrów w prawo. Przedpokój o powierzchni 7,8 m² zyskuje wtedy drugą wnękę. Przy przesuniętym wejściu da się też zrobić szafę gospodarczą, np. na pralkę, i zmieścić w łazience większą wannę lub kabinę.

Ściana między kuchnią a salonem oraz ściana między przedpokojem a salonem są nośne. Układ pomieszczeń pozostaje więc bez zmian, a przy remoncie zmienia się ich funkcje.

Stan budynku i okolica

W 2022 roku spółdzielnia wyremontowała klatki schodowe i wykonała wszystkie piony: wodno-kanalizacyjne, elektryczne i gazowe. Nowy właściciel po remoncie mieszkania nie musi się obawiać prac w budynku, które mogłyby zniszczyć efekt i narazić go na dodatkowe koszty.

Park z amfiteatrem, w którym często odbywają się wydarzenia, jest 400 m od mieszkania. Jak na osiedle z lat 70. przystało, w okolicy są też przychodnia, szkoła i przedszkole, a na nowych osiedlach czasem tego brakuje. Młode osoby planujące rodzinę mają więc wszystko pod ręką i tracą mniej czasu na dojazdy po Warszawie.

Wycena algorytmu, cena ofertowa i pierwsze oferty

Przed obejrzeniem mieszkania nieruchomość została wyceniona na sonarhome.pl. Algorytm wskazał 604 000 zł jako cenę środkową, z widełkami od 573 000 do 634 000 zł. Ceny transakcyjne w okolicy wynosiły od około 12 000 do ponad 15 000 zł za m².

Mieszkanie zostało wystawione za 640 000 zł, delikatnie powyżej górnych widełek. W pierwszym tygodniu sprzedaży odbyło się kilka prezentacji i padły pierwsze oferty. Najwyższa, wciąż w trakcie ustaleń, wynosi 620 000 zł. Mieści się w górnych widełkach wyceny SonarHome, a negocjacje wyniosły niecałe 3% ceny ofertowej. W Warszawie wynoszą one zwykle od 5 do 8%.

Co przyciągnęło kupujących do mieszkania do remontu?

Kamil Boczek przyznaje, że mieszkania do remontu nie zawsze tak szybko znajdują chętnych. Tutaj znaczenie miały atuty nieruchomości: pierwsze piętro, wyremontowane klatki i nowe piony. Drugim czynnikiem jest proces, który jego agencja przygotowała dla mieszkań do remontu.

Kupujący, który planuje w takim mieszkaniu zamieszkać, potrzebuje pomocy przy remoncie. Uno Properties pomaga mu wycenić remont i proponuje zweryfikowane ekipy. Kupujący oszczędza w ten sposób czas na szukaniu fachowców i ma pewność co do jakości prac. Na początku sprzedaży agencja zbiera rzuty i informacje o stanie technicznym mieszkania, a współpracująca z nią architektka pokazuje, jak najbardziej funkcjonalnie wykorzystać przestrzeń. Propozycje zmian, takie jak przeniesienie kuchni do salonu, są więc sprawdzone przez osoby z wiedzą i doświadczeniem.

Dlaczego właścicielki wybrały tego agenta?

Właścicielki wyceniły mieszkanie na SonarHome, a Kamil był jednym z trzech agentów, którzy się z nimi skontaktowali. Pracuje jako agent nieruchomości od prawie siedmiu lat, a od trzech sprzedaje mieszkania wyłącznie na Bemowie i Bielanach. Zna lokalny rynek, ma bazę klientów i wie, jakich dodatkowych protokołów wymaga przy sprzedaży tutejsza spółdzielnia. Na początku roku jego agencja sprzedała identyczne mieszkanie na trzecim piętrze w sąsiednim budynku.

Wnioski

Spadkowe mieszkanie do remontu na Bemowie przyciągnęło oferty w pierwszym tygodniu sprzedaży, w górnych widełkach wyceny SonarHome. Wpłynęły na to funkcjonalny układ z potencjałem na dwie sypialnie, wyremontowane części wspólne budynku i infrastruktura osiedla. Liczyło się też doświadczenie lokalnego agenta, który pomaga kupującym zaplanować remont.

Jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl.

Cały materiał obejrzysz na naszym kanale YouTube.