Airbnb pod kontrolą sąsiadów i samorządów? Nowe przepisy zmienią zasady najmu krótkoterminowego

Uchwalone przez Sejm regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego nie oznaczają końca działalności Airbnb w Polsce, ale kładą kres erze niekontrolowanego lokowania takich usług w dowolnym budynku. Wymóg rejestracji lokali, numeru ewidencji w ogłoszeniach oraz wysokie kary za obecność w szarej strefie ustabilizują rynek i wymuszą jego pełną profesjonalizację. Dla mniejszych, prywatnych inwestorów, wynajmujących pojedyncze mieszkania w tradycyjnych blokach, nowe zasady wiążą się z wyższym poziomem ryzyka i wyzwań formalnych, co część z nich może skłonić do powrotu do najmu długoterminowego.

Kluczowe dla funkcjonowania rynku najmu krótkoterminowego będą ograniczenia na poziomie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych oraz decyzje gmin. Ustawa wymaga bowiem większości ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania w spółdzielni, a nie tylko obecnych na walnym zgromadzeniu. Zebranie tych głosów będzie w praktyce ogromną barierą realizacyjną.

– W praktyce spółdzielczej, gdzie frekwencja na walnych zgromadzeniach wynosi często od kilku do kilkunastu procent, zdobycie głosów bezwzględnej większości wszystkich członków spółdzielni graniczy z cudem. To potężna bariera chroniąca dotychczasowy stan prawny. Co istotne, w spółdzielni o wyniku nie decyduje liczba posiadanych mieszkań – co do zasady każdy członek ma jeden głos, zaś uchwałę podejmuje walne zgromadzenie całej spółdzielni, a nie mieszkańcy pojedynczego budynku. Realnie decydujący nie będzie więc opór wobec inwestorów, lecz bierność spółdzielców – zwraca uwagę Barbara Bugaj, główna analityczka ds. rynku nieruchomości w SonarHome.pl, platformie do bezpłatnej wyceny mieszkania i znalezienia agenta.

Inaczej wygląda to we wspólnotach mieszkaniowych. Tam w budynkach „typowo inwestycyjnych”, gdzie np. 40-70% lokali jest przeznaczonych pod najem krótkoterminowy, dysponujący większością udziałów inwestorzy mogą skutecznie zablokować próbę wprowadzenia zakazu i głosować przeciwko uchwałom ograniczającym najem.

Z drugiej strony we wspólnotach, gdzie liczą się udziały, znacznie bardziej realna jest mobilizacja sąsiadów przeciwko pojedynczym lokalom przeznaczonym pod najem krótkoterminowy. Zgodnie z ustawą o własności lokali większość liczy się udziałami w nieruchomości wspólnej. Głosowanie może odbywać się w trybie indywidualnego zbierania głosów, np. przez zarządcę lub sąsiadów przechodzących od drzwi do drzwi.

– Jeśli w budynku jest kilku aktywnych przeciwników najmu i bierna większość, zebranie więcej niż 50% udziałów jest jak najbardziej wykonalne – zwłaszcza w starym budownictwie lub kamienicach, gdzie mieszkańcy stale odczuwają uciążliwości – ocenia Barbara Bugaj. 

Narzędzia w rękach samorządów

Dodatkowo samorządy zyskują niezależne prawo do tworzenia w drodze uchwały geograficznych stref zakazu najmu. Rada gminy bądź rada miasta uzyska prawo do wyznaczania specjalnych stref wyłączonych z najmu krótkoterminowego, z możliwością ustanawiania wyjątków – także czasowych, np. dopuszczenie najmu tylko w określonych okresach. Procedurę uruchamia wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a uchwała ustanawiająca strefę będzie mogła wejść w życie najwcześniej sześć miesięcy po jej ogłoszeniu.

Samorząd nie potrzebuje do tego zgody wspólnot ani spółdzielni. Zyskuje także broń w postaci wykreślenia z ewidencji (tzw. zasada trzech naruszeń): jeśli w ciągu sześciu miesięcy w danym lokalu zostaną stwierdzone przez właściwe organy lub służby trzy naruszenia porządku publicznego lub bezpieczeństwa, np. po interwencjach policji czy straży miejskiej, obiekt może zostać wykreślony z gminnej ewidencji, a tym samym zniknąć z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) na minimum jeden rok. Co ważne: same skargi sąsiadów nie wystarczą – liczą się naruszenia potwierdzone przez służby.

Ustawa trafiła teraz do Senatu, a następnie czeka ją podpis prezydenta – do tego czasu nowe zasady nie obowiązują. Przepisy dotyczące zakazów ze strony wspólnot, spółdzielni oraz gminnych stref zakazu miałyby wejść w życie 1 stycznia 2028 r., co daje rynkowi nieco ponad rok okresu przejściowego, a w przypadku stref gminnych nawet więcej, gdyż uchwała rady wchodzi w życie najwcześniej pół roku po ogłoszeniu. Z kolei rejestr (CWTON) i kary administracyjne (do 50 tys. zł) zaczną obowiązywać niemal od razu – 14 dni od ogłoszenia ustawy.

Jak zareaguje rynek?

W wyniku zmian nowe aparthotele czy budynki inwestycyjne mogą zyskać na wartości. W obiektach, w których inwestorzy dysponują większością udziałów, ryzyko zakazu ze strony wspólnoty jest w praktyce znikome. Nie chroni to jednak przed gminną strefą zakazu, która obejmuje kategorię tzw. „innych obiektów”, do której należą także nieskategoryzowane aparthotele. Pełne bezpieczeństwo daje dopiero obiekt formalnie skategoryzowany np. jako hotel. Mieszkania w klasycznych blokach czy kamienicach przeznaczone pod najem krótkoterminowy staną się obarczone ryzykiem prawnym. Ich właściciele muszą liczyć się z tym, że w dowolnym momencie sąsiedzi przegłosują zakaz z 6-miesięcznym okresem na zakończenie działalności.

Mniejsi, prywatni inwestorzy, posiadający 1-2 mieszkania w tradycyjnych blokach, którzy nie chcą ryzykować sporów z sąsiadami, kar finansowych ani procedur rejestracyjnych, zaczną wycofywać się z najmu krótkoterminowego na rzecz najmu długoterminowego.  Część właścicieli może też zdecydować się na sprzedaż nieruchomości, szczególnie jeśli nowe ograniczenia podważą opłacalność dotychczasowego modelu inwestycyjnego. W takiej sytuacji wsparcie doświadczonego agenta nieruchomości może pomóc w ustaleniu ceny odpowiadającej aktualnym warunkom rynkowym i sprawnym przeprowadzeniu sprzedaży.

– Można sobie wyobrazić sytuacje, że zwiększy się podaż mieszkań na wynajem długoterminowy w niektórych lokalizacjach dużych miast, co może ustabilizować lub delikatnie obniżyć czynsze dla stałych mieszkańców. Może przybyć także ofert lokali wykończonych „pod klucz” dla turystów w budynkach, w których rosną napięcia ze społecznością sąsiedzką. Dodatkowo być może będzie można zauważyć wzrost popytu na lokale w inwestycjach o jednoznacznie określonym przeznaczeniu usługowym lub turystycznym – mówi analityczka SonarHome.pl.

W efekcie na rynku wtórnym może pojawić się wyraźna polaryzacja. Zyskają nieruchomości stricte inwestycyjne, aparthotele oraz obiekty, w których inwestorzy stanowią zdecydowaną większość i mogą skutecznie blokować niekorzystne uchwały. Z kolei w klasycznych osiedlach i kamienicach presja ze strony sąsiadów oraz ryzyko utraty wpisu po powtarzających się, potwierdzonych przez służby naruszeniach mogą zredukować atrakcyjność typowo turystycznego wynajmu.

Profesjonalizacja najmu krótkoterminowego

Mieszkania pod wynajem na platformie Airbnb pozostaną atrakcyjną inwestycją, ale era „łatwego i bezobsługowego pieniądza” w dowolnym lokalu dobiegła końca. Inwestowanie w najem krótkoterminowy przechodzi w fazę profesjonalizacji i wymaga nowej strategii.  

Obowiązek wpisu do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, posiadanie numeru rejestracyjnego w ogłoszeniach (Airbnb/Booking) oraz karanie „szarej strefy” (do 50 tys. zł) wyeliminują przypadkowych wynajmujących. Profesjonalni operatorzy zarządzający flotami mieszkań poradzą sobie z biurokracją, co ograniczy konkurencję nielegalnych lokali.  

Zdaniem ekspertki SonarHome.pl kluczowa stanie się geograficzna lokalizacja inwestycji, a prowadzenie najmu krótkoterminowego będzie opłacalne w lokacjach, gdzie:

• obiekt jest formalnie skategoryzowany albo budynek ma przeznaczenie usługowe, a inwestorzy mają w nim większość udziałów;
• gmina nie planuje wprowadzania strefowego zakazu najmu (lub inwestor wybiera rejon o mniejszym natężeniu konfliktów społecznych).  

Najem krótkoterminowy pozostanie zyskowną inwestycją, ale wyłącznie w przemyślanych lokalizacjach i pod okiem profesjonalnych operatorów.

***

O firmie SonarHome.pl

SonarHome.pl to nowoczesna platforma, która zmienia sposób sprzedaży mieszkań w Polsce. Wykorzystuje zaawansowaną technologię i wiedzę agentów nieruchomości, aby dostarczać właścicielom aktualne informacje o wartości ich mieszkań. Jeśli klient jest zdecydowany na sprzedaż, SonarHome rekomenduje partnerskie agencje, aby zapewnić wsparcie doświadczonych specjalistów na każdym etapie transakcji. Dzięki SonarHome klienci podejmują świadome decyzje oparte na danych, a agenci zyskują dostęp do narzędzi, które zwiększają ich skuteczność. Firma wspiera sprzedających od analizy wartości mieszkania, po finalizację transakcji.

Kontakt dla mediów

Artur Szeremeta

senior public relations manager
SAROTA PR – agencja public relations
Tel. +48 794 590 018
E-mail: [email protected]