Ceny mieszkań a zarobki: ranking 18 miast w Polsce

Za roczną pensję w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku kupisz niecałe 5,5 m² mieszkania. W Bytomiu prawie 15 m², czyli ponad 2,5 raza więcej.

Porównaliśmy 18 polskich miast o różnej wielkości i sprawdziliśmy, jak ceny mieszkań mają się do zarobków, gdzie mieszkania realnie zyskały na wartości i jak długo trwa ich sprzedaż. Policzyliśmy też, ile zostaje w kieszeni po przeprowadzce do tańszego miasta.

Wniosek z danych jest jednoznaczny: o różnicach między miastami decyduje przede wszystkim cena mieszkania. Koszty życia zmieniają ten obraz w niewielkim stopniu.

Jak liczyliśmy?

Wszystkie wskaźniki opierają się na medianach. Ceny mieszkań to mediana ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym z danych SonarHome. Zarobki to mediana wynagrodzeń netto z GUS (dane z marca), czyli kwota, która faktycznie trafia na konto. Mediana pokazuje środek stawki: połowa mieszkańców zarabia mniej, połowa więcej. Średnią zawyżają najlepiej opłacani, a w przypadku czasu sprzedaży ogłoszenia, które wiszą w serwisach miesiącami.

Siłę nabywczą liczymy jako roczną medianę zarobków netto podzieloną przez cenę metra. Wynik służy do porównań między miastami, zdolności kredytowej nie pokazuje.

Czy przeprowadzka do tańszego miasta się opłaca?

Policzyliśmy cztery zamiany dla typowego mieszkania o powierzchni 55 m². Uwzględniliśmy prowizję agenta przy sprzedaży oraz podatek od czynności cywilnoprawnych i koszty notarialne przy zakupie, łącznie około 3%, a także różnicę w medianie zarobków między miastami. Kwoty są orientacyjne i liczone w dzisiejszych pieniądzach.

• Warszawa na Łódź: za mieszkanie warte ponad 860 tys. zł kupisz w Łodzi 108 m². Przy tym samym metrażu zostaje ponad 400 tys. zł. Pensja spada o około 1300 zł miesięcznie, a odłożona kwota pokryje tę różnicę przez prawie 26 lat.
• Kraków na Katowice: ponad 800 tys. zł wystarczy w Katowicach na prawie 100 m². Przy tym samym metrażu zostaje prawie 350 tys. zł, a przy pensji niższej o około 900 zł starczy to na ponad 32 lata.
• Gdańsk na Elbląg: za 760 tys. zł kupisz w oddalonym o 60 km Elblągu ponad 100 m², a przy tym samym metrażu zostaje prawie 350 tys. zł. Pensja spada o około 700 zł, więc różnicę pokryjesz przez ponad 40 lat.
• Warszawa na Gdańsk: za około 860 tys. zł kupisz w Gdańsku 59 m², tylko 4 m² więcej. Przy tym samym metrażu zostaje nieco ponad 60 tys. zł, które przy pensji niższej o około 850 zł wystarczą na 6 lat.

Najwięcej zostaje w kieszeni przy zamianie Warszawy na Łódź, a najdłużej odłożona kwota wystarczy po przeprowadzce z Gdańska do Elbląga. Przeprowadzka z jednej metropolii do drugiej finansowo niewiele zmienia i ma sens głównie z powodów życiowych. Jeśli pracujesz zdalnie i zachowasz dotychczasową pensję, każda z tych kalkulacji wypada korzystniej.

Ile metrów mieszkania kupisz za roczną pensję?

Ranking siły nabywczej pokazuje, jak duże są różnice między miastami przy tym samym roku pracy:

• najwięcej metrów: Bytom prawie 15 m², Włocławek prawie 12 m², Elbląg niecałe 10 m², Łódź i Gorzów Wielkopolski ponad 9 m², Katowice 9 m², Jelenia Góra i Tarnów około 9 m²,
• środek stawki: Bydgoszcz 8 m², Szczecin niecałe 7,5 m², Białystok i Lublin ponad 7 m², Poznań niecałe 6,5 m², Wrocław ponad 6 m²,
• najmniej metrów: Warszawa, Kraków i Gdańsk niecałe 5,5 m², Kołobrzeg niecałe 5 m².

Wszystkie miasta średnie z zestawienia wypadają lepiej niż Warszawa, Kraków i Gdańsk. Łódź daje o 70% więcej metrów niż stolica.

Dlaczego Warszawa, Kraków i Gdańsk wypadają tak samo?

W Warszawie metr kosztuje niecałe 16 tys. zł, w Krakowie ponad 14,5 tys. zł, w Gdańsku prawie 14 tys. zł. Wyższe zarobki w stolicy, gdzie mediana netto wynosi nieco ponad 7000 zł, równoważą wyższe ceny, dlatego wszystkie trzy miasta dzielą zaledwie setne części metra.

Co niska cena metra oznacza dla właściciela mieszkania?

Bytom zawdzięcza pierwsze miejsce tanim mieszkaniom. Metr kosztuje tam niecałe 4,5 tys. zł, co wynika ze stanu lokalnego zasobu mieszkaniowego. Dla kupującego oznacza to dużo metrów za pensję, dla właściciela niższą kwotę przy sprzedaży.

Kołobrzeg pokazuje odwrotną sytuację. Metr kosztuje tam ponad 12 tys. zł, więcej niż w Poznaniu i Wrocławiu, a mediana zarobków jest najniższa w zestawieniu. Miasto zamyka ranking, ale jego mieszkańcy mają majątek wart więcej niż mieszkanie w Poznaniu.

Gdzie mieszkania zyskały na wartości ponad inflację?

W ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania w sześciu najdroższych miastach zestawienia zyskały realnie ponad 3%, a w ośmiu najtańszych średnio 0,5%. Punktem odniesienia jest inflacja z sierpnia: 3,4%.

• największe wzrosty ponad inflację: Bydgoszcz 10%, Gdańsk 7%, Poznań prawie 5%,
• realna strata lub stagnacja: Białystok 1% poniżej inflacji, Elbląg 0,5% poniżej, Katowice i Łódź lekko poniżej zera, Gorzów Wielkopolski na poziomie inflacji.

Cztery z pięciu miast o najsłabszym wyniku należą do ósemki z najtańszym metrem. Tendencja nie jest żelazną regułą, ale jest wyraźna: tam, gdzie mieszkanie kupuje się najłatwiej, najsłabiej zyskuje ono na wartości.

Bydgoszcz: dostępne mieszkania i najwyższy wzrost cen

Bydgoszcz jako jedyne miasto w zestawieniu łączy obie zalety. Za rok pracy kupisz tam 8 m², więcej niż w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu. Jednocześnie ceny wzrosły tam o 10% ponad inflację, równo z miesiąca na miesiąc, bez skoków i korekt w dół.

Czy w dużym mieście mieszkanie sprzedaje się szybciej?

Mediana czasu sprzedaży, czyli liczba dni, po której znika połowa ofert, w 15 z 18 miast wynosi od 62 do 77 dni. Najszybciej sprzedają się mieszkania w Poznaniu (62 dni) oraz w Łodzi i Bytomiu (64 dni). Warszawa, Kraków, Lublin i Bydgoszcz mają po 68 dni. Cena metra nie ma z czasem sprzedaży żadnego związku.

Około dwóch miesięcy jest więc standardem polskiego rynku, niezależnie od miasta. Przy sprzedaży liczą się przede wszystkim cena i skala ustępstw podczas negocjacji.

Gdzie sprzedaż trwa dłużej?

• Jelenia Góra: 92 dni
• Gorzów Wielkopolski: 98 dni
• Kołobrzeg: 108 dni, czyli ponad 3,5 miesiąca

W tych miastach jest mało kupujących. W Kołobrzegu na 1000 mieszkańców przypadają 24 oferty, w Warszawie niecałe sześć. Popyt jest tam uznaniowy i sezonowy, a w Jeleniej Górze i Gorzowie lokalny i płytki. Właściciele mieszkań w tych trzech miastach powinni doliczyć do planów sprzedaży dodatkowy miesiąc.

Czy koszty życia w dużym mieście zmieniają rachunek?

Według badania budżetów gospodarstw domowych GUS w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców wydatki na osobę są o ponad 35% wyższe niż średnio w Polsce, a dochody o 30% wyższe. Po opłaceniu codziennych wydatków mieszkańcowi największego miasta zostaje około 1800 zł na osobę miesięcznie, przy średniej krajowej niespełna 1500 zł.

Koszty życia trudno porównać między miastami, dlatego traktujemy je jako orientacyjny wskaźnik. Rankingu nie zmieniają: cała różnica rozgrywa się na cenie mieszkania.

Podsumowanie: które miasto dla kogo?

• Metropolie (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań) opłacają się, gdy Twoje zarobki rosną szybciej niż mediana. Jeśli masz tam mieszkanie, posiadasz najbardziej płynne i najwyżej wyceniane aktywo w kraju.
• Miasta średnie (Katowice, Bydgoszcz, Szczecin, Lublin, Białystok, Gorzów Wielkopolski) są obecnie najrozsądniejszym kompromisem: lepsza siła nabywcza, pełna infrastruktura i w większości normalne tempo sprzedaży.
• Miasta mniejsze (Bytom, Włocławek, Elbląg, Jelenia Góra, Tarnów) dają najwięcej metrów i najmniejszy wzrost wartości. Sprawdzą się, gdy kupujesz mieszkanie, żeby w nim mieszkać, bez liczenia na duży zysk przy sprzedaży za 10 lat.
• Kurorty, jak Kołobrzeg, mają ceny metropolii, lokalne zarobki i najdłuższy czas sprzedaży. Mieszkanie jest tam bardzo wartościowe, ale trudno szybko zamienić je na gotówkę.

Zestawienie mierzy wyłącznie finanse. Jakość powietrza, przyjemność życia czy warunki do założenia rodziny często ważą przy wyborze miasta więcej niż liczby.

Jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl.

Cały materiał obejrzysz na naszym kanale YouTube.