Ceny mieszkań w Polsce: czy wielkość miasta decyduje o wartości mieszkania?

W dużym mieście jest drogo, w małym tanio. Tak brzmi jedno z najczęstszych przekonań o cenach mieszkań w Polsce i wielu właścicieli właśnie na tej podstawie szacuje wartość swojego mieszkania. Sprawdziliśmy je na danych z 34 miast o bardzo różnej wielkości, od Warszawy po kilkutysięczny Siewierz.

Wniosek jest prosty: sama liczba mieszkańców mówi o cenie metra niewiele. Znacznie więcej zależy od tego, czy miasto się rozwija, czym przyciąga ludzi i jak szybko sprzedają się w nim mieszkania.

W analizie używamy median cen za metr z rynku wtórnego, skorygowanych o szacunkową wartość negocjacji. Dzięki temu pokazują one realną wartość mieszkań, bliższą cenom, za które mieszkania faktycznie się sprzedają.

Ile kosztuje metr mieszkania w różnych miastach Polski?

Różnice w cenach mieszkań między polskimi miastami są wielokrotne. W najdroższym mieście zestawienia mediana wynosi 18 500 zł za metr, w najtańszym 4450 zł.

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² oznacza to, że po sprzedaży zostaje na koncie około 900 000 zł albo około 220 000 zł. Metraż jest ten sam, zmienia się tylko miasto.

Czy mieszkania w dużych miastach są zawsze droższe?

Średnio tak, ale zależność jest znacznie słabsza, niż się wydaje. Mediany cen w grupach miast wyglądają następująco:

• największe rynki (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Łódź): około 12 800 zł za metr,
• duże miasta (od 240 do prawie 400 tys. mieszkańców): około 9100 zł za metr,
• średnie miasta (od 100 do 200 tys. mieszkańców): około 7500 zł za metr,
• małe miasta (poniżej 100 tys. mieszkańców): około 7900 zł za metr.

Małe miasta wypadają drożej niż średnie. Wyjaśnienie znajdziesz niżej, w części o kurortach.

Najlepiej widać słabość podziału „duże kontra małe” na konkretnych przykładach. Rzeszów i Radom mają praktycznie tyle samo mieszkańców (197 tys. i 195 tys.), a metr w Rzeszowie kosztuje 9300 zł, w Radomiu 6500 zł. Różnica wynosi 57%. Łódź, czwarte miasto w Polsce pod względem liczby ludności, ma medianę 7500 zł za metr, niższą niż w liczącym niespełna 6000 mieszkańców Siewierzu.

Jeśli oceniasz wartość mieszkania wyłącznie po wielkości miasta, łatwo o pomyłkę, i to w obie strony.

Od czego zależą ceny mieszkań?

Migracje: czy miasto przyciąga nowych mieszkańców

Miasta, które zyskują mieszkańców, drożeją. Te, które ich tracą, stoją w miejscu. Od 1998 roku dodatnie saldo migracji wewnętrznych ma tylko pięć z 16 województw, a samo mazowieckie zyskało w tym czasie 320 tys. osób.

Liczy się jednak konkretne miasto, a region bywa mylącą wskazówką. Podkarpackie od lat traci mieszkańców, a Rzeszów należy do najdroższych miast w zestawieniu. Mazowieckie zyskuje najwięcej w kraju, a Radom jest jednym z najtańszych.

Zarobki i dostępność mieszkań

Ceny mieszkań warto zestawić z lokalnymi zarobkami. W Warszawie, Krakowie i Gdańsku metr kosztuje mniej więcej półtorej mediany miesięcznej pensji. Wyższe ceny w stolicy równoważą wyższe zarobki, więc przeprowadzka między największymi miastami zwykle nie daje realnej oszczędności.

Najmniej dostępny jest Sopot, gdzie metr kosztuje ponad dwie mediany pensji. Najbardziej dostępne mieszkania są w Bytomiu i Wałbrzychu, czyli w miastach, które się kurczą. Niska cena wejścia idzie tam w parze z wolnym wzrostem wartości i dłuższą sprzedażą, dlatego tani zakup wcale nie musi być dobrym zakupem.

Funkcja miasta

Funkcja miasta tłumaczy ceny najlepiej. W jednych miejscach kupujesz dostęp do metropolitalnego rynku pracy, w innych drugi dom na wakacje. Są też miasta, które przez lata traciły przemysł i mieszkańców. Każdy z tych rynków rządzi się własnymi zasadami.

Kurorty. Sopot (18 500 zł za metr) i Kołobrzeg (12 000 zł) podnoszą medianę całej grupy małych miast. Popyt jest tam sezonowy i uznaniowy, bo kupujący najczęściej szukają drugiego domu lub mieszkania pod wynajem. Widać to po liczbie ofert: w Kołobrzegu na 1000 mieszkańców przypada prawie 22 oferty sprzedaży, w Warszawie niecałe pięć.

Obwarzanek warszawski. W Józefowie metr kosztuje 12 200 zł, w Grodzisku Mazowieckim 10 400 zł, czyli tyle, co we Wrocławiu i Poznaniu. W cenie zawarty jest dostęp do warszawskiego rynku pracy. Jeśli szukasz tańszych metrów za miastem, oszczędność zaczyna się znacznie dalej od stolicy.

Praca zdalna

Suburbanizacja w Polsce trwa od 25 lat, a pandemia ją przyspieszyła: w 2022 roku z miast wyprowadziło się rekordowe 53 tys. osób. Praca hybrydowa pozwala pracować w Warszawie i mieszkać 30 km dalej, a praca w pełni zdalna znosi ograniczenie geograficzne. Zarabianie na poziomie dużego miasta przy kosztach życia małego dotyczy jednak wąskiej grupy zawodów. Osoby pracujące w produkcji, handlu, usługach czy ochronie zdrowia po przeprowadzce zwykle zarabiają mniej.

Czy ceny mieszkań w tańszych miastach rosną szybciej?

Od stycznia 2023 roku najmocniej zdrożały mieszkania w Krakowie (38%), Gdańsku (35%) i Olsztynie (prawie 35%), a dalej w Rzeszowie i Warszawie (prawie 34%). W czołówce są zarówno metropolie, jak i miasta średnie, a w obrębie jednej grupy wielkości różnice sięgają nawet 29 punktów procentowych.

Procenty warto jednak przeliczyć na złotówki. Olsztyn i Warszawa urosły niemal identycznie (34,6% i 33,8%), ale metr w Olsztynie zdrożał o 2300 zł, a w Warszawie o prawie 4000 zł. Różnica między Rzeszowem a Wałbrzychem wzrosła w tym czasie z 3600 do 5800 zł na metrze.

W procentach tańsze miasta bywają na równi z drogimi, w złotówkach dystans rośnie.

Najsłabiej wypadły Koszalin, Wałbrzych i Włocławek, gdzie wzrost wyniósł od 11 do 5%. Włocławek dołożył do metra 269 zł w niemal 4 lata. Łączy je spadek liczby mieszkańców, a wielkość miasta nie ma tu znaczenia. Dlatego właściwe pytanie o własne miasto brzmi: czy rośnie, czy się kurczy?

Ile trwa sprzedaż mieszkania w małym mieście?

Czas sprzedaży mieszkania w badanych miastach wynosi od 84 do 131 dni. Najszybciej mieszkania sprzedają się w Olsztynie, Poznaniu i Łodzi, czyli w miastach z trzech różnych grup wielkości. Siewierz sprzedaje szybciej niż Rzeszów, a Katowice tak samo szybko jak Warszawa.

Przekonanie, że w małym mieście na kupca czeka się dużo dłużej, nie znajduje potwierdzenia w danych. Małe rynki mają inne ryzyko: niepewną wycenę. W Siewierzu na sprzedaż wystawionych jest zaledwie 12 mieszkań. Przy tak małej liczbie ofert trudno porównać własne mieszkanie z innymi, a pojedyncza transakcja potrafi przesunąć całą medianę.

Czas sprzedaży zależy przede wszystkim od kierunku rynku. Najdłużej sprzedają się mieszkania w kurortach (131 dni) i w Wałbrzychu (116 dni), jedynym mieście zestawienia, które w ostatnim roku realnie potaniało. Najkrócej w Olsztynie i Toruniu, gdzie ceny rosną najszybciej.

Jaki typ rynku mieszkaniowego ma Twoje miasto?

Łącząc dynamikę cen i czas sprzedaży, można wyróżnić cztery typy rynków:

• Rynki rozpędzone (Olsztyn, Rzeszów, Toruń, Zielona Góra): ceny szybko rosną, a mieszkania szybko się sprzedają.
• Rynki głębokie i stabilne (Warszawa, Katowice): umiarkowany wzrost cen, dużo ofert, pewna wycena i stały popyt.
• Rynki uwięzione (Wałbrzych, Koszalin, Radom): najtańszy zakup w Polsce i najtrudniejsza sprzedaż.
• Kurorty: wysokie ceny, duża podaż i najdłuższy czas sprzedaży.

Typ rynku podpowiada, jak podejść do sprzedaży mieszkania: czy możesz spokojnie czekać na dobrą ofertę i na ile pewna jest Twoja wycena.

Jak sprawdzić wartość swojego mieszkania?

Mediana dla miasta pokazuje ogólny poziom cen. O wartości konkretnego mieszkania decydują jednak dzielnica, ulica, piętro, stan techniczny i rok budowy. Dlatego najdokładniejszą odpowiedź daje wycena przygotowana dla konkretnego adresu.

Jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl. 

Cały materiał obejrzysz na naszym kanale Youtube: