Ceny mieszkań w trzecim kwartale stabilne, chociaż podaż rośnie – analiza SonarHome
Wyniki trzeciego kwartału 2025 roku na wtórnym rynku mieszkań potwierdziły tezy o stabilności ich cen. Z danych SonarHome.pl wynika, że zarówno w największych miastach w Polsce, jak i w regionalnych ośrodkach, zmiany cen były kosmetyczne – w ujęciu kwartalnym nie przekroczyły 1,5%. Jednocześnie w większości lokalizacji utrzymywał się wzrost podaży mieszkań, z wyjątkiem Warszawy, gdzie spadła o 3%.
Chcesz poznać cenę swojego mieszkania?
Co znajdziesz w artykule?
Na największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań) odnotowano minimalne zmiany cen, wynoszące najwyżej 1% w ujęciu kwartał do kwartału. W Łodzi odnotowano niewielki spadek o 1,1%, natomiast w Gdyni wzrost o 1,5%.
Zmiany cen w ujęciu rok do roku również pozostały umiarkowane. W Gdyni, Gdańsku i Poznaniu ceny wzrosły odpowiednio o 3,1%, 1,7% oraz 0,8%, natomiast w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu spadły o 3,2% i 2,4% oraz 1,5%. W Łodzi nie zmieniły się.
Mediana cen w Warszawie na koniec trzeciego kwartału wyniosła nieco ponad 15 tys. zł/m², a w Krakowie prawie 14 tys. zł/m². W Gdańsku od lipca obserwowano symboliczny wzrost o ok. 200 zł – we wrześniu ceny przekroczyły 12,5 tys. zł/m². W Gdyni natomiast utrzymuje się wyraźny trend wzrostowy, zapoczątkowany w pierwszym kwartale br. – obecnie tamtejsza mediana to około 11 tys. zł/m².
Podaż rośnie, ale nie w Warszawie
Liczba aktywnych ofert wzrosła kwartalnie o 3-10% w większości metropolii, chociaż nie przełożyło się to na spadek cen. Największy wzrost podaży odnotowano w Poznaniu (10%) oraz w Gdyni (8%). Jedynym dużym miastem, w którym liczba ofert spadła, była Warszawa – tam odnotowano korektę o 3% (kwartał do kwartału). W ujęciu rocznym Warszawa miała najniższy wzrost podaży (2%), podczas gdy największy był w Poznaniu – 17%.
Jak wynika z analizy SonarHome.pl, mimo krótkoterminowych wahań większość dużych miast pozostaje w długofalowym trendzie wzrostu podaży. -
W Warszawie zniżka trwa od marca, choć we wrześniu pojawiły się sygnały lekkiego odbicia. Największe przyrosty liczby ofert widoczne były w Poznaniu, Gdyni i Łodzi, szczególnie w miesiącach letnich. Co ciekawe, w tym okresie obniżki cen wystąpiły jedynie w Łodzi
– mówi
Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
Ekspert wskazuje również, że w nieodległej przyszłości można spodziewać się ożywienia popytu.
– 8 października 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej po raz czwarty w tym roku obniżyła stopę referencyjną. Tym razem o 25 punktów bazowych do poziomu 4,5%. Obniża to raty i poprawia zdolność kredytową, choć efekt będzie widoczny z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Niższe stopy powoli odmrażają także popyt kredytowy – efekt w postaci zwiększonego popytu na mieszkania będzie rozłożony od czwartego kwartału 2025 roku do pierwszego kwartału kolejnego roku – tłumaczy Anton Bubiel.
Na regionalnych rynkach wciąż spokojnie
Na mniejszych, regionalnych rynkach mieszkaniowych sytuacja była równie stabilna. W trzecim kwartale zmiana mediany cen wobec poprzedniego kwartału nie przekroczyła 1,4%. W Lublinie, Kielcach i Opolu odnotowano niewielkie spadki (1,2-1,4%), a wzrosty w pozostałych miastach były symboliczne – nieprzekraczające 1%.
W ujęciu rocznym największe wzrosty cen wystąpiły w Bydgoszczy (4,5%) i Zielonej Górze (6,1%). W Białymstoku i Kielcach spadki nie przekroczyły 1%, co oznacza utrzymanie względnej stabilności.
W Bydgoszczy trend wzrostowy trwa od roku i przyspieszył w drugiej połowie 2025 roku – obecnie mediana cen to ponad 7,1 tys. zł/m². W Zielonej Górze ceny wzrosły do poziomu ok. 8 tys. zł/m², a w Szczecinie we wrześniu osiągnęły 8,6 tys. zł/m². Jedynym miastem z wyraźnym trendem spadkowym pozostaje Opole, gdzie od stycznia 2025 roku ceny spadły z 8,5 do 8,2 tys. zł/m².
Wzrost podaży w regionach, ale z oznakami stabilizacji
W mniejszych miastach przyrost liczby ofert mieszkań wystawionych na sprzedaż był nieco bardziej dynamiczny niż w przypadku największych ośrodków miast. Porównując dane z drugiego kwartału 2025 r. widać, że najbardziej wzrosła podaż w Zielonej Górze - o 13% i w Białymstoku – o 11%. W innych miastach wzrost nie przekraczał 7%, a najmniej wynosił w Bydgoszczy i Lublinie, odpowiednio 3 i 4%.
–
W skali roku wartość wzrostów wygląda jednak dużo poważniej. Wzrost podaży w wielu miastach przekroczył 20%. Liderami w tej grupie były takie miasta jak: Rzeszów ze wzrostem o 29% oraz Zielona Góra i Kielce – wzrost o 27%. Lekki spadek aktywnych ofert odnotowano jedynie w Olsztynie, wyniósł on 3%. W Bydgoszczy podaż w Q3 2025 była niemal równa tej z Q3 2024
– dodaje Anton Bubiel.
–
Bazowo spodziewam się stabilizacji cen na rynku nieruchomości w IV kw. w widełkach od −1% do +2% kwartał do kwartału, z lokalnymi odchyleniami. Spodziewam się też umiarkowanie wyższego napływu nowych ofert na przełomie roku, ale łączne poziomy raczej pozostaną niższe w ujęciu rok do roku ze względu na wysoką bazę w IV kw. 2024. Ewentualna kontynuacja łagodzenia stóp może wzmocnić segment mieszkań o mniejszych metrażach
– podsumowuje ekspert SonarHome.pl.