Koniec nadpodaży na rynku wtórnym? Raport SonarHome.pl za IV kw. 2025

IV kwartał upłynął spokojnie, bez gwałtownych ruchów cenowych. Zarówno w największych miastach, jak i na rynkach regionalnych spadki median cen były niewielkie, a wzrosty – choć rzadsze – w pojedynczych lokalizacjach okazywały się wyraźniejsze niż obniżki.

Niewielkie zmiany cen w IV kwartale, Trójmiasto liderem wzrostów

Z danych SonarHome.pl, platformy umożliwiającej wycenę mieszkania i znalezienie agenta, wynika, że kwartalne zmiany rynkowych median cen mieściły się w przedziale od -1,3 proc. do +2,1 proc. Najsilniejsze wzrosty odnotowano w Gdańsku (2,1 proc) oraz Gdyni (1,3 proc), podczas gdy w Warszawie i Krakowie ceny praktycznie się nie zmieniły. Spadki ograniczały się do jedynie kilku miast i dotyczyły głównie Łodzi (-1,3 proc) oraz Wrocławia (-0,3 proc).

Analiza danych dla miast regionalnych pokazuje, że także tam IV kwartał 2025 roku nie przyniósł istotnych zmian cenowych. Największy spadek mediany odnotowano w Katowicach (-1,9 proc.). Mniejsze obniżki pojawiły się w Kielcach i Białymstoku (po-0,9 proc.) oraz w Lublinie (-0,5 proc.). W Zielonej Górze i obniżki miały charakter kosmetyczny.

Jednocześnie część miast regionalnych zanotowała niewielkie wzrosty cen. Miało to miejsce w Rzeszowie, Szczecinie oraz Olsztynie. Wskazuje to na utrzymywanie się stabilnych poziomów cenowych. Na tym tle wyraźnie wyróżniła się jedynie Bydgoszcz, gdzie mediana cen wzrosła o 2,6 proc., czyniąc ją liderem wzrostów w zestawieniu kwartalnym.

Większe różnice widoczne są w ujęciu rocznym. Porównanie IV kwartału 2025 roku z analogicznym okresem 2024 roku pokazuje, że spadki cen w największych miastach miały umiarkowaną skalę. W Warszawie sięgnęły 1,8 proc., a w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi mieściły się w przedziale od 1,1 proc. do 1,6 proc. Po stronie wzrostów skala zmian była wyraźnie wyższa, szczególnie na rynku trójmiejskim. W Gdyni ceny wzrosły o 4,8 proc. rok do roku, a w Gdańsku o 3,5 proc. Poza Trójmiastem najwyższy wzrost odnotowano w Poznaniu – wyniósł on 1,7 proc.

Dane SonarHome.pl dostarczają również informacji na temat poziomów cen mieszkań w poszczególnych aglomeracjach.

– Różnice między dużymi rynkami pozostają wyraźne. Na jednym biegunie jest Warszawa, gdzie mediana cen mieszkań jest bliska 15 tys. zł za metr kwadratowy, a na drugim Łódź, z poziomami w okolicach 7 tys. zł. Trójmiasto i Kraków lokują się pomiędzy tymi skrajnościami – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego SonarHome.pl.

Również na rynkach regionalnych roczna dynamika cen miała wyraźnie asymetryczny charakter. Spadki były ograniczone – najsilniejsze wystąpiły w Kielcach (-2,1 proc.), Białymstoku (-1,5 proc.) oraz Katowicach (-1,4 proc.). W Opolu i Lublinie obniżki nie przekroczyły 0,5 proc., co wskazuje na stabilizację cen na poziomach zbliżonych do ubiegłorocznych. Największe podwyżki odnotowano, ponownie w Bydgoszczy (+6,2 proc.) oraz Zielonej Górze (+4,4 proc.). W Olsztynie, Szczecinie i Rzeszowie wzrosty mieściły się w okolicach 2 proc.

Podaż maleje w całym kraju

Najsilniejsze ograniczenie podaży wystąpiło w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie liczba ofert spadła odpowiednio o około 9 proc. i 8 proc., a także w Krakowie i Łodzi – o około 7 proc. Trójmiasto wypada na tym tle relatywnie stabilnie: w Gdyni liczba ofert obniżyła się o około 4 proc., a w Gdańsku o około 3 proc. Podobną skalę spadku odnotowano w Warszawie.

– Ogólny obraz rynku w czwartym kwartale 2025 pokazuje dominację spadków podaży, co jest zjawiskiem sezonowym i charakterystycznym dla końcówki roku – zauważa ekspert SonarHome.pl

Zbliżona dynamika była widoczna również na rynkach regionalnych, gdzie w czwartym kwartale 2025 roku podaż mieszkań w większości miast zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału. Skala spadków była jednak wyraźnie zróżnicowana. Najsilniejsze ograniczenie liczby dostępnych ofert odnotowano w Olsztynie (-11 proc.) oraz Kielcach (-10 proc.). Wyraźne spadki wystąpiły także w Opolu i Zielonej Górze (po -8 proc.) oraz w Szczecinie (-7 proc.). W Białymstoku i Lublinie liczba ofert obniżyła się o około 6 proc., natomiast w Bydgoszczy i Katowicach o około 4 proc., co wskazuje na umiarkowane kurczenie się zasobu mieszkań dostępnych na sprzedaż. Na tle pozostałych miast wyjątkiem był Rzeszów, gdzie podaż pozostała stabilna, notując symboliczny wzrost o około 1 proc.

W ujęciu rok do roku liczba ofert w większości dużych miast była wyższa niż w IV kwartale 2024 roku, choć skala tych zmian istotnie się różniła w zależności od aglomeracji.

– Największy wzrost rok do roku zanotowano w Gdyni – o 15 proc. W Gdańsku i Poznaniu przyrost był umiarkowany, natomiast w Warszawie i Krakowie zmiany miały charakter symboliczny. Wrocław był jedynym dużym rynkiem, na którym poziom podaży nie zmienił się w skali roku - mówi Anton Bubiel.

Podobny kierunek zmian widoczny był również na rynkach regionalnych, jednak tam rozpiętość dynamik była wyraźnie większa. Najsilniejszy wzrost liczby ofert odnotowano w Rzeszowie, gdzie podaż zwiększyła się o 33 proc. rok do roku. Wysokie przyrosty wystąpiły także w Zielonej Górze i Białymstoku (po 22 proc.) oraz w Katowicach i Kielcach (po 18 proc.). W Lublinie liczba ofert wzrosła o 13 proc., a w Opolu o 8 proc. Jednocześnie w części miast regionalnych rynek wszedł już w fazę stabilizacji – w Bydgoszczy i Szczecinie poziom podaży pozostał zbliżony do ubiegłorocznego, a jedynym ośrodkiem z rocznym spadkiem liczby ofert był Olsztyn (-6 proc.).

Dane za IV kwartał 2025 roku potwierdzają, że rynek mieszkaniowy wszedł w fazę wyraźnego równoważenia. Stabilne ceny – zarówno w największych miastach, jak i na rynkach regionalnych –zbiegły się z jednoczesnym, powszechnym spadkiem podaży w ujęciu kwartalnym. O ile w skali roku liczba ofert wciąż pozostaje wyższa niż w 2024 roku, o tyle tempo wzrostu podaży wyraźnie wyhamowało, a w części lokalizacji zostało już zatrzymane. Układ tych czynników wskazuje, że końcówka 2025 roku zamknęła etap nadpodaży mieszkań i stworzyła warunki do stopniowej zmiany relacji popyt-podaż w kolejnych miesiącach.