Prędzej czy później, większość osób zetknie się z pojęciem operatu szacunkowego. Jest niezbędny przy kredycie hipotecznym, przydaje się podczas sprzedaży mieszkania czy w podziale spadku. Nazwa, która niejasno brzmi, i z którą wiąże się kilka pułapek. W uproszczeniu jest to autorska, pisemna opinia rzeczoznawcy dotycząca wartości nieruchomości. Co to właściwie oznacza i jak to wygląda w praktyce?

Czym jest operat szacunkowy?

Prawidłowo sporządzony operat szacunkowy to dokument urzędowy, który wskazuje na wartość majątkową nieruchomości. Wycena prowadzona jest przez kwalifikowanego rzeczoznawcę, prawnie odpowiadającego za poprawność operatu oraz jego zgodność z rzeczywistością. Dokładny wygląd dokumentu określają Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z nimi, profesjonalna wycena musi zawierać szczegółowy opis nieruchomości, jej położenie i wszelkie zmiany w ramach planów zagospodarowania przestrzennego. Ważny jest też cel przygotowania dokumentu, sposób przeprowadzenia wyceny, wszelkie podjęte w tym celu kroki i źródła informacji o lokalu.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

Kiedy stosuje się operat szacunkowy?

Operat szacunkowy tworzony jest w konkretnym celu i może być użyty tylko zgodnie z nim. Oznacza to, że wycena zlecona pod kątem podziału majątku, nie jest ważna, gdy w tym samym okresie chcemy sprzedać mieszkanie. Istnieje wiele sytuacji, w których operat szacunkowy jest niezbędny lub przydatny. Stosowany jest m.in.: - dla ustalenia ceny sprzedaży lub kupna nieruchomości, - do określenia kwoty kredytu hipotecznego i do jego zabezpieczenia, - przy podziale majątku, dla określenia wartości spadku lub darowizny, - podczas egzekucji komorniczej, - do weryfikacji opłat za użytkowanie wieczyste, - przy ustalaniu odszkodowania, - jako określenie wartości wkładu niematerialnego w spółkę.

Jak powstaje operat szacunkowy?

Niezależnie w jakim celu powstaje operat i jaki rzeczoznawca go tworzy, jego treść powinna być ujednolicona i pisemna. Muszą się w nim znaleźć wszystkie ważne dane o nieruchomości (m.in.: lokalizacja, usytuowanie w budynku, metraż, wiek, opis stanu), informacje o podstawach prawnych do wyceny. A także: - cel realizacji wyceny oraz jej zakres, - analiza rynku mieszkaniowego oraz lokali o porównywalnej wartości, - daty ważne dla ustalania ceny nieruchomości, - przeznaczenie lokalu i perspektywy wzrostu jego wartości, - wybór jednej z metod obliczeniowych (np.: porównawcza, porównywanie parami, korygowanie ceny średniej, inwestycyjna czy dyskontowania), - dokładny opis podjętych działań oraz toku myślenia, - cena oraz jej uzasadnienie. Rzeczoznawca bierze pod uwagę wiele czynników, jednak warto pamiętać, że najczęściej porównuje nieruchomość do innych o podobnym standardzie, metrażu i lokalizacji. Zdecydowanie mniejsze znaczenie ma wyposażenie mieszkania, niedawno przeprowadzony w nim remont czy okazyjna cena na rynku nieruchomości. Zwykle do operatu dołączane są zdjęcia, jednak jedynie wskazują na konieczność dokonania remontu lub jej brak. Dlatego niemal zawsze cena transakcyjna oraz ustalona przez rzeczoznawcę różnią się. Na korzyść lub niekorzyść kredytobiorcy czy właściciela.

Operat szacunkowy - wzór

Nie ma jednolitego wzoru operatu szacunkowego mieszkania. Kryteria. Słowo klucz przy operacie szacunkowym. Co prawda, prawo określa metody ustalania cen nieruchomości, daje podstawy formalne i narzuca wygląd dokumentu. Jednak pozostawia rzeczoznawcy wybór lokali, które staną się dla niego reprezentatywne i wiarygodne podczas obliczeń. Na ich bazie określa cenę minimalną oraz maksymalną za m2. Najczęściej stosuje się metodą porównawczą przy wycenie. A to, czy konkretne mieszkania są do siebie podobne, może być subiektywne. Szczególnie w przypadku rynku wtórnego, gdy nieruchomości różnią się wyposażeniem, stanem i wieloma innymi czynnikami. Zdarza się, że w takiej sytuacji sporządza się dwa lub więcej operatów szacunkowych. Gdy pojawią się znaczne rozbieżności, opiniują je organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Sprawdzają zgodność dokumentu z prawem i z określonym celem, badają ewentualne uchybienia oraz sposób przeprowadzenia obliczeń. W praktyce, w zespole oceniającym wartość operatu znajduje się co najmniej dwóch ekspertów. Przy czym nie mogą to być osoby, które wcześniej go sporządzały. Popularną sytuacją jest też udział kilku rzeczoznawców w wycenie. Wtedy każdy z nich odpowiedzialny jest za przygotowany przez siebie fragment operatu szacunkowego. Można to łatwo określić, bo mają obowiązek podpisania się i oznaczenia dokumentu swoją pieczątką.

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

To właśnie przy okazji kredytu hipotecznego wiele osób spotyka się z operatem szacunkowym po raz pierwszy. Banki oceniają zdolność kredytową na bazie wiarygodności finansowej, wkładu własnego i ceny nieruchomości. Przy czym najczęściej biorą pod uwagę cenę z operatu, a nie realną cenę kupna. Dokument wyceny może zadziałać na korzyść kredytobiorcy lub obrócić się przeciwko niemu. Przykładowo, gdy cena transakcyjna nieruchomości wynosi 325 000zł, a cena z operatu 375 000zł, to zwiększa się wysokość wkładu własnego. Przy 20% będzie to 75 000, a nie 65 000zł. Gdy wkład własny jest zbyt mały, trzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dodatkowe koszty opiewające na tysiące złotych. Bardziej korzystna jest przeciwna sytuacja – gdy cena transakcyjna jest niższa, niż ta określona przez rzeczoznawcę. Wtedy otrzymany kredyt hipoteczny może wystarczyć też na remont. Dlatego często lepiej jest samemu wybrać rzeczoznawcę i mieć wgląd w operat przed przedstawieniem go w banku.

Jak wybrać rzeczoznawcę?

Banki, które udzielają kredytów hipotecznych, współpracują z własnymi rzeczoznawcami. Sporządzony przez nich operat szacunkowy staje się własnością instytucji, a potencjalny kupiec nieruchomości nie ma nawet w niego wglądu. Nie wie, jak zostało wycenione mieszkanie i jakie kryteria przyjęto. Można to obejść, bo wiele instytucji daje możliwość dostarczenia własnego operatu, sporządzonego przez wybranego rzeczoznawcę majątkowego. Jak to zrobić? Rzeczoznawca majątkowy to specjalista, który otrzymał uprawnienia zawodowe od Ministra Inwestycji i Rozwoju. Ma odpowiednie kwalifikacje i najczęściej zrzeszony jest w stowarzyszeniu profesjonalistów. Dane na temat ekspertów są jawne i dostępne na stronie Ministerstwa: http://www.miir.gov.pl/strony/zadania/gospodarka-nieruchomosciami/centralny-rejestr-rzeczoznawcow-majatkowych/

Warto też zasięgnąć opinii znajomych, którzy już zlecali wykonanie operatu szacunkowego. Mogą polecić sprawdzonego i rzetelnego specjalistę. Jednocześnie dobrze jest pamiętać, że nie każdy bank współpracuje z każdym rzeczoznawcą. Niektóre instytucje mają swoje nieoficjalne czarne listy, inne bazują tylko na opinii wybranych osób. Dlatego przed wyborem rzeczoznawcy, warto zapytać o to doradcy w banku. Czasami takie dane można znaleźć na stronach internetowych. Wymaga to więcej wysiłku, ale dzięki temu można porozmawiać z rzeczoznawcą o celu i przeznaczeniu nieruchomości, poznać przyjmowane przez niego kryteria oraz zobaczyć wycenę przed przedstawieniem jej w banku.

Operat szacunkowy - cena

Ceny operatów szacunkowych zależne są od charakteru nieruchomości. W przypadku mieszkań jest to zwykle między 500 a 900zł. Droższe są wyceny domów jednorodzinnych – około 800-1300 zł. Inaczej przedstawiają się kwoty za lokale i nieruchomości komercyjne. Stawki zależne są też od stażu pracy rzeczoznawcy oraz miejsca jego zatrudnienia. Choć 900zł wydaje się wysoką ceną, to czasami lepiej zainwestować w taką urzędową wycenę, niż stracić kilka tysięcy na wycenie banku.

Przez ile ważny jest operat szacunkowy?

Każdy operat szacunkowy ważny jest 12 miesięcy. O ile po upływie tego czasu nic nie zmieniło się w nieruchomości, ani w miejskich czy deweloperskich planach zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca może przedłużyć ważność dokumentu o kolejny rok. Powinna tego dokonać ta sama osoba, która wcześniej pracowała przy wycenie. Z drugiej strony, gdy w operacie pojawią się nieprawidłowości, może on zostać unieważniony.

Gdzie zajrzeć, by dowiedzieć się więcej?

Szczegółowe metody obliczania i przygotowywania wyceny w operacie szacunkowym, określone są w dokumentach prawnych. Warto w tym celu sprawdzić: - Ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016. 2147 tekst jednolity z późn. zm. ) - Ustawę z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2017.1073 tekst jednolity. ) - Ustawę z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2016.23 z dnia 2016.01.07 tekst jednolity z późn. zm.) - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109 z dnia 22.09.2004 tekst jednolity z późn. zm.)

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 4.5. Głosy: 2

Zobacz też