Prędzej czy później większość osób zetknie się z pojęciem operatu szacunkowego mieszkania. Jest niezbędny przy kredycie hipotecznym, przydaje się podczas sprzedaży mieszkania czy w podziale spadku. Nazwa, która niejasno brzmi, i z którą wiąże się kilka pułapek. W uproszczeniu jest to autorska, pisemna opinia rzeczoznawcy dotycząca wartości nieruchomości. Co to właściwie oznacza i jak wygląda w praktyce?

Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy określa wartość konkretnej nieruchomości. Jest to jednak szczególna forma wyceny, ponieważ sporządza ją rzeczoznawca majątkowy – osoba fizyczna, która posiada zawodowe uprawnienia do wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy konkretnego lokalu to autorski dokument urzędowy, który może zostać przedstawiony w sądzie czy w banku. W odróżnieniu od nieformalnych wycen, taki dokument cieszy się wiarygodnością i obiektywizmem.

Operat szacunkowy nieruchomości może zostać sporządzony tylko i wyłącznie w formie pisemnej. Dzięki temu zarówno sąd, jak i inne organy administracyjne mogą podejmować wiążące decyzje w sprawie danej nieruchomości.

Przepisy ogólne dotyczące tworzenia operatu, jak również zasady określania wartości nieruchomości czy technika kapitalizacji, zostały opisane w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu z dnia 21 września 2004 r.

Co powinien zawierać operat szacunkowy mieszkania lub domu?

Treść operatu szacunkowego nieruchomości powinna być przede wszystkim jednolita, czytelna i zrozumiała dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Forma i informacje, które muszą znaleźć się w operacie, są jednolite niezależnie od regionu czy konkretnego rzeczoznawcy. Dokument musi zawierać informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, wskazanie podstaw prawnych wykonanych czynności, a także tok obliczeń i ich ostateczny wynik.W dokumencie powinny się znaleźć:

  • określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • podstawa formalna wyceny nieruchomości,
  • źródła danych na temat nieruchomości,
  • dane istotne dla określenia wartości nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia danego lokalu według planu zagospodarowania przestrzennego,
  • opis stanu lokalu,
  • analiza rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu dokonania wyceny,
  • wskazanie metod i technik zastosowanych do wykonania obliczeń, wraz ze szczegółowymi obliczeniami,
  • wynik wyceny nieruchomości wraz z przedstawieniem obliczeń oraz z uzasadnieniem.

Dokument powinien przedstawiać wszelkie działania rzeczoznawcy majątkowego, podjęte przez niego w celu dokonania wyceny. Kwotę wyraża się w pełnych złotówkach, najczęściej w pełnych tysiącach. W operacie szacunkowym mieszkania należy zawrzeć wszelkie stosowne klauzule, które wskazują na okoliczności wyceny, a także wszystkie niezbędne dokumenty.

Co ważne, brak wystarczającego wyjaśnienia tego, jak została wykonana wycena, uniemożliwia z kolei ocenę przydatności dokumentu przez sąd. Sporządzając dokument, rzeczoznawca musi pamiętać o tym, że przygotowuje go dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości.Rzeczoznawca ma również obowiązek podpisać dokument, zamieścić na nim datę oraz pieczęć. Operat szacunkowy nieruchomości może zostać sporządzony przez kilku rzeczoznawców – wtedy każdy z nich musi podpisać i podbić dokument, każdy ponosi również odpowiedzialność za część dokumentu, którą sporządził.

Kiedy stosuje się operat szacunkowy mieszkania?

Operat szacunkowy nieruchomości tworzony jest w konkretnym celu i może być użyty tylko zgodnie z nim. Oznacza to, że wycena zlecona pod kątem podziału majątku nie może być użyta w celu sprzedaży mieszkania. Istnieje wiele sytuacji, w których operat szacunkowy jest niezbędny lub przydatny. Stosowany jest m.in.:

  • dla ustalenia ceny sprzedaży lub kupna nieruchomości,
  • do określenia kwoty kredytu hipotecznego i do jego zabezpieczenia,
  • przy podziale majątku,
  • dla określenia wartości spadku lub darowizny,
  • podczas egzekucji komorniczej,
  • do weryfikacji opłat za użytkowanie wieczyste,
  • przy ustalaniu odszkodowania,
  • jako określenie wartości wkładu niematerialnego w spółkę.

Jak powstaje operat szacunkowy?

Niezależnie od tego, w jakim celu powstaje operat szacunkowy mieszkania, i jaki rzeczoznawca go tworzy, jego treść powinna być ujednolicona i pisemna. Muszą się w nim znaleźć:

  • wszystkie ważne dane o nieruchomości (m.in.: lokalizacja, usytuowanie w budynku, metraż, wiek, opis stanu),
  • informacje o podstawach prawnych do wyceny,
  • cel realizacji wyceny oraz jej zakres,
  • analiza rynku mieszkaniowego oraz lokali o porównywalnej wartości,
  • daty ważne dla ustalania ceny nieruchomości,
  • przeznaczenie lokalu i perspektywy wzrostu jego wartości,
  • wybór jednej z metod obliczeniowych (np.: porównawcza, porównywanie parami, korygowanie ceny średniej, inwestycyjna czy dyskontowania),
  • dokładny opis podjętych działań oraz toku myślenia,
  • cena oraz jej uzasadnienie.

Rzeczoznawca bierze pod uwagę wiele czynników, jednak warto pamiętać, że najczęściej porównuje nieruchomość do innych o podobnym standardzie, metrażu i lokalizacji. Zdecydowanie mniejsze znaczenie ma wyposażenie mieszkania, niedawno przeprowadzony w nim remont czy okazyjna cena na rynku nieruchomości. Zwykle do operatu szacunkowego mieszkania dołączane są zdjęcia, jednak jedynie wskazują na konieczność dokonania remontu lub jej brak. Dlatego niemal zawsze cena transakcyjna oraz ustalona przez rzeczoznawcę różnią się. Na korzyść lub niekorzyść kredytobiorcy czy właściciela.

Operat szacunkowy nieruchomości - wzór

Nie ma jednolitego wzoru operatu szacunkowego mieszkania. Słowo-klucz to kryteria. Co prawda, prawo określa metody ustalania cen nieruchomości, daje podstawy formalne i narzuca wygląd dokumentu. Jednak pozostawia rzeczoznawcy wybór lokali, które staną się dla niego reprezentatywne i wiarygodne podczas obliczeń. Na ich bazie określa cenę minimalną oraz maksymalną za m2. Najczęściej stosuje się metodę porównawczą przy wycenie. A to, czy konkretne mieszkania są do siebie podobne, może być subiektywne. Szczególnie w przypadku rynku wtórnego, gdy nieruchomości różnią się wyposażeniem, stanem i wieloma innymi czynnikami. Zdarza się, że w takiej sytuacji sporządza się dwa lub więcej operatów szacunkowych. Gdy pojawią się znaczne rozbieżności, opiniują je organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Sprawdzają zgodność dokumentu z prawem i z określonym celem, badają ewentualne uchybienia oraz sposób przeprowadzenia obliczeń. W praktyce, w zespole oceniającym wartość operatu znajduje się co najmniej dwóch ekspertów. Przy czym nie mogą to być osoby, które wcześniej go sporządzały. Popularną sytuacją jest też udział kilku rzeczoznawców w wycenie. Wtedy każdy z nich odpowiedzialny jest za przygotowany przez siebie fragment operatu szacunkowego. Można to łatwo określić, bo mają obowiązek podpisania się i oznaczenia dokumentu swoją pieczątką.

Operat szacunkowy mieszkania do kredytu hipotecznego

To właśnie przy okazji kredytu hipotecznego wiele osób spotyka się z operatem szacunkowym po raz pierwszy. Banki oceniają zdolność kredytową na bazie wiarygodności finansowej, wkładu własnego i ceny nieruchomości. Przy czym najczęściej biorą pod uwagę cenę z operatu, a nie realną cenę kupna. Dokument wyceny może zadziałać na korzyść kredytobiorcy lub obrócić się przeciwko niemu.

Przykładowo, gdy cena transakcyjna nieruchomości wynosi 325 000 zł, a cena z operatu 375 000 zł, to zwiększa się wysokość wkładu własnego. Przy 20% będzie to 75 000, a nie 65 000 zł. Gdy wkład własny jest zbyt mały, trzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. A to już dodatkowe koszty opiewające nieraz na tysiące złotych. Bardziej korzystna jest przeciwna sytuacja – gdy cena transakcyjna jest wyższa, niż ta określona przez rzeczoznawcę. Wtedy otrzymany kredyt hipoteczny może wystarczyć też na remont. Dlatego często lepiej jest samemu wybrać rzeczoznawcę i mieć wgląd w operat przed przedstawieniem go w banku.

Operat szacunkowy nieruchomości - cena

Ceny operatów szacunkowych zależne są od charakteru nieruchomości. W przypadku mieszkań jest to zwykle między 500 a 900 zł. Droższe są wyceny domów jednorodzinnych – około 800-1300 zł. Inaczej przedstawiają się kwoty za lokale i nieruchomości komercyjne. Stawki zależne są też od stażu pracy rzeczoznawcy oraz miejsca jego zatrudnienia. Choć 900zł wydaje się wysoką ceną, to czasami lepiej zainwestować w taką urzędową wycenę, niż stracić kilka tysięcy na wycenie banku.

Przez ile ważny jest operat szacunkowy?

Każdy operat szacunkowy ważny jest 12 miesięcy. O ile po upływie tego czasu nic nie zmieniło się w nieruchomości, ani w miejskich czy deweloperskich planach zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca może przedłużyć ważność dokumentu o kolejny rok. Powinna tego dokonać ta sama osoba, która wcześniej pracowała przy wycenie. Z drugiej strony, gdy w operacie pojawią się nieprawidłowości, może on zostać unieważniony.

Rozbieżności w dokumentach i negatywna ocena operatu

Jeżeli w stosunku do jednej nieruchomości powstało kilka operatów szacunkowych, istnieje prawdopodobieństwo pojawienia się między nimi rozbieżności. Może się tak zdarzyć np. w razie podziału majątku. Wtedy każdy dokument oceniany jest pod kątem zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawcy, sprawdzana jest również kompletność opracowania, a także przydatność w celu, w którym został sporządzony. Takiej oceny dokonują organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, w składzie co najmniej dwóch osób. Jeśli konkretny operat zostanie oceniony negatywnie, traci moc prawną od razu w dniu wydania takiej opinii.

Gdzie zajrzeć, by dowiedzieć się więcej?

Szczegółowe metody obliczania i przygotowywania wyceny w operacie szacunkowym określone są w dokumentach prawnych. Warto w tym celu sprawdzić:

  • Ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016. 2147 tekst jednolity z późn. zm. )
  • Ustawę z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2017.1073 tekst jednolity. )
  • Ustawę z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2016.23 z dnia 2016.01.07 tekst jednolity z późn. zm.)
  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109 z dnia 22.09.2004 tekst jednolity z późn. zm.)

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 4.17. Głosy: 6