Rzeczoznawcy majątkowi wyceniają nieruchomości - w tym mieszkania - w oparciu o operat szacunkowy. Operat szacunkowy to dokument urzędowy, który wskazuje na wartość majątkową nieruchomości. Wycena prowadzona jest przez kwalifikowanego rzeczoznawcę, prawnie odpowiadającego za poprawność operatu oraz jego zgodność z rzeczywistością.

Rzeczoznawca majątkowy to jedyna osoba upoważniona prawnie do sporządzania operatu szacunkowego, czyli urzędowego dokumentu, o który przy wycenie mieszkania z pewnością upomni się bank, sąd czy urząd. Wśród tej grupy zawodowej zdarzają się też oszuści, dlatego przedstawiamy najważniejsze informacje o bezpiecznej wycenie nieruchomości.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

To urzędnik, biegły z uprawnieniami do wyceniania nieruchomości. Nie każdy może zostać rzeczoznawcą. Warunki, które musi spełniać osoba, chcąca wykonywać ten zawód, określa ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 roku. W skrócie można powiedzieć, że urzędnikiem od wycen mogą być tylko ci, którzy mają wykształcenie wyższe, zdali egzaminy zawodowe, pozytywnie przeszli proces rekrutacyjny i odbyli praktykę zawodową. Uprawnień nie otrzymają karani i mający problemy z prawem. Obecnie w całej Polsce jest ponad 7 tys. rzeczoznawców majątkowych. Każdy z nim ma legitymację wraz z numerem uprawnień, który powinien być umieszczony także na stronie internetowej specjalisty.

Jest to pierwsza rzecz, którą musimy sprawdzić przed zleceniem rzeczoznawcy wyceny. Wszyscy profesjonaliści wpisani są do rejestru, który jest na bieżąco aktualizowany.

Dane można sprawdzić pod tym linkiem: http://193.23.63.153/Pages/Rzeczoznawcy.aspx

Operat szacunkowy. Co to właściwie jest?

Efektem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest zawsze operat szacunkowy. Upraszczając, jest to pisemna autorska opinia rzeczoznawcy na temat wartości nieruchomości. Jednak nie jest to takie proste, a profesjonalista przy wycenie musi podążać za brzmieniem ustaw oraz rozporządzeń. Nie ma jednego poprawnego wzoru operatu szacunkowego, ale uregulowane jest, co powinno znaleźć się w dokumencie oraz jakie metody wyceny są dopuszczalne.

Pisemna opinia rzeczoznawcy musi mieć charakter tekstu ujednoliconego, w którym opisana jest nieruchomość: jej lokalizacja, układ pomieszczeń, rok budowy, piętro, stan mieszkania. Nie można pominąć też informacji wyborze metody obliczeniowej, a także o stanie prawnym mieszkania, które znacznie wpływają na ostateczną wycenę. Po pierwsze, trudniej oszacować wartość lokalu o skomplikowanym statusie prawnym, a po drugie, takie kwestie, jak użytkowanie wieczyste czy prawo do współwłasności znacznie obniżają wartość nieruchomości.

Rzeczoznawca musi też uwzględnić miejskie plany zagospodarowania przestrzennego oraz przeszłość lokalu. Rzadko bierze pod uwagę dane na temat ostatnio przeprowadzonych remontów czy drogiego wyposażenia. W operacie szacunkowym pełnią one marginalną rolę.

Operat szacunkowy powstaje zawsze na potrzebę konkretnej sytuacji i tylko w niej może zostać użyty. Dlatego tak ważne jest opisanie celu sporządzenia dokumentu. Wyjaśniając - operat przygotowany przykładowo na okazję zabezpieczenia kredytu hipotecznego, nie jest ważny przy spadku. Dokument ważny jest jedynie rok. Po tym czasie może zostać przedłużony, o ile ten sam rzeczoznawca oceni, że wartość lokalu nie uległa zmianie.

Więcej informacji o operacie: https://sonarhome.pl/lp/operat-szacunkowy-mieszkania

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

Metody. Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie nieruchomości?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje rzeczoznawcy możliwość wyboru metody obliczeniowej. W praktyce przy wycenie lokali mieszkalnych najczęściej stosuje się metodę porównawczą, ewentualnie metodę dochodową. Przedstawimy je tutaj bliżej. Nie są to jednak jedyne opcje.

Wyróżniamy 4 główne metody wyceny:

  • porównawczą,

  • dochodową,

  • kosztową,

  • mieszaną.

Podejście porównawcze służy do szacowania rynkowej wartości nieruchomości na podstawie zestawienia ze sobą lokali spełniających podobne do siebie kryteria. Muszą to być mieszkania w zbliżonej lokalizacji, o porównywalnym metrażu, liczbie pokoi oraz usytuowaniu w bloku. Metoda dzieli się na kilka innych sposobów.

  • porównanie parami - czyli zestawianie ze sobą średnio 3-5 nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych i zbliżonych warunków lokalowych. Transakcje brane pod uwagę muszą być w miarę aktualne i dobrze opisane. Rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do rejestrów oraz operatów szacunkowych i to na nich bazuje przy wycenie.

  • korygowanie ceny średniej - w tym przypadku w wycenie uwzględnia się średnio kilkanaście nieruchomości, spełniających zbliżone do siebie kryteria. Średnia wartość nieruchomości powstaje po odpowiedniej analizie konkretnych transakcji oraz dokładnych wyliczeniach.

  • analiza statystyczna rynku - to metoda raczej teoretyczna, praktycznie nie stosowana. Może być jednak użyta w przypadku, gdy na rynku, w obrocie funkcjonuje duża liczba nieruchomości podobnych do siebie.

Podejście dochodowe - w tej metodzie nacisk położony jest na dochody, które obecnie lub w przyszłości może przynieść nieruchomość. Dzielimy ją na:

  • metodę inwestycyjną, która stosowana jest głównie przy lokalach użytkowych, firmowych oraz biurowych. Bierze pod uwagę budynek oraz grunt, a także wpływy z czynszów, dzierżawy oraz innych praw do nieruchomości.

  • metoda zysku skupia się na dochodach generowanych przez działalność gospodarczą, prowadzoną na terenie nieruchomości. Takie podejście w wycenie stosowane jest w przypadku hoteli, stacji benzynowych, lokali gastronomicznych czy instytucji kultury (m.in: kina, sale widowiskowe).

Pozostałe metody wyceny opisane są w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: link

Ile kosztuje wycena rzeczoznawcy?

Każdy rzeczoznawca majątkowy ma swój cennik, który z reguły jest ogólnodostępny i opublikowany w Internecie. Nie ma tu sztywnych ram, bo ostateczna kwota zależy od charakteru nieruchomości, liczby wycen prowadzonych jednocześnie, a także od stanu prawnego lokalu. Można znaleźć profesjonalistów, którzy przygotują operat szacunkowy mieszkania już za 300zł. Zwykle widełki wynoszą 500-900 zł. Przykładowy uproszczony cennik rzeczoznawcy:

  • Mieszkanie (nieruchomość lokalowa): 500-900zł

  • Dom jednorodzinny: 600-1200zł

  • Działka pod budownictwo rodzinne: 500-800zł

  • Budynek wielorodzinny: od 1500zł

  • Lokal użytkowy (komercyjny): 600-1200zł

  • Budynek biurowy: od 1800zł

Więcej na: https://sonarhome.pl/lp/koszt-wyceny-mieszkania

Przy szacowaniu kosztu samej wyceny uwzględnić należy dodatkowo:

  • koszt ewentualnego pozyskania danych z zakresu cen transakcyjnych w danym obszarze

  • koszt pozyskania dokumentów określających prawo własności nieruchomości i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

  • oczekiwany termin wyceny

Wiele cen ustalanych jest indywidualnie. Dodatkowo na koszt wyceny wpływają takie czynniki jak:

  • nietypowy charakter nieruchomości (trudność z porównaniem jej do innych lokali),

  • złożoność (np.: działka z kilkoma budynkami), - skomplikowana sytuacja i trudność w wycenie (m.in.: przy nieruchomości w trakcie budowy),

  • niejasna sytuacja prawna, - odległość od biura rzeczoznawcy,

  • konieczność zrobienia znacznie pogłębionej analizy.

Większość rzeczoznawców zgadza się na negocjowanie stawek, dlatego zakres cenowy jest bardzo szeroki. Można zorientować się w stawkach w swojej okolicy, bo specjaliści udostępniają cenniki na swoich stronach.

Chcesz dowiedzieć się jak zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych samodzielnie wybierając rzeczoznawcę? Zajrzyj tutaj: https://sonarhome.pl/lp/operat-szacunkowy-mieszkania

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1

Zobacz też