Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania?
  2. Jakie metody stosuje rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości?
  3. Ile kosztuje wycena rzeczoznawcy?

Artykuł jest częścią naszego poradnika: "Jak wycenić mieszkanie?".

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania?

Dokonując wyceny mieszkania, rzeczoznawca bierze pod uwagę kilka podstawowych czynników.

Lokalizacja

Bez względu na rodzaj nieruchomości lokalizacja wpływa bezpośrednio na wartość danego lokalu. Im atrakcyjniejsze położenie, tym wyższa wartość danej nieruchomości. Wpływ na cenę lokalu ma również fakt, czy mieści się on przy ulicy, czy też nieco na uboczu, a także na jaką stronę wychodzą okna – na spokojne podwórko czy może na ruchliwą ulicę.

Kondygnacja

Na wartość lokalu wpływa również jego położenie w samym budynku: to, na jakim piętrze się znajduje, oraz ile dokładnie kondygnacji ma budynek. Najatrakcyjniejsze położenie dla lokalu mieszkalnego to drugie i trzecie piętro. Inaczej wygląda to w przypadku lokali użytkowych, kiedy najatrakcyjniejszy jest parter.

Parametry fizyczne i rozkład mieszkania

Wraz ze wzrostem powierzchni mieszkania rośnie również jego cena. Ważne jest to, ile mieści się w nim pokoi, a także czy w kuchni znajduje się okno. Negatywnie na wartość mieszania wpływają przechodnie pokoje, z kolei pozytywnie wpływa balkon, taras, a także dodatkowe pomieszczenia gospodarcze czy miejsce parkingowe w garażu.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

Stan nieruchomości

Rzeczoznawcy zwracają dużą uwagę na stan nieruchomości. Ważna jest tu zarówno technologia budowlana, na bazie której budynek został wykończony, jak i rodzaj budynku, jego stan techniczny, standard wykończenia czy data powstania. Istotnym faktem jest również to, czy w budynku znajduje się winda.

Bliskość komunikacji miejskiej i łatwość dojazdu do lokalu

Na wartość lokalu wpływa możliwość szybkiego i bezproblemowego dotarcia do innych dzielnic, a przede wszystkim do centrum miasta. Ważne są również okoliczne drogi i stan nawierzchni (szczególnie w przypadku nowo wybudowanych osiedli położonych poza centrum pod uwagę brana będzie jakość nawierzchni i możliwość dojazdu do lokalu).

Otrzymane wyniki rzeczoznawca zestawia z analizą rynku mieszkaniowego w okolicy, którego specyfika również przekłada się na wartość danego lokalu.

Jakie metody stosuje rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje rzeczoznawcy możliwość wyboru metody obliczeniowej. W praktyce przy wycenie lokali mieszkalnych najczęściej stosuje się metodę porównawczą, ewentualnie dochodową. Przedstawimy je tutaj bliżej. Nie są to jednak jedyne opcje. Wyróżniamy 4 główne metody wyceny:

  • porównawczą,
  • dochodową,
  • kosztową,
  • mieszaną.

Podejście porównawcze służy do szacowania rynkowej wartości nieruchomości na podstawie zestawienia ze sobą lokali spełniających podobne do siebie kryteria. Muszą to być mieszkania w zbliżonej lokalizacji, o porównywalnym metrażu, liczbie pokoi oraz usytuowaniu w bloku. Metoda dzieli się na kilka innych sposobów.

  • porównanie parami - czyli zestawianie ze sobą średnio 3-5 nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych i zbliżonych warunków lokalowych. Transakcje brane pod uwagę muszą być w miarę aktualne i dobrze opisane. Rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do rejestrów oraz operatów szacunkowych i to na nich bazuje przy wycenie;
  • korygowanie ceny średniej - w tym przypadku w wycenie uwzględnia się średnio kilkanaście nieruchomości, spełniających zbliżone do siebie kryteria. Średnia wartość nieruchomości powstaje po odpowiedniej analizie konkretnych transakcji oraz dokładnych wyliczeniach;
  • analiza statystyczna rynku - to metoda raczej teoretyczna, praktycznie nie stosowana. Może być jednak użyta w przypadku, gdy na rynku w obrocie funkcjonuje duża liczba nieruchomości podobnych do siebie.

Podejście dochodowe - w tej metodzie nacisk położony jest na dochody, które obecnie lub w przyszłości może przynieść nieruchomość. Dzielimy ją na:

  • metodę inwestycyjną, która stosowana jest głównie przy lokalach użytkowych, firmowych oraz biurowych. Bierze pod uwagę budynek oraz grunt, a także wpływy z czynszów, dzierżawy oraz innych praw do nieruchomości.
  • metoda zysku skupia się na dochodach generowanych przez działalność gospodarczą, prowadzoną na terenie nieruchomości. Takie podejście w wycenie stosowane jest w przypadku hoteli, stacji benzynowych, lokali gastronomicznych czy instytucji kultury (m.in: kina, sale widowiskowe).

Pozostałe metody wyceny opisane są w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wycena domu przez rzeczoznawcę

W przypadku wyceny domu rzeczoznawca bierze pod uwagę podobne czynniki. Bardzo ważna jest lokalizacja, orientacja budynku, a także ukształtowanie terenu. Możliwości dojazdowe są oceniane także pod kątem stanu nawierzchni drogi dojazdowej do budynku. Wielkość i kształt działki, a także plan zagospodarowania przestrzennego to kolejne istotne fakty.Rzeczoznawca bierze również pod uwagę wiek budynku, rodzaj instalacji grzewczych i energooszczędnych, a także wszelkie przeprowadzone remonty i modernizacje. Ważny jest również stan techniczny budynku.

Ile kosztuje wycena rzeczoznawcy?

Każdy rzeczoznawca majątkowy ma swój cennik, który z reguły jest ogólnodostępny i opublikowany w internecie. Nie ma tu sztywnych ram, bo ostateczna kwota zależy od charakteru nieruchomości, liczby wycen prowadzonych jednocześnie, a także od stanu prawnego lokalu. Można znaleźć profesjonalistów, którzy przygotują operat szacunkowy mieszkania już za 300 zł. Zwykle widełki wynoszą 500-900 zł. Przykładowy uproszczony cennik rzeczoznawcy:

  • mieszkanie (nieruchomość lokalowa): 500-900 zł
  • dom jednorodzinny: 600-1200 zł
  • działka pod budownictwo rodzinne: 500-800 zł
  • budynek wielorodzinny: od 1500 zł
  • lokal użytkowy (komercyjny): 600-1200 zł
  • budynek biurowy: od 1800 zł

Więcej informacji umieściliśmy w artykule Koszt wyceny mieszkania. Przy szacowaniu kosztu samej wyceny uwzględnić należy dodatkowo:

  • koszt ewentualnego pozyskania danych z zakresu cen transakcyjnych w danym obszarze,
  • koszt pozyskania dokumentów określających prawo własności nieruchomości i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego,
  • oczekiwany termin wyceny.

Wiele cen ustalanych jest indywidualnie. Dodatkowo na koszt wyceny wpływają takie czynniki, jak:

  • nietypowy charakter nieruchomości (trudność z porównaniem jej do innych lokali),
  • złożoność (np.: działka z kilkoma budynkami) - skomplikowana sytuacja i trudność w wycenie (m.in.: przy nieruchomości w trakcie budowy),
  • niejasna sytuacja prawna - odległość od biura rzeczoznawcy,
  • konieczność zrobienia znacznie pogłębionej analizy.

Większość rzeczoznawców zgadza się na negocjowanie stawek, dlatego zakres cenowy jest bardzo szeroki. Można zorientować się w stawkach w swojej okolicy, bo specjaliści udostępniają cenniki na swoich stronach. Warto dowiedzieć się, jak zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych w przypadku samodzielnego wyboru rzeczoznawcy. Proces opisaliśmy w artykule Operat szacunkowy mieszkania.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 2.8. Głosy: 15