Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę - metody, cena i inne

Jak wygląda wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Dokonując wyceny nieruchomości, rzeczoznawca uwzględnia kilka podstawowych czynników. Mowa m.in. o lokalizacji nieruchomości, kondygnacji, parametrach fizycznych i metrażu, stanie nieruchomości (w tym całego budynku, jeśli mowa o lokalu w budynku wielorodzinnym), czy bliskości komunikacji miejskiej. 

Lokalizacja

Bez względu na rodzaj nieruchomości lokalizacja wpływa bezpośrednio na wartość danego lokalu. Im atrakcyjniejsze położenie, tym wyższa wartość danej nieruchomości. Wpływ na cenę lokalu ma również fakt, czy mieści się on przy ulicy, czy też nieco na uboczu, a także na jaką stronę wychodzą okna – na spokojne podwórko czy może na ruchliwą ulicę.

Kondygnacja

Na wartość lokalu wpływa również jego położenie w samym budynku: to, na jakim piętrze się znajduje, oraz ile dokładnie kondygnacji ma budynek. 

Parametry fizyczne i rozkład mieszkania

Wraz ze wzrostem powierzchni mieszkania rośnie również jego cena. Ważne jest to, ile mieści się w nim pokoi, a także czy w kuchni znajduje się okno. Negatywnie na wartość mieszania wpływają przechodnie pokoje, z kolei pozytywnie wpływa balkon, taras, a także dodatkowe pomieszczenia gospodarcze czy miejsce parkingowe w garażu.

Stan nieruchomości

Rzeczoznawcy zwracają dużą uwagę na stan nieruchomości. Ważna jest tu zarówno technologia budowlana, na bazie której budynek został wykończony, jak i rodzaj budynku, jego stan techniczny, standard wykończenia czy data powstania. Istotnym faktem jest również to, czy w budynku znajduje się winda.

Kto ponosi koszty rzeczoznawcy?

Koszty związane z usługami rzeczoznawcy majątkowego zazwyczaj pokrywa strona, która zleca wycenę. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, często jest to kupujący, szczególnie gdy wycena jest wymagana przez bank do celów kredytu hipotecznego. Jednakże, w niektórych sytuacjach koszty te mogą być negocjowane i dzielone między sprzedającego a kupującego, w zależności od ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej lub końcowej.

Czy warto brać rzeczoznawcę?

Tak, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie w sytuacjach, gdy wymagana jest dokładna i obiektywna wycena nieruchomości. Profesjonalna wycena jest niezbędna przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, podziale majątku, czy wycenie dla celów ubezpieczeniowych lub podatkowych. Rzeczoznawca bierze pod uwagę wiele czynników, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości, zapewniając tym samym wiarygodność i precyzję wyceny.

Kto płaci za rzeczoznawcę przy podziale majątku?

Przy podziale majątku, koszty rzeczoznawcy są zazwyczaj dzielone między strony zaangażowane w podział. Jest to często praktykowane rozwiązanie, ponieważ obie strony korzystają z wyników wyceny przy negocjowaniu warunków podziału. W niektórych przypadkach, jeśli jedna ze stron zleca wycenę bez porozumienia z drugą stroną, może ona zostać zobowiązana do pokrycia kosztów wyceny w całości. Warto jednak, aby kwestia ta była jasno określona i uzgodniona na wczesnym etapie procesu podziału majątku, aby uniknąć nieporozumień.

Aby zapewnić sobie najbardziej korzystne warunki w procesie wyceny nieruchomości, zachęcamy do skorzystania z naszego katalogu biur nieruchomości. Znajdziesz tam zestawienie zaufanych specjalistów, którzy dzięki swojemu doświadczeniu i znajomości lokalnego rynku, mogą przyczynić się do precyzyjnej i rzetelnej wyceny. Odwiedź naszą stronę, aby wybrać biuro, które najlepiej odpowiada Twoim potrzebom

Biura nieruchomości Gdańsk

Biura nieruchomości Białystok

Bliskość komunikacji miejskiej i łatwość dojazdu do lokalu

Na wartość lokalu wpływa możliwość szybkiego i bezproblemowego dotarcia do innych dzielnic, a przede wszystkim do centrum miasta. Ważne są również okoliczne drogi i stan nawierzchni (szczególnie w przypadku nowo wybudowanych osiedli położonych poza centrum pod uwagę brana będzie jakość nawierzchni i możliwość dojazdu do lokalu).

Warto mieć jednak świadomość, że wycena nieruchomości zazwyczaj jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie znacznie większej ilości czynników. Rzeczoznawca często sięga np. do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego; może się bowiem okazać, że nieruchomość zlokalizowana jest w okolicy, w której mogą zostać postawione wysokie budynki mieszkalne lub uciążliwe (z punktu widzenia mieszkańców) zabudowania. Oprócz tego pod uwagę brana jest też infrastruktura handlowo-usługowa, oferta edukacyjna (bliskość żłobków, przedszkoli, szkół) czy terenów zielonych, na którym coraz mocniej zależy potencjalnym kupcom nieruchomości. 

Jakie metody stosuje rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje rzeczoznawcy możliwość wyboru metody obliczeniowej. W praktyce przy wycenie lokali mieszkalnych najczęściej stosowaną metodą przez rzeczoznawcę majątkowego jest metoda porównawcza, ewentualnie dochodowa. Przedstawimy je tutaj bliżej. Nie są to jednak jedyne opcje. Wyróżniamy 4 główne metody wyceny:

porównawczą,dochodową,kosztową,mieszaną.

Podejście porównawcze służy do szacowania rynkowej wartości nieruchomości na podstawie zestawienia ze sobą lokali spełniających podobne do siebie kryteria. Muszą to być mieszkania w zbliżonej lokalizacji, o porównywalnym metrażu, liczbie pokoi oraz usytuowaniu w bloku. Metoda dzieli się na kilka innych sposobów.

porównanie parami - czyli zestawianie ze sobą średnio 3-5 nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych i zbliżonych warunków lokalowych. Transakcje brane pod uwagę muszą być w miarę aktualne i dobrze opisane. Rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do rejestrów oraz operatów szacunkowych i to na nich bazuje przy wycenie;korygowanie ceny średniej - w tym przypadku w wycenie uwzględnia się średnio kilkanaście nieruchomości, spełniających zbliżone do siebie kryteria. Średnia wartość nieruchomości powstaje po odpowiedniej analizie konkretnych transakcji oraz dokładnych wyliczeniach;analiza statystyczna rynku - to metoda raczej teoretyczna, praktycznie nie stosowana. Może być jednak użyta w przypadku, gdy na rynku w obrocie funkcjonuje duża liczba nieruchomości podobnych do siebie.

Podejście dochodowe - w tej metodzie nacisk położony jest na dochody, które obecnie lub w przyszłości może przynieść nieruchomość. Dzielimy ją na:

metodę inwestycyjną, która stosowana jest głównie przy lokalach użytkowych, firmowych oraz biurowych. Bierze pod uwagę budynek oraz grunt, a także wpływy z czynszów, dzierżawy oraz innych praw do nieruchomości.metoda zysku skupia się na dochodach generowanych przez działalność gospodarczą, prowadzoną na terenie nieruchomości. Takie podejście w wycenie stosowane jest w przypadku hoteli, stacji benzynowych, lokali gastronomicznych czy instytucji kultury (m.in: kina, sale widowiskowe).

Pozostałe metody wyceny opisane są w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W przypadku wyceny domu rzeczoznawca bierze pod uwagę podobne czynniki. Bardzo ważna jest lokalizacja, orientacja budynku, a także ukształtowanie terenu. Możliwości dojazdowe są oceniane także pod kątem stanu nawierzchni drogi dojazdowej do budynku. Wielkość i kształt działki, a także plan zagospodarowania przestrzennego to kolejne istotne fakty.Rzeczoznawca bierze również pod uwagę wiek budynku, rodzaj instalacji grzewczych i energooszczędnych, a także wszelkie przeprowadzone remonty i modernizacje. Ważny jest również stan techniczny budynku.

Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę w 2024?

Każdy rzeczoznawca majątkowy ma swój cennik, który z reguły jest ogólnodostępny i opublikowany w internecie. Nie ma tu sztywnych ram, bo ostateczna kwota zależy od charakteru nieruchomości, liczby wycen prowadzonych jednocześnie, a także od stanu prawnego lokalu. Można znaleźć profesjonalistów, którzy przygotują operat szacunkowy mieszkania już za 300 zł. Zwykle widełki wynoszą 500-900 zł. Średni koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę wynosi:

za mieszkanie (nieruchomość lokalowa): 500-900 złdom jednorodzinny: 600-1200 złdziałka pod budownictwo rodzinne: 500-800 złbudynek wielorodzinny: od 1500 złlokal użytkowy (komercyjny): 600-1200 złbudynek biurowy: od 1800 zł

Przy szacowaniu kosztu samej wyceny nieruchomości uwzględnić należy dodatkowo:

koszt ewentualnego pozyskania danych z zakresu cen transakcyjnych w danym obszarze,koszt pozyskania dokumentów określających prawo własności nieruchomości i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego,oczekiwany termin wyceny.

Wiele cen ustalanych jest indywidualnie. Dodatkowo na to, ile kosztuje wycena domu jednorodzinnego lub ile kosztuje wycena mieszkania będzie zależeć nie tylko od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. Na koszt usług rzeczoznawcy majątkowego wpływają takie czynniki, jak:

nietypowy charakter nieruchomości (trudność z porównaniem jej do innych lokali),złożoność (np.: działka z kilkoma budynkami) - skomplikowana sytuacja i trudność w wycenie (m.in.: przy nieruchomości w trakcie budowy),niejasna sytuacja prawna - odległość od biura rzeczoznawcy,konieczność zrobienia znacznie pogłębionej analizy.

Większość rzeczoznawców zgadza się na negocjowanie stawek, dlatego zakres cenowy jest bardzo szeroki. Można zorientować się w stawkach w swojej okolicy, bo specjaliści udostępniają cenniki na swoich stronach. Warto dowiedzieć się, jak zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych w przypadku samodzielnego wyboru rzeczoznawcy. Proces opisaliśmy w artykule "Operat szacunkowy mieszkania".

Ile trwa wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę jest procesem, na który składa się kilka etapów. 

Jak wygląda wycena nieruchomości w praktyce? Pierwszym etapem jest zazwyczaj wizja lokalna; rzeczoznawca majątkowy ogląda mieszkanie czy dom, który ma wycenić. Następnie analizuje dokumenty (przekazane przez klienta i pozyskane samodzielnie, np. z rejestru). 

Kolejny etap to przeanalizowanie wymienionych wcześniej czynników (cech nieruchomości) oraz zbadanie rynku. Na końcu rzeczoznawca dokonuje odpowiednich obliczeń. 

Sama wizja lokalna może potrwać zaledwie kilkanaście minut (np. gdy rzeczoznawca ma obejrzeć pustą działkę) albo kilka godzin (w sytuacji, gdy wycena nieruchomości dotyczy kilkupiętrowego budynku wraz z budynkami gospodarczymi). 

Czas trwania analizy dokumentów, cech nieruchomości i rynku również będzie zależeć od rodzaju nieruchomości i tego, ile elementów rzeczoznawca będzie musiał wziąć pod uwagę. Szacuje się jednak, że wycena nieruchomości i przygotowanie operatu szacunkowego trwa średnio 10 dni. Klient musi jednak zdawać sobie sprawę z tego, że w przypadku niektórych nieruchomości okres sporządzania operatu szacunkowego może się wydłużyć. 

Rola i znaczenie rzeczoznawcy majątkowego w procesie kredytowym

Rzeczoznawca majątkowy odgrywa kluczową rolę w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jego zadaniem jest sporządzenie operatu szacunkowego, który jest niezbędny dla banku do oceny wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Wycena ta pozwala instytucji finansowej na określenie maksymalnej kwoty kredytu, jaka może zostać udzielona na zakup, budowę lub remont nieruchomości. Dokładna i obiektywna wycena zabezpiecza interesy zarówno banku, jak i kredytobiorcy, zapewniając, że kwota kredytu jest adekwatna do rzeczywistej wartości nieruchomości.

Porównanie wyceny rzeczoznawcy z innymi metodami szacowania wartości nieruchomości

Wycena przez rzeczoznawcę majątkowego: Jest to najbardziej wiarygodna i dokładna metoda wyceny, uwzględniająca szeroki zakres czynników, takich jak lokalizacja, stan techniczny, prawnie nieruchomości, a także aktualną sytuację na rynku nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę jest dokumentem oficjalnym, często wymaganym przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych.

Wycena online: Coraz więcej platform oferuje szybkie wyceny nieruchomości online, opierając się na algorytmach i dostępnych danych rynkowych. Choć ta metoda jest szybka i łatwo dostępna, może nie uwzględniać wszystkich unikalnych cech nieruchomości, co sprawia, że jest mniej dokładna niż wycena profesjonalnego rzeczoznawcy.

Samodzielna wycena przez właściciela: Właściciele nieruchomości mogą próbować samodzielnie oszacować wartość swojej nieruchomości, opierając się na porównaniu z podobnymi ofertami na rynku. Ta metoda jest jednak najmniej obiektywna i może prowadzić do błędnej wyceny, ponieważ właściciel może nie być świadomy wszystkich czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Przygotowanie do wizyty rzeczoznawcy

Zgromadzenie dokumentów: Przygotuj wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym akt własności, plany budynku, zaświadczenia o braku zaległości w płatnościach, a także dokumentację dotyczącą ewentualnych remontów i modernizacji.

Uporządkowanie nieruchomości: Choć stan estetyczny nieruchomości nie wpływa bezpośrednio na jej wartość rynkową, uporządkowane i czyste wnętrze pozwala rzeczoznawcy na lepszą ocenę stanu technicznego i funkcjonalności pomieszczeń.

Lista ulepszeń i modernizacji: Sporządź listę wszystkich przeprowadzonych ulepszeń, remontów i modernizacji, które mogą zwiększać wartość nieruchomości. Dołącz do niej rachunki i dokumentację potwierdzającą wykonanie tych prac.

Dostęp do wszystkich części nieruchomości: Upewnij się, że rzeczoznawca będzie miał dostęp do wszystkich pomieszczeń, piwnicy, strychu, garażu oraz innych części nieruchomości, które są przedmiotem wyceny.

Przygotowanie do wizyty rzeczoznawcy majątkowego w sposób profesjonalny i kompleksowy pomoże w uzyskaniu jak najbardziej precyzyjnej wyceny nieruchomości, co jest kluczowe zarówno przy sprzedaży, kupnie, jak i ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania komunalnego?

Wycena nieruchomości, jaką jest mieszkanie komunalne, również może być zlecona rzeczoznawcy majątkowemu. Podobnie jak w przypadku mieszkania własnościowego, rzeczoznawca uwzględnia takie czynniki jak metraż nieruchomości, jej lokalizacja, stan techniczny, kondygnacja, czy komunikacja. 

Tym samym wycena nieruchomości, jaką jest mieszkanie komunalne, nie różni się zbytnio od procedury wyceny, gdy klient posiada prawo do własności lokalu. Różnice pojawiają się, gdy mowa o mieszkaniu komunalnym do wykupu. 

W przypadku mieszkania komunalnego do wykupu wycena nieruchomości zazwyczaj jest zlecana rzeczoznawcy majątkowemu przez gminę - rzadziej przez samego najemcę. Jednocześnie koszty usług rzeczoznawcy majątkowego ponosi właśnie najemca. 

Wycena nieruchomości online 

Warto jednocześnie pamiętać, że nie zawsze wyceny nieruchomości trzeba dokonywać u rzeczoznawcy majątkowego. O sporządzeniu operatu szacunkowego należy pomyśleć przede wszystkim, jeśli mowa o kredytowaniu zakupu nieruchomości. Bank, który ma przyznać kredyt hipoteczny, wymaga zazwyczaj, by wyceną nieruchomości zajął się rzeczoznawca majątkowy (akceptowany przez bank). W przypadku kredytu hipotecznego rzadko możliwa jest zatem prywatna wycena nieruchomości.

W pozostałych przypadkach (nieuregulowanych przepisami) wystarczająca może jednak okazać się samodzielna wycena lub oszacowanie wartości nieruchomości przy wykorzystaniu odpowiednich narzędzi. SonarHome oferuje wycenę nieruchomości online. 

Ile kosztuje wycena nieruchomości online? W SonarHome jest ona bezpłatna. Opiera się na porównywaniu ze sobą nieruchomości o podobnych parametrach. 

Po zebraniu danych opracowywane są modele ich jakości, a następnie - bazy danych cen ofertowych. 

Wycenę nieruchomości online tworzymy przy wykorzystaniu algorytmów uczenia maszynowego, modeli statystycznych oraz danych, które w formularzu poda klient zainteresowany wyceną. Mowa o takich informacjach jak:

miejscowość, w której zlokalizowana jest nieruchomość, nazwa ulicy,metraż,liczba pokoi,kondygnacja (i liczba pięter w budynku),rok budowy nieruchomości (budynku),standard lokalu,dodatkowe informacje o mieszkaniu (czy w budynku znajduje się winda lub czy do lokalu przynależy komórka lokatorska),powód wyceny. 

Warto pamiętać, że darmowa wycena w SonarHome zawiera nie tylko szacowaną cenę sprzedaży nieruchomości, ale również analizę konkurencji czy archiwalne oferty sprzedaży podobnych mieszkań. Dodatkowo klient otrzyma dostęp do danych dotyczących historycznych danych z okolicy; może też liczyć na monitoring cen nieruchomości, co będzie niezwykle przydatne, jeśli zamierza sprzedać mieszkanie dopiero za jakiś czas. 

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa