Jak wycenić mieszkanie?

Kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości?

Na czym polega wycena nieruchomości? To - w skrócie - określenie wartości mieszkania przy uwzględnieniu określonych czynników. Najczęściej wycenę nieruchomości tworzy się w przypadku sprzedaży mieszkania lub jego zakupem,- po to, by oszacować kwotę transakcji, która przedstawia realną wartość nieruchomości. 

Warto pamiętać, że ofertowa cena mieszkania na sprzedaż  może różnić się od transakcyjnej nawet o kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych, ponieważ do wyceny często dodaje się ok. 10% kwoty na poczet przyszłych negocjacji - tak, by ostatecznie sprzedać mieszkanie z zadowalającym zyskiem Cena mieszkania, którą widzimy w ogłoszeniach, może być zatem wyższa niż realna wartość lokalu. 

Określenia wartości nieruchomości można podjąć się samodzielnie - choć warto pamiętać, jakie problemy się z tym wiążą. W niektórych sytuacjach trzeba będzie jednak zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego. 

Co może wpłynąć na cenę mieszkania?

Na cenę wpływa też „lifting” mieszkania, czyli home staging. Agencje nieruchomości często oferują swoim klientom przygotowanie lokalu do sprzedaży – dekorują wnętrza, by wyglądały lepiej, ciekawiej i nowocześniej. Niewielkie zmiany mogą spowodować na wzrost ceny mieszkania i jego szybszą sprzedaż.

Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości? Ogłoszenia internetowe na początek

Aby obliczyć wartość rynkową nieruchomości, najczęściej zaczynamy od samodzielnego przeglądu ofert sprzedaży mieszkania. Sprawdzanie ogłoszeń w okolicy to sposób na wstępne zbadanie rynku, który ułatwi proces wyceny mieszkania. 

W internecie dostępne są tysiące ofert nieruchomości na sprzedaż, zawierające podstawowe dane na temat:

lokalizacji, standardu lokalu, wyposażenia,ceny. 

Ogłoszenia online dają pewne wyobrażenie na temat cen na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości oraz mogą pomóc wycenić nieruchomość, ale bywają również mylące. Przede wszystkim warto pamiętać, że bez odpowiednich narzędzi do tworzenia cenowych analiz porównawczych trudno określić, co decyduje o takiej, a nie innej cenie danego lokalu. Niektóre nieruchomości na sprzedaż mogą mieć zawyżoną cenę ze względu np. na wartość sentymentalną dla właściciela, inne zaś zaniżoną – niekoniecznie ze względu na ukryte mankamenty, ale na przykład ograniczenia czasowe i obciążenie hipoteką.

Samodzielne ustalenie ceny mieszkania bywa więc dość trudne. Czynników wpływających na obniżenie czy podwyższenie kwoty jest wiele, dlatego wartość rynkowa nieruchomości i jej ocena może być zaburzona.

Dodatkowo, na portalach brakuje informacji na temat realnych cen transakcyjnych, przez co trudniej ostatecznie wycenić nieruchomość. Widoczne stawki kupna mieszkania to oferty wyjściowe, które niemal zawsze są negocjowane. Osoby sprzedające nieruchomość często popełniają duży błąd, uznając ceny ofertowe za kwoty kupna/sprzedaży.

W przypadku samodzielnej wyceny nieruchomości, możemy przeglądać i porównywać ogłoszenia online albo skorzystać z e-wyceniarki. 

Bezpłatna wycena nieruchomości online, czyli portale z wycenami

Aby obliczyć wartość rynkową nieruchomości, portale takie jak SonarHome tworzą wyceny nieruchomości w oparciu o nowoczesny algorytm, który analizuje położenie mieszkania, metraż, liczbę pokoi, stan lokalu oraz rok budowy. Bezpłatne wyceny zawierają szacowane kwoty za metr kwadratowy pod konkretnym adresem, a także ich porównanie do średnich stawek w mieście oraz dzielnicy. 

Wycena od SonarHome jest w pełni darmowa i zajmuje kilka minut. Do określania wartości nieruchomości wykorzystywany jest algorytm sztucznej inteligencji. Pozwala to na zaawansowany monitoring rynku – analizowane są tysiące ogłoszeń mieszkań na sprzedaż z największych portali nieruchomości. Wycena przygotowywana jest również na podstawie cen transakcyjnych podobnych mieszkań. Aby łatwo i szybko dokonać wyceny nieruchomości można zatem skorzystać z narzędzia przygotowanego przez SonarHome. 

Wycena nieruchomości przez pośrednika

Wartość rynkowa nieruchomości może również zostać oszacowana z pomocą pośrednika nieruchomości. Taka analiza jest bardziej profesjonalna, ale wciąż nie ma statusu oficjalnego dokumentu urzędowego. 

Pośrednik jest na bieżąco ze zmianami na rynku nieruchomości. Orientuje się w trendach, wie, co wpływa na cenę, jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości oraz jakie czynniki warto wziąć pod uwagę. Poza obszernym know-how, ma też dostęp do systemów transakcyjnych, ksiąg wieczystych, rejestrów cen czy planów miejscowych. Dzięki temu może wycenić mieszkanie w oparciu o realne ceny sprzedaży i aktualną sytuację na rynku. Warto zwrócić zresztą uwagę na fakt, że kalkulatory i inne narzędzia służące do wyceny nieruchomości nie uwzględnią pewnych czynników - takich jak chociażby obecny konflikt zbrojny w Ukrainie. 

Dodatkowo dobry pośrednik zna profesjonalne metody wyceny. Może stosować klasyczną analizę porównawczą lub metodę dochodową. Ta druga polega na określeniu szans zarobku na lokalu np. przy jego wynajmie. 

Wiele osób decyduje się na pomoc pośrednika, aby oszacować średnią cenę nieruchomości. Takie rozwiązanie ma wiele zalet – dzięki szerokiemu doświadczeniu profesjonalisty klient z pewnością otrzyma rzetelną i trafną analizę cenową. Skorzystanie z usług pośrednika może być szczególnie przydatne, kiedy ktoś nie ma pojęcia jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości, a chce wycenić lokal nietypowy, o skomplikowanej charakterystyce, który trudno byłoby porównać do innych nieruchomości dostępnych na rynku. 

Kto wycenia mieszkanie w przypadku konieczności wyliczenia zachowku, oszacowania spadku lub ustalenia wysokości kredytu?

W sprawie wycenynieruchomości do zachowku, spadku, kredytu czy darowizny, konieczne będzie skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego - w celu sporządzenia operatu szacunkowego. Jest to dokument szacunkowy.

Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości uznawana jest za najbardziej adekwatną, kompleksową oraz uwzględniającą wiele czynników, takich jak plany zagospodarowania przestrzennego, ceny transakcyjne mieszkań o podobnych cechach, zmiany na rynku nieruchomości czy położenie lokalu. Rzeczoznawca majątkowy korzysta z licznych danych pochodzących z aktów notarialnych, ksiąg wieczystych czy rejestrów cen, dzięki czemu jest w stanie obliczyć wartość rynkową nieruchomości. W przypadku nietypowych nieruchomości wycena rzeczoznawcy może okazać się szczególnie potrzebna - to rzeczoznawca ma dostęp do ogromnej liczby danych, które można ze sobą zestawić. 

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę

Prawo określa, jak ma wyglądać operat szacunkowy i w jaki sposób ma być sporządzony. Rzeczoznawca może wybrać jedną z dostępnych metod. Przy wycenie nieruchomości najpopularniejsza jest analiza porównawcza, która polega na zestawianiu ze sobą mieszkań o bardzo podobnych parametrach, takich jak:

lokalizacja,piętro,metraż,liczba pokoi,ceny transakcyjne.

Przykładowo, aby obliczyć wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawca porównuje 20 wybranych, podobnych lokali i w ten sposób ustala średnią, minimalną oraz maksymalną cenę za mkw. Korzysta przy tym z rejestrów cen, z ksiąg wieczystych, z planów miejscowych, z ewidencji ludności i z innych oficjalnych dokumentów, danych oraz statystyk. Bierze też pod uwagę wskaźniki cen, analizując zmiany w cenach na przestrzeni lat. Mniej popularna jest metoda dochodowa, w której wartość nieruchomości określa się na podstawie możliwych zysków z mieszkania, np. z wynajmu. Wycena nieruchomości uwzględnia dotychczasowe zyski oraz porównuje wpływy z innych, podobnych lokali.

Jak długo są ważne operaty szacunkowe?

Operaty szacunkowe ważne są przez 12 miesięcy i zawsze tworzy się je w określonym celu. Nie można użyć tego samego dokumentu przy kredycie i spadku. Co więcej, rzeczoznawca, który je sporządza, odpowiada za nie prawnie, więc operaty mogą być uznane za rzetelne źródło wiedzy. 

Przygotowana przez rzeczoznawcę praca może być bardzo pomocna. To zazwyczaj wnikliwa i solidna analiza, która uwzględnia mnóstwo zmiennych. Koszt operatu szacunkowego zależy od rodzaju nieruchomości. 

Jak sprawdzić ceny transakcyjne?

SonarHome, zajmujący się nieruchomościami oferuje wycenę online i tworzy ją na podstawie danych z systemów transakcyjnych, rejestrów cen czy wyciągów z operatów. To pomaga obliczyć wartość rynkową nieruchomości, bez konieczności samodzielnej weryfikacji oficjalnych dokumentów. Jeśli jednak klientowi zależy na niezależnym zdobyciu informacji dotyczących cen transakcyjnych, może wyciągnąć dane z RCiWN.

Informacje w rejestrze są jawne, ale niezależnie od tego jakiej nieruchomości dotyczy wycena płatne i dostępne po złożeniu wniosku. Zainteresowany musi podać między innymi informacje na temat obszaru zainteresowania, celu czy sposobu dostarczenia danych.

Jaki sposób wyceny nieruchomości jest najlepszy?

Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko zależy od celu sporządzania wyceny. Jeśli chodzi o kupno lub sprzedaż nieruchomości często wystarczy wycena nieruchomości online - najlepiej przeprowadzona przy wykorzystaniu bezpłatnych narzędzi. Przy kredycie niezbędny będzie z kolei operat szacunkowy. Decyzję o tym, jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości należy zatem podjąć, mając na uwadze przede wszystkim cel jej sporządzania, ale też dostępne zasoby (nie zawsze możliwe jest przeznaczenie dodatkowych środków na zapłatę za usługi pośrednika czy rzeczoznawcy). 

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa