Wycena nieruchomości przy podziale majątku

Kiedy można przeprowadzić podział majątku wspólnego?

Według obowiązujących przepisów podział majątku można przeprowadzić po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej. Ze statystyk wynika, że do podziału wartości składników majątku wspólnego dochodzi najczęściej po rozwodzie.

Oprócz rozwodu Kodeks rodzinny i opiekuńczy wyróżnia także inne przypadki, w których następuje ustanie wspólności majątkowej:

Zawarcie przez małżonków umowy rozdzielności majątkowej (również zwanej intercyzą) - powstaje wtedy ustrój umownej rozdzielności majątkowej,Ustanowienie przez sąd rozdzielności majątkowej na żądanie małżonka z ważnych powodów,Ustanowienie rozdzielności majątkowej przez sąd na wniosek wierzyciela jednego z małżonków, jeżeli uprawdopodobni, że zaspokojenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym wymaga dokonania podziału majątku wspólnego małżonków,Ubezwłasnowolnienie lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków (rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa),Orzeczenie separacji. 

Jak ustalić wartość majątku do podziału?

Wartość majątku do podziału ustala się poprzez wycenę wszystkich składników majątkowych, które wchodzą w jego skład. Najczęściej dotyczy to nieruchomości, pojazdów, akcji, oszczędności czy inwestycji. Proces ten wymaga dokładnego zinwentaryzowania wszystkich aktywów i pasywów pary lub wspólników. Wycena może być przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który na podstawie rynkowych cen oraz indywidualnych cech majątku, takich jak lokalizacja, stan techniczny czy prawnym, ustali jego wartość. W przypadku nieruchomości, rzeczoznawca może wykorzystać metody porównawczą, dochodową lub kosztową.

Kto płaci za rzeczoznawcę przy podziale majątku?

Koszt związany z wynajęciem rzeczoznawcy majątkowego przy podziale majątku zazwyczaj dzielony jest po równo między strony procesu podziału. Jest to uzależnione od ustaleń stron lub, w przypadku braku porozumienia, może być określone przez sąd. Jeśli jedna ze stron zdecyduje się na zatrudnienie własnego rzeczoznawcy dla dodatkowej opinii, pokrywa ona koszty takiej ekspertyzy indywidualnie.

Jak wycenić mieszkanie do podziału majątku?

Wycena mieszkania do podziału majątku odbywa się na podstawie oceny wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny, biorąc pod uwagę szereg czynników, takich jak lokalizacja, powierzchnia, standard wykończenia, rok budowy, dostępność infrastruktury i wiele innych. Najczęściej stosowane metody to podejście porównawcze (na podstawie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości), dochodowe (oparte na potencjalnych dochodach z wynajmu) lub kosztowe (koszt odtworzenia nieruchomości). Finalna wartość jest podstawą do negocjacji lub orzeczenia sądowego dotyczącego podziału.

Jak wygląda wycena nieruchomości przez biegłego sądowego?

Wycena nieruchomości przez biegłego sądowego przeprowadzana jest na potrzeby procesu sądowego, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia co do wartości majątku. Biegły sądowy, będący rzeczoznawcą majątkowym, dokonuje szczegółowej analizy nieruchomości, wykorzystując dostępne metody wyceny. Proces ten obejmuje wizytację nieruchomości, zebranie dokumentacji, analizę rynku oraz ocenę stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Biegły sporządza operat szacunkowy, który zawiera dokładny opis procedury wyceny, zastosowane metody oraz uzasadnienie przyjętej wartości. Raport ten staje się podstawą dla sądu do podjęcia decyzji o podziale majątku.

Majątek wspólny a majątek osobisty

W przypadku podziału majątku pomiędzy małżonkami, często pojawiają się pytania, które aktywa są wspólne, a które z nich można zaliczyć do osobistych. To jedna z największych spraw spornych przy podziale majątku. 

W skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie dobra, które zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej. Chodzi więc o wszystkie ruchomości, nieruchomości, akcje, oszczędności itd. nabyte wspólnie przez obu małżonków w trakcie trwania ich związku małżeńskiego. W skład majątku wspólnego mogą wejść również rzeczy zakupione przez jednego z małżonków, chyba że przepisy przewidują, że dana rzecz stanowi jego majątek osobisty.  

Z kolei do majątku osobistego zalicza się wszystkie przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Mowa m.in. o tych nabytych przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, ale nie tylko - do majątku osobistego wlicza się również:

Prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom (np. majątek spółki cywilnej)Przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków, Prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie, Przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę z wyjątkiem renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość, Wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków, Przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków, prawa autorskie i prawa pokrewne, Prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy, przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej - mowa o tzw. surogacji). 

Posługując się przykładem - mieszkanie otrzymane od rodziców przed zawarciem związku małżeńskiego zalicza się do majątku osobistego. Z kolei dom wybudowany wspólnie z małżonkiem - do majątku wspólnego, chyba że jest posadowiony na gruncie należącym do majątku osobistego jednego z małżonków. 

Jak łatwo się domyślić, sam podział odnosi się do wszystkich przedmiotów, które są składnikami majątku wspólnego. Przy dokonywaniu podziału nie bierze się jednak pod uwagę tych przedmiotów, które były objęte wspólnością, a zostały w międzyczasie zużyte w wyniku normalnego ich użytkowania - albo po prostu sprzedane. Jednocześnie wliczane są natomiast przedmioty, które zostały nielegalnie sprzedane, zniszczone lub zużyte przez jednego z małżonków. Ich wartość wliczona jest do udziału męża lub żony. 

Jeden z małżonków może także żądać od drugiego zwrotu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy – głównie mieszkania – ponad udział. 

Wycena nieruchomości przy podziale majątku

Jednym z najważniejszych elementów majątku wspólnego są zazwyczaj nieruchomości. Ich podział może okazać się problematyczny - zwłaszcza, jeśli małżonkowie mają dzieci i nie chcą przenoszenia danych problemów na nie. 

Najlepiej, jeśli małżonkowie, którzy chcą się rozwieść, dojdą do porozumienia w kwestii sposobu przeprowadzenia podziału wspólnej nieruchomości. Może na przykład dojść do fizycznego podziału nieruchomości na dwie niezależne części - o ile jest taka możliwość. 

Jeśli małżonkowie dojdą do porozumienia, jedna ze stron może przejąć nieruchomość w wyłączne posiadanie. Musi jednak jednocześnie spłacić udział we własności mieszkania lub domu drugiej strony. Wysokość kwoty mogą uzgodnić sami małżonkowie - bez konieczności korzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego, który musiałby najpierw wycenić nieruchomość. 

W sytuacji gdy byli małżonkowie nie dojdą jednak do porozumienia, konieczne jest inne rozwiązanie - mowa o sądowym podziale majątku. W takim przypadku konieczna jest wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Przygotowany przez niego operat szacunkowy stanowi podstawę rozliczenia między obiema stronami.

W trakcie procesu podziału majątku, zwłaszcza w dużych miastach takich jak Poznań czy Warszawa, skuteczna wycena przez zaufane agencje nieruchomości może okazać się kluczowa. Dostęp do profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych, którzy działają w ramach naszego katalogu biur nieruchomości, zapewnia rzetelne i precyzyjne wyceny, niezbędne do uczciwego podziału majątku. Znalezienie odpowiedniego specjalisty poprzez nasz katalog może zdecydowanie uprościć ten często skomplikowany i emocjonalny proces.

Wycena nieruchomości - rodzaje, metody i techniki

Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2021 r., poz. 1899, dalej jako – u.g.n.), jeśli chodzi o wycenę nieruchomości, stosuje się cztery podejścia:

Porównawcze, Dochodowe, Kosztowe, Mieszane. 

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Uwzględnia się również zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. 

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Uwzględnia przy tym m.in.: 

Cel wyceny, Rodzaj i położenie nieruchomości, Przeznaczenie w planie miejscowym, Stan nieruchomości (w tym stan prawny - czy mowa o pełnej własności nieruchomości, czy też właściciele mają jedynie prawa użytkowania wieczystego)Dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w razie w braku studium lub decyzji - uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Wycena nieruchomości – podejście porównawcze

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny. Oprócz tego potrzebna jest również wiedza dotycząca cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. 

Warto jednak mieć na uwadze, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. 

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności:

Sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, Sprzedaż z bonifikatą, Sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,Sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne jak i warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań wykorzystuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny podobnych nieruchomości poprzez zastosowanie współczynników korygujących. Uwzględniają one różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 

Metodę analizy statystycznej rynku stosuje się natomiast w momencie, gdy nie jest potrzebna wartość konkretnej, indywidualnie oznaczonej nieruchomości. Metoda ta służy bowiem do określenia wartości reprezentatywnej dla danego rodzaju nieruchomości. 

Wycena nieruchomości – podejście dochodowe

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu, który jest uzyskiwany - lub może być uzyskiwany - zarówno z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny jak i z nieruchomości podobnych. 

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy. Wysokość tego dochodu można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. 

Metodę zysków stosuje się z kolei przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, o ile nie można określić wysokości tego dochodu na podstawie wyżej wspomnianej analizy. 

Wycena nieruchomości – podejście mieszane

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wskazaną wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Wartość nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy stosowaniu tej metody wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony (kwintala) ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna. 

Wycena nieruchomości – podejście kosztowe

W podejściu kosztowym ustala się wartość odtworzeniową nieruchomości. Zgodnie z przepisami, wartość ta ustalana jest dla takich nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. 

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Z kolei za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. 

Przy korzystaniu z podejścia kosztowego przyjmuje się założenie, że wartość nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. 

Metodę kosztów odtworzenia stosuje się określając koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Metodę kosztów zastąpienia stosuje się określając koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość jest określana, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Wycena nieruchomości przy podziale majątku - ile to kosztuje?

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest uzależniony od wielu czynników, z których kluczowym jest nakład pracy rzeczoznawcy przy jego sporządzeniu. 

Jeżeli wycena danej nieruchomości nie jest skomplikowana, to powinniśmy się przygotować na wydatek od 1500 zł do 2500 zł. Natomiast jeżeli wycena będzie wymagała większego nakładu pracy - na przykład konieczne będzie oszacowanie nakładów poniesionych na nieruchomość - to wynagrodzenie rzeczoznawcy będzie odpowiednio wyższe.

Wynagrodzenie rzeczoznawcy w toku postępowania sądowego jest ustalane w oparciu o przepisy prawne, w tym w szczególności - rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu karnym (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 r., poz. 2049 z późn. zm.). 

Checklistę Powiązaną z Wyceną Nieruchomości przy Podziale Majątku

Przed Rozpoczęciem Procesu Wyceny:

Zbierz wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące nieruchomości (akt własności, księga wieczysta, plany budynku). Ustal, czy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, czy jest własnością jednego z małżonków. Rozważ skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w prawie rodzinnym i nieruchomościach. Zdecyduj, czy wycena będzie przeprowadzana przez biegłego sądowego, rzeczoznawcę majątkowego, czy innego specjalistę. Przygotuj listę pytań i wątpliwości do rzeczoznawcy majątkowego/prawnika.

Podczas Procesu Wyceny:
6. [ ] Zapoznaj się z metodami wyceny stosowanymi przez rzeczoznawców (porównawcza, dochodowa, kosztowa).

Upewnij się, że wycena uwzględnia aktualny stan prawny i techniczny nieruchomości. Sprawdź, czy w wycenie uwzględniono wszystkie czynniki mogące wpłynąć na wartość nieruchomości, w tym lokalizację, stan techniczny, prawny i rynkowe ceny podobnych nieruchomości. Zweryfikuj, czy rzeczoznawca korzysta z aktualnych danych rynkowych. Upewnij się, że otrzymasz pisemny operat szacunkowy zawierający szczegółową analizę i uzasadnienie wyceny.

Po Otrzymaniu Wyceny:
11. [ ] Przejrzyj operat szacunkowy i sprawdź, czy wszystkie informacje są zgodne z prawdą i czy wycena jest dokładna.

Skonsultuj wyniki wyceny z prawnikiem, aby zrozumieć możliwe konsekwencje dla procesu podziału majątku. Jeśli wynik wyceny jest sporny, rozważ zlecenie wyceny innemu rzeczoznawcy dla porównania wyników. Ustal z małżonkiem (jeśli to możliwe) sposób podziału nieruchomości oparty na wycenie. Rozważ mediację lub arbitraż, jeśli nie możesz dojść do porozumienia z małżonkiem w sprawie podziału nieruchomości.

"Jak Postępować" po Otrzymaniu Wyceny Nieruchomości

Krok 1: Analiza Wyceny

Przejrzyj Dokładnie Operat Szacunkowy: Upewnij się, że zawiera wszystkie istotne informacje i jest zrozumiały. Zwróć uwagę na metody wyceny oraz na to, jak rzeczoznawca uzasadnia określoną wartość nieruchomości.

Krok 2: Konsultacja z Prawnikiem

Skonsultuj się z Prawnikiem: Przedyskutuj wyniki wyceny z prawnikiem specjalizującym się w podziałach majątku. Może to pomóc w zrozumieniu konsekwencji prawnych i finansowych wyceny dla procesu podziału majątku.

Krok 3: Negocjacje z Małżonkiem

Podjęcie Prób Negocjacji: Jeśli to możliwe, spróbuj negocjować z małżonkiem sposób podziału nieruchomości oparty na wycenie. Wykorzystaj mediację, aby znaleźć polubowne rozwiązanie.

Krok 4: Sądowy Podział Majątku

Przygotuj się na Możliwość Sądowego Podziału Majątku: Jeśli negocjacje nie przynoszą rozwiązania, przygotuj się do sądowego podziału majątku. Upewnij się, że masz wszystkie niezbędne dokumenty i dowody potwierdzające wartość nieruchomości.

Krok 5: Finalizacja Podziału

Finalizacja Podziału Majątku: Po ustaleniu sposobu podziału nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to porozumienie polubowne, czy orzeczenie sądowe, upewnij się, że wszystkie formalności prawne zostaną prawidłowo zakończone.

Krok 6: Wsparcie Psychologiczne

Zadbaj o Wsparcie Psychologiczne: Podział majątku może być emocjonalnie obciążający. Rozważ skorzystanie z wsparcia psychologicznego, aby poradzić sobie ze stresem i emocjami związanymi z tym procesem.

Podsumowanie - wycena nieruchomości

Rozwód pociąga za sobą wiele skutków prawnych. Podział majątku jest jednym z nich. Najistotniejsza może okazać się kwestia podziału posiadanych przez małżonków nieruchomości. Jeśli małżonkowie nie dojdą do porozumienia w kwestii podziału nieruchomości, konieczne będzie sporządzenie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. W zależności od szeregu czynników, rzeczoznawcy przy sporządzaniu operatu szacunkowego kierują się przy wycenie różnymi metodami. Najczęściej jednak stosowane są podejście porównawcze i kosztowe, a wyznacznikiem wartości nieruchomości jest wartość transakcyjna nieruchomości podobnych.