Powrót do bloga

Wycena mieszkania - wszystko, co musisz wiedzieć

Kategoria:Sprzedaż mieszkaniaAutor: Ostatnia aktualizacja:

Od właściwej wyceny mieszkania zależy, czy nieruchomość zostanie sprzedana za odpowiednią cenę. Dlatego tak ważne jest, by została poprawnie przeprowadzona. Istnieje kilka podstawowych sposobów wyceniania nieruchomości. Niektóre są łatwe i szybkie, inne wymagają czasu przeznaczonego na przegląd rejestrów cen lub wkładu finansowego. Podpowiadamy, jak usprawnić proces wyceny mieszkania.

Co znajdziesz w artykule?

  1. Czym jest wycena nieruchomości i kiedy jest potrzebna?
  2. Na czym polega samodzielna wycena mieszkania?
  3. Jak działa wycena online i jakie ma zalety?
  4. Kiedy konieczne jest sporządzenie operatu szacunkowego i kto się tym zajmuje?

Zobacz podobne artykuły

Czym jest wycena mieszkania?

Wycena nieruchomości to - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami - proces, w którym dokonuje się określenia wartości rynkowej albo odtworzeniowej mieszkania czy domu. Wycena mieszkania czy domu najczęściej jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego lub doradcę nieruchomości przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. 

Zgodnie z prawem, wycenę mieszkania należy przeprowadzić starannie i w oparciu o dobrze dobrane kryteria. W tym celu zazwyczaj rzeczoznawca porównuje, wybrany lokal do innych nieruchomości o podobnych standardzie. Istotny jest również metraż i rozkład pomieszczeń. 

Można również samodzielnie oszacować wartość nieruchomości, posługując się dostępnymi danymi albo np. korzystając z wyceny online i odpowiednich narzędzi. Warto mieć jednak na uwadze, że samodzielna wycena mieszkania jest procesem żmudnym, wymagającym zgromadzenia wielu danych dotyczących rynku nieruchomości.  

Od czego zależy wysokość wyceny nieruchomości w Polsce?

Wysokość wyceny nieruchomości autorstwa profesjonalisty, czyli zazwyczaj rzeczoznawcy majątkowego lub doradcy, zależy od wielu czynników. Wartość mieszkania obliczana jest m.in. przy uwzględnieniu takich kwestii jak: 

  • Rodzaj nieruchomości,
  • Powierzchnia nieruchomości,
  • lokalizacja mieszkania
  • Roku budowy,
  • Standard mieszkania,
  • Stan technicznego,
  • Dostęp do infrastruktury. 

Po co jest potrzebna wycena nieruchomości?

Najczęściej wycenę mieszkania czy domu tworzy się przed kupnem czy sprzedażą nieruchomości po to, by ustalić jej realną wartość i zaproponować odpowiednią kwotę. W takich przypadkach w zupełności wystarcza samodzielna wycena nieruchomości. Warto pamiętać, że cena ofertowa może różnić się od ceny sprzedaży mieszkania nawet o kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do wyceny mieszkań często bowiem dodaje się ok. 10% na poczet przyszłych negocjacji. Stawka widoczna w ogłoszeniach na portalach nieruchomości (a więc cena ofertowa) jest zatem o wiele wyższa, niż ostateczna cena sprzedaży mieszkania (cena transakcyjna). 

Bardziej oficjalny, urzędowy charakter ma oszacowanie wartości mieszkania lub domu, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny, spadek, zachowek, darowizna, amortyzacja lokalu czy zeznanie majątkowe. Wtedy niezbędna jest wycena mieszkania przez rzeczoznawcę. 

Jak samodzielnie oszacować wartość mieszkania?

Aby samodzielnie oszacować wartość nieruchomości, należy wybrać jeden z dwóch sposobów. Pierwszym z nich jest samodzielne przeglądanie i porównywanie ogłoszeń online na rynku nieruchomości. Drugim - skorzystanie z internetowego narzędzie do wyceny / kalkulatora wyceny nieruchomości, takie narzędzie udostępnia za darmo SonarHome. Co więcej, darmowa wycena mieszkania jest gotowa zaledwie w kilka minut po wypełnieniu i przesłaniu specjalnego formularza. 

Przeglądanie i porównywanie ogłoszeń: na co zwrócić uwagę?

W internecie dostępnych jest tysiące ofert sprzedaży nieruchomości, zawierających podstawowe dane na temat lokalizacji, standardu lokalu, jego wyposażenia i ceny. Można też obejrzeć mieszkania na zdjęciach i porównać je na bazie subiektywnych wrażeń. Popularne strony z ogłoszeniami to np. domiporta.pl, morizon.pl czy otodom.pl. Ogłoszenia online dają pewne wyobrażenie na temat cen na rynku nieruchomości (zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym), ale niosą ze sobą kilka pułapek. Po pierwsze, bez odpowiednich narzędzi do tworzenia cenowych analiz porównawczych trudno określić, jak jedno mieszkanie ma się do drugiego. Jedna osoba wystawi na sprzedaż kawalerkę dużo taniej, ponieważ zależy jej na czasie albo mieszkanie obciążone jest hipoteką. Inna wyceni swoją nieruchomość drożej ze względu na niedawny remont czy wartość sentymentalną. 

Przy wycenie mieszkania pod uwagę jest brany również „lifting” mieszkania lub domu, czyli home staging. Agencje nieruchomości często oferują swoim klientom przygotowanie lokalu do sprzedaży – dekorują wnętrza, by wyglądały lepiej, ciekawiej i nowocześniej. Takie niewielkie zmiany wpływają na wzrost cen nawet o 10%, Dodatkowo na portalach brakuje informacji na temat realnych cen transakcyjnych. Widoczne stawki to oferty wyjściowe, które niemal zawsze są negocjowane. Wielu sprzedających nieruchomość popełnia błąd, uznając ceny ofertowe za kwoty kupna/sprzedaży. Wybierają lokal podobny do swojego, do szacowanej ceny dodają 10%, a potem są rozczarowani brakiem zainteresowania ze strony kupujących. Ogłoszenia internetowe są dobrym punktem wyjścia, ale jednocześnie mocno zaburzają obraz. Dlatego lepiej sięgnąć do bardziej rzetelnych źródeł.

Samodzielna wycena mieszkania dla wytrwałych

Jak sprawdzić ceny transakcyjne? SonarHome i podobne portale tworzą wyceny na podstawie danych z systemów transakcyjnych, rejestrów cen czy wyciągów z operatów szacunkowych. To znacznie ułatwia określenie wartości nieruchomości, bo nie trzeba samodzielnie zapoznać się z oficjalnymi dokumentami Jednak, gdy ktoś chce zasięgnąć wiedzy u źródła i samodzielnie przejrzeć ceny transakcyjne, pozostaje mu wyciągnąć dane z RCiWN, czyli z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości. Jest to rejestr publiczny prowadzony przez starostów. Znajdują się tam między innymi dane z aktów z kancelarii notarialnych i wyciągi z operatów szacunkowych. Są one jawne, ale płatne i dostępne po złożeniu wniosku. Zainteresowany musi podać między innymi informacje na temat obszaru zainteresowania, celu czy sposobu dostarczenia danych.

Na czym polega wycena mieszkania online?

Portale z katalogiem cen mieszkań, takie jak SonarHome, tworzą zestawienia wycen nieruchomości w określonych lokalizacjach. Biorą pod uwagę położenie mieszkań, metraż, liczbę pokoi, stan lokalu oraz rok budowy. Wyceny i statystyki są dostępne w katalogu cen mieszkań SonarHome i zawierają szacowane ceny za mkw. pod konkretnym adresem, a także ich porównanie do średnich stawek w mieście oraz dzielnicy. Gotowe zestawienia porównują ceny ofertowe. Dokładną analizę dla konkretnego adresu, bazującą także na cenach transakcyjnych można uzyskać korzystając z bezpłatnego narzędzia do wyceny SonarHome, wystarczy wypełnić krótki formularz  online. Aby otrzymać wycenę mieszkania i szczegółowy raport cenowy dla danego adresu.

Jak działa narzędzie do wyceny SonarHome?

Narzędzie do wyceny nieruchomości SonarHome działa w oparciu o autorski, zaawansowany algorytm sztucznej inteligencji, analizujący dane na temat rynku mieszkań w konkretnym mieście.

Darmowa wycena mieszkania od SonarHome powstaje na podstawie wielu informacji - w tym m.in. tych dotyczących unikalnych ofert sprzedaży mieszkań. Aktualne oferty są codziennie pobierane z największych portali nieruchomościowych w Polsce. 

Narzędzie uwzględnia również dane dotyczące indywidualnych cech poszczególnych lokali, takie jak:

  • Miejsce/lokalizacja,
  • Metraż,
  • Standard,
  • Kondygnacja,
  • Rok budowy,
  • Obecność windy w budynku.

Oprócz tego pod uwagę brane są także ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w okolicy. 

Narzędzie SonarHome przygotowuje wyceny dla mieszkań znajdujących się w takich miastach jak Będzn, Białystok, Bielsko-Biała, Bydgoszcz, Bytom, Chorzów, Czeladź, Częstochowa, Dąbrowa Górnicza, Elbląg, Gdańsk, Gdynia, Gliwice, Gorzów Wielkopolski, Grodzisk Mazowiecki, Iława, Jelenia Góra, Józefów, Katowice, Kielce, Knurów, Kobyłka, Kołobrzeg, Kraków, Legionowo, Łódź, Lublin, Marki, Mikołów, Mińsk Mazowiecki, Mysłowice, Nowy Dwór Mazowiecki, Olsztyn, Opole, Otwock, Piaseczno, Piekary Śląskie, Poznań, Pruszków, Ruda Śląska, Rzeszów, Siemianowice Śląskie, Siewarz, Sopot, Sosnowiec, Świętochłowice, Szczecin, Tarnów, Tarnowskie Góry, Toruń, Tychy, Warszawa, Wołomin, Wrocław, Ząbki, Zabrze, Zielona Góra, Zielonka, Żyrardów.

Co zawiera bezpłatny raport cenowy?

Osoby, które zdecydują się na skorzystanie z narzędzia SonarHome, mogą liczyć nie tylko na wycenę nieruchomości, ale również - na przygotowany specjalnie dla nich darmowy raport cenowy

Co zawiera? Po pierwsze - szacowaną cenę sprzedaży mieszkania w zależności od tego, w jakim terminie sprzedający  planuje  dokonanie transakcji. W raporcie uwzględnione są trzy warianty - gdy właściciel mieszkania zdecyduje się na jego sprzedaż w ciągu:

  • 2-3 dni, 
  • 60-80 dni,
  • 180 dni. 

To pozwala użytkownikowi przewidzieć, jak może zmienić się cena nieruchomości, jeśli jej ostateczna sprzedaż nastąpi znacznie później. 

Oprócz tego w ramach raportu użytkownik otrzymuje wgląd do 10 archiwalnych, podobnych ofert sprzedaży lokali znajdujących się w najbliższej okolicy wycenianego mieszkania. 

To jednak nie wszystko. Wyceniający może również zapoznać się z analizą wpływu stanu wycenianego mieszkania na jego cenę, a także - z prognozą, jak zmieni się cena lokalu po podwyższeniu jego standardu. To bardzo istotna informacja, ponieważ pozwala właścicielowi  zorientować się, czy warto decydować się na generalny remont mieszkania. Bardzo często okazuje się, że koszt remontu jest niższy niż różnica między pierwotną a prognozowaną ceną lokalu. 

W raporcie znajduje się również ocena aktualnej sytuacji na rynku mieszkań - zarówno jeśli chodzi o osiedle, na którym znajduje się wyceniany lokal, jak i o całe miasto. To kolejna niezwykle przydatna informacja. Może na przykład okazać się, że inwestycje, planowane w tym samym budynku lub w najbliższej okolicy, znacząco podniosą cenę mieszkania. 

Samodzielne oszacowanie wartości lokalu

Wycena nieruchomości online

  • Wystarczy wypełnić formularz i podać podstawowe dane
  • Wykorzystanie odpowiedniego narzędzia działającego w oparciu o algorytm sztucznej inteligencji
  • Wszystkie dane w jednym miejscu
  • Bezpłatny raport cenowy, zawierający znacznie więcej informacji niż sama wycena lokalu
  • Zajmuje dużo czasu
  • Brak odpowiednich narzędzi do tworzenia cenowych analiz porównawczych
  • Konieczność sięgnięcia do Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, jeśli dana osoba chce samodzielnie znaleźć dane na temat cen transakcyjnych
  • Konieczność samodzielnego zgromadzenia, uporządkowania i przeanalizowania danych

Jak wycenia mieszkanie rzeczoznawca?

W niektórych sytuacjach konieczna jest wycena mieszkania przez rzeczoznawcę, m.in. przy udzielaniu kredytu hipotecznego przyszłemu nabywcy lub gdy mowa o nieruchomości pochodzącej ze spadku. Sporządzenie operatu szacunkowego najczęściej zleca się też przy wykupie mieszkania komunalnego na życzenie gminy.

W przypadku wyceny rzeczoznawcy majątkowego prawo określa, jak ma wyglądać operat szacunkowy i w jaki sposób ma być sporządzony. Rzeczoznawca może wybrać jedną z dostępnych metod. Najpopularniejsza jest analiza porównawcza, która polega na zestawianiu ze sobą mieszkań o bardzo podobnych parametrach, takich jak lokalizacja, piętro, metraż, liczba pokoi czy ceny transakcyjne.  

Jak przebiega wycena mieszkania tą metodą? Przykładowo, rzeczoznawca porównuje 20 lokali i w ten sposób ustala średnią, minimalną oraz maksymalną cenę za mkw. Korzysta przy tym z rejestrów cen, z ksiąg wieczystych, z planów miejscowych, z ewidencji ludności i z innych oficjalnych dokumentów, danych oraz statystyk. Bierze też pod uwagę wskaźniki cen, analizując zmiany w cenach na przestrzeni lat. Mniej popularna jest metoda dochodowa, w której wartość nieruchomości określa się na podstawie możliwych zysków z mieszkania, np.: z wynajmu. W tym przypadku wycena mieszkania bierze pod uwagę dotychczasowe zyski oraz porównuje wpływy z innych, podobnych lokali. 

Co jeszcze warto wiedzieć o operacie szacunkowym?

Operaty szacunkowe ważne są przez 12 miesięcy i zawsze tworzy się je w określonym celu. Nie można użyć tego samego dokumentu przy kredycie i spadku. Co więcej, rzeczoznawca, który je sporządza, odpowiada za nie prawnie, więc mogą być uznane za rzetelne źródło wiedzy. 

Należy jednocześnie pamiętać, że rzeczoznawca, przy sporządzaniu wyceny mieszkania, może nie wziąć pod uwagę aktualnych trendów na rynku.

Warto wiedzieć

Rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy w formie pisemnej. Należy pamiętać, że dokument jest jednocześnie aktem urzędowym. 

Ile kosztuje wycena mieszkania u rzeczoznawcy?

Po pierwsze - cena wystawienia operatu szacunkowego nie jest narzucona odgórnie - każdy rzeczoznawca majątkowy ustala własną stawkę. Może się ona różnić w zależności od miasta i rodzaju nieruchomości. Wszystko zależy jednak od tego, jakimi kryteriami przy ustalaniu ceny kieruje się konkretny rzeczoznawca. 

Warto wiedzieć

Koszt operatu szacunkowego mieszkania wynosi zazwyczaj kilkaset złotych. Z kolei koszt wyceny domu będzie prawdopodobnie znacznie wyższy - i może wynieść nawet ok. 2,5 tys. zł. 

Należy też pamiętać, że operat szacunkowy zawiera nie tylko wycenę - dokument opisuje także szereg innych parametrów, takich jak:

  • Cel wyceny
  • Opis stanu nieruchomości
  • Wybraną metodę analizy
  • Charakterystykę rynku w danej lokalizacji. 

To wszystko składa się z kolei na ostateczny koszt operatu - podobnie jak fakt posiadania przez rzeczoznawcę odpowiednich uprawnień i umiejętności. 

Osoby, które chcą skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, powinny najpierw upewnić się, że jest on wpisany w Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych prowadzony przez Ministra Rozwoju i Technologii. 

Jaki sposób wyceny nieruchomości jest najlepszy?

Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko zależy od celu. Przy kupnie i sprzedaży nieruchomości często wystarczy wycena online, którą można uzyskać, korzystając z narzędzia do wyceny SonarHome. To świetne rozwiązanie, ponieważ właściciel mieszkania otrzymuje nie tylko wycenę, lecz także bezpłatny, szczegółowy raport cenowy, który umożliwia zapoznanie się z archiwalnymi ofertami sprzedaży innych nieruchomości, a także oceną aktualnej sytuacji w okolicy. 

Do kredytu niezbędny będzie z kolei operat szacunkowy, a tym samym - skorzystanie z usług rzeczoznawców majątkowych. To jednak wiąże się również z wyższymi kosztami.

Wszystko zależy zatem od tego, w jakiej sytuacji znajduje się dana osoba oraz jakie ma potrzeby.

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa

Head of Marketing
O mnie

Jestem absolwentką London Metropolitan University. Uzyskałam również certyfikat Digital Marketing Institute. Posiadam dwudziestoletnie doświadczenie w marketingu, zdobywane w międzynarodowych agencjach reklamowych i firmowych działach marketingu. Dzięki temu świetnie czuję się nie tylko w branży nieruchomości, ale także w organizacjach związanych z motoryzacją i edukacją. W SonarHome kieruję działem marketingu. Specjalizuję się w obsłudze mediów społecznościowych, prowadzeniu działań SEO i content marketingu. Za swoje mocne strony uważam komunikatywność, empatię i asertywność.

Czytaj również