Powrót do bloga

Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż?

Kategoria:Sprzedaż mieszkaniaAutor: Ostatnia aktualizacja:

Każdy sprzedający mieszkanie zwykle zaczyna proces od wystawienia oferty na portalach nieruchomości. Liczy przy tym, że cała transakcja zostanie szybko sfinalizowana. Sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza jeśli nie jest to rynek pierwotny, to jednak w rzeczywistości skomplikowana operacja. Jak krok po kroku zrealizować cały proces, aby szybko znaleźć odpowiedniego nabywcę?

Chcesz poznać cenę swojego mieszkania?

Co znajdziesz w artykule?

  1. Jak ustalić cenę mieszkania?
  2. Jak określić stan prawny i techniczny nieruchomości?
  3. Jakie dokumenty należy przygotować?
  4. Jak i komu warto sprzedać mieszkanie?
  5. Jakie są wady i zalety klientów gotówkowych oraz kredytowych?
  6. Co powinna zawierać umowa sprzedaży?
  7. Jak rozliczyć się z Urzędem Skarbowym ze sprzedaży mieszkania?

Zobacz podobne artykuły

przygotowanie mieszkania na sprzedaż

Ile trwa sprzedaż mieszkania?

Liczenie na to, że sprzedaż nieruchomości - zwłaszcza jeśli nie jest to rynek pierwotny - jest szybkim i prostym procesem, może okazać się dużym rozczarowaniem. Znalezienie nabywcy w ciągu kilku dni, a nawet tygodni, jest niesamowitą rzadkością. Najczęściej oznacza tyle, że zaproponowana cena ofertowa była po prostu zbyt niska.  Czasami zdarza się oczywiście, że transakcja przebiegła błyskawicznie, ponieważ wystawione na sprzedaż mieszkanie spełniało wszelkie kryteria nabywcy i znajdowało się np. w wymarzonej przez niego lokalizacji. To jednak stosunkowo rzadka sytuacja. 

Jeśli cena mieszkania została ustalona na rynkowym poziomie, to na znalezienie nabywcy trzeba poczekać kilkanaście tygodni. Według danych uwzględniających dane transakcyjne z największych polskich miast, średni czas sprzedaży mieszkania w naszym kraju wynosi niewiele ponad 100 dni. Warto jednak mieć na uwadze, że dotyczy to zarówno danych o transakcjach na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko mieszkania z drugiej ręki, to okazuje się, że czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji jest znacznie krótszy. Najczęściej jest to około 45-60 dni. 

Należy jednak dodatkowo wziąć pod uwagę fakt, że średni czas sprzedaży mieszkania może zmieniać się w zależności od kondycji rynku i innych czynników - takich jak to, czy jest to dwupokojowe mieszkanie, czy 3-pokojowe mieszkanie.

Biura nieruchomości prowadzą własne statystyki, dotyczące tego, jak długo trwa sprzedaż mieszkania. Warto jednak pamiętać, że statystyki poszczególnych biur mogą się mocno różnić - w zależności od przyjętej przez nie strategii czy pozyskiwanych nieruchomości. 

mieszkanie na sprzedaż

Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej?

Istnieje kilka czynników, które mają wpływ na szybkość sprzedaży mieszkania. Najważniejszym z nich jest lokalizacja. Nieruchomości położone w większych ośrodkach miejskich z reguły szybciej znajdują nowych nabywców niż te znajdujące się na wsiach. Miejskie nieruchomości mają znacznie  większy potencjał zarobkowy, na co ogromną uwagę zwracają inwestorzy działający na rynku najmu.

Nie bez znaczenia jest również wielkość mieszkania i liczba pokoi. W tej kategorii największą popularnością cieszą się kawalerki (w tym mieszkanie typu studio) oraz małe, najczęściej dwupokojowe mieszkanie o powierzchni do 45 mkw. Są najtańsze, dlatego potencjalna grupa ich nabywców jest znacznie większa niż chętnych na zakup ponad 100-metrowych apartamentów. 

Oprócz tego brane są pod uwagę takie czynniki jak:

    to, czy wnętrze wykończone jest całkowicie, czy częściowo (albo czy potrzebny jest generalny remont),czy jest to rynek pierwotny czy wtórny (nowe mieszkanie jest dla wielu osób bardziej kuszącą opcją, przez co oferty sprzedaży lokali “z drugiej ręki” mogą być mniej atrakcyjne,bezpośrednie otoczenie nieruchomości,rok budowy budynku. 

Proces sprzedaży mieszkania

Niezależnie od tego, jakiej wielkości mieszkanie jest do sprzedania, zawsze należy dokładnie zaplanować cały proces. Dzięki temu można szybciej znaleźć nabywcę i sfinalizować całą transakcję. 

mieszkanie na sprzedaż

Jak krok po kroku przejść proces sprzedaży mieszkania? 

Krok 1 

Ustalenie wartości mieszkania na sprzedaż

To powinien być pierwszy krok w procesie sprzedaży mieszkania. Ustalenie odpowiedniej ceny rynkowej nieruchomości może sprawić, że nieruchomość sprzeda się zyskownie i stosunkowo szybko. 

Przy ustalaniu ceny należy pamiętać, że nawet na rynku z dużym popytem, kupujący nie chcą płacić więcej, niż wynoszą stawki za podobne mieszkania. Zbyt wysoka cena może więc odstraszyć potencjalnych nabywców, co automatycznie wydłuży czas potrzebny na znalezienie chętnego. Z drugiej strony, zaoferowanie zbyt niskiej ceny spowoduje, że sprzedający straci sporo pieniędzy.

Jak określić cenę mieszkania jeśli nie posiada się odpowiedniej wiedzy? Nie należy się o to martwić. W internecie dostępne są profesjonalne narzędzia do wyceny nieruchomości. Jednym z nich jest narzędzie do bezpłatnej wyceny od SonarHome.

Krok 2

Ustalenie harmonogramu działań

Sprzedaż mieszkania to poważne przedsięwzięcie, którego realizacja zajmuje średnio kilka miesięcy. Aby cały proces przebiegł sprawnie, potrzebny jest harmonogram działań:

    po podjęciu decyzji o sprzedaży mieszkania, warto zastanowić się, czy opłaca się realizować wszystko samodzielnie, czy powierzyć to zadanie profesjonalnemu doradcy ds. nieruchomości,konieczna jest naprawa drobnych usterek - inaczej mogą one negatywnie wpływać na wartość nieruchomościmieszkanie należy oczyścić i przygotować do wykonania profesjonalnych zdjęć,gdy oferta sprzedaży lokalu mieszkalnego pojawi się już w sieci, warto zacząć myśleć o realizacji przeprowadzki, czyli - zorientować się w cennikach firm przewozowych i rozpocząć usuwanie niepotrzebnych rzeczy z mieszkania,w kalendarzu należy zarezerwować również czas na odbieranie połączeń od klientów i na spotkania z klientami. 

Krok 3

Określenie stanu prawnego oraz technicznego mieszkania

Przed sprzedażą mieszkania należy zajrzeć do aktu notarialnego. Zawarte są w nim szczegółowe informacje na temat lokalu. Są one istotne, ponieważ sprzedaż mieszkania wygląda nieco inaczej w zależności od rodzaju własności. Potrzebne będzie ustalenie:

    czy wystawione do sprzedania mieszkanie ma księgę wieczystą,jaki jest udział właściciela w gruntach,co dokładnie stanowić będzie przedmiot sprzedaży,kto ma prawo do nieruchomości,czy na właścicielu ciążą jakieś zobowiązania z racji współwłasności gruntów (np. służebność drogi),czy i jak wysoki dług ciąży na mieszkaniu (np. niezapłacone rachunki, kredyt hipoteczny).

Przy własności hipotecznej takie informacje sprzedający bez problemu znajdzie w księdze wieczystej. W przypadku jej braku, co najczęściej ma miejsce przy mieszkaniach spółdzielczych, należy udać się do spółdzielni, a niekiedy również do sądu - w celu ustalenia powyższych kwestii

Stan techniczny

Poza wyżej wymienionymi kwestiami związanymi z własnością, trzeba również określić stan techniczny mieszkania. Wielu sprzedających próbuje go świadomie zawyżać - nie wspominając w ogłoszeniu o drobnych usterkach lub wieku instalacji. To może negatywnie wpłynąć na szybkość sprzedaży mieszkania. 

Pamiętajmy, że w skład stanu technicznego wchodzi:

    instalacja elektryczna oraz wodociągowo-kanałowa,stan ogólny mieszkania (czy na ścianach są pęknięcia, krzywizny, nieszczelne okna itd.),jakość materiałów (podłogi, okna).

Oceny poszczególnych elementów można dokonać samodzielnie lub powierzyć to zadanie specjaliście. Wybór tego drugiego rozwiązania jest polecany osobom nieposiadającym odpowiedniej wiedzy technicznej.

Niekiedy przy ocenie stanu nieruchomości pod uwagę brana jest również ogólna kondycja samego budynku i jego elementów, takich jak klatki schodowe, wygląd elewacji, stan wind i ścian. Nawet wyremontowane mieszkanie w dobrym stanie niekoniecznie uda się sprzedać za wysoką cenę, jeśli jego otoczenie będzie pozostawiało wiele do życzenia.

Zazwyczaj nieistotne okazuje się natomiast wyposażenie ruchome, zwłaszcza jeśli właściciel zabiera je ze sobą. Podobnie jest z rozwiązaniami dotyczącymi oświetlenia, np. umieszczenie LED-ów w nietypowych miejscach, zastosowanie płyt kartonowo-gipsowych czy napinanej membrany na suficie nie wpływa zbyt mocno na atrakcyjność lokalu. Znaczenie ma natomiast wydzielenie lub połączenie pomieszczeń. Wartość mieszkania mogą podnieść również całkowicie wyposażone kuchnia oraz łazienka - o ile są w dobrym stanie wizualnym. 

Właściciel powinien - przed spotkaniem ze specjalistami - przygotować się na wiele pytań dotyczących np. instalacji elektrycznej, możliwości wyburzenia ścian itd. Warto mieć ze sobą plany mieszkania. Do najczęstszych pytań należą te, na które odpowiedź zawierają dokumenty dotyczące schematów instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, a także konstrukcji. Można się po nie udać np. do administracji, ponieważ to zwykle ona przechowuje plany techniczne budynku.

Krok 4

Oferta sprzedaży mieszkania

Przygotowanie oferty to jeden z najważniejszych etapów sprzedaży mieszkania. Dobrze skonstruowane ogłoszenie przyciągnie uwagę potencjalnych nabywców. Przygotowanie będzie prostsze, jeśli sprzedający podzieli cały proces na cztery etapy.

Etap 1: zdjęcia 

Ludzie są wzrokowcami, dlatego często mówi się, że “kupujemy oczami”. Ten sam produkt pokazany na profesjonalnie wykonanych fotografiach wydaje się dużo atrakcyjniejszy niż ten na słabej jakości zdjęciu. Zasada ta dotyczy również ofert nieruchomości. Odpowiednie zaprezentowanie atutów nieruchomości zwiększa szanse na stosunkowo szybką sprzedaż. 

Usługę wykonania zdjęć można zlecić profesjonalnemu fotografowi wnętrz. Alternatywą jest samodzielne wykonanie fotografii. Decydując się na to drugie rozwiązania, warto pamiętać o kilku zasadach:

    pomieszczenia muszą być odpowiednio przygotowane przed wykonaniem zdjęć - należy posprzątać, usunąć niepotrzebne rzeczy i naprawić uszkodzone elementy,konieczne jest dobre oświetlenie - najlepiej jeśli jest ono naturalne (ewentualnie można skorzystać z profesjonalnych lamp).istotny jest odpowiedni kadr - eksperci radzą, aby unikać zdjęć z lotu ptaka oraz poziomu podłogi. Lepiej sprawdzi się perspektywa, z której wystawione do sprzedania mieszkanie będzie oglądał potencjalny klient podczas spotkania - aparat powinien znajdować się na wysokości oczu,ważne są również detale - kwiatek na parapecie, książka na stoliku, estetycznie ułożone poduszki. Drobne szczegóły mogą znacząco wpłynąć na ocenę wizualnej strony mieszkania.

Zdjęcia to nie jedyna możliwość pokazania wnętrza sprzedawanego mieszkania. Coraz częściej wykorzystywane są również kamery 360 stopni oraz wirtualne spacery. Za pośrednictwem tych form wizualizacji klienci mogą lepiej ocenić nieruchomość. Warto z nich skorzystać, zwłaszcza w przypadku droższych mieszkań.

Etap 2: opis mieszkania

Napisanie dobrego opisu nieruchomości na sprzedaż stanowi pewne wyzwanie. Jego przygotowanie jest jednak konieczne, jeśli sprzedający chce zachęcić potencjalnych nabywców do wykonania telefonu.

Oto kilka wskazówek, które pomogą przygotować opis mieszkania:.

    warto zadbać o prosty język - należy unikać fachowych terminów. Ogłoszenie musi być zrozumiałe dla osoby, która pierwszy raz szuka mieszkania,należy podać konkrety - oferta ma niewiele czasu na przyciągnięcie uwagi odbiorcy. Lepiej sprawdzi się więc jasne przedstawienie konkretów, takich jak: metraż mieszkania, liczba pokoi, czy jest to całkowicie wyposażone mieszkanie (w wysokim standardzie) oraz orientacyjne - jak wysokie będą rachunki za media,konieczne jest podkreślenie zalet - ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości jest tekstem stricte sprzedażowym. Tak go należy traktować, wypisując wszystko, co ma szansę zachęcić potencjalnego kupującego.

Tak skonstruowany opis przyciąga uwagę i zachęcająca do kontaktu.

Etap 3: publikacja

Gdy zdjęcia i opis zostaną przygotowane, czas, aby udostępnić ogłoszenie szerszej publiczności. Możliwości jest wiele - od serwisów z ogłoszeniami, aż po media społecznościowe. Jak podpowiadają eksperci, warto skorzystać z kilku kanałów dotarcia - potencjalni nabywcy najczęściej korzystają z kilku stron z ofertami mieszkań na sprzedaż.

Oto kilka propozycji serwisów i portali, na których warto publikować ogłoszenia sprzedaży mieszkania:

Rodzaj serwisów

 Nazwy serwisów

Bezpłatne serwisy ogłoszeniowe

Płatne serwisy ogłoszeniowe

Media społecznościowe


Nie ma konieczności, aby publikować oferty we wszystkim wskazanych miejscach. Jednak warto wybrać przynajmniej 4-5, aby mieć pewność, że potencjalny nabywca na pewno zobaczy ogłoszenie.

Etap 4:  promocja

Przy promocji ogłoszenia warto skorzystać ze znajomości przyjaciół i członków rodziny. Sprzedający może poprosić, by jego bliscy udostępnili informacje o sprzedawanym mieszkaniu w mediach społecznościowych.

Warto jednocześnie pamiętać, że podstawą promocji ogłoszenia o sprzedaży mieszkania powinno być umieszczenie go na portalach ogłoszeniowych. Można również skorzystać z opcji płatnej reklamy oferty. Przez określony czas ogłoszenie pojawia się na górze strony, co zwiększa jego widoczność, a w rezultacie - przekłada się na większe zainteresowanie klientów. 

Krok 5

Przygotowanie dokumentów do sprzedaży mieszkania

Wcześniejsze skompletowanie dokumentów przyspieszy oraz ułatwi sprzedaż mieszkania. Należy przygotować przede wszystkim:

    akt własności mieszkania, np. akt notarialny nabycia nieruchomości lub inny dokument potwierdzający, że to mieszkanie własnościowe,księgę wieczystą lub jej kopię,zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu - potrzebne na dzień podpisania aktu,dokumenty potwierdzające brak długów,zaświadczenie ze spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości z tytułu czynszu,jeśli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, należy uzyskać dokument o aktualnym saldzie kredytu wraz z promesą uwolnienia długu w księdze wieczystej.

W przypadku, kiedy właściciel posiada spółdzielcze prawo własnościowe, potrzebne będą jeszcze zaświadczenia ze spółdzielni. Natomiast jeśli właściciel prowadził lub prowadzi działalność gospodarczą, warto pozyskać zaświadczenie o braku zaległości w US czy ZUS-ie. Dokumenty te nie są wymagane, ale znacznie zwiększają wiarygodność sprzedającego. Co istotne, w toku przygotowania wzoru aktu notarialnego, notariusz na prośbę strony kupującej może poprosić o dodatkowe dokumenty - np. poświadczające spółdzielcze prawo do miejsca garażowego lub piwnicy.

Krok 6

Jak sprzedawać mieszkanie - samodzielnie czy z agencją nieruchomości?

Mieszkanie na sprzedaż można wystawić samodzielnie lub z agencją nieruchomości. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady. Największym atutem oddania lokalu w ręce eksperta jest profesjonalizm działań agenta oraz obeznanie z rynkiem nieruchomości. Wykonanie takiego kroku ściąga ze sprzedającego wiele obowiązków związanych z obsługą samej transakcji. To pracownik biura będzie odpowiedzialny za przygotowanie oferty sprzedaży i prezentację samego mieszkania.

Dla wielu właścicieli nieruchomości problemem jest jednak wysoka prowizja, którą należy zapłacić. Ta naliczana jest od wartości transakcji i najczęściej wynosi od 2 do 3 proc. wartości nieruchomości. Jeśli więc mieszkanie zostanie sprzedane za 300 tys. zł, to prowizja pośrednika wyniesie od 6 do nawet 9 tys. złotych.

Pieniądze te mogą zostać w kieszeni sprzedającego, jeśli zdecyduje się on zrealizować proces sprzedaży samodzielnie. Trzeba się jednak liczyć z tym, że będzie wymagało to poświęcenia większej ilości czasu. Warto też pamiętać o tym, że cena uzyskana przez pośrednika może być wyższa - ma on doświadczenie w negocjacjach i wie, w jaki sposób osiągnąć jak najwyższy zysk. 

Zalety sprzedaży mieszkania przez pośrednika

Wady sprzedaży mieszkania przez pośrednika

Oszczędność czasu

Konieczność opłacenia prowizji

Pomoc przy negocjacjach

Trudności związane z szukaniem biura lub agencji

Znajomość rynku

Ryzyko trafienia na nieefektywnego doradcę


Komu sprzedać mieszkanie?

Niezależnie od tego, czy sprzedaż mieszkania realizowana jest samodzielnie, czy też z pomocą eksperta ds. nieruchomości, konieczna  jest analiza grupy docelowej. Dokładne określenie, kto może być potencjalnym nabywcą, ułatwi dopasowanie oferty oraz późniejszą promocję nieruchomości. 

Jak zd: jefiniować grupę odbiorców? Pomoże w tym kilka pytań, które warto sobie zadać:

    Czy nieruchomość nadaje się pod inwestycję? Czy w mieszkaniu może zamieszkać rodzina z dziećmi, para, czy może raczej jest to lokal mieszkalny odpowiedni dla singla? Jaki jest profil mieszkańców sąsiednich bloków? Czy są to studenci czy rodziny z dziećmi? 

W zależności od uzyskanych odpowiedzi warto zastosować odpowiednią komunikację w ogłoszeniach, a podczas prezentacji mieszkania - stosować właściwe argumenty.

Kiedy możemy sprzedać mieszkanie za gotówkę, a kiedy na kredyt?

Jeżeli mieszkanie w czasie sprzedaży nie jest zamieszkiwane i jest w zasadzie gotowe do wprowadzenia się przez inną osobę, to warto sprzedać je za gotówkę, aby nie ponosić dalszych kosztów utrzymania lokalu. Klienci gotówkowi są również pewniejsi - mają już bowiem odłożone pieniądze na zakup. Mogą je przelać zaraz po podpisaniu aktu kupna-sprzedaży. 

W ten sposób najczęściej działają inwestorzy, kupujący mieszkania na wynajem. Poszukują oni na rynku okazji, a całą transakcję finalizują przelewem gotówkowym. To dobre rozwiązanie dla obu stron - pieniądze natychmiast trafiają na konto sprzedającego, a kupujący może już po kilku dniach dysponować mieszkaniem.

Taką ofertę ma dla klientów SonarHome. W ramach usługi iBuying upraszczamy proces sprzedaży do czterech kroków: 

    Zgłoszenie - sprzedający musi wypełnić krótki formularz z informacjami na temat nieruchomości. We wskazanym w nim terminie, doradca zadzwoni do sprzedającego, aby poznać jego oczekiwania i przedstawić możliwości współpracy.Propozycja zakupu - kolejnym krokiem jest spotkanie w samym mieszkaniu; doradca SonarHome przedstawia później indywidualną propozycję kupna nieruchomości.Formalności - po akceptacji oferty zawierana jest umowa rezerwacyjna i następuje wpłata zadatku. Następnie pracownicy SonarHome pomagają w zebraniu dokumentów niezbędnych do zawarcia transakcji.Odbiór mieszkania - ostatnim krokiem jest finalizacja transakcji u notariusza. Następuje w momencie przekazania reszty pieniędzy sprzedającemu - najczęściej trwa to zaledwie kilka dni. 

Jeśli właścicielowi lokalu nie udało się  znaleźć klienta, który chciałby kupić mieszkanie za gotówkę, konieczna będzie sprzedaż lokalu klientowi kupującemu na kredyt. Największą wadą klientów kredytowych jest możliwość nie udzielenia im kredytu przez bank. Może to doprowadzić do sytuacji, w której właściciel nieruchomości po 2-3 miesiącach dowiaduje się, że mieszkanie jednak nie zostanie kupione. Warto zatem, jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, dokładnie wypytać kupującego o jego szanse na uzyskanie kredytu (w tym również o zawód, liczbę osób na utrzymaniu itd). Tego typu selekcja może pomóc wstępnie określić, czy potencjalny kupiec nie wykazuje się zbyt dużym optymizmem. 

Zdarza się nawet, że chętny kupiec posiada już połowę potrzebnego kapitału. Wydaje się, że ktoś, kto oferuje w gotówce od razu 50% wartości mieszkania, bez problemu otrzyma kredyt na “drugie pół”. Nie zawsze jednak tak jest. Sprzedający może w tym wypadku zachować jedynie zadatek jako rekompensatę. Klienci kredytowi mają jednak dwie zalety:

Jak widać, kwestia wyboru klienta gotówkowego czy kredytowego wcale nie jest prosta. Wiele zależy od potrzeb właściciela.

Krok 7

Umowa sprzedaży mieszkania

Obecnie powszechnie stosowaną praktyką jest podpisywanie dwóch umów. Pierwszą jest umowa przedwstępna sprzedaży (w formie aktu notarialnego lub nie), a dopiero później - właściwego dokumentu kupna-sprzedaży. Druga umowa sporządzana jest już obowiązkowo w formie aktu notarialnego przeniesienia własności. Okres między jedną a drugą umową przeznacza się na zebranie dokumentów oraz uzyskanie kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna zawiera przede wszystkim zapis o wpłaceniu zadatku lub zaliczki. Najczęściej ważna staje się dopiero w momencie uiszczenia przez kupujących odpowiedniej kwoty stanowiącej potwierdzenie zarezerwowania mieszkania i woli jego kupna.

Umowa sprzedaży to natomiast nieco bardziej skomplikowany dokument, w którym zawarte są szczegółowe informacje na temat całej transakcji, czyli m.in.:

    informacje dotyczące ewentualnego depozytu u notariusza,opis sytuacji prawnej,listę dokumentów.

Akt kupna-sprzedaży jest dokumentem znacznie dłuższym niż umowa przedwstępna. Wspólnymi punktami w obu dokumentach są:

    dane sprzedającego oraz kupującego,data i miejsce podpisania aktu,kwota, za jaką mieszkanie jest sprzedawane,opis mieszkania: adres, metraż itd.,informacje dotyczące wpłacenia zaliczki lub zadatku.

Notariusz przed podpisaniem umowy powinien sprawdzić poprawność danych, a także przeanalizować dokument pod kątem klauzul niedopuszczalnych. Jeśli znajdzie błędy, muszą one zostać poprawione pod rygorem nieważności transakcji. 

Jeżeli właściciel jeszcze przed sprzedażą wie, że w księdze wieczystej znajdują się jakieś problematyczne zapisy (np. roszczenia do gruntów), a same dokumenty dotyczące mieszkania mogą budzić wątpliwości, może on dodatkowo zasięgnąć opinii radcy specjalizującego się w transakcjach obrotem nieruchomościami.

Co istotne, taksę notarialną, jak i inne opłaty związane ze sprzedażą mieszkania (podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty sądowe) zazwyczaj pokrywa kupujący. Ponieważ jednak w polskim prawie nie zostało to określone, koszty mogą zostać podzielone między sprzedającego a nabywcę. Strony mogą również ustalić, że to zbywający sam poniesie wszystkie koszty. 

Warto to zawczasu ustalić, aby później uniknąć kłótni czy zaskoczenia. Po podpisaniu umowy sprzedaży trzeba również udać się do mieszkania i tam przeprowadzić procedurę jego zdania. Obie strony (kupujący i sprzedający) powinny spisać dokładny protokół zdawczo-odbiorczy uwzględniający stan mieszkania oraz spis wyposażenia ruchomego pozostawionego w lokalu i stan liczników. Dokument ten muszą podpisać wszyscy zainteresowani. Oznacza on, że ani kupujący, ani sprzedający nie będą rościć sobie żadnych praw czy pretensji z racji stanu lokalu lub też pozostawionego w nim wyposażenia. 

Protokół zdawczo-odbiorczy nie zwalnia jednak sprzedającego z prawa rękojmi czy reklamacji ze względu na ukryte wady nieruchomości.

Krok 8

Rozliczenie podatkowe ze sprzedaży mieszkania

Sprzedający ma obowiązek uiścić do Urzędu Skarbowego podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania. Wynosi on obecnie 19% od uzyskanego dochodu. Zwolnione z płacenia go są osoby, które sprzedały mieszkanie po 5-ciu latach od jego nabycia oraz osoby, które skorzystały z ulgi mieszkaniowej - czyli dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w całości przeznaczyły na cele mieszkaniowe (np. zakup innego lokalu czy budowę domu). Co ważne, aby skorzystać z ulgi, środki należy wydatkować w ciągu dwóch lat od zbycia nieruchomości (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż). Do wydatków na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć również remont własnego lokalu mieszkalnego czy domu, a także - spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami.  

Przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej  należy jednak pamiętać o przechowywaniu dokumentów potwierdzających wydanie pieniędzy na określony cel.  

Sprzedający nie później niż do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży mieszkania musi złożyć do Urzędu Skarbowego wypełniony dokument PIT-39. 

mieszkanie do sprzedaży


6 najczęstszych błędów popełnianych przy sprzedaży mieszkania

Pokonanie drogi od podjęcia decyzji o sprzedaży mieszkania, aż do finalizacji samej transakcji, jest sporym wyzwaniem. Po drodze można popełnić wiele błędów, które negatywnie odbiją się nie tylko na finansach sprzedającego, ale również na jego spokoju ducha. Poniżej wymieniamy 6 najczęściej popełnianych błędów, których warto unikać:

Niedoszacowanie kosztów sprzedaży 

Brak odpowiedniego rozeznania na rynku, nieuwzględnienie kosztów biura nieruchomości, opłat notarialnych oraz ewentualnych napraw. To wszystko sprawia, że ostatecznie w kieszeni sprzedającego może zostać znacznie mniej pieniędzy, niż prognozował. 

Rozwiązanie: przed wystawieniem oferty warto zrobić zestawienie wszystkich wydatków, które należy ponieść w związku ze sprzedażą mieszkania i dopiero wtedy ocenić kwotę ofertową.

Ustalenie nierealistycznej ceny 

Kwota, jaką chce uzyskać sprzedający, a cena, jaką ma zamiar zapłacić kupujący to mogą być dwie zupełnie różne wartości. Zaproponowanie zbyt wysokich oczekiwań finansowych to spore ryzyko dla sprzedającego. Może nawet o kilka lub kilkanaście miesięcy wydłużyć czas potrzebny na znalezienie chętnego - w tym czasie ponosi koszty związane z utrzymaniem mieszkania, na przykład wynikające z opłat do wspólnoty. 

Rozwiązanie: usługa wyceny nieruchomości SonarHome pomaga poznać wartość rynkową mieszkania.

Wybór tylko najwyższej oferty

Wydaje się, że wybór kupującego, który oferuje najwięcej, jest logiczny - w końcu sprzedający otrzyma za mieszkanie więcej pieniędzy. W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, że transakcja z takim klientem nie dochodzi do skutku. Najczęściej przyczyną jest negatywna ocena zdolności kredytowej wydana przez bank.

Rozwiązanie: należy dokładnie sprawdzić potencjalnego klienta. Często lepszym rozwiązaniem jest wybór oferty mniej atrakcyjnej finansowo, ale realizowanej ze środków własnych kupującego. Wówczas pieniądze sprzedający otrzymuje na konto natychmiast, a nie po kilku tygodniach, aż chętny na zakup mieszkania otrzyma kredyt hipoteczny.

Ignorowanie stanu technicznego mieszkania 

Ogromny popyt nie sprawia, że na każde mieszkanie na rynku znajdą się chętni. Długa lista usterek i potencjalnych problemów związanych z naprawami może zniechęcić kupujących lub w najlepszym razie znacząco obniżyć wartość nieruchomości.

Rozwiązanie: konieczne jest wykonanie oceny stanu technicznego mieszkania, a następnie zarezerwowanie czasu oraz środków na wykonanie najważniejszych napraw.

Nieprzygotowywanie mieszkania do sprzedaży

Jednym z wyzwań związanych ze sprzedażą nieruchomości jest konieczność pokazania jej potencjalnym nabywcom. Wymaga to nie tylko przygotowania merytorycznego i skompletowania potrzebnych dokumentów, ale również odpowiedniego zaaranżowania samego mieszkania. Ogólnie rzecz biorąc, im czystsze, mniej zagracone i lepiej udekorowane mieszkanie, tym większe szanse na to, że spodoba się potencjalnym kupującym.

Rozwiązanie: jeśli jest taka możliwość, to należy posprzątać i udekorować mieszkanie, a następnie się z niego wyprowadzić. Jeśli jednak nie ma takiej opcji, to sprzedający musi zadbać o nienaganną czystość. Według badań nieporządek może sprawić, że mieszkanie wyda się mniejsze, a kupującym trudno będzie wyobrazić sobie, że się do niego wprowadzają.


Brak czasu na spotkania z klientami

Samodzielna sprzedaż mieszkania jest niesamowicie angażująca czasowo. Potencjalni klienci chcą po kilka, a nawet kilkanaście razy oglądać każde mieszkanie, zanim podejmą decyzję o jego zakupie. 

Niestety część sprzedających, z różnych względów, nie jest w stanie wygospodarować odpowiedniej ilości czasu na spotkania z potencjalnymi kupującymi. To znacząco wydłuża czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji. 

Rozwiązanie: Warto zlecić prowadzenie spotkań z klientami ekspertom ds. nieruchomości. Rozwiązuje to istotny problem dla sprzedającego i pomaga szybciej zamknąć sprzedaż.

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa

Head of Marketing
O mnie

Jestem absolwentką London Metropolitan University. Uzyskałam również certyfikat Digital Marketing Institute. Posiadam dwudziestoletnie doświadczenie w marketingu, zdobywane w międzynarodowych agencjach reklamowych i firmowych działach marketingu. Dzięki temu świetnie czuję się nie tylko w branży nieruchomości, ale także w organizacjach związanych z motoryzacją i edukacją. W SonarHome kieruję działem marketingu. Specjalizuję się w obsłudze mediów społecznościowych, prowadzeniu działań SEO i content marketingu. Za swoje mocne strony uważam komunikatywność, empatię i asertywność.

Czytaj również