Jak przepisać właściciela mieszkania w spółdzielni i wspólnocie?

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa - różnice

Pojęcia spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa  są doskonale znane wszystkim właścicielom mieszkań w blokach. Warto jednak wiedzieć, że wprawdzie spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe powstają w jednym wspólnym celu - aby skutecznie zarządzać nieruchomością wspólną - to jednak forma działalności jest odmienna.

Różnice między spółdzielniami oraz wspólnotami są bardzo widoczne. Zaczynając od statusu prawnego, a kończąc na zakresie obowiązków oraz samej działalności. Rozbieżności mają fundamentalne znaczenie również dla właścicieli mieszkań. Dlatego, każdy kto posiada lokal mieszkalny na własność - lub planuje jego zakup - powinien znać różnice między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią.
⁠

Jak przepisać właściciela mieszkania w spółdzielni i wspólnocie?

Aby przepisać właściciela mieszkania w spółdzielni i wspólnocie, należy podjąć kilka kroków. Po pierwsze, musisz zawrzeć umowę kupna-sprzedaży, która jest formalizowana aktem notarialnym. Następnie, dokument ten należy zgłosić do zarządu spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, aby zaktualizować dane właściciela. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej, może być konieczne złożenie wniosku o przepisanie udziałów i uzyskanie zgody zarządu. W przypadku wspólnoty, proces jest bardziej bezpośredni, ponieważ prawa do nieruchomości są zazwyczaj automatycznie przenoszone na nowego właściciela po dokonaniu sprzedaży. Ważne jest również przepisanie umów z dostawcami mediów na nowego właściciela.

Jeśli planujesz przepisanie własności mieszkania, skorzystaj z naszego katalogu biur nieruchomości. Dzięki temu znajdziesz zaufanych doradców, którzy pomogą Ci w zrozumieniu lokalnych przepisów i właściwym zarządzaniu wszystkimi niezbędnymi dokumentami. To ważne, aby proces ten przebiegł sprawnie i zgodnie z obowiązującym prawem.

https://sonarhome.pl/biura-nieruchomosci/warszawa
⁠https://sonarhome.pl/biura-nieruchomosci/lodz
⁠

Czy można przepisać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Tak, można przepisać mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Aby to zrobić, potrzebna jest formalna umowa sprzedaży, która powinna być potwierdzona aktem notarialnym. Po zawarciu umowy, należy zgłosić zmianę właściciela do spółdzielni mieszkaniowej, co może wymagać dodatkowych dokumentów i, w niektórych przypadkach, zgody zarządu spółdzielni. Przepisanie mieszkania spółdzielczego własnościowego jest procesem dość prostym, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymaganych formalności.

Jak przejść ze spółdzielni do wspólnoty?

Przejście ze spółdzielni do wspólnoty mieszkaniowej zazwyczaj wymaga zgody większości mieszkańców budynku lub osiedla. Proces ten rozpoczyna się od zebrania podpisów popierających tę zmianę i złożenia odpowiedniego wniosku do zarządu spółdzielni. Następnie, w zależności od regulaminu spółdzielni i lokalnych przepisów, może być konieczne przeprowadzenie oficjalnego głosowania wśród członków spółdzielni. Po uzyskaniu zgody, mieszkańcy mogą formalnie utworzyć wspólnotę mieszkaniową, co wiąże się z rejestracją w odpowiednich urzędach i przejęciem zarządzania nieruchomością.

Czy właściciel mieszkania musi być członkiem spółdzielni?

Nie, właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego nie musi być automatycznie członkiem spółdzielni. Członkostwo w spółdzielni jest zazwyczaj dobrowolne i wymaga spełnienia określonych warunków, takich jak wniesienie opłaty członkowskiej. Posiadanie mieszkania w spółdzielni daje pewne prawa, takie jak prawo do użytkowania lokalu, ale pełne członkostwo może oferować dodatkowe korzyści, takie jak udział w decyzjach dotyczących zarządzania spółdzielnią. Decyzja o zostaniu członkiem spółdzielni zależy od indywidualnych preferencji właściciela.⁠
⁠

Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?

Działalność spółdzielni, nie tylko mieszkaniowych, często kojarzona jest z czasami PRL-u. W komunistycznej Polsce stowarzyszenia tego rodzaju cieszyły się ogromną popularnością. Spółdzielnie zakładano nie tylko w przemyśle czy rolnictwie, ale również w branży nieruchomości.

Pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe na ziemiach polskich powstały już w 1890 r. - mowa o bydgoskiej spółdzielni Beamten-Wohnungsverein i poznańskim Towarzystwie Pomoc-Spółka Budowlana..  Obecnie w Polsce (według danych Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej z października 2021 r.) funkcjonuje nieco ponad 3500 tego rodzaju podmiotów. Ich działalność regulują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. 

Przytoczone wyżej dane doskonale obrazują skalę działalności spółdzielni mieszkaniowych. Ze względu na popularność, specyficzna jest również struktura samej organizacji. W jej skład wchodzą rada nadzorcza, zarząd, a także cały sztab pracowników odpowiedzialnych za administrację i bieżące funkcjonowanie nieruchomości. Wszystkie kwestie związane z funkcjonowaniem rady uregulowane są w statusie.

Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot, który ma swoją osobowość prawną. W praktyce są więc one traktowane jak przedsiębiorstwa - zatrudniają ludzi, ogłaszają przetargi i mogą prowadzić działalność inwestycyjną. Siedziby spółdzielni zazwyczaj są zlokalizowane są na terenie jej zasobów - najczęściej w jednym z bloków. 

Co istotne, sam fakt posiadania lokalu na prawach spółdzielczych nie oznacza, że właściciel staje się członkiem spółdzielni. Przyznanie członkostwa to dużo bardziej skomplikowany proces, często wiążący się z koniecznością uiszczenia opłaty wpisowej. Osoby, które, zdecydują się na dołączenie do spółdzielni i dopełnią wszystkich formalności, otrzymują prawo głosu podczas zebrań.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jak funkcjonuje?

W zupełnie inny sposób funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.  Wspólnoty mieszkaniowe, w odróżnieniu od spółdzielni, nie muszą powoływać zarządu, czy nominować prezesa. To mieszkańcy całkowicie zarządzają nieruchomością, w której posiadają swoje lokale. W praktyce, najczęściej opiekę nad sprawami administracyjnymi powierzają profesjonalnym zarządcom (choć z prawnego punktu widzenia nie mają takiego obowiązku). Za zarządzanie wspólnotą może równie dobrze odpowiadać jeden z właścicieli.

Same wspólnoty zawiązywane są najczęściej przez właścicieli pojedynczych bloków lub niewielkich osiedli. Taki model funkcjonowania pozwala znacząco obniżyć koszty obsługi. Na utrzymaniu jest znacznie mniej ludzi, niż na przykład w przypadku spółdzielni zrzeszających właścicieli kilku tysięcy lokali.

Co ważne, przyjęcie do wspólnoty następuje z mocy prawa. Oznacza to, że dana osoba staje się jej członkiem już w momencie nabycia lokalu. Od tego momentu ma prawo decydować o losach nieruchomości. O ważności głosu najczęściej decyduje wielkość mieszkania - im jest ono większe, tym więcej głosów ma do dyspozycji aktualny właściciel lokalu.

Różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową

Podstawowe różnice między spółdzielnią a wspólnotą

Czy sprzedaż mieszkania należy zgłosić do wspólnoty lub spółdzielni?

Z formalnego punktu widzenia nie jest to konieczne. Na sprzedającym mieszkanie nie spoczywa obowiązek zgłaszania takiego faktu - niezależnie od tego, czy lokal należy do wspólnoty, czy też spółdzielni. Informację o tym, że nastąpiła zmiana właściciela lokalu musi natomiast przekazać kupujący.

Jak jednak wskazują eksperci, poinformowanie przez sprzedającego osób odpowiedzialnych za zarządzanie budynkiem o sprzedaży mieszkania jest dobrą praktyką. Jej realizacja pozwoli uniknąć wielu kłopotów, wynikających m.in. z rozliczania mediów. Zalecane jest więc, aby po sporządzeniu umowy sprzedaży, a następnie aktu notarialnego, przesłać odpowiednią informację do wspólnoty lub spółdzielni.

Aby zgłosić fakt sprzedaży nieruchomości, najczęściej wystarczy krótki e-mail z wiadomością o tym, że doszło do zmiany właściciela właściciela lokalu. Można również zadzwonić, wysłać pismo lub udać się osobiście do siedziby spółdzielni lub zarządcy.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego - czy potrzebna jest zgoda spółdzielni?

Rozwiewając wszelkie wątpliwości – przy sprzedaży mieszkania nie jest wymagana zgoda spółdzielni. Dotyczy to zarówno tych mieszkań, które mają status własnościowy, jak i tych, których właściciele posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. 

W obu przypadkach, transakcja kupna-sprzedaży może odbyć się bez występowania o pozwolenie na sprzedaż od spółdzielni. 

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku, gdy w sprzedawanym lokalu nowy właściciel chce uruchomić działalność gospodarczą - wtedy konieczne będzie uzyskanie zgody spółdzielni. W tym celu . należy odwiedzić siedzibę spółdzielni.

Jak przepisać własność mieszkania w spółdzielni i wspólnocie?

Podpisanie aktu przenoszącego prawo własności do nieruchomości na nowego właściciela to jeszcze nie koniec formalności. W związku z powyższym trzeba dopilnować jeszcze kilku kwestii, m.in. dotyczących przeniesienia umów związanych z mediami na inną osobę. 

Spółdzielnia i wspólnota – konieczne formalności 

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, nie ma prawnego obowiązku zgłaszania transakcji sprzedaży nieruchomości do spółdzielni lub wspólnoty. Dobrą praktyką jest jednak to, aby taką informację wysłać - zwłaszcza jeśli przedmiotem transakcji kupna sprzedaży jest nieruchomość należąca do spółdzielni mieszkaniowej. Wówczas powstaje obowiązek przeniesienia umów związanych z mediami na inną osobę.

Co prawda kopia aktu zostaje przesłana przez notariusza do siedziby spółdzielni, jednak konieczne jest przekalkulowanie wysokości należnych opłat z tytułu comiesięcznego czynszu. Z tego względu warto udać się osobiście do administracji i dokończyć procedurę przepisania własności mieszkania. 

Jeżeli przedmiotem jest odrębna nieruchomość wraz z udziałem w gruncie i zarządza nią wspólnota mieszkaniowa, konieczne jest osobiste udanie się do zarządcy w celu zgłoszenia faktu podpisania aktu notarialnego. Po okazaniu dokumentu możliwe będzie przepisanie właściciela mieszkania oraz naliczenie opłat czynszowych. 

Przewodnik Krok po Kroku: Jak Przepisać Właściciela Mieszkania w Spółdzielni i Wspólnocie

Krok 1: Zapoznanie się z Różnicami między Spółdzielnią a Wspólnotą Mieszkaniową

Zrozumienie, że spółdzielnia mieszkaniowa ma osobowość prawną, natomiast wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest przez samych mieszkańców.Uświadomienie sobie, że proces przepisania własności może się różnić w zależności od tej formy zarządzania.

Krok 2: Przygotowanie Niezbędnych Dokumentów

Zgromadzenie dokumentów potwierdzających własność (np. akt własności).Uzyskanie zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach.

Krok 3: Informowanie Spółdzielni/Wspólnoty o Zamiarze Sprzedaży

Chociaż nie jest to wymagane prawnie, zaleca się poinformowanie zarządu o planowanej zmianie właściciela dla uniknięcia problemów z rozliczeniami.

Krok 4: Podpisanie Aktu Notarialnego

Zawarcie umowy sprzedaży przy notariuszu, co formalnie przenosi własność na nowego właściciela.

Krok 5: Zgłoszenie Zmiany Właściciela do Spółdzielni/Wspólnoty

Przesłanie kopii aktu notarialnego do spółdzielni/wspólnoty w celu zaktualizowania danych właściciela.W przypadku spółdzielni, może być potrzebne złożenie dodatkowych wniosków.

Krok 6: Przeniesienie Umów z Dostawcami Mediów

Zorganizowanie spotkań z dostawcami mediów (woda, prąd, gaz) w celu przeniesienia umów na nowego właściciela.

Krok 7: Rozliczenie Opłat i Zaliczek

Upewnienie się, że wszystkie opłaty do dnia przekazania są uregulowane.Rozliczenie zaliczek na media i inne bieżące opłaty.

Krok 8: Wymeldowanie i Zmiana Adresu dla Korespondencji

Wymeldowanie się sprzedającego ze sprzedanego mieszkania.Zgłoszenie zmiany adresu do odpowiednich instytucji i dostawców usług.

Krok 9: Ostateczne Przekazanie Mieszkania

Organizacja spotkania z nowym właścicielem w celu przekazania kluczy i sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego.

Krok 10: Upewnienie się, że Nowy Właściciel Został Poprawnie Zgłoszony

Sprawdzenie, czy spółdzielnia/wspólnota mieszkaniowa oraz dostawcy mediów mają zaktualizowane dane nowego właściciela.
⁠
⁠
⁠Sprzedaż mieszkania a meldunek

Mimo że formalnie obowiązek meldunku dalej w Polsce istnieje, to praktycznie nie jest on już egzekwowany. Nie oznacza to jednak, że warto o nim zapominać. Na nasz adres zameldowania wysyłane są m.in. wszystkie pisma urzędowe, np. z ZUS-u czy Urzędu Skarbowego. Co jasne, raczej nie chcemy, aby trafiły one w niepowołane ręce.

Dodatkowo, kwestia meldunku odgrywa ważną rolę podczas głosowania w wyborach - zarówno samorządowych, jak i parlamentarnych czy prezydenckich. Przypisanie do konkretnej komisji obwodowej odbywa się właśnie po adresach meldunkowych. Jeśli więc sprzedający nie chce załatwiać dodatkowych formalności przed samymi wyborami, to powinien pamiętać o wymeldowaniu się ze sprzedawanego mieszkania.

Kiedy jest najlepszy moment na wymeldowanie się?

Z punktu widzenia sprzedającego, najlepszym momentem na wymeldowanie się jest uregulowanie wszystkich formalnych i finansowych kwestii związanych ze sprzedażą mieszkania. To najkorzystniejsze rozwiązanie, ponieważ wiadomo już, że nabywca się nie wycofa. Samo podpisanie umowy przedwstępnej nie gwarantuje, że kupujący zdobędzie środki na zakup, a zaświadczenie o wymeldowaniu wymagane jest dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego. W umowie przyrzeczonej często określa się datę wyprowadzki poprzedniego właściciela z zajmowanego lokalu. 

Niemniej jednak, sama wyprowadzka nie jest tożsama z wymeldowaniem, a zatem formalność ta powinna zostać dopełniona na chwilę przed sprzedażą nieruchomości. Wymeldowania należy dokonać we właściwym urzędzie gminy poprzez złożenie odpowiedniego formularza w formie pisemnej. Konieczne jest okazanie dowodu osobistego lub też paszportu. 

Sprzedaż mieszkania – rozliczenie opłat za czynsz oraz media

Na długiej liście formalności, których należy dopełnić przy sprzedaży mieszkania, jest również kwestia rozliczenia opłat i mediów. W wielu przypadkach prowadzi ona do konfliktu między starymi a nowymi właścicielami. Na szczęście z pomocą przychodzą ustawodawcy, którzy regulują te kwestie w obowiązujących przepisach prawnych.

Największe wątpliwości dotyczą zazwyczaj czynszu. Ten odprowadzany jest do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej co miesiąc - najczęściej w formie zaliczek na pokrycie opłat za media. Dodatkowo w czynszu zawierane są również wydatki związane z pokryciem kosztów administracyjnych, wynagrodzenia dla zarządcy, czy na przykład składki na fundusz remontowy. 

W praktyce, rozliczenie opłat oraz czynszu przy sprzedaży nieruchomości jest stosunkowo proste: 

Do momentu, aż lokal nie zostanie wydany nowemu nabywcy, za regulowanie należności odpowiada stary właściciel,Po odbiorze mieszkania obowiązek ten przekazywany jest na kupującego,W momencie rozliczenia przez spółdzielnie zaliczek na pokrycie kosztów mediów, ewentualne pokrycie niedopłaty leży już w całości w kwestii aktualnego właściciela. Jeśli wpłacane zaliczki okazały się wyższe niż realne zużycie, to część nadpłaty powinna zostać zwrócona poprzedniemu właścicielowi.

Od kiedy nowy właściciel musi płacić czynsz?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, nowy właściciel staje się odpowiedzialny za opłacanie wszystkich należności związanych z lokalem dopiero w momencie jego fizycznego odbioru. Najczęściej jest to dzień, w którym przekazywane są klucze do mieszkania i spisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy, ale nie zawsze tak jest. 

Przepisy umożliwiają jednak obu stronom transakcji ustalenie innego, dowolnego terminu przejęcia kosztów czynszu przez nabywcę. Może to być na przykład kolejny miesiąc rozliczeniowy. To dosyć popularne rozwiązanie, które pozwala uniknąć kłopotów związanych  z podziałem opłat za dany okres. W takiej sytuacji strony umawiają się, że nowy właściciel opłaca czynsz dopiero za - na przykład - październik, mimo że odbiór mieszkania nastąpił w połowie września.

Jeśli obie strony nie dojdą do takiego porozumienia, to zastosowanie będą mieć wspomniane wyżej przepisy Kodeksu Cywilnego oraz zapisy, które zawiera akt notarialny. 

Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością - rozliczenie z poprzednim właścicielem

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej z własnością lokalu wiąże się również rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Aby pokryć koszty zarządu, właściciele lokali we wspólnocie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry - najczęściej do 10. dnia miesiąca. Zgodnie z przepisami, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej (w tym wypadku nieruchomości) przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z tą rzeczą. Do tego momentu uchwalone zaliczki pokrywa dotychczasowy właściciel nieruchomości. Od dnia wydania - nowy. 

Sprzedaż mieszkania – rozwiązanie umowy z gazownią

Po sprzedaży nieruchomości trzeba pamiętać również o uporządkowaniu spraw formalnych związanych z przepisaniem liczników na właściwą osobę. Dotyczy to między innymi licznika gazu, w oparciu o który nowy właściciel będzie rozliczany według zużycia. Rozwiązania umowy najlepiej dokonać w ciągu 7 dni od daty sprzedaży mieszkania. 

Dopełnienie formalności wobec dostawcy gazu jest konieczne z uwagi na fakt, że sprzedający nie będzie wówczas odpowiedzialny za rachunki nabywcy. Przepisanie licznika z jednej osoby na drugą skutkuje po sprzedaży mieszkania rozwiązaniem umowy z gazownią, która obowiązywała dotychczas. Dotychczasowy właściciel rozliczy się tym samym za bieżące zużycie, a nowy zawrze umowę na tych samych albo nowych warunkach.

W celu przepisania właściciela mieszkania w gazowni wystarczy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy w porozumieniu z nabywcą nieruchomości. Dokument należy następnie dostarczyć do biura obsługi klienta dostawcy gazu i podpisać. Istotne, aby protokół był jak najbardziej aktualny, dlatego dobrze przygotować go w dniu przekazania nieruchomości do dyspozycji nabywcy.

Sprzedaż mieszkania – rozliczenie opłat za prąd

Kolejna istotną kwestią jest  przepisanie właściciela mieszkania u dostawcy energii elektrycznej. W tym celu należy - koniecznie zaraz po sprzedaży mieszkania- dokonać rozliczenia prądu. Jak to zrobić? Podobnie jak w przypadku gazowni, trzeba przygotować protokół zdawczo-odbiorczy, który wraz z aktem notarialnym będzie stanowił podstawę przepisania umowy na nabywcę. Po potwierdzeniu stanu licznika, w momencie przekazania kluczy, trzeba dostarczyć protokół do sprzedawcy prądu, który wystawia ostateczne rozliczenie sprzedającemu. Następnie zawierana jest  nowa umowa między dostawcą prądu a nabywcą mieszkania , który tym samym będzie rozliczany według zużycia od wskazanego w protokole stanu licznika.

Czy długi za niezapłacony czynsz przechodzą na nowego właściciela?

To kwestia, której obawia się bardzo wielu potencjalnych nabywców. Czy w momencie zakupu nieruchomości z nieopłaconym czynszem, konieczne będzie spłacenie należności? Na szczęście odpowiedź brzmi: nie. Co prawda, z punktu widzenia Kodeksu Cywilnego nabywca kupując nieruchomość przejmuje obciążenia lokalu, jednak nie są do nich zaliczane długi wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Jeśli poprzedni właściciel nieruchomości nie regulował terminowo płatności za czynsz, to według obowiązującego prawa, to on jest dłużnikiem, a nie nabywca lokalu. Oznacza to, że spółdzielnia lub wspólnota nie mają prawa egzekwować uiszczenia należności od nowego właściciela - a tym bardziej nie mogą zlicytować niedawno sprzedanej nieruchomości. 

Spółdzielnia lub wspólnota mogą natomiast windykować poprzedniego właściciela nieruchomości, nawet w momencie, gdy formalnie nie należy już do wspólnoty, czy też spółdzielni mieszkaniowej.

Podsumowując:

Sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością uregulowania wielu kwestii formalnych,Konieczna jest poinformowanie wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, że nastąpiła zmiana właściciela lokalu Chociaż taki obowiązek nie wynika z obowiązujących przepisów prawnych, to warto to zrobić. W ten sposób można szybciej uregulować kwestie związane z opłatami za media i czynsz.

Zostając właścicielem mieszkania i przeprowadzając się do nowego mieszkania, należy ponadto pamiętać o przekazaniu nowego adresu do korespondencji w banku, u dostawcy mediów, u operatora telefonicznego, w firmie ubezpieczeniowej, a także u pracodawcy.