Powrót do bloga

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego

Kategoria:Sprzedaż mieszkaniaAutor: Ostatnia aktualizacja:

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego, mimo, że właściciel nieruchomości dysponuje ograniczonym prawem rzeczowym, jest jak najbardziej możliwa. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z pewnymi formalnościami i w niektórych kwestiach będzie różnić się od sprzedaży mieszkania w pełni własnościowego.

Co znajdziesz w artykule?

  1. Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i czym różni się od pełnej własności?
  2. Czy i na jakich zasadach sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego jest możliwa?
  3. Jakie dokumenty należy zgromadzić przed sprzedażą mieszkania?
  4. Jakie są kolejne etapy procesu sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego?

Zobacz podobne artykuły

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego

Co to jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Mimo, że potoczne określenie “mieszkanie spółdzielcze własnościowe” jest w powszechnym użytku, w rzeczywistości chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego jest to ograniczone prawo rzeczowe. To oznacza, że właściciel nieruchomości nie może nim w pełni swobodnie dysponować lokalem. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe formalnie należy bowiem do spółdzielni, a kupujący zyskuje prawo do rozporządzania lokalem, w tym do sprzedaży mieszkania spółdzielczego.  

Czym zatem różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od pełnej własności? W praktyce w obu przypadkach możliwa jest sprzedaż mieszkania, jego wynajem, a nawet dziedziczenie (chociaż na nieco innych zasadach). 

Warto wiedzieć

Właściciel nieruchomości może również przepisać mieszkanie spółdzielcze własnościowe dzieciom w formie darowizny. Konieczne będzie jednak sporządzenie aktu notarialnego. 


Podstawowa różnica dotyczy kwestii ewentualnych zmian w lokalu. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni nawet na stosunkowo niewielkie zmiany. Pod tym względem osoba dysponująca pełnym prawem własności ma nieco więcej swobody. 

Jakie zmiany należy zatem zgłosić, jeśli chodzi o mieszkanie spółdzielcze własnościowe? O ile oczywiste wydaje się np. zgłoszenie zamiaru wyburzenia ściany, wymiany stolarki okiennej czy zmiany przeznaczenia lokalu (z myślą o prowadzeniu tam działalności gospodarczej), o tyle dla niektórych pewnym zaskoczeniem może być fakt, że należy również zgłosić zmianę rozkładu pomieszczeń czy nawet montaż klimatyzacji. 

proces sprzedaży mieszkania własnościowego spółdzielczego

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego - jak zrobić to krok po kroku?

Jak sprzedać mieszkanie lokatorskie? Konieczna jest:

  • wycena nieruchomości,
  • przygotowanie lokalu do sprzedaży,
  • stworzenie oferty sprzedaży,
  • zgromadzenie niezbędnych dokumentów,
  • prezentacja lokalu mieszkalnego osobom zainteresowanym kupnem,
  • sfinalizowanie umowy kupna-sprzedaży i przekazanie mieszkania nabywcy.

Proces sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego jest zbliżony do sprzedaży lokalu w pełni własnościowego. Oprócz wyceny nieruchomości należy przygotować lokal do sprzedaży, czyli sprzątnąć mieszkanie i pozbyć się niepotrzebnych przedmiotów. Czasem konieczny może być również drobny remont. Jeśli właściciel dysponuje dodatkowymi środkami, może zdecydować się na home staging. 

Kolejnym krokiem jest stworzenie oferty sprzedaży nieruchomości oraz jej promocja, m.in. na portalach ogłoszeniowych czy w mediach społecznościowych. Sprzedający musi również zgromadzić dokumenty potrzebne przy transakcji sprzedaży mieszkania. 

Oprócz tego właściciel nieruchomości musi również odbierać telefony i wiadomości od osób zainteresowanych kupnem mieszkania, a także umawiać się na prezentację sprzedawanego lokalu. 

Gdy właściciel mieszkania znajdzie nabywcę, może podpisać z nim umowę przedwstępną (nie musi mieć ona formy aktu notarialnego). Kolejnym krokiem jest znalezienie kancelarii notarialnej i zawarcie właściwej umowy-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego w obecności notariusza (należy pamiętać, że kancelaria notarialna oznacza również, że konieczna do zapłaty będzie taksa notarialna). Po zawarciu umowy pozostaje przekazanie mieszkania nowemu właścicielowi i rozliczenie ze spółdzielnią, dostawcami mediów i urzędem skarbowym. 

Warto zatem mieć świadomość, że sprzedaż mieszkania lokatorskiego (czyli mieszkania spółdzielczego własnościowego), podobnie zresztą jak w przypadku lokalu w pełni własnościowego, to proces, który może łącznie potrwać nawet kilka czy kilkanaście miesięcy. W dodatku sprzedający musi podjąć wiele działań, które umożliwią sprzedaż mieszkania. Przydatna będzie też znajomość rynku nieruchomości - w przypadku braku tej wiedzy cały proces znacznie się wydłuży. 

Z tego względu coraz więcej osób decyduje się na podjęcie współpracy z doradcą ds. nieruchomości, który przeprowadzi je przez cały proces zbycia lokalu mieszkalnego. W ofercie SonarHome znajduje się usługa Digital Broker, w ramach której doradca udziela klientowi chcącemu sprzedać nieruchomość niezbędnego wsparcia. Mowa zarówno o samym przygotowaniu mieszkania do sprzedaży, jak i oprowadzaniu potencjalnych nabywców po lokalu. Dodatkowo doradca pomoże również w zebraniu potrzebnych dokumentów i podpowie, gdzie część z nich można uzyskać. 

mieszkanie spółdzielcze własnościowe sprzedaż

Czy mogę sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego jest jak najbardziej możliwa. Należy jedynie pamiętać o zgromadzeniu odpowiednich dokumentów. 

Dokumenty podstawowe przy sprzedaży spółdzielczego mieszkania własnościowego

Dokumenty dodatkowe przy sprzedaży spółdzielczego mieszkania własnościowego

  • podstawa nabycia mieszkania spółdzielczego
  • odpis z księgi wieczystej (jeśli mieszkanie ma KW)
  • zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu
  • zgoda banku na wykreślenie hipoteki (jeśli była wcześniej ustanowiona)
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych
  • zaświadczenie z urzędu skarbowego
  • świadectwo energetyczne lokalu
  • zaświadczenie o braku zameldowanych osób w lokalu

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego: dokumenty

Podobnie jak w przypadku sprzedaży mieszkania w pełni własnościowego, tak i przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczne jest zebranie odpowiednich dokumentów. Część z nich jest obowiązkowa, część potrzebna jest dopiero w momencie, gdy ich przedstawienia zażąda druga strona.

Niezbędnymi dokumentami do transakcji są:

  • podstawa nabycia nieruchomości (akt notarialny nabycia lokalu, a w przypadku nabyciu spadku lokalu również poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie sądowe i podstawa nabycia lokalu mieszkalnego przez zmarłego) 
  • zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
  • zgoda banku na wykreślenie hipoteki (jeśli została spłacona) lub promesa banku z rachunkiem technicznym do spłaty (jeśli hipoteka nie została spłacona) w przypadku, gdy lokal był obciążony hipoteką. 

Jeśli zakup nieruchomości, a konkretniej spółdzielczego mieszkania własnościowego jest przez kupującego finansowany kredytem hipotecznym, niezbędny będzie również numer księgi wieczystej (czyli odpis zwykły z księgi wieczystej). Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej w przypadku posiłkowania się przez nabywcę kredytem hipotecznym jest niemożliwe. 

W innym wypadku podawanie numeru księgi wieczystej (jak i samo zakładanie KW) nie jest niezbędne. 

Należy jednocześnie pamiętać, że konieczne jest również dodanie do umowy i aktu notarialnego oświadczenia sprzedawcy, że nieruchomość nie jest objęta egzekucją ani że nie stanowi ona przedmiotu żadnego zabezpieczenia.

Dokument potwierdzający spółdzielcze prawo własności 

Warto mieć na uwadze, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokumentem potwierdzającym własność może być nie tylko umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, ale również umowa zawarta bezpośrednio między spółdzielnią a nabywcą o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ponadto mieszkanie spółdzielcze własnościowe mogło również zostać przekazane w formie darowizny. W takiej sytuacji konieczny będzie też akt notarialny darowizny. 

Zgodnie z przepisami, jeśli nabycie mieszkania (po 1 stycznia 2007 r.) nastąpiło w drodze:

  • dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego,
  • darowizny lub polecenia darczyńcy 
  • zasiedzenia,
  • nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
  • zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu, nieodpłatnej: renty, użytkowania lokalu lub służebności, to sprzedający powinien również posiadać zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w zakresie rozliczonego podatku od spadków i darowizn. Taki dokument muszą posiadać również osoby, które nabyły nieruchomość przed 1 stycznia 2007 r. z tytułu spadku lub zasiedzenia. 

sprzedanie mieszkania spółdzielczego własnościowego

Spółdzielcze mieszkanie własnościowe: zaświadczenie ze spółdzielni

W przypadku spółdzielczego prawa własności do lokalu nabywca może zażądać od dotychczasowego właściciela nieruchomości okazania zaświadczenia ze spółdzielni, że nie istnieje zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych - mowa zarówno o czynszu, jak np. funduszu remontowym. Dodatkowo kupujący spółdzielcze mieszkanie własnościowe ma również prawo zażądać analogicznego zaświadczenia o braku zadłużenia u dostawcy mediów. 

Warto wiedzieć

Sprzedający może poprosić w spółdzielni o informacje, które mogą okazać się istotne dla nabywcy - czyli np. ile wynosi fundusz remontowy czy jakie są benefity dla członków spółdzielni. 


Oprócz wspomnianych wyżej dokumentów nabywca może zażądać też oświadczenia, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. Dodatkowo może również zażądać świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu, o ile zostało ono wydane. 

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego: podatek

Sprzedający musi mieć świadomość, że po sfinalizowaniu transakcji konieczna może być zapłata podatku. Wysokość podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania wynosi 19%. kwoty sprzedaży. Warto jednak pamiętać, że w niektórych przypadkach sprzedający jest zwolniony (w części lub całości) z zapłaty podatku. Mowa o sytuacji, gdy skorzysta z tzw. ulgi mieszkaniowej. 

Prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego - łatwo je sprzedać?

Ze względu na to, że prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego to ograniczone prawo rzeczowe, osoby chcące sprzedać prawo do takiego lokalu mogą się zastanawiać, czy jest to trudne. Wszystko zależy jednak od pewnych dodatkowych czynników, w tym m.in. czy konieczne jest założenie księgi wieczystej.

Spółdzielcze prawo a jego ograniczony charakter 

Należy mieć świadomość, że w przypadku sprzedaży nieruchomości chodzi nie tylko o sam lokal, ale również o wspólne części budynku czy o grunty, na którym znajduje się cały budynek. W przypadku odrębnej własności właściciel nieruchomości jest jednocześnie współwłaścicielem części wspólnych budynku, a także współużytkownikiem wieczystym działki znajdującej się pod budynkiem. Z kolei w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego właścicielem zarówno budynku i gruntu jest spółdzielnia. 

Warto wiedzieć

Mimo różnicy w kwestii współwłasności części wspólnych czy gruntu (a nawet samego lokalu) nie utrudnia to znacząco sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - można bez problemu znaleźć mnóstwo ogłoszeń z ofertą sprzedaży właśnie takich nieruchomości. 

Warto zdawać sobie sprawę z faktu, że ograniczony charakter spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie oznacza, że trzeba zgłaszać do spółdzielni zamiar sprzedaży nieruchomości. Wystarczy dostarczyć po sfinalizowaniu transakcji odpis aktu notarialnego (często wysyła go notariusz). 

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego a księga wieczysta

Najwięcej wątpliwości, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego, może budzić księga wieczysta.

W przypadku, gdy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, proces sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego nie różni się zbyt mocno od sprzedaży lokalu z pełną własnością. Po ustaleniu kwoty sprzedaży nieruchomości z kupującym sprzedający powinien również uzgodnić warunki odstąpienia lokalu. Następnie konieczne jest uzyskanie ze spółdzielni mieszkaniowej odpowiedniego zaświadczenia. Powinny się w nim znaleźć szczegółowe informacje na temat lokalu, m.in. takie jak:

  • metraż,
  • liczba pokoi,
  • przeznaczenie lokalu.

Oprócz tego sprzedający powinien również otrzymać od spółdzielni mieszkaniowej potwierdzenie, że nie zalega z żadnymi opłatami. 

Na koniec strony udają się do notariusza, aby sfinalizować transakcję sprzedaży nieruchomości poprzez podpisanie aktu notarialnego.

Jeśli mieszkanie spółdzielcze własnościowe ma założoną księgę wieczystą, nie ma również żadnego problemu, by zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sfinansować kredytem hipotecznym. Prowadzona księga wieczysta to dla kupującego umożliwienie udzielenia przez bank kredytu hipotecznego. 

Sprzedający musi jedynie zdawać sobie sprawę z faktu, że w takiej sytuacji cały proces sprzedaży nieruchomości może się nieco wydłużyć. Kupujący musi najpierw podpisać z bankiem umowę kredytową. Tymczasem czas oczekiwania na jej podpisanie może wynieść nawet kilka tygodni. Następnie bank wypłaca kredyt. Dopiero wówczas może nastąpić podpisanie aktu notarialnego i tym samym finalizacja procesu sprzedaży. 

Problem zaczyna się jednak w momencie, gdy mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej, a kupujący nie chce uiścić zapłaty w gotówce, tylko wziąć kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji konieczne jest założenie księgi wieczystej (chyba że sprzedający woli zamiast tego znaleźć innego klienta). Wszystko ze względu na to, że w księdze wieczystej, w dziale IV, musi znaleźć się wpis będący jednocześnie zabezpieczeniem banku. Może zostać usunięty dopiero w momencie, gdy kredytobiorca spłaci zaciągnięte zobowiązanie. 

Warto wiedzieć

Jeśli klient chce kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej, nie może sfinansować zakupu kredytem. 


Ile kosztuje założenie księgi wieczystej? Za samo jej założenie trzeba uiścić opłatę w wysokości 100 zł.  Z kolei za wpis w księdze prawa do lokalu należy zapłacić kolejne 150 zł.

Jak założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego mieszkania własnościowego? Proces zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych regulują przepisy ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Aby założyć księgę wieczystą, należy złożyć w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego (właściwego dla adresu nieruchomości) wniosek na formularzu KW-ZAL. 

Aby księga wieczysta mogła zostać założona, wnioskujący musi przedstawić takie dokumenty jak:

  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o położeniu mieszkania i powierzchni lokalu (dokument powinien zawierać również oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany - mowa w tym wypadku o gruncie),
  • dokumenty stwierdzające nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

W przypadku, gdy osoba uprawniona do lokalu nabyła mieszkanie spółdzielcze własnościowe bezpośrednio od spółdzielni (tak jakby był to rynek pierwotny), to podstawą wpisu jest przydział lokalu lub umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli jednak mieszkanie zostało nabyte z rynku wtórnego, dokumentem stwierdzającym nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu będzie umowa kupna-sprzedaży. 

Do wniosku należy też dołączyć w oryginale:

  • wypis z rejestru gruntów i budynków, 
  • wyrys z mapy ewidencyjnej, 
  • informację o wyszczególnieniu ograniczonych praw rzeczowych obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bądź oświadczenie wnioskodawcy o braku wiedzy na temat roszczeń.
1

Założenie księgi wieczystej nie zawsze okaże się możliwe

Niestety, należy zdawać sobie też sprawę z tego, że nie zawsze mieszkanie spółdzielcze własnościowe będzie mogło mieć założoną księgę wieczystą. Spółdzielnia musi bowiem dysponować tytułem prawnym do gruntu, na którym znajduje się budynek. Jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem działki lub nie ma prawa użytkowania wieczystego do gruntu, założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe. W takim wypadku osoba, które chce sprzedać spółdzielcze mieszkanie własnościowe, będzie musiała poszukać klienta gotówkowego. Należy jednak przygotować się na to, że nawet klient gotówkowy poszukujący własnego M może być niechętny do kupna mieszkania spółdzielczego bez KW - w księgach wieczystych można bowiem sprawdzić status prawny nieruchomości i upewnić się, że nie jest ona zadłużona.  

Sprzedaż wykupionego mieszkania spółdzielczego

Nie ma jednak wątpliwości, że o ile sprzedaż mieszkania lokatorskiego jest jak najbardziej możliwa, o tyle łatwiejsza będzie sprzedaż wykupionego mieszkania spółdzielczego, czyli mieszkania w pełni własnościowego. Należy przy tym pamiętać, że wykup mieszkania własnościowego od spółdzielni będzie możliwy jedynie wtedy, gdy grunty, na których położony jest budynek, są uregulowane prawnie. Wykup mieszkania, a dopiero później jego sprzedaż, pozwoli sprzedającemu na podwyższenie ceny ofertowej nieruchomości. Prawdopodobnie wykupione mieszkanie wzbudzi też większe zainteresowanie kupujących.

Warto wiedzieć

W przypadku wykupu mieszkania spółdzielczego, wykupujący nie musi martwić się podatkiem. Powinien jednak spodziewać się m.in. konieczności zwrotu spółdzielni części kosztów wybudowania nieruchomości. 

Czytaj również