Umowa najmu mieszkania - jak napisać?

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania powinna być sporządzona w formie pisemnej. Powinna zawierać dane osobowe właściciela lokalu mieszkalnego oraz jego najemcy, dane dotyczące przedmiotu najmu (m.in. dokładny adres nieruchomości) oraz szczegółowe warunki umowy ustalone między stronami (m.in. obowiązki stron umowy). Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z prawem kwestie, które nie zostaną ustalone w umowie, regulują przepisy prawa. W tym przypadku jest to Ustawa o ochronie praw lokatorów, Ustawa o ochronie praw mieszkaniowych, Ustawa o mieszkaniowym zasobie gminy oraz przepisy kodeksu cywilnego.  

W umowie najmu mieszkania musi znaleźć się też data, miejsce zawarcia umowy oraz podpisy obu stron. 

Jakie dane do umowy najmu mieszkania?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać dane obu stron umowy, czyli:

imię i nazwisko właściciela lokalu mieszkalnego,imię i nazwisko najemcy najemcy,PESEL obu stron,serię i nr dowodu tożsamości (zarówno wynajmującego jak i najemcy). 

Oprócz tego, jeśli stroną umowy jest przedsiębiorca (a mieszkanie jest wynajmowane w ramach działalności gospodarczej), w dokumencie powinna znaleźć się nazwa firmy, jej siedziba oraz numer NIP. 

W umowie najmu lokalu mieszkalnego musi znaleźć się też dokładny opis przedmiotu najmu, czyli opis lokalu mieszkalnego. To oznacza, że w umowie powinny być zawarte takie informacje jak:

adres nieruchomości (ulica, numer budynku i lokalu, kod pocztowy i miejscowość),powierzchnia użytkowa nieruchomości (musi pokrywać się z informacją na temat metrażu znajdującą się w księdze wieczystej) łączną dla wszystkich pomieszczeń,wyposażenie lokalu (przy czym należy wpisać tu wszystkie meble i sprzęty RTV/AGD, które są do użytku najemcy),stan techniczny lokalucharakter pomieszczenia przynależnego do nieruchomości oraz zasady jego użytkowania (mowa m.in. o komórce lokatorskiej czy garażu, ale też - o miejscu postojowym). 

To jednak nie wszystko. Umowa najmu mieszkania powinna też zawierać informację o tym, jaki jest czas trwania umowy, a także:

obowiązki najemcy,obowiązki wynajmującego,wysokość czynszu (w tym - czynsz administracyjny i oddzielnie kwotę samego najmu),opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem przedmiotu najmu (za jakie media płaci najemca),rachunek bankowy wynajmującego, na który najemca ma uiszczać ustaloną kwotę za najem,terminy płatności za wynajem mieszkania,wysokość ewentualnej kaucji i zasady jej zwrotu,warunki wypowiedzenia umowy. 

Dobrze również, jeśli strony ustaliły w umowie, co dzieje się w sytuacji, gdy najemca zniszczy element wyposażenia lokalu. Dzięki temu, w razie potencjalnych zniszczeń, właściciel lokalu mieszkalnego jest zabezpieczony, a metoda naprawienia szkody - z góry ustalona. 

Umowa Najmu - przykład

UMOWA NAJMU MIESZKANIA

Zawarta dnia [data] w [miejsce zawarcia umowy], pomiędzy:

[Imię i nazwisko/Nazwa firmy Wynajmującego], zamieszkałego(-ą)/z siedzibą w [adres], posiadającego(-ą) numer PESEL/NIP [numer PESEL/NIP], numer dowodu osobistego/numer KRS [numer dowodu osobistego/KRS], zwanego(-ą) dalej „Wynajmującym”,

a

[Imię i nazwisko Najemcy], zamieszkałego(-ą) w [adres], posiadającego(-ą) numer PESEL [numer PESEL], numer dowodu osobistego [numer dowodu osobistego], zwanego(-ą) dalej „Najemcą”.

§1 Przedmiot umowy

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu] i przekazuje go Najemcy do używania.Lokal składa się z [liczba] pokoi o łącznej powierzchni użytkowej [powierzchnia] m² i jest wyposażony w [opis wyposażenia].

§2 Czas trwania umowy

Umowa zostaje zawarta na czas [określony/nieokreślony] od dnia [data rozpoczęcia] do dnia [data zakończenia].W przypadku umowy na czas nieokreślony, każda ze stron ma prawo jej wypowiedzenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, kończącego się w ostatnim dniu miesiąca kalendarzowego.

§3 Warunki finansowe

Czynsz najmu wynosi [kwota] zł miesięcznie i płatny jest z góry do [data] dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy Wynajmującego numer [numer rachunku].W czynszu zawarte są opłaty za [wymienić, np. media, internet].Kaucja zwrotna wynosi [kwota] zł i płatna jest przez Najemcę najpóźniej w dniu zawarcia umowy.

§4 Obowiązki stron

Wynajmujący zobowiązuje się do przekazania Najemcy lokalu w stanie umożliwiającym natychmiastowe użytkowanie.Najemca zobowiązuje się do użytkowania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie przekazuje praw z umowy osobom trzecim bez pisemnej zgody Wynajmującego.Wszelkie naprawy przekraczające normalne zużycie lokalu obciążają Wynajmującego.

§5 Postanowienia końcowe

Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.W sprawach nieuregulowanych postanowieniami umowy zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Wynajmujący .........................................

Najemca .........................................

Przygotowując umowę najmu, warto korzystać z doświadczenia profesjonalistów z naszego katalogu biur nieruchomości. Oferują oni wsparcie w zapewnieniu prawidłowości wszystkich klauzul umownych, co jest kluczowe dla bezpieczeństwa zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Zapraszamy do skorzystania z naszej bazy, aby znaleźć zaufanego partnera, który pomoże w przygotowaniu umowy najmu.

Jak powinna brzmieć umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania powinna być sformułowana jasno i precyzyjnie, zawierając wszystkie istotne elementy, które regulują stosunki między wynajmującym a najemcą. Powinna określać dane obu stron umowy, dokładny adres i opis nieruchomości, wysokość czynszu i terminy płatności, długość trwania umowy, zasady dotyczące ewentualnej kaucji oraz obowiązki i prawa wynikające z najmu. Ważne jest, aby umowa zawierała także postanowienia dotyczące warunków wypowiedzenia umowy, zasad korzystania z lokalu, a także procedur dotyczących napraw i konserwacji.

Kto pisze umowę najmu?

Umowę najmu może przygotować zarówno wynajmujący, jak i najemca, choć w praktyce często jest to zadanie wynajmującego lub jego przedstawiciela (np. zarządcy nieruchomości lub pośrednika w obrocie nieruchomościami). W niektórych przypadkach strony mogą zdecydować się na skorzystanie z profesjonalnych usług prawnika, aby upewnić się, że umowa jest prawidłowo sformułowana i obejmuje wszystkie niezbędne klauzule ochronne.

Jaka umowa chroni wynajmującego?

Umowa najmu okazjonalnego zapewnia dodatkową ochronę praw wynajmującego. Charakteryzuje się tym, że w przypadku, gdy najemca nie opuści mieszkania po zakończeniu najmu, wynajmujący ma uproszczoną ścieżkę do jego eksmisji. W umowie tej najemca zobowiązany jest do wskazania adresu, pod który może zostać eksmitowany. Aby umowa najmu okazjonalnego była skuteczna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Czy umowę najmu trzeba podpisać u notariusza?

Z reguły umowę najmu mieszkania nie trzeba podpisać u notariusza – wystarczy forma pisemna. Wyjątkiem jest wspomniana umowa najmu okazjonalnego, która wymaga formy aktu notarialnego. Taka forma zapewnia dodatkowe bezpieczeństwo prawne, zwłaszcza dla wynajmującego, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami. W przypadku standardowych umów najmu, formy pisemnej jest wystarczająca do tego, by umowa była ważna i wiążąca, choć zawsze warto rozważyć konsultację z prawnikiem, aby upewnić się co do poprawności i kompletności umowy.

Jak podpisać umowę najmu mieszkania?

Teoretycznie umowy najmu lokalu mieszkalnego nie trzeba zawierać w formie pisemnej, jednak jest to znacznie bezpieczniejsze rozwiązanie, pozwalające, aby strony umowy mogły dochodzić ewentualnych roszczeń. Wyjątkiem jest umowa najmu okazjonalnego - zgodnie z prawem najem okazjonalny musi mieć określoną formę. 

Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę?

Przy podpisywaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego obie strony umowy powinny zwrócić szczególną uwagę na pewne kwestie. Dla właściciela nieruchomości najistotniejsze powinny być nie tylko czas trwania najmu i wysokość czynszu, ale również - obowiązki, które najemca zobowiązuje się wypełniać. Właściciel mieszkania może na przykład zobowiązać lokatora, aby samodzielnie pokrywał koszty niewielkich napraw; niektórzy wynajmujący zobowiązują najemców do przeprowadzania remontów (odświeżenia mieszkania) przed wyprowadzką. Niektórzy wynajmujący decydują się też na ubezpieczenie mieszkania pod najem. 

Właściciel nieruchomości powinien również dopilnować kwestii ustalenia odsetek za ewentualne opóźnienie w płatnościach. W innym wypadku może co najwyżej domagać się odsetek ustawowych. Jeśli chodzi o wysokości odsetek maksymalnych za opóźnienie, to nie mogą one w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie. 

Oprócz tego ważne są ustalenia między stronami dotyczące wysokości kaucji. W przypadku zwykłej umowy najmu nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Przy najmie okazjonalnym wysokość kaucji dla właściciela nieruchomości wynosi z kolei co najmniej równowartość sześciokrotności czynszu. 

Wpłacone w ramach kaucji środki powinny być zwrócone najemcy, chyba, że dokonał w mieszkaniu zniszczeń, a kaucja pokryje koszt naprawy lub gdy najemca nie uiścił wszystkich należności określonych w umowie najmu lokalu mieszkalnego. 

Co to jest protokół zdawczo-odbiorczy? 

Do umowy najmu lokalu mieszkalnego powinien być dołączony protokół zdawczo-odbiorczy. To właśnie w nim powinny zostać dokładnie wyszczególnione elementy wyposażenia mieszkania oraz stan nieruchomości. Co jednak bardziej istotne, w protokole właściciel nieruchomości powinno znaleźć się aktualne zestawienie opłat związanych z eksploatacją mieszkania. 

Dodatkowo w protokole umowy najmu mieszkania warto umieścić też fotografie nieruchomości - tak, by po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy nie było wątpliwości co do tego, czy najemca pozostawił lokal w takim stanie, w jakim powinien. 

Jak napisać aneks do umowy najmu mieszkania? 

W sytuacji gdy umowa najmu lokalu mieszkalnego ma zostać zmieniona w jakimś zakresie (np. zmieniają się opłaty eksploatacyjne lub właściciel chce podwyższyć kwotę czynszu wskazaną w pierwotnej umowie), strony po uzgodnieniu warunków i dojściu do porozumienia podpisują aneks do umowy najmu. W aneksie powinna znaleźć się m.in. informacja o tym, jakiej umowy on dotyczy - należy podać numer umowy najmu, jak i również datę oraz miejsce jej zawarcia. Oprócz tego konieczne jest wskazanie, od kiedy aneks wchodzi w życie oraz - co zmieniło się względem pierwotnej umowy najmu. 

Jak przedłużyć umowę najmu mieszkania?

Umowę najmu mieszkania zazwyczaj przedłuża się poprzez podpisanie specjalnego aneksu, który wydłuża czas trwania umowy. Aneks do umowy najmu powinien mieć taką samą formę jak umowa, czyli jeśli np. była ona sporządzona notarialnie, aneks również powinien potwierdzić notariusz. Tak się dzieje w przypadku, gdy strony zawarły umowę o najem okazjonalny. 

Zasadniczo główną część aneksu powinny stanowić nowe ustalenia (czyli m.in. nowy czas trwania umowy). Zarówno właściciel nieruchomości jak i najemca muszą mieć świadomość, że jeśli aneks będzie zawierać ustalenia sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów, nie będzie mieć on mocy prawnej. 

Jak rozwiązać umowę najmu mieszkania?

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić w określonych sytuacjach. W przypadku umowy najmu na czas oznaczony możliwe jest albo rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, albo - w trybie natychmiastowym, na podstawie przepisów kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów. Z tego drugiego rozwiązania przeważnie korzystają właściciele lokalu mieszkalnego, choć w jednym wypadku mają prawo do tego również najemcy. 

Czy można zerwać umowę najmu mieszkania?

W sytuacjach określonych przez przepisy i właściciel nieruchomości jak i najemca mogą zerwać umowę najmu mieszkania (zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony). Właściciel ma do tego prawo gdy:

najemca używa elementów wyposażenia mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub ich ogólnym przeznaczeniem oraz, mimo upomnienia, robi to nadal lub zaniedbuje daną rzecz do takiego stopnia, że zostaje ona narażona na uszkodzenie lub całkowite zniszczenie,najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub poprzez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, pomimo że właściciel nieruchomości udzielił mu zgodnie z prawem dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (wyjątkiem jest sytuacja, gdy zastosowanie do najmu mieszkania znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.).

Zgodnie z prawem najemca ma z kolei możliwość zerwania umowy najmu mieszkania w sytuacji, gdy gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Nie ma przy tym znaczenia, czy najemca w chwili zawierania umowy najmu mieszkania wiedział o tych wadach. 

Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Najlepiej, by wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego najemca przekazywał wynajmującemu osobiście (analogicznie jeśli to właściciel nieruchomości wypowiada umowę najmu - wypowiedzenie powinien wręczyć bezpośrednio najemcy). 

Termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony jest uzależniony od tego, jak jest rozliczany wynajem mieszkania. W sytuacji, gdy najemca uiszcza czynsz z tytułu najmu raz na miesiąc, wypowiedzenie umowy możliwe jest z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Z kolei w sytuacji, gdy czynsz za wynajem mieszkania jest rozliczany rzadziej, umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód (pod koniec kwartału kalendarzowego). 

Kiedy umowa najmu mieszkania jest nieważna?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest nieważna, jeśli jej zapisy są niezgodne z przepisami, zasadami współżycia społecznego lub gdy nie została zachowana właściwa forma umowy. Ma to znaczenie w przypadku, gdy zawierany jest najem okazjonalny. 

Czy umowa najmu mieszkania bez notariusza jest ważna?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta bez udziału notariusza jak najbardziej może być ważna, o ile nie chodzi o umowę najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy najmu mieszkania musi zostać potwierdzony w kancelarii notarialnej. 

Umowa okazjonalna najmu mieszkania - co to jest?

Umowa okazjonalna najmu mieszkania to rodzaj umowy najmu na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. 

Różnica między zwykłą umową najmu lokalu mieszkalnego a umową najmu okazjonalnego polega na tym, że najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie między osobami fizycznymi. Tym samym właściciel nieruchomości nie może prowadzić działalności gospodarczej.

Oprócz tego, co jest niezwykle istotne z punktu widzenia najemcy, w przypadku umowy najmu okazjonalnego najemca oświadcza, że wyraża zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji. To oznacza, że jeśli najemca nie chce opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy, wynajmujący może wnioskować o rozpoczęcie postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo w umowie najmu lokalu mieszkalnego najemca jest zobowiązany do wskazania lokalu, do którego przeniesie się w razie eksmisji. 

Umowa najmu mieszkania - kiedy zgłosić do US?

Nie zawsze umowa najmu lokalu mieszkalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Jest to konieczne jedynie w przypadku najmu okazjonalnego, a zgłoszenie jest obowiązkiem właściciela lokalu. 

Gdy strony zawierają zwykłą umowę najmu, właściciel mieszkania nie musi zgłaszać tego do urzędu skarbowego. Przepisy zobowiązują go jedynie do zgłoszenia fiskusowi przychodów osiąganych z tytułu najmu. 

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa