Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?

Koszty ogłoszenia o sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania zaczyna się zazwyczaj od ogłoszenia. Najbardziej popularną obecnie metodą jest umieszczenie oferty w internecie. Serwisy ogłoszeniowe często pobierają opłaty w wysokości od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych. Dodatkowo, aby wyróżnić się w tłumie innych ofert, strony oferują różnego rodzaju płatne pakiety promocyjne. 

Na przykład aby umieścić ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w serwisie Otodom, należy wykupić pakiet aktywacyjny. Podstawowy pakiet kosztuje 79 zł - i gwarantuje wyświetlanie się ogłoszenia przez 30 dni (chyba, że klient wcześniej zdejmie je ze strony). W przypadku pakietu optymalnego (za 119 zł) klient ma zapewnione dodatkowo jedno automatyczne podbicie i promowanie TOP przez 15 dni. Najdroższy pakiet (za 149 zł) zapewnia dodatkowo 7 automatycznych podbić i 30 dni promowania TOP. Osoba zamieszczająca ogłoszenie może również wybrać pakiet podstawowy i - poprzez dodatkowe opłaty - osobno dokupić dostępne usługi (np. podbicie oferty za 12,99 zł, promowanie TOP przez określoną liczbę dni czy umieszczenie ogłoszenia na stronie głównej przez określony czas, co może generować nawet kilkadziesiąt razy więcej wyświetleń niż w przypadku zwykłej oferty). 

Koszty przygotowania mieszkania do sprzedaży, czyli home staging

Na rynku wtórnym dodatkowym kosztem przy sprzedaży mieszkania może być również home staging. To - w skrócie - przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Jego celem jest zwiększenie atrakcyjności sprzedawanego domu czy mieszkania. 

Home staging może obejmować różne elementy. W niektórych przypadkach będą to jedynie drobne modyfikacje i ozdobienie mieszkania (np. poprzez dodanie tkanin, kwiatów, oświetlenia itd.). Home staging może jednak obejmować również kompleksowe odświeżenie i posprzątanie mieszkania. 

Opłaty związane z home stagingiem będą uzależnione od kilku czynników. Oprócz zakresu prac istotny będzie także metraż mieszkania. Koszt przygotowania mieszkania do sprzedaży może też różnić się w zależności od lokalizacji nieruchomości (zazwyczaj w dużych miastach jest wyższy). Zazwyczaj jednak całkowity koszt waha się od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych. Klient może też ponieść dodatkowe opłaty, jeśli zdecyduje się też na sesję zdjęciową. 

Czy w takim razie home staging w ogóle jest opłacalny? Na to pytanie sprzedający nieruchomość musi odpowiedzieć sobie sam. Jeśli ktoś kupił nieruchomość po okazyjnej cenie w celu sprzedaży jej z zyskiem - home staging może być dobrym wyborem, ponieważ podniesie wartość nieruchomości. Podobnie będzie w przypadku nowych mieszkań, które były kupowane na rynku pierwotnym. Potencjalny nabywca zyskuje możliwość wprowadzenia się do przygotowanego lokalu. Sprzedający musi jednak liczyć się nie tylko z kosztami home stagingu, ale również koniecznością znalezienia dobrej ekipy czy jej nadzorowaniem. 

Z kolei w przypadku starych mieszkań na rynku wtórnym home staging nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem. Z jednej strony może zachęcić klienta do zainteresowania się ofertą sprzedaży (często home stagerzy zajmują się też sesją fotograficzną do ogłoszenia), z drugiej - klient i tak może zakładać całkowity remont mieszkania, przez co home staging może stracić sens i narazić sprzedającego na dodatkowe koszty i wydłużenie procesu sprzedaży. 

Koszty utrzymania nieruchomości podczas procesu sprzedaży

Sprzedający nieruchomość musi liczyć się nie tylko z takimi kosztami jak promocja ogłoszenia, home staging czy wynagrodzenie notariusza, ale również - z kosztami utrzymania nieruchomości podczas procesu sprzedaży. Chodzi m.in. o czynsz, który w przypadku mieszkań potrafi być znaczący i wynosić od kilkuset do nawet ok. 1500 zł miesięcznie (zwłaszcza w Warszawie). Warto wziąć to pod uwagę, zwłaszcza, jeśli właściciel nie ma zbyt dużego budżetu. W takiej sytuacji należy postawić na wszelkie działania, które mogą przyspieszyć sfinalizowanie transakcji i podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. 

Koszty wyceny nieruchomości

Nie należy też zapominać, że jeśli chodzi o opłaty związane ze sprzedażą mieszkania, konieczna jest wycena, która pozwoli oszacować wartość nieruchomości. Wycena zamawiana u rzeczoznawcy majątkowego może wiązać się z kosztami rzędu kilkuset złotych lub nawet kilku tysięcy złotych (w przypadku domu). Warto jednak wiedzieć, że dokonanie wyceny przez rzeczoznawcę nie zawsze jest konieczne. Możliwe jest również samodzielne oszacowanie wartości mieszkania - co pozwoli na zaoszczędzenie kosztów. 

Jednym z rozwiązań jest analiza ogłoszeń nieruchomości - konieczne jest porównanie ofert sprzedaży mieszkań o zbliżonych parametrach (metrażu, lokalizacji, stanu itd.). Ta metoda wymaga jednak poświęcenia dużej ilości czasu i nie jest zbyt precyzyjna. 

Innym rozwiązaniem jest skorzystanie z darmowej wyceny online. Taką opcję udostępnia SonarHome. Sprzedający nieruchomość może skorzystać ze specjalnego narzędzia, działającego w oparciu o autorski, zaawansowany algorytm sztucznej inteligencji, analizujący dane na temat rynku mieszkań w danym mieście. 

Aby poznać średnie ceny, należy wypełnić formularz, podając m.in., takie informacje jak:

miasto, ulica, numer budynku,rok budowy,stan,dodatkowe informacje (czy mieszkanie ma balkon, czy przynależy do niego miejsce postojowe, piwnica/komórka lokatorska).

Im więcej informacji, tym większa szansa na precyzyjne dopasowanie, dlatego warto pamiętać także o metrażu, liczbie pokoi i piętrze, na którym znajduje się mieszkanie. Narzędzie analizuje dane z ogłoszeń internetowych z wielu różnych portali nieruchomości, a samo wyszukiwanie trwa kilka sekund. 

Osoba, która skorzysta z darmowego narzędzia wyceny nieruchomości od SonarHome może liczyć (oprócz oszacowania wartości mieszkania) na:

rozbudowany raport PDF z analizą konkurencji i podobnych transakcji,monitoring ceny mieszkania i comiesięczne powiadomienia o zmianach,statystyki historyczne oraz ceny podobnych mieszkań w okolicy. 

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę

W niektórych sytuacjach formalności związane ze sprzedażą mieszkania wymagają dokonania wyceny przez rzeczoznawcę, czyli - stworzenia operatu szacunkowego. Zawsze ma on formę pisemną. Operat jest potrzebny m.in. do kredytu hipotecznego czy w przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku. 

Przepisy określają, w jaki sposób ma być sporządzony operat. Rzeczoznawca może wybrać jedną z dostępnych metod, by dokonać wyceny. W większości przypadków rzeczoznawcy wybierają analizę porównawczą, zestawiając ze sobą mieszkania o podobnych parametrach. 

Zamawiający wycenę u rzeczoznawcy powinien wiedzieć, że przepisy nie określają minimalnych i maksymalnych stawek za sporządzenie operatu szacunkowego. Każdy rzeczoznawca ustala własną stawkę, uzależnioną zazwyczaj m.in. od miasta i rodzaju nieruchomości. Najczęściej jednak koszt operatu szacunkowego w przypadku mieszkania mieści się w granicach kilkuset złotych. Za wycenę domu przez rzeczoznawcę trzeba zapłacić znacznie więcej, nawet ok. 2500 zł. 

Inne formy wyceny nieruchomości

Sprzedający mieszkanie może również skorzystać z alternatywnej formy wyceny nieruchomości - mowa o płatnych wycenach online. Działają jednak na podobnej zasadzie co narzędzie od SonarHome (a otrzymywane przez klienta raporty nie zawsze są tak rozbudowane). Ponadto klient musi ponieść dodatkowe koszty.

Koszty sprzedaży mieszkania z pośrednikiem

Kolejny koszt przy sprzedaży mieszkania może stanowić usługa pośrednictwa. 

Sprzedaż mieszkania z pośrednikiem jest bardzo wygodna. Jest to jednak usługa płatna.  Agent pobiera zazwyczaj prowizję w wysokości 2-5% od wartości transakcji (czyli ceny osiągniętej przy sprzedaży). 

Wielu właścicieli popełnia błąd, powierzając sprzedaż mieszkania kilku agentom. W rezultacie firmy muszą ze sobą konkurować, często zaniżając cenę mieszkania i nie szukając sensownych rozwiązań na sprzedaż w jak najlepszej ofercie. Warto zatem dobrze zastanowić się nad wyborem pośrednika. Dobrym rozwiązaniem może być podpisanie umowy na wyłączność. Klient ma wtedy pewność, że pośrednik angażuje wszystkie swoje zasoby, by znaleźć kupca. 

Koszty sprzedaży mieszkania z iBuyerem 

Osoba, która dąży do szybkiego znalezienia klienta i podpisania umowy kupna sprzedaży może również skorzystać z usługi iBuyingu oferowanej przez SonarHome. Klient zyskuje w ten sposób czas, nie musi też ponosić wielu dodatkowych kosztów przed transakcją (takich jak home staging czy promocja ogłoszenia). Dodatkowo SonarHome gwarantuje bezpieczeństwo transakcji - współpracujemy z renomowanymi kancelariami notarialnymi. Należy jednocześnie mieć świadomość, że skorzystanie z tego rodzaju usługi wiąże się z koniecznością zapłaty wyższej prowizji dla firmy, niż w przypadku sprzedaży mieszkania przy skorzystaniu ze zwykłej usługi pośrednictwa. iBuying to tym samym świetne rozwiązanie zwłaszcza dla osób, które chcą jak najszybciej sprzedać mieszkanie, nie inwestować w przygotowanie nieruchomości do zbycia oraz którym zależy na bezpieczeństwie transakcji.  

Koszty sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania, którego zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, bez względu na to, czy chodzi o sprzedaż na rynku wtórnym czy rynku pierwotnym - jest regulowana przez wiele zasad. Różni ją jednak zdecydowanie większa liczba formalności, a obowiązek ich dopełnienia leży głównie po stronie sprzedającego.

W pierwszej kolejności należy pamiętać o tym, że najlepiej, jeśli kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości zostanie spłacony przed jej sprzedażą (w innym wypadku konieczna będzie cesja kredytu hipotecznego, która nie tylko jest skomplikowana, ale w dodatku - nie zawsze będzie możliwa). Wcześniejsza spłata kredytu może natomiast pociągnąć za sobą pewne koszty. Mowa głównie o prowizji, chociaż warto pamiętać, że po 3 latach regularnej spłaty kredytu bank nie może pobierać opłat za przedterminową spłatę. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy klient chce spłacić kredyt przed upływem 3 lat (chyba, że strony zastrzegą w umowie, że nie będzie się to wiązać z kosztami dla klienta).  Jakie kroki musi zatem podjąć właściciel nieruchomości zakupionej na kredyt, a która ma zostać wystawiona na sprzedaż??

Przede wszystkim dokładnie sprawdzić dokumentację zawartą z bankiem. Szczególnie istotna będzie informacja o prowizji i opłatach związanych ze wcześniejszą spłatą –  bankom nie zależy na szybkim spłaceniu zobowiązania.  Wszystkie szczegóły należy jednak dokładnie sprawdzić w umowie (niektóre instytucje finansowe mogą pobierać inne prowizje, na przykład niezależnie od okresu spłaty zadłużenia pobierać opłatę przed terminem).

Następny krok to kontakt z kredytodawcą, którego należy poinformować o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Konieczne będzie także pobranie zaświadczenia, mówiącego o wysokości pozostałej do spłaty sumy. Bank powinien udzielić informacji o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – czy istnieją dodatkowe opłaty i w jaki sposób będzie przebiegać cała operacja.

Końcowy etap to uzyskanie promesy. Jest to dokument wydawany przez bank, potwierdzenie, że spłata kredytu umożliwi bankowi wykreślenie zobowiązań finansowych z księgi wieczystej. Taki dokument ma 30 dni ważności – jest to czas na podpisanie umowy przedwstępnej z nowym nabywcą mieszkania.

Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania

Koszty notarialne i wynagrodzenie notariusza są nierozerwalnie związane z transakcją sprzedaży nieruchomości. Wysokość opłaty notarialnej może się różnić w zależności od zakresu czynności prawnych oraz samej wartości transakcji. Wynagrodzenie notariusza zazwyczaj nie jest zbyt wysokie, jednak opłacane z własnej kieszeni, dlatego warto je najpierw dokładnie sprawdzić.

Chociaż ustawa Prawo o notariacie nie reguluje dokładnie, która ze stron uiszcza opłaty notarialne, w zależności od umowy może to być sprzedający lub kupujący mieszkanie. Maksymalna wysokość opłaty notarialnej zależy od wartości transakcji, a dokładniej - od wartości przedmiotu czynności notarialnej (w tym przypadku wartości nieruchomości) i wynosi w 2022:

powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł;powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej niż 10 tys. zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Maksymalne kwoty, jakie można ponieść u notariusza, są opisane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dodatkowe opłaty związane z kredytami to m.in. koszty sądowe.

Na wysokość opłaty notarialnej nie ma wpływu to, czy mieszkanie zostało zakupione na rynku wtórnym czy rynku pierwotnym. Koszty notarialne to nie jedyny wydatek, który trzeba ponieść przy sprzedaży mieszkania (chociaż zazwyczaj przyjmuje się, że koszty notarialne ponosi nabywca nieruchomości). Całkowita kwota może być powiększona na przykład o wynagrodzenie dla agencji nieruchomości, która pośredniczyła w transakcji, lub koszty związane z wartością polisy ubezpieczeniowej.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Po sprzedaży mieszkania konieczna może być zapłata podatku dochodowego. 

Podatek dochodowy od osób fizycznych z racji sprzedaży nieruchomości musi zostać odprowadzony, jeżeli transakcja nastąpiła w okresie 5 lat od nabycia mieszkania. Co ważne, okres liczy się od roku następującego po nabyciu nieruchomości, czyli mieszkanie uzyskane w roku 2012 bez rozliczania się z fiskusem można sprzedać dopiero w 2018 roku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sprzedający nieruchomość skorzysta z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli przeznaczy środki ze zbycia mieszkania na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych (np. zakup nowego mieszkania). Ulga przysługuje podatnikom, którzy uzyskane środki przeznaczyli na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. 

Stawka podatku dochodowego, obowiązująca w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat, wynosi 19% dochodu. Dochód z kolei jest tym, co udało się zarobić na całej transakcji. Należy być przygotowanym na taką opłatę nie tylko sprzedając własne, zakupione mieszkanie, ale również w przypadku mieszkań pochodzących z darowizny czy spadku.

Czy sprzedający nieruchomość płaci podatek VAT?

Warto poruszyć również kwestię podatku VAT. Zgodnie z przepisami, osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też podatnikiem VAT. Podatek VAT płacą wyłącznie przedsiębiorcy - w pozostałych przypadkach uznaje się, że to kwestia wyłącznie zarządu majątkiem prywatnym (chyba, że fiskus dopatrzy się u podatnika szeregu działań porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami). 

Wypowiedzenie umowy o media

Po sprzedaży mieszkania opłaty za czynsz czy media często budzą wiele nieporozumień, ponieważ kupujący nie mają pewności, od kiedy są zobowiązani do uiszczania opłat. Te kwestie reguluje jednak prawo. Po sprzedaży mieszkania należy rozwiązać wszystkie umowy na ogrzewanie, gaz, prąd, wodę, telefon, telewizję czy internet i tym podobne. Przy przekazywaniu lokalu powinno się spisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym wyszczególnione będą wskazania wszystkich liczników (poprzedni właściciel rozlicza się zgodnie z nimi). Dzięki temu sprzedający uniknie ponoszenia opłat za następnych lokatorów mieszkania. Usługi związane z telekomunikacją najlepiej przenieść pod nowy adres, co najczęściej wiąże się z opłatą montażową – przeważnie do 150 zł. Można też przepisać je na nabywcę, co wymaga cesji umowy – również łączy się to z pewnymi kosztami, zazwyczaj nie większymi niż 50 zł.

Rozliczenie ze wspólnotą mieszkaniową

Rozliczenie na podstawie wskazań liczników nie jest jednak możliwe w przypadku opłat do wspólnoty mieszkaniowej. Zaliczki wpłacane na poczet pokrycia bieżących opłat są rozliczane zgodnie z rokiem kalendarzowym, nie w związku ze sprzedażą lokalu. Dlatego też do dnia wydania lokalu nowemu właścicielowi, koszty te ponosi poprzedni właściciel. W momencie podsumowywania roku, wspólnota mieszkaniowa będzie się rozliczać z aktualnym właścicielem.