Sprzedaż mieszkania ze spadku

Sprzedaż mieszkania ze spadku: jak sprzedać odziedziczone mieszkanie krok po kroku?

W sytuacji, gdy spadkobierca nabył mieszkanie, nie zawsze będzie chciał zatrzymać je dla siebie. Czasem korzystniejszą opcją okaże się sprzedaż nieruchomości. Niektórych spadkobierców zmusza do tego kroku sytuacja finansowa, zwłaszcza, gdy mieszkanie nabyte na drodze dziedziczenia wymaga sporych nakładów finansowych (np. jest w stanie do całkowitego remontu). 

Jak przebiega cały proces sprzedaży mieszkania ze spadku? Spadkobierca musi:

zgromadzić odpowiednie dokumenty,dokonać oceny wartości mieszkania (zalecane jest  skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi wycenę),skonstruować ofertę i przygotować mieszkanie do sprzedaży (w biurze nieruchomości często oferowane są dodatkowe usługi, takie jak sesja zdjęciowa, home staging czy promocja ogłoszenia na portalach nieruchomości i w mediach społecznościowych),ustalić warunki nabycia mieszkania przez kupującego, a następnie - sporządzić i podpisać umowę sprzedażyzapłacić podatek od sprzedaży mieszkania (chyba, że wykorzystana została ulga na cele mieszkaniowe),rozliczyć zeznanie podatkowe. 

Proces sprzedaży nieruchomości ze spadku przebiega zatem w sposób zbliżony do procesu sprzedaży mieszkania nabytego samodzielnie. 

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Sprzedaż mieszkania ze spadku jest możliwa od momentu nabycia spadku. Nabycie spadku następuje z chwilą otwarcia spadku, tj. w chwili śmierci spadkodawcy. W okresie po otwarciu spadku, jednakże jeszcze przed dokonaniem działu spadku (czyli rozdysponowaniem praw i rzeczy wchodzących w skład spadku do majątku poszczególnych spadkobierców) spadkobiercy nie posiadają praw do całości poszczególnych składników wchodzących do masy spadkowej, a wyłącznie udział w masie spadkowej, w związku z czym spadkobierca w tym okresie może sprzedać wyłącznie udział w konkretnym przedmiocie spadku (np. nieruchomości) lub sprzedać udział w spadku. Z kolei po dokonaniu działu spadku, spadkobierca może swobodnie dysponować, składnikami masy spadkowej (np. nieruchomości), które zostały mu przydzielone. Co istotne, należy przy tej okazji wiedzieć, że odziedziczona nieruchomość czy nabyte w drodze dziedziczenia spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania nie zostają włączone do majątku wspólnego, jeśli spadkobierca jest w związku małżeńskim, chyba że spadkodawca wyraźnie wskazał w swoim oświadczeniu woli, że chce aby majątek po nim dziedziczył każdy z małżonków. 

Fakt nabycia budynku mieszkalnego, gruntu lub lokalu teorii powinien wystarczać, by sprzedać nieruchomość. Jednakże w praktyce, by móc sprzedać odziedziczoną nieruchomość, należy posiadać odpowiedni dokument potwierdzający prawo do nieruchomości - czyli prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Posiadanie jednego z tych dwóch dokumentów pozwala spadkobiercy wykazać swoje prawa do spadku i przedmiotów do niego należących. To istotne przede wszystkim ze względu na fakt, że akt notarialny z umową sprzedaży sporządza notariusz - który z kolei musi, ze względu na odpowiedzialność zawodową i funkcję pełnioną w obrocie nieruchomościami, sprawdzić, czy spadkobierca faktycznie posiada prawo do nieruchomości. 

Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku bez podatku?

Mieszkanie otrzymane w spadku można sprzedać bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę. W przypadku nieruchomości odziedziczonej, ten okres liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od momentu otwarcia spadku.

Czy można sprzedać spadek przed upływem 5 lat?

Tak, można sprzedać spadek przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, ale w takim przypadku może być konieczne zapłacenie podatku dochodowego od zysków kapitałowych, chyba że skorzysta się z ulgi na cele mieszkaniowe.

Procedura formalna sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego w spadku wymaga dopełnienia określonych formalności. Właściciel musi upewnić się, że posiada prawo do nieruchomości, zgromadzić odpowiednie dokumenty i ewentualnie uregulować kwestie podatkowe. Poniżej przedstawiamy szczegółowy opis całego procesu.

Krok 1: Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona, konieczne jest formalne potwierdzenie prawa do spadku. Można to zrobić na dwa sposoby:

Sądowe stwierdzenie nabycia spadku – składamy wniosek do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Postępowanie może potrwać kilka miesięcy.Notarialne poświadczenie dziedziczenia – szybsza opcja, możliwa do przeprowadzenia u notariusza, ale tylko jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do podziału spadku.

Krok 2: Założenie księgi wieczystej (jeśli jej nie ma)

Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej (np. była własnością spadkodawcy od wielu lat), konieczne jest jej założenie. Wniosek o wpis składa się w sądzie rejonowym, właściwym dla położenia nieruchomości.

Krok 3: Przygotowanie dokumentów do sprzedaży

Aby sprzedać mieszkanie ze spadku, należy zgromadzić następujące dokumenty:

Akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku.Wypis z księgi wieczystej nieruchomości.Zaświadczenie o braku zaległości w podatkach od nieruchomości (wydaje urząd gminy/miasta).Zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.

Krok 4: Wycena nieruchomości

Nie jest to obowiązkowy krok, ale warto zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu, aby określić realną wartość mieszkania i ułatwić negocjacje z kupującym.

Krok 5: Podpisanie aktu notarialnego

Ostateczna sprzedaż mieszkania następuje poprzez podpisanie umowy sprzedaży u notariusza. Koszt notariusza zwykle ponosi kupujący, ale może być to ustalone inaczej między stronami.

Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Kluczowe znaczenie ma tutaj data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę oraz moment jej sprzedaży przez spadkobiercę.

Kiedy nie trzeba płacić podatku?

Jeśli od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę minęło co najmniej 5 lat (liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nabył on nieruchomość), to spadkobierca może sprzedać mieszkanie bez konieczności płacenia podatku dochodowego.

Przykład:

Spadkodawca kupił mieszkanie w 2000 roku i zmarł w 2022 roku.Spadkobierca sprzeda mieszkanie w 2024 roku – nie musi płacić podatku, bo minęło ponad 5 lat od momentu zakupu przez spadkodawcę.

Kiedy trzeba zapłacić podatek?

Jeżeli spadkodawca był właścicielem mieszkania krócej niż 5 lat, to spadkobierca, sprzedając mieszkanie, będzie musiał zapłacić 19% podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży.

Jak uniknąć płacenia podatku?

Można skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeśli całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Do takich wydatków zalicza się m.in.:

zakup innego mieszkania lub domu,budowę lub rozbudowę nieruchomości,spłatę kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe.

Aby skorzystać z ulgi, konieczne jest złożenie deklaracji PIT-39 w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania przy współwłasności spadkobierców

Często zdarza się, że nieruchomość jest dziedziczona przez kilku spadkobierców. Może to komplikować proces sprzedaży, gdyż konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

1. Zgoda wszystkich współwłaścicieli

Jeżeli nieruchomość ma kilku właścicieli, muszą oni zgodnie podjąć decyzję o sprzedaży i podpisać umowę sprzedaży u notariusza. W przeciwnym razie konieczne będzie przeprowadzenie działu spadku.

2. Dział spadku – podział majątku między spadkobierców

Jeśli spadkobiercy nie chcą sprzedawać mieszkania, ale np. jeden z nich chce przejąć całość na własność, można przeprowadzić dział spadku. Wyróżniamy dwie formy:

Dział spadku umowny – jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni, podpisują umowę, na mocy której jeden z nich przejmuje nieruchomość, spłacając pozostałych.Dział spadku sądowy – jeśli nie ma zgody między spadkobiercami, sprawę rozstrzyga sąd, który może nakazać sprzedaż nieruchomości i podział środków.

3. Sprzedaż udziału w nieruchomości

Jeżeli spadkobiercy nie mogą się dogadać, a jeden z nich chce sprzedać swoją część, może to zrobić, jednak musi liczyć się z tym, że trudno będzie znaleźć kupca. Współwłaściciele mają pierwszeństwo w nabyciu udziału.

4. Co zrobić, jeśli jeden ze współwłaścicieli blokuje sprzedaż?

Jeżeli któryś ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż, pozostali mogą wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności i sprzedaż mieszkania w drodze licytacji. Jest to jednak ostateczność, gdyż taka sprzedaż zazwyczaj wiąże się z niższą ceną nieruchomości.

Wycena nieruchomości otrzymanej w spadku

Wycena nieruchomości dziedzicznej to proces, który wymaga szczegółowej analizy i zrozumienia wielu czynników wpływających na wartość nieruchomości. Dziedzicząc mieszkanie czy dom, stoi przed nami wyzwanie jego prawidłowej wyceny, nie tylko dla ustalenia wartości rynkowej, ale również w kontekście zobowiązań podatkowych wobec urzędu skarbowego. Proces ten obejmuje zarówno aspekty praktyczne, jak i prawne, wymagając dokładności oraz często współpracy z ekspertami w dziedzinie wycen nieruchomości.

Kluczowe czynniki wyceny

Wartość nieruchomości dziedzicznej zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, stan techniczny, powierzchnia użytkowa, dostęp do infrastruktury i usług. Nie można również pominąć aktualnych trendów rynkowych oraz przyszłego potencjału inwestycyjnego nieruchomości. Wycena nieruchomości dziedzicznej wymaga zatem dokładnej analizy rynku i porównania z podobnymi obiektami w danej lokalizacji.

Metody wyceny

W praktyce stosowane są różne metody wyceny, w tym metoda porównawcza, dochodowa i kosztowa. Metoda porównawcza, opierająca się na analizie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości, jest najczęściej stosowana przy wycenie mieszkań i domów. Metoda dochodowa, uwzględniająca potencjalne dochody z wynajmu, jest preferowana w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Z kolei metoda kosztowa, bazująca na kosztach odtworzenia nieruchomości, jest stosowana głównie w przypadku unikalnych obiektów, dla których trudno znaleźć porównywalne rynkowe odpowiedniki.

Wycena a urząd skarbowy

Kiedy nieruchomość dziedziczna jest przedmiotem sprzedaży lub darowizny, konieczne jest przedstawienie urzędowi skarbowemu dokumentacji wyceny, która posłuży do ustalenia podstawy opodatkowania. Urząd skarbowy wymaga, aby wycena była dokonana na podstawie aktualnych cen rynkowych i zawierała szczegółowe informacje o metodzie wyceny, analizowanych porównaniach rynkowych oraz uzasadnieniu przyjętej wartości nieruchomości. Wartość ta ma bezpośredni wpływ na wysokość podatku od spadków i darowizn, dlatego też dokładność i obiektywność wyceny są kluczowe.

Operat szacunkowy

W celu uzyskania formalnego dokumentu wyceny, zaleca się zlecenie wykonania operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy to oficjalny dokument, który zawiera wszystkie niezbędne informacje i analizy, w tym opis nieruchomości, wykorzystane metody wyceny, dane porównawcze oraz ostateczną wycenę wartości nieruchomości. Ten dokument jest akceptowany przez urzędy skarbowe jako wiarygodne źródło wyceny nieruchomości dla celów podatkowych.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?

Aby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku, można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Oznacza to, że środki uzyskane ze sprzedaży muszą zostać wydatkowane na własne cele mieszkaniowe (np. zakup nowej nieruchomości, remont) nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Jak sprzedać mieszkanie, gdy jest kilku spadkobierców?

Gdy jest kilku spadkobierców, wszyscy muszą zgodzić się na sprzedaż. Możliwe są dwa scenariusze: spadkobiercy mogą sprzedać nieruchomość jako współwłaściciele, dzieląc uzyskane środki proporcjonalnie do udziałów w spadku, lub jeden z nich może wykupić udziały pozostałych, stając się jedynym właścicielem przed sprzedażą. Wymagane jest sporządzenie aktu notarialnego.

Planując sprzedaż mieszkania odziedziczonego, warto skorzystać z naszego katalogu biur nieruchomości. Dzięki dostępowi do sprawdzonych ekspertów, proces sprzedaży może przebiegać sprawniej i bezpieczniej, zapewniając wsparcie na każdym etapie transakcji.

Po jakim czasie mogę sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Mieszkanie otrzymane w spadku można teoretycznie sprzedać natychmiast po jego nabyciu, czyli po prawomocnym stwierdzeniu nabycia spadku przez sąd lub po zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia. Jednakże, aby uniknąć podatku dochodowego od zysków kapitałowych, zaleca się odczekanie 5 lat od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość.

Czy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

Podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania trzeba zapłacić, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość, i nie zostaną spełnione warunki ulgi mieszkaniowej. Stawka podatku wynosi 19% od zysku kapitałowego. Warto jednak pamiętać o możliwościach uniknięcia tego podatku, np. przez reinwestycję uzyskanych środków w cele mieszkaniowe.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku - jakie dokumenty będą potrzebne?

Prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku czy zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia nie są jedynymi dokumentami, jakie należy zgromadzić w celu sprzedaży mieszkania ze spadku. Oprócz tego notariusz będzie wymagać zaświadczenia (albo pisemnej zgody) naczelnika urzędu skarbowego, że nabycie mieszkania tytułem dziedziczenia:

zostało zwolnione od podatku lub,podatek od sprzedaży został uiszczony lub,zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. 

Wynika to z art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z nim notariusz może sporządzić akt notarialny, którego przedmiotem ma być zbycie praw do spadku albo zbycie lub obciążenie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych tytułem dziedziczenia, tylko jeśli uzyskana zostanie wspomniana wyżej zgoda lub zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego.  

Najczęściej jednak spadkobierca musi jednak liczyć się z tym, że do sprzedaży mieszkania ze spadku potrzebne będzie znacznie więcej dokumentów. Zazwyczaj konieczne będą również zaświadczenia potwierdzające:

brak zaległości finansowych w stosunku do danej wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej (czynsz i inne opłaty),brak zameldowania osób w danym lokalu,zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji ustanowionym zgodnie z przepisami ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.,dokumenty z banku dotyczące kredytu hipotecznego, w tym jego salda, gdy w ramach transakcji ma dochodzić do spłaty kredytu i wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na zbywanej nieruchomości,dokumenty potwierdzające, że doszło do nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, w szczególności gdy nie został on dotąd ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia może być problematyczne

Zdarzają się sytuacje, gdy uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia od naczelnika urzędu skarbowego jest problematyczne. Dobrze ilustruje to historia klienta SonarHome, któremu pomogliśmy znacząco przyspieszyć cały proces.

Nasz klient odziedziczył mieszkanie (razem z matką, po ½ udziału) w 2015 r. po zmarłym ojcu. Z racji tego, że ojciec klienta nie pozostawił testamentu, konieczne było sporządzenie w kancelarii notarialnej koniecznych dokumentów (w tym m.in. aktu poświadczenia dziedziczenia). W skład całego spadku wchodził lokal mieszkalny (pełna własność) i udziały we współwłasności nieruchomości stanowiącej dwie inne działki. 

W 2021 r. zmarła matka klienta, która również nie pozostawiła po sobie testamentu. Podobnie jak za pierwszym razem, klient odziedziczył spadek wprost (a nie z dobrodziejstwem inwentarza). Po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia i innych dokumentów od notariusza zwrócił się do nas, chcąc sprzedać odziedziczone mieszkanie. 

Notariusz zażądał jednak zaświadczenia od naczelnika urzędu skarbowego, że nabycie mieszkania po zmarłych rodzicach zostało zwolnione z podatku (lub podatek od spadków i darowizn został już uiszczony). Tu jednak pojawił się problem. W zaświadczeniu po zmarłym ojcu widniał błędnie określony stan prawny lokalu - spółdzielcze własnościowe prawo zamiast odrębnej własności (którą rodzice klienta ustanowili już w 2009 r.). Był to skutek błędnej informacji we wniosku złożonym wówczas przez klienta. Tym samym skład faktycznego odziedziczonego majątku nie zgadzał się z tym, co widniało na zaświadczeniu od US. To z kolei uniemożliwiło przedłożenie zaświadczenia i sporządzenie aktu notarialnego, niezbędnego do sprzedaży nieruchomości - mimo tego, że zaświadczenie po śmierci matki klienta wystawione zostało prawidłowo.

Cały proces zaczął się przedłużać, a klient obawiał się dodatkowo nałożenia kar. Teoretycznie możliwe było złożenie sprostowania do wcześniejszego wniosku, jednak to znacząco wydłużyłoby cały proces o kolejnych kilka tygodni. Dowiedzieliśmy się jednak, że US może wydać odrębne zaświadczenie o niewystąpieniu podatku od spadków i darowizn, ponieważ od śmierci ojca minęło już ponad 5 lat - a tym samym zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Tym samym do aktu notarialnego możliwe było dołączenie wyżej wskazanego zaświadczenia - na które klient musiał czekać jedynie do 7 dni. To pozwoliło na szybszą sprzedaż odziedziczonego mieszkania. Jednocześnie pokazuje to też, że kwestie formalne bywają mocno skomplikowane - i warto skorzystać ze wsparcia specjalisty, który ma odpowiednie doświadczenie. 

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania ze spadku?

Sprzedaż mieszkania rodzi zazwyczaj obowiązek podatkowy. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części,udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów

- o ile sprzedaż mieszkania (lub jednego z wymienionych praw) nie następuje w ramach działalności gospodarczej, a odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu czy nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości. 

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku a podatek dochodowy

Czy sprzedaż mieszkania ze spadku również wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego? Odpowiedź na to pytanie zależy od realiów danej sytuacji. Co do zasady zbycie mieszkania nabytego tytułem spadku przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. Jednakże, w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości ww. termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Tym samym, jeśli spadkodawca nabył mieszkanie np. siedem lat przed swoją śmiercią, to dochód osiągnięty przez spadkobiercę z tytułu zbycia nieruchomości nabytej tytułem spadku nie będzie stanowić podstawy opodatkowania.

Jak obliczyć wysokość podatku dochodowego od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

Podstawą będzie obliczenie dochodu - czyli różnicy między przychodem, powstałym gdy nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, a kosztami. Różnicę należy powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od sprzedawanej nieruchomości lub praw do niej. 

Jeśli chodzi z kolei o koszty, to zgodnie z obowiązującymi przepisami są to nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych (pod uwagę bierze się tylko okres posiadania nieruchomości), a także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Należy też pamiętać, że do kosztów uzyskania przychodu zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkobiercę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe należy rozumieć spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku bez podatku dochodowego

W przypadku otrzymania mieszkania w spadku i jego późniejszej sprzedaży istnieje jeszcze jedna możliwość, która wyłącza opodatkowanie. Chodzi o przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, czyli o skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, przychody z:

odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części,udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów

należy wydatkować w całości na własne cele mieszkaniowe - nie później, niż w trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego. Należy przy tym pamiętać, że jeśli tylko część przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, to dalej konieczna będzie zapłata podatku - ale w odpowiednio zmniejszonej wysokości. 

Co należy rozumieć przez pojęcie własnych celów mieszkaniowych? Zgodnie z obowiązującymi przepisami, są to przede wszystkim wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się również:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie,prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również - z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,wydatki na wybudowanie nieruchomości na własne cele mieszkalne,remont własnego budynku mieszkalnego. 

Dodatkowo za wydatek na własny cel mieszkaniowy uznaje się też nabycie innego gruntu, o ile w czasie przewidzianym przez przepisy grunt ten zmieni przeznaczenie m.in. na grunt pod budowę, rozbudowę, nadbudowę czy przebudowę budynku mieszkalnego.

Należy jednocześnie wiedzieć, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się też wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek - o ile kredyt ten został zaciągnięty na cele mieszkaniowe. Co ważne, kredyt musiał być zaciągnięty jeszcze przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Jeśli zatem spadkobierca wyda uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki w całości na własne cele mieszkaniowe, nie będzie musiał przejmować się podatkiem dochodowym. 

Podatek od spadku, do którego wchodzi mieszkanie po rodzicach

Należy jednocześnie pamiętać, że podatek dochodowy od sprzedaży odziedziczonego mieszkania nie jest tym samym, co podatek od spadku. Zgodnie z prawem, podatek od spadku i darowizn należy zapłacić, gdy otrzymano darowiznę lub spadek, a wartość otrzymanego majątku przekracza kwotę wolną dla danej grupy podatkowej. Wiele zależy zatem od tego, kto jest spadkodawcą, a kto spadkobiercą - i jakie więzi rodzinne łączyły te osoby. 

W najdogodniejszej sytuacji znajdują się osoby z tzw. zerowej grupy podatkowej, wyodrębnionej w ramach pierwszej grupy podatkowej. Do zerowej grupy podatkowej zalicza się:

małżonków,zstępnych (dzieci, wnuki itd.),wstępnych (rodziców, dziadków itd.),pasierbów i pasierbice,rodzeństwo,ojczyma,macochę. 

To oznacza, że jeśli spadkodawca i spadkobierca należą do zerowej grupy podatkowej, możliwe jest uniknięcie płacenia podatku od spadku. Należy jednak spełnić dwa warunki. Po pierwsze - konieczne jest zgłoszenie do właściwego urzędu skarbowego nabycia nieruchomości. Po drugie - należy to zrobić w odpowiednim terminie, czyli w ciągu 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Po spełnieniu obowiązku informacyjnego spadkobierca zostaje zwolniony z obowiązku uiszczenia podatku od spadku i darowizn.

Zapłata podatku będzie konieczna też w sytuacji, gdy spadkodawca i spadkobierca należeli do innej grupy podatkowej - ponieważ kwoty wolne od podatku są stosunkowo niewielkie. 

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku w 2024 roku

Po uiszczeniu podatku od sprzedaży nieruchomości (o ile okazało się to konieczne), pozostaje jeszcze kwestia rozliczenia podatku. Spadkobierca nie powinien o tym zapominać. Jeśli nie uwzględni dochodu ze sprzedaży nieruchomości w zeznaniu podatkowym, mogą go czekać konsekwencje ze strony organów skarbowych. 

Rozliczenie podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku w 2024 roku

W sytuacji, gdy spadkobierca osiąga podlegający opodatkowaniu dochód ze sprzedaży nieruchomości, to po zakończeniu roku podatkowego musi te dochody wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym (PIT-39). Zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia - za rok poprzedni. Oznacza to, że jeżeli spadkobierca sprzeda mieszkanie otrzymane w spadku jeszcze w 2024 r., to w przyszłym roku - do końca kwietnia - będzie musiał uwzględnić otrzymany dochód w zeznaniu podatkowym. Konieczne jest podanie:

wysokości przychodu ze sprzedaży mieszkania lub praw majątkowych,wysokości kosztów uzyskania przychodu,kwoty dochodu zwolnionego z opodatkowania.  

Checklista przy Sprzedaży Mieszkania ze Spadku

Zgromadzenie Dokumentów:

Prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.Zaświadczenie od urzędu skarbowego o braku długów podatkowych związanych ze spadkiem.Dokumenty potwierdzające brak zaległości czynszowych i innych opłat związanych z mieszkaniem.Aktualny wykaz zameldowanych osób (jeśli dotyczy).

Wycena Mieszkania:

Skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego dla ustalenia wartości rynkowej mieszkania.

Przygotowanie Mieszkania do Sprzedaży:

Decyzja o ewentualnym home stagingu lub innych działaniach zwiększających atrakcyjność mieszkania.Organizacja sesji zdjęciowej.

Rozliczenia Podatkowe:

Zapłata ewentualnego podatku od zysków kapitałowych (jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia przez spadkodawcę).Wykorzystanie ulgi mieszkaniowej (jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe).

Poradnik Krok po Kroku: Jak Sprzedać Mieszkanie ze Spadku

Krok 1: Prawna Analiza Sytuacji

Sprawdź, czy jako spadkobierca posiadasz prawomocne postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia. To podstawa do dalszych działań.

Krok 2: Zgromadzenie Dokumentów

Zbierz niezbędne dokumenty, w tym zaświadczenie o braku długów podatkowych oraz potwierdzenie braku zaległości czynszowych.

Krok 3: Wycena Mieszkania

Zleć wycenę mieszkania rzeczoznawcy majątkowemu, aby określić jego wartość rynkową.

Krok 4: Przygotowanie Mieszkania

Rozważ, czy mieszkanie wymaga drobnych napraw, odświeżenia czy home stagingu, aby zwiększyć jego atrakcyjność.

Krok 5: Promocja i Ogłoszenie

Przygotuj i opublikuj atrakcyjne ogłoszenie sprzedaży, korzystając z portali nieruchomościowych oraz mediów społecznościowych.

Krok 6: Rozliczenia Podatkowe

Upewnij się, czy musisz zapłacić podatek od zysków kapitałowych. Skorzystaj z ulgi mieszkaniowej, jeśli planujesz przeznaczyć środki ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.

Krok 7: Przeprowadzenie Transakcji

Przygotuj się do finalizacji sprzedaży. Upewnij się, że umowa sprzedaży jest prawidłowo sporządzona i zawiera wszystkie istotne elementy. Ustal z kupującym termin wizyty u notariusza.

Krok 8: Spotkanie u Notariusza

Przed spotkaniem upewnij się, że masz ze sobą wszystkie niezbędne dokumenty. Dokonaj przekazania mieszkania, podpisując akt notarialny.

Krok 9: Rozliczenie z Urzędem Skarbowym

Po sprzedaży mieszkania, rozlicz się z urzędem skarbowym z ewentualnego podatku od zysków kapitałowych.

Krok 10: Powiadomienie o Zmianie Właściciela

Zawiadom zarządcę budynku oraz odpowiednie instytucje (np. dostawców mediów) o zmianie właściciela mieszkania.

Pamiętaj, że sprzedaż mieszkania ze spadku może wymagać dodatkowych działań prawnych i podatkowych w zależności od indywidualnej sytuacji. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą podatkowym.

Sprzedaż mieszkania ze spadku - najważniejsze informacje

Jeśli spadkobierca nabył mieszkanie i chce je sprzedać, musi liczyć się z tym, że czekają go różne formalności. Część z nich wynika wprost ze sprzedaży nieruchomości - chodzi o przygotowanie mieszkania do zbycia, jego wycenę czy skonstruowanie oferty. Konieczne jest również:

zgromadzenie odpowiednich dokumentów (m.in. tych potwierdzających prawo do spadku, ale i dodatkowych zaświadczeń wymaganych w tej sytuacji przez notariusza),dopełnienie obowiązków względem urzędu skarbowego (zapłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych, rozliczenie zeznania podatkowego),zapłata podatku od spadku (o ile spadkodawca nie należał do najbliższej rodziny). 

W razie wątpliwości spadkobierca może skorzystać przy sprzedaży mieszkania z pomocy doradcy ds. nieruchomości.

Jeśli chodzi o podatek od sprzedaży i rozliczenie podatkowe warto udać się do biura rachunkowego lub skorzystać z usług księgowego. 

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa