Sprzedaż mieszkania ze spadku

Sprzedaż mieszkania ze spadku: jak sprzedać odziedziczone mieszkanie krok po kroku?

W sytuacji, gdy spadkobierca nabył mieszkanie, nie zawsze będzie chciał zatrzymać je dla siebie. Czasem korzystniejszą opcją okaże się sprzedaż nieruchomości. Niektórych spadkobierców zmusza do tego kroku sytuacja finansowa, zwłaszcza, gdy mieszkanie nabyte na drodze dziedziczenia wymaga sporych nakładów finansowych (np. jest w stanie do całkowitego remontu). 

Jak przebiega cały proces sprzedaży mieszkania ze spadku? Spadkobierca musi:

zgromadzić odpowiednie dokumenty,dokonać oceny wartości mieszkania (zalecane jest  skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi wycenę),skonstruować ofertę i przygotować mieszkanie do sprzedaży (w biurze nieruchomości często oferowane są dodatkowe usługi, takie jak sesja zdjęciowa, home staging czy promocja ogłoszenia na portalach nieruchomości i w mediach społecznościowych),ustalić warunki nabycia mieszkania przez kupującego, a następnie - sporządzić i podpisać umowę sprzedażyzapłacić podatek od sprzedaży mieszkania (chyba, że wykorzystana została ulga na cele mieszkaniowe),rozliczyć zeznanie podatkowe. 

Proces sprzedaży nieruchomości ze spadku przebiega zatem w sposób zbliżony do procesu sprzedaży mieszkania nabytego samodzielnie. 

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Sprzedaż mieszkania ze spadku jest możliwa od momentu nabycia spadku. Nabycie spadku następuje z chwilą otwarcia spadku, tj. w chwili śmierci spadkodawcy. W okresie po otwarciu spadku, jednakże jeszcze przed dokonaniem działu spadku (czyli rozdysponowaniem praw i rzeczy wchodzących w skład spadku do majątku poszczególnych spadkobierców) spadkobiercy nie posiadają praw do całości poszczególnych składników wchodzących do masy spadkowej, a wyłącznie udział w masie spadkowej, w związku z czym spadkobierca w tym okresie może sprzedać wyłącznie udział w konkretnym przedmiocie spadku (np. nieruchomości) lub sprzedać udział w spadku. Z kolei po dokonaniu działu spadku, spadkobierca może swobodnie dysponować, składnikami masy spadkowej (np. nieruchomości), które zostały mu przydzielone. Co istotne, należy przy tej okazji wiedzieć, że odziedziczona nieruchomość czy nabyte w drodze dziedziczenia spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania nie zostają włączone do majątku wspólnego, jeśli spadkobierca jest w związku małżeńskim, chyba że spadkodawca wyraźnie wskazał w swoim oświadczeniu woli, że chce aby majątek po nim dziedziczył każdy z małżonków. 

Fakt nabycia budynku mieszkalnego, gruntu lub lokalu teorii powinien wystarczać, by sprzedać nieruchomość. Jednakże w praktyce, by móc sprzedać odziedziczoną nieruchomość, należy posiadać odpowiedni dokument potwierdzający prawo do nieruchomości - czyli prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Posiadanie jednego z tych dwóch dokumentów pozwala spadkobiercy wykazać swoje prawa do spadku i przedmiotów do niego należących. To istotne przede wszystkim ze względu na fakt, że akt notarialny z umową sprzedaży sporządza notariusz - który z kolei musi, ze względu na odpowiedzialność zawodową i funkcję pełnioną w obrocie nieruchomościami, sprawdzić, czy spadkobierca faktycznie posiada prawo do nieruchomości. 

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku - jakie dokumenty będą potrzebne?

Prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku czy zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia nie są jedynymi dokumentami, jakie należy zgromadzić w celu sprzedaży mieszkania ze spadku. Oprócz tego notariusz będzie wymagać zaświadczenia (albo pisemnej zgody) naczelnika urzędu skarbowego, że nabycie mieszkania tytułem dziedziczenia:

zostało zwolnione od podatku lub,podatek od sprzedaży został uiszczony lub,zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. 

Wynika to z art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z nim notariusz może sporządzić akt notarialny, którego przedmiotem ma być zbycie praw do spadku albo zbycie lub obciążenie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych tytułem dziedziczenia, tylko jeśli uzyskana zostanie wspomniana wyżej zgoda lub zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego.  

Najczęściej jednak spadkobierca musi jednak liczyć się z tym, że do sprzedaży mieszkania ze spadku potrzebne będzie znacznie więcej dokumentów. Zazwyczaj konieczne będą również zaświadczenia potwierdzające:

brak zaległości finansowych w stosunku do danej wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej (czynsz i inne opłaty),brak zameldowania osób w danym lokalu,zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji ustanowionym zgodnie z przepisami ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.,dokumenty z banku dotyczące kredytu hipotecznego, w tym jego salda, gdy w ramach transakcji ma dochodzić do spłaty kredytu i wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na zbywanej nieruchomości,dokumenty potwierdzające, że doszło do nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, w szczególności gdy nie został on dotąd ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia może być problematyczne

Zdarzają się sytuacje, gdy uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia od naczelnika urzędu skarbowego jest problematyczne. Dobrze ilustruje to historia klienta SonarHome, któremu pomogliśmy znacząco przyspieszyć cały proces.

Nasz klient odziedziczył mieszkanie (razem z matką, po ½ udziału) w 2015 r. po zmarłym ojcu. Z racji tego, że ojciec klienta nie pozostawił testamentu, konieczne było sporządzenie w kancelarii notarialnej koniecznych dokumentów (w tym m.in. aktu poświadczenia dziedziczenia). W skład całego spadku wchodził lokal mieszkalny (pełna własność) i udziały we współwłasności nieruchomości stanowiącej dwie inne działki. 

W 2021 r. zmarła matka klienta, która również nie pozostawiła po sobie testamentu. Podobnie jak za pierwszym razem, klient odziedziczył spadek wprost (a nie z dobrodziejstwem inwentarza). Po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia i innych dokumentów od notariusza zwrócił się do nas, chcąc sprzedać odziedziczone mieszkanie. 

Notariusz zażądał jednak zaświadczenia od naczelnika urzędu skarbowego, że nabycie mieszkania po zmarłych rodzicach zostało zwolnione z podatku (lub podatek od spadków i darowizn został już uiszczony). Tu jednak pojawił się problem. W zaświadczeniu po zmarłym ojcu widniał błędnie określony stan prawny lokalu - spółdzielcze własnościowe prawo zamiast odrębnej własności (którą rodzice klienta ustanowili już w 2009 r.). Był to skutek błędnej informacji we wniosku złożonym wówczas przez klienta. Tym samym skład faktycznego odziedziczonego majątku nie zgadzał się z tym, co widniało na zaświadczeniu od US. To z kolei uniemożliwiło przedłożenie zaświadczenia i sporządzenie aktu notarialnego, niezbędnego do sprzedaży nieruchomości - mimo tego, że zaświadczenie po śmierci matki klienta wystawione zostało prawidłowo.

Cały proces zaczął się przedłużać, a klient obawiał się dodatkowo nałożenia kar. Teoretycznie możliwe było złożenie sprostowania do wcześniejszego wniosku, jednak to znacząco wydłużyłoby cały proces o kolejnych kilka tygodni. Dowiedzieliśmy się jednak, że US może wydać odrębne zaświadczenie o niewystąpieniu podatku od spadków i darowizn, ponieważ od śmierci ojca minęło już ponad 5 lat - a tym samym zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Tym samym do aktu notarialnego możliwe było dołączenie wyżej wskazanego zaświadczenia - na które klient musiał czekać jedynie do 7 dni. To pozwoliło na szybszą sprzedaż odziedziczonego mieszkania. Jednocześnie pokazuje to też, że kwestie formalne bywają mocno skomplikowane - i warto skorzystać ze wsparcia specjalisty, który ma odpowiednie doświadczenie. 

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania ze spadku?

Sprzedaż mieszkania rodzi zazwyczaj obowiązek podatkowy. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części,udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów

- o ile sprzedaż mieszkania (lub jednego z wymienionych praw) nie następuje w ramach działalności gospodarczej, a odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu czy nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości. 

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku a podatek dochodowy

Czy sprzedaż mieszkania ze spadku również wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego? Odpowiedź na to pytanie zależy od realiów danej sytuacji. Co do zasady zbycie mieszkania nabytego tytułem spadku przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. Jednakże, w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości ww. termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Tym samym, jeśli spadkodawca nabył mieszkanie np. siedem lat przed swoją śmiercią, to dochód osiągnięty przez spadkobiercę z tytułu zbycia nieruchomości nabytej tytułem spadku nie będzie stanowić podstawy opodatkowania.

Jak obliczyć wysokość podatku dochodowego od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

Podstawą będzie obliczenie dochodu - czyli różnicy między przychodem, powstałym gdy nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, a kosztami. Różnicę należy powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od sprzedawanej nieruchomości lub praw do niej. 

Jeśli chodzi z kolei o koszty, to zgodnie z obowiązującymi przepisami są to nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych (pod uwagę bierze się tylko okres posiadania nieruchomości), a także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Należy też pamiętać, że do kosztów uzyskania przychodu zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkobiercę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe należy rozumieć spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku bez podatku dochodowego

W przypadku otrzymania mieszkania w spadku i jego późniejszej sprzedaży istnieje jeszcze jedna możliwość, która wyłącza opodatkowanie. Chodzi o przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, czyli o skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, przychody z:

odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części,udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów

należy wydatkować w całości na własne cele mieszkaniowe - nie później, niż w trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego. Należy przy tym pamiętać, że jeśli tylko część przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, to dalej konieczna będzie zapłata podatku - ale w odpowiednio zmniejszonej wysokości. 

Co należy rozumieć przez pojęcie własnych celów mieszkaniowych? Zgodnie z obowiązującymi przepisami, są to przede wszystkim wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się również:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie,prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również - z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,wydatki na wybudowanie nieruchomości na własne cele mieszkalne,remont własnego budynku mieszkalnego. 

Dodatkowo za wydatek na własny cel mieszkaniowy uznaje się też nabycie innego gruntu, o ile w czasie przewidzianym przez przepisy grunt ten zmieni przeznaczenie m.in. na grunt pod budowę, rozbudowę, nadbudowę czy przebudowę budynku mieszkalnego.

Należy jednocześnie wiedzieć, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się też wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek - o ile kredyt ten został zaciągnięty na cele mieszkaniowe. Co ważne, kredyt musiał być zaciągnięty jeszcze przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Jeśli zatem spadkobierca wyda uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki w całości na własne cele mieszkaniowe, nie będzie musiał przejmować się podatkiem dochodowym. 

Podatek od spadku, do którego wchodzi mieszkanie po rodzicach

Należy jednocześnie pamiętać, że podatek dochodowy od sprzedaży odziedziczonego mieszkania nie jest tym samym, co podatek od spadku. Zgodnie z prawem, podatek od spadku i darowizn należy zapłacić, gdy otrzymano darowiznę lub spadek, a wartość otrzymanego majątku przekracza kwotę wolną dla danej grupy podatkowej. Wiele zależy zatem od tego, kto jest spadkodawcą, a kto spadkobiercą - i jakie więzi rodzinne łączyły te osoby. 

W najdogodniejszej sytuacji znajdują się osoby z tzw. zerowej grupy podatkowej, wyodrębnionej w ramach pierwszej grupy podatkowej. Do zerowej grupy podatkowej zalicza się:

małżonków,zstępnych (dzieci, wnuki itd.),wstępnych (rodziców, dziadków itd.),pasierbów i pasierbice,rodzeństwo,ojczyma,macochę. 

To oznacza, że jeśli spadkodawca i spadkobierca należą do zerowej grupy podatkowej, możliwe jest uniknięcie płacenia podatku od spadku. Należy jednak spełnić dwa warunki. Po pierwsze - konieczne jest zgłoszenie do właściwego urzędu skarbowego nabycia nieruchomości. Po drugie - należy to zrobić w odpowiednim terminie, czyli w ciągu 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Po spełnieniu obowiązku informacyjnego spadkobierca zostaje zwolniony z obowiązku uiszczenia podatku od spadku i darowizn.

Zapłata podatku będzie konieczna też w sytuacji, gdy spadkodawca i spadkobierca należeli do innej grupy podatkowej - ponieważ kwoty wolne od podatku są stosunkowo niewielkie. 

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku w 2022 roku

Po uiszczeniu podatku od sprzedaży nieruchomości (o ile okazało się to konieczne), pozostaje jeszcze kwestia rozliczenia podatku. Spadkobierca nie powinien o tym zapominać. Jeśli nie uwzględni dochodu ze sprzedaży nieruchomości w zeznaniu podatkowym, mogą go czekać konsekwencje ze strony organów skarbowych. 

Rozliczenie podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku w 2022 roku

W sytuacji, gdy spadkobierca osiąga podlegający opodatkowaniu dochód ze sprzedaży nieruchomości, to po zakończeniu roku podatkowego musi te dochody wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym (PIT-39). Zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia - za rok poprzedni. Oznacza to, że jeżeli spadkobierca sprzeda mieszkanie otrzymane w spadku jeszcze w 2022 r., to w przyszłym roku - do końca kwietnia - będzie musiał uwzględnić otrzymany dochód w zeznaniu podatkowym. Konieczne jest podanie:

wysokości przychodu ze sprzedaży mieszkania lub praw majątkowych,wysokości kosztów uzyskania przychodu,kwoty dochodu zwolnionego z opodatkowania.  

Sprzedaż mieszkania ze spadku - najważniejsze informacje

Jeśli spadkobierca nabył mieszkanie i chce je sprzedać, musi liczyć się z tym, że czekają go różne formalności. Część z nich wynika wprost ze sprzedaży nieruchomości - chodzi o przygotowanie mieszkania do zbycia, jego wycenę czy skonstruowanie oferty. Konieczne jest również:

zgromadzenie odpowiednich dokumentów (m.in. tych potwierdzających prawo do spadku, ale i dodatkowych zaświadczeń wymaganych w tej sytuacji przez notariusza),dopełnienie obowiązków względem urzędu skarbowego (zapłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych, rozliczenie zeznania podatkowego),zapłata podatku od spadku (o ile spadkodawca nie należał do najbliższej rodziny). 

W razie wątpliwości spadkobierca może skorzystać przy sprzedaży mieszkania z pomocy doradcy ds. nieruchomości.

Jeśli chodzi o podatek od sprzedaży i rozliczenie podatkowe warto udać się do biura rachunkowego lub skorzystać z usług księgowego. 

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa