Podatek od wynajmu mieszkania 2022

Jak zapłacić podatek za wynajem mieszkania 2022 r.?

Wynajem nieruchomości co do zasady przynosi jej właścicielowi przychód, który zgodnie z prawem podatkowym podlega opodatkowaniu. 

Osoby fizyczne, które chcą czerpać zyski z tytułu wynajmu mieszkania, mogą zdecydować, czy będą prowadzić najem prywatny, czy najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Od tego będzie zależeć możliwość wyboru formy opodatkowania, a co za tym idzie wysokości płaconego podatku i możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodu. 

W przypadku najmu prywatnego, właściciel nieruchomości, który odprowadzał podatek od dochodów z wynajmu przed dniem 1 stycznia 2022 r. na zasadach ogólnych, ma na ten moment dwie możliwości, jeśli chodzi o formę opodatkowania - może rozliczać najem na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jednocześnie należy pamiętać, że ze względu na zmiany w przepisach od 1 stycznia 2023 r. najmu prywatnego nie będzie można już rozliczać na zasadach ogólnych - rozliczenie najmu będzie możliwe wyłącznie w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym opodatkowanie najmu prywatnego zostanie całkowicie ujednolicone. 

Jeśli właściciel mieszkania zajmuje się wykonywaniem działalności gospodarczej i to w jej ramach chce dokonywać rozliczania podatku od najmu, jako formę opodatkowania może wybrać zarówno ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, skalę podatkową jak i podatek liniowy.  

Podatnik powinien zdecydować nie tylko, czy chce rozliczać się w ramach najmu prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej, ale też zastanowić się, jak chce rozliczać najem - czy skalą podatkową, czy w formie ryczałtu. Należy przy tym pamiętać, że w związku ze zmianą przepisów od 1 stycznia 2023 r. w przypadku najmu prywatnego najem będzie można opodatkowywać jedynie ryczałtem. Wybór sposobu opodatkowania zostanie utrzymany w przypadku działalności gospodarczej. 

Co wziąć pod uwagę przy wyborze formy opodatkowania, zarówno przy najmie prywatnym jak i w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą? Oprócz przeliczenia kosztów i skalkulowania, które rozwiązanie będzie najkorzystniejsze, warto jeszcze uwzględnić formalności i obowiązek prowadzenia dokumentacji podatkowej. Dodatkowo należy też pamiętać o tym, że o ile w przypadku ryczałtu od przychodów nie trzeba przechowywać zbyt wielu dokumentów, o tyle jeśli chodzi o skalę podatkową lub podatek liniowy, będzie to konieczne. 

Jaki ryczałt za wynajem mieszkania 2022 r.?

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 z późn. zm. – dalej „Ustawa o zryczałtowanym podatku”), jeśli właściciel nieruchomości wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania, to stawka podatku będzie uzależniona od przychodów, jakie podatnik uzyskuje z tytułu najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej. Dla kwoty do 100 tys. zł przychodu stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. Z kolei dla przychodów z najmu stanowiących nadwyżkę ponad 100 tys. zł stawka podatku wynosi 12,5 proc. Należy jednocześnie pamiętać, że zgodnie z art. 3 Ustawy o zryczałtowanym podatku, przychód z tytułu wynajmu mieszkania liczony jest w skali roku i przychód ten nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm. – dalej „Ustawa o podatku dochodowym”). 

Niezależnie od tego, czy podatnik wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w ramach najmu prywatnego, czy też działalności gospodarczej, stawka podatku jest taka sama (i uzależniona od tego samego limitu przychodów z najmu). 

Rozliczanie najmu: kiedy płacić ryczałt za wynajem mieszkania?

Podatnik, który wybrał opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, musi jeszcze pamiętać o uiszczeniu należności w odpowiednim terminie. 

Zgodnie z art. 21 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania. Tym samym co do zasady podatek od wynajmu powinien być uiszczany do urzędu skarbowego co miesiąc. Należy jednak pamiętać, że art. 21 ust. 1a wymienionej wyżej ustawy przewiduje również możliwość kwartalnego rozliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podatnicy, którzy zdecydują się na rozliczenie podatku co kwartał, są obowiązani do obliczania podatku i wpłacania go do US w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania. 

Jeżeli podatnik wybrał opcję kwartalny sposób opłacania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to podatek musi uiścić na rachunek urzędu skarbowego do:

20 kwietnia za I kwartał;20 lipca za II kwartał;20 października za III kwartał;przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania – w przypadku podatku za IV kwartał.

Należy jednocześnie pamiętać, by po dokonaniu wyboru co do terminu uiszczania podatku, zachować później konsekwencję w kwestii wyboru opłaty zaliczek. To oznacza, że jeśli np. podatnik rozliczał się kwartalnie, to nie może nagle dowolnie rozliczać się co miesiąc.

Czy w przypadku opodatkowania ryczałtem i opłaty zaliczki na podatek co kwartał, podatnik powinien poinformować urząd skarbowy? Warto wiedzieć, że właściciel nieruchomości nie musi tego robić za pośrednictwem dodatkowych oświadczeń składanych do urzędu skarbowego. Wystarczy, że o wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu poinformuje w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy, w którym stosował kwartalne opłacanie podatku od wynajmu. Tym samym podatnik informuje urząd o wyborze ryczałtu opłacanego co kwartał już po fakcie. 

Z kolei jeśli chodzi o termin składania samego zeznania, zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 Ustawy o ryczałcie podatkowym, podatnicy są obowiązani do złożenia w urzędzie skarbowym zeznania podatkowego w terminie od dnia 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, za który składane jest zeznanie. W 2023 r. termin ulegnie wydłużeniu do 2 maja, ponieważ 30 kwietnia wypada w niedzielę, a 1 maja jest dniem ustawowo wolnym od pracy. Tym samym 2 maja 2023 r. będzie pierwszym dniem po dniach wolnych od pracy.

Zeznanie podatkowe w przypadku opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych składa się na formularzu PIT-28. 

Rozliczanie podatku: podatek za wynajem mieszkania na zasadach ogólnych

W przypadku najmu prywatnego alternatywą dla opodatkowania w formie ryczałtu, ale tylko do 31 grudnia 2022 r., jest rozliczanie najmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. 

Podatnicy, którzy wybrali zasady ogólne, muszą mieć jednak świadomość, że ta forma opodatkowania jest dostępna w przypadku najmu prywatnego jeszcze jedynie w 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną możliwą formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Podatek z tytułu najmu w przypadku zasad ogólnych odprowadza się jednak nie od całości przychodu, jak przy ryczałcie, ale od dochodu. Jak zatem obliczyć dochód?

Dochód, od którego podatnik ma odprowadzić podatek dochodowy na zasadach ogólnych, wylicza się poprzez odjęcie od przychodów z tytułu najmu nieruchomości osiągniętych przez podatnika w danym roku kalendarzowym kosztów uzyskania przychodu. Z kolei za koszty uzyskania przychodu, w rozumieniu art. 22 Ustawy o podatku dochodowym, uznaje się koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 wyżej wymienionej ustawy. 

Niekwestionowaną zaletą rozliczania się na zasadach ogólnych jest możliwość odliczenia wspomnianych wyżej kosztów uzyskania przychodu od od przychodu, co de facto obniża wysokość podatku dochodowego do zapłaty. Podatnik ma prawo odliczyć od przychodu koszty związane z wynajmem nieruchomości, a zatem m.in.:

wydatki na remont i modernizację mieszkania,wydatki związane z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją nieruchomości,koszty związane z wyposażeniem mieszkania,odpisy amortyzacyjne (jednak tylko w odniesieniu do tych nieruchomości, które zostały nabyte przed 1 stycznia 2022 r.),koszty ubezpieczenia mieszkania.

Dzięki odliczeniu kosztów podatnik poznaje podstawę opodatkowania, od której następnie oblicza kwotę podatku od wynajmu do zapłaty. Zgodnie z przepisami, jeśli podstawa opodatkowania wynosi nie więcej niż 120 tys. zł w skali roku, to stawka podatku wynosi 12 proc. minus 3600 zł kwoty zmniejszającej podatek. 

Z kolei w przypadku podstawy opodatkowania przekraczającej 120 tys. zł w skali roku, kwota należnego podatku będzie wynosić 10 800 zł (12 proc. od 120 tys. zł) + 32 proc. od nadwyżki ponad 120 tys. zł. Skąd takie stawki podatku? Przy kwocie 120 tys. zł dochodów rocznie wpada się w tzw. drugi próg podatkowy. To oznacza, że dochody osiągnięte powyżej tej kwoty są opodatkowane znacznie wyższą stawką - właśnie w wysokości 32 proc.

Podobnie jak w przypadku opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, tak i przy zasadach ogólnych zeznanie podatkowe należy złożyć między 15 lutego a 30 kwietnia za poprzedni rok podatkowy. W 2023 r. termin ten, z powodu dni wolnych od pracy, wydłuży się do 2 maja. 

Płacenie podatku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Jeszcze do niedawna osoby, które zdecydowały się na rozliczanie dochodów z tytułu najmu nie w ramach najmu prywatnego, a w ramach działalności gospodarczej, mogły wybrać jedną z tylko dwóch form opodatkowania - zasady ogólne lub podatek liniowy. Zgodnie jednak ze znowelizowaną Ustawą o zryczałtowanym podatku, przychody osoby fizycznej z tytułu najmu nieruchomości w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej mogą być opodatkowane na zasadach ryczałtu. Tym samym, osoby prowadzące jednoosobową działalność, w ramach której rozliczają najem nieruchomości, mają do wyboru trzy formy opodatkowania. 

Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą mają dodatkowo możliwość wyboru podatku liniowego jako formy opodatkowania. Jeśli zdecydują się na taki ruch, stawka podatku wynosi 19 proc. Co jednak istotne, nie zmienia się ona razem ze wzrostem uzyskiwanego dochodu. Z tego względu uważa się, że jest to forma opodatkowania korzystna przede wszystkim dla osób, które osiągają dochody z najmu znacznie przekraczające kwotę 120 tys. zł rocznie. Można zatem założyć, że mowa m.in. o osobach, które posiadają co najmniej kilka nieruchomości na wynajem. 

Składka zdrowotna przy prowadzeniu działalności gospodarczej

Osoby, które planują rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej muszą mieć jednak świadomość, że konieczna jest nie tylko rejestracja w CEIDG, wpisanie właściwego PKD czy opłacanie zaliczki na podatek dochodowy, ale również - opłacanie składek ZUS i składki na ubezpieczenie zdrowotne. O ile wysokość składek na ubezpieczenie społeczne jest taka sama dla wszystkich przedsiębiorców, o tyle w przypadku składki zdrowotnej sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana.

W przypadku każdej z form opodatkowania działalności gospodarczej, stawka składki zdrowotnej jest inna. Dla działalności opodatkowanej na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, składka zdrowotna wynosi 9 proc. dochodu. Jeśli przedsiębiorca wybrał podatek liniowy, zapłaci składkę zdrowotną w wysokości 4,9 proc. dochodu. Z kolei w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych sprawa jest najbardziej skomplikowana, ponieważ funkcjonują trzy odrębne stawki, w zależności od osiąganych przychodów. Zgodnie z przepisami, składka wynosi 9 proc. podstawy wymiaru, przy czym sama podstawa wynosi:

60 proc. przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach nieprzekraczających 60 000 zł;100 proc. przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach w przedziale od 60 000 zł do 300 000 zł;180 proc. przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach przekraczających 300 000 zł.

Z tego względu osoby, które wynajem nieruchomości chcą rozliczać w ramach działalności gospodarczej, powinny zastanowić się, jaką formę opodatkowania najmu wybrać. Na przykład jeśli chodzi o zasady ogólne, stawka składki zdrowotnej jest wysoka (9 proc. od dochodu), ale za to możliwe jest odliczenie kosztów uzyskania przychodu (co przy ryczałcie jest niemożliwe), stawka podatku dochodowego w pierwszym progu podatkowym wynosi 12 proc., a dodatkowo obowiązuje 30 tys. zł kwoty wolnej od podatku. Dla porównania - w przypadku podatku liniowego stawka składki zdrowotnej to “tylko” 4,9 proc. dochodu, jednak stawka podatku dochodowego to już 19 proc., nie obowiązuje też kwota wolna od podatku. 

Jak zgłosić wynajem mieszkania do naczelnika urzędu skarbowego 2022? 

Co do zasady najem mieszkania - sam w sobie - nie musi być zgłoszony do naczelnika urzędu skarbowego. Wyjątkiem jest jednak sytuacja, gdy dochodzi do najmu okazjonalnego, który jest szczególną formą wynajmu nieruchomości i dzięki któremu możliwe jest wyłączenie części przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172 z późn. zm. – dalej „Ustawa o ochronie praw lokatorów”). 

Zgodnie z art. 19b Ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel nieruchomości zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Należy przy tym pamiętać, że nie istnieje żaden konkretny wzór druku, na którym dokonuje się zgłoszenia najmu okazjonalnego. Równie dobrze może być to własnoręcznie spisany dokument dostarczony do urzędu skarbowego właściwego dla wynajmującego. W dokumencie właściciel wynajmowanej nieruchomości musi zamieścić najważniejsze informacje dotyczące zawartej umowy.

Jaki podatek do urzędu skarbowego?

Ile zatem może wynieść podatek od najmu nieruchomości? Wszystko zależy od tego, jaką formę opodatkowania wybrał właściciel wynajmowanego lokalu - niezależnie od tego, czy rozliczenie podatku jest dokonywane w ramach najmu prywatnego, czy działalności gospodarczej. 

Dla przykładu, załóżmy, że ktoś przez cały rok wynajmuje mieszkanie najemcom. Pobiera za to czynsz w wysokości 1500 zł. Jednocześnie pobiera też opłaty administracyjne (w wysokości 500 zł miesięcznie) i opłaty za media (300 zł miesięcznie). Łącznie daje to kwotę 2300 zł miesięcznie. Przy dwunastu miesiącach ciągłego najmu daje to kwotę 27 600 zł. Podatnik zapłaci zatem 8,5 proc. z kwoty 27 600 tys. zł (chyba, że koszty najmu, zgodnie z umową najmu, są ponoszone bezpośrednio przez najemcę - w takim wypadku stawka 8,5 proc. byłaby liczona od przychodu pomniejszonego o kwotę opłat za media i ewentualnie także za opłaty administracyjne). 

W przypadku skali podatkowej i podatku liniowego (przy prowadzeniu działalności gospodarczej), przed wyliczeniem podatku, uwzględnione zostałyby jeszcze koszty. Wliczałyby się do nich zarówno opłaty administracyjne, opłaty za media, jak i np. koszty amortyzacji czy np. odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanej nieruchomości.

Od jakiej kwoty podatek od najmu mieszkania 2022?

W przypadku opłaty podatku dochodowego na zasadach ogólnych, warto przypomnieć definicję przychodu. Zgodnie z art. 11 Ustawy o podatku dochodowym, przychodami są - co do zasady - otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w danym roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Ten sam przepis wskazuje, że w odniesieniu do przychodów uzyskanych przez podatnika w roku podatkowym istotne znaczenie mają rzeczywiste kwoty otrzymane z tytułu najmu nieruchomości. Tym samym, jeśli w danym miesiącu najemca nie przekazał właścicielowi mieszkania należnej kwoty, to w konsekwencji nie dochodzi również do powstania przychodu u wynajmującego. To z kolei oznacza, że podatnik nie musi płacić zaliczki za ten miesiąc. 

Co istotne, przychód z tytułu najmu sumuje się z pozostałymi przychodami podatnika z danego roku. Aby wyliczyć podstawę opodatkowania za dany rok podatkowy, należy od wspomnianego wyżej przychodu odjąć zsumowane koszty uzyskania przychodu. 

Nieco inaczej jest w przypadku wyliczania podstawy opodatkowania przy podatku ryczałtowym. Zgodnie z art. 6 ust. 1a Ustawy o ryczałcie podatkowym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Podobnie jak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, jeśli w danym miesiącu najemca nie zapłaci czynszu za wynajem mieszkania i tym samym wynajmujący nie uzyska przychodu, to podatnik nie jest zobowiązany do zapłacenia ryczałtu. 

Podatnicy rozliczający się ryczałtem muszą jednocześnie pamiętać, że muszą oddzielnie wskazać w umowie najmu kwotę czynszu za najem mieszkania (stanowiącą przychód właściciela lokalu) oraz opłaty związane z utrzymaniem mieszkania, które najemca opłaca samodzielnie. Dzięki temu do kwoty przychodu nie zostaną wliczone koszty utrzymania lokalu. 

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa

Polecamy również: Wycena nieruchomości Warszawa