Powrót do bloga

Sprzedaż mieszkania własnościowego

Kategoria:Sprzedaż mieszkaniaAutor: Ostatnia aktualizacja:

Sprzedaż mieszkania własnościowego wiąże się z wieloma formalnościami. O czym trzeba pamiętać przy sprzedaży mieszkania, jakie dokumenty należy zgromadzić oraz jak radzić sobie z nietypowymi sytuacjami, które mogą wystąpić w trakcie całego procesu sprzedaży?

Co znajdziesz w artykule?

  1. Co należy zrobić, by móc sprzedać mieszkanie własnościowe?
  2. Jakie dokumenty należy przygotować?
  3. Kiedy możliwa jest sprzedaż udziału w nieruchomości?
  4. Na jakich zasadach dziedziczone jest mieszkanie własnościowe?

Zobacz podobne artykuły

sprzedaż mieszkania własnościowego

Sprzedaż mieszkania własnościowego krok po kroku

Sprzedaż mieszkania własnościowego to proces, który obejmuje kilka etapów.

Aby sprzedać mieszkanie własnościowe, należy w pierwszej kolejności zacząć od wyceny nieruchomości. Można to zrobić samodzielnie, przy pomocy specjalnych narzędzi (w tym darmowej wyceny od SonarHome) czy korzystając z usług rzeczoznawcy majątkowego. Wycena mieszkania pozwoli na ustalenie ceny ofertowej sprzedaży nieruchomości. 

Kolejnym krokiem będzie odpowiednie przygotowanie mieszkania do sprzedaży (właściciele nieruchomości często decydują się na jej odświeżenie i home staging) oraz skonstruowanie oferty sprzedaży mieszkania. Konieczne jest też zgromadzenie wszystkich potrzebnych dokumentów. 

Po znalezieniu klienta i uzgodnieniu warunków sprzedaży następuje zawarcie umowy sprzedaży mieszkania (czasem podpisywana jest najpierw umowa przedwstępna). W umowie między właścicielem mieszkania a nabywcą muszą się znaleźć podstawowe dane stron, dane dotyczące nieruchomości czy informacja, ile kupujący ma przekazać sprzedającemu pieniędzy, a ile bankowi (jeśli transakcja jest finansowana kredytem). 

Warto wiedzieć

Niekiedy podpisywana jest również umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Miejsce zawarcia umowy przedwstępnej jest dowolne, podobnie jak jej forma. Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. 

Po zakończeniu transakcji konieczne jest rozliczenie stanu liczników i wydanie kluczy nabywcy. Sprzedający może być też zobowiązany do dopełnienia dodatkowych formalności (np. zapłaty podatku dochodowego). 

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa

Warunki sprzedaży mieszkania własnościowego

Sprzedaż mieszkania własnościowego wymaga najpierw od właściciela posiadania prawa własności do mieszkania. Pełna własność nieruchomości określana jest często - również w ofertach sprzedaży mieszkania - jako odrębna własność lokalu (w przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Osoba, która posiada pełne prawo własności, może zarówno dowolnie korzystać z lokalu (zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem) jak i pobierać pożytki i dochody (np. z jego wynajmowania) pod warunkiem zachowania zasad współżycia społecznego. 

Należy też podkreślić, że w przypadku pełnej własności lokalu właścicielowi przysługuje również prawo do współwłasności części wspólnych budynku. Mowa m.in. o klatkach schodowych, ale i podjazdach czy strychu.

proces sprzedaży mieszkania własnościowego

Sprzedaż mieszkania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Może się jednak zdarzyć, że sprzedający mieszkanie nie dysponuje pełnym prawem do własności lokalu, a “jedynie” spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W takiej sytuacji sprzedaż mieszkania również jest możliwa, chociaż należy pamiętać o kilku kwestiach. Z jednej strony właściciel takiego mieszkania może nadal swobodnie rozporządzać lokalem, z drugiej - niektóre zmiany dokonywane w lokalu muszą być najpierw uzgodnione ze spółdzielnią. Mowa o:

  • zmianie rozkładu pomieszczeń,
  • wybudzeniu ścian,
  • montażu klimatyzacji, 
  • wymianie stolarki okiennej. 

Dodatkowo w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu każda zmiana przeznaczenia lokalu (np. z myślą o działalności gospodarczej) również musi być uzgodniona ze spółdzielnią. Z tego względu osoba sprzedająca taką nieruchomość powinna jasno zaznaczyć formę własności lokalu - tak, by osoba, która kupuje mieszkanie,  była świadoma ewentualnych ograniczeń. 

Sprzedaż mieszkania własnościowego a podatek

Sprzedaż mieszkania własnościowego (dotyczy to zresztą również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) może także wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Dzieje się tak w sytuacji, gdy zbywający decyduje się na sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy środki uzyskane ze zbycia nieruchomości sprzedający przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. na zakup nowego lokalu. Musi to jednak zrobić w odpowiednim czasie, a nowa nieruchomość nie może służyć celom inwestycyjnym (czyli np. być wynajmowana innej osobie). 

Warto wiedzieć

Podatek dochodowy od sprzedaży lokalu należy zapłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym nieruchomość została zbyta.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania własnościowego?

W przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego właściciel lokalu musi przed dokonaniem transakcji zgromadzić odpowiednie dokumenty - będą potrzebne do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania. 

Jeśli chodzi o dokumenty niezbędne do transakcji, są to: 

  • podstawa nabycia nieruchomości, czyli akt własności nieruchomości (a w przypadku, gdy nieruchomość pochodzi ze spadku - również poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie sądowe i podstawa nabycia lokalu przez zmarłego),
  • zaświadczenie, że nie ma uchwały rady gminy o rewitalizacji przewidującej pierwokup (nie dotyczy to jednak miast, w przypadku których stosowne uchwały umieszczane są na stronach internetowych urzędu, tak jak np. w przypadku Warszawy czy Kołobrzegu),
  • zgoda banku na wykreślenie hipoteki (jeśli została spłacona) lub promesa banku z rachunkiem technicznym do spłaty (jeśli hipoteka nie została spłacona) w przypadku, gdy lokal był obciążony hipoteką. 

Oprócz tego jeśli nabycie mieszkania własnościowego (po 1 stycznia 2007 r.) nastąpiło w drodze:

  • dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego,
  • darowizny lub polecenia darczyńcy,
  • zasiedzenia,
  • nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
  • zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu,
  • nieodpłatnej: renty, użytkowania lub służebności,

to sprzedający powinien również posiadać zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w zakresie rozliczonego podatku od spadków i darowizn. Taki dokument muszą posiadać również osoby, które nabyły nieruchomość przed 1 stycznia 2007 r. z tytułu spadku lub zasiedzenia. 

Warto wiedzieć

Jeśli zakup mieszkania własnościowego jest finansowany kredytem, potrzebna jest też umowa kredytowa oraz oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki. Posiadanie tych dokumentów leży jednak w obowiązku nabywcy. 

Przy sprzedaży mieszkania własnościowego niezbędny jest również numer księgi wieczystej lokalu, względnie nieruchomości wspólnej. 

Dodatkowe dokumenty, które mogą być potrzebne przy sprzedaży mieszkania 

Wymienione wyżej dokumenty są niezbędne, jeśli umowa sprzedaży mieszkania ma zostać sporządzona, a następnie podpisana przez obie strony. Często potrzebne są jednak dodatkowe dokumenty - choć na żądania stron można je pominąć przy sporządzaniu aktu notarialnego. Są to:

  • zaświadczenie informujące o tym, że w lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy,
  • zaświadczenie informujące o braku zaległości w opłatach za lokal ze wspólnoty,
  • zaświadczenie o braku zaległości od podatku od nieruchomości lub użytkowaniu

wieczystym (ewentualnie dokumenty dotyczące kwestii związanych z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, jeżeli takie nastąpiło).

Jeśli nieruchomość jest sprzedawana przez przedsiębiorcę, potrzebne może być również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, że zbywający nie ma zaległości podatkowych. Na analogicznych zasadach przedsiębiorca może być również zobowiązany do przedstawienia zaświadczenia z ZUS, że nie ma zaległości w składkach lub - w ogóle nie figuruje w rejestrze płatników składek (ze względu na wybraną formę działalności). 

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży mieszkania

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania - ale na żądanie stron można je pominąć

  • numer księgi wieczystej
  • podstawa nabycia nieruchomości
  • zaświadczenie, że nie ma uchwały rady gminy o rewitalizacji przewidującej pierwokup
  • w przypadku sprzedaży mieszkania kupionego wcześniej na kredyt: zgoda banku na wykreślenie hipoteki/promesa
  • w przypadku, gdy nabywca kupuje mieszkanie na kredyt: umowa kredytowa i oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki
  • zaświadczenie o braku zameldowania kogokolwiek w lokalu na czas określony lub nieokreślony
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach
  • zaświadczenie o braku zaległości od podatku od nieruchomości
  • w przypadku przedsiębiorcy: zaświadczenie o braku zaległości podatkowych w US i braku zaległości w składkach z ZUS 


Sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną własność wraz z udziałami w nieruchomościach gruntowych

W przypadku sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałami w nieruchomościach gruntowych sprzedający musi zgromadzić nieco inny zestaw dokumentów. Oprócz numeru księgi wieczystej nieruchomości, podstawy nabycia, zaświadczenia, że nie ma uchwały rady gminy o rewitalizacji przewidującej pierwokup (ewentualnie też zaświadczenia o rozliczeniu podatku od spadków i darowizn na zasadach określonych wyżej) niezbędny jest również wypis z rejestru gruntów. Ponadto sprzedający musi też posiadać:

  • zaświadczenie o przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania, przestrzennego lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • zaświadczenie informujące o tym, że nieruchomość nie ma charakteru leśnego (nie dotyczy użytkowania wieczystego oraz w Warszawie nieruchomości gruntowych położonych w dzielnicach: Żoliborz, Ursus, Praga Północ, Śródmieście, Praga Południe, Ochota i Mokotów).

Potrzebne może być też zaświadczenie o braku zaległości podatków od nieruchomości lub użytkowania wieczystego, a jeśli lokal wraz z udziałami w nieruchomościach gruntowych sprzedaje przedsiębiorca - zaświadczenia z US i ZUS. 

Warto wiedzieć

W przypadku niestandardowych wpisów do księgi wieczystej, takich jak egzekucje czy hipoteki przymusowe, notariusz może wskazać również inne dokumenty potrzebne do sporządzenia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. 

Sprzedaż mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej

W obu opisywanych przypadkach (zarówno przy sprzedaży samego lokalu własnościowego jak i lokalu wraz z udziałem w nieruchomościach gruntowych) potrzebny jest numer księgi wieczystej nieruchomości. Może się jednak zdarzyć, że nieruchomość nie będzie mieć księgi wieczystej. Mowa np. o sytuacji, gdy zbywane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zamiast pełnego prawa własności lokalu). W takim wypadku do umowy należy dodać oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość nie jest objęta egzekucją ani że nie stanowi ona przedmiotu żadnego zabezpieczenia. 

Warto wiedzieć

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabywca może również zażądać zaświadczenia ze spółdzielni, że nie istnieje zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych. To samo dotyczy zadłużenia względem dostawcy mediów.

Nietypowe przypadki przy sprzedaży mieszkania własnościowego 

Zdarza się jednak, że aby sprzedać mieszkanie własnościowe, trzeba zmierzyć się ze znacznie większą liczbą formalności - mowa m.in. o przypadkach, gdy sprzedawany jest wyłącznie udział w nieruchomości, mieszkanie jest zadłużone lub gdy zbycie lokalu jest konieczne ze względu na rozwód właścicieli nieruchomości i podział majątku.

Sprzedaż mieszkania własnościowego

Jak sprzedać mieszkanie własnościowe, jeśli jest zadłużone?

Mogłoby się wydawać, że przed sprzedażą mieszkania konieczne jest uregulowanie wszystkich zaległości finansowych wynikających z jego wcześniejszego użytkowania. Tymczasem sprzedaż zadłużonej nieruchomości również jest możliwa, chociaż warto zdawać sobie sprawę z pewnych ograniczeń. Wiele zależy też od tego, czy chodzi o zadłużenie w spółdzielni, czy też zobowiązania innego rodzaju. 

Na przykład aby sprzedać mieszkanie własnościowe z długiem w spółdzielni mieszkaniowej (z tytułu niepłacenia czynszu) należy uzyskać zgodę ze spółdzielni na przeprowadzenie transakcji (nie zawsze jest to możliwe), a potencjalny nabywca musi, przy podpisywaniu aktu notarialnego, zgodzić się na spłatę powstałych wcześniej zaległości. 

Nieco prościej jest, jeśli powodem zaległości finansowych jest zadłużenie w postaci kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności o chęci zbycia lokalu należy powiadomić bank - musi on wyrazić zgodę, aby sprzedaż mieszkania była w ogóle możliwa. Następnie bank wystawia promesę, w której zawarta jest informacja o pozostałej do spłacenia kwocie kredytu. Po sfinalizowaniu transakcji środki ze sprzedaży nieruchomości nie trafiają jednak od razu na konto zbywającego lokal - część trafi od razu na rachunek wskazany przez bank.

Sprzedaż mieszkania własnościowego po rozwodzie

Czasami konieczność, by sprzedać mieszkanie, pojawia się, gdy właściciele lokalu (będący jednocześnie małżeństwem) postanawiają wziąć rozwód. Najczęściej między osobami w związku małżeńskim występuje wspólność majątkowa (chyba, że obie strony zdecydowały się na podpisanie intercyzy). W przypadku wspólnoty majątkowej sprzedaż nieruchomości może okazać się konieczna ze względu na podział majątku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy jedna strona zdecyduje się na spłacenie drugiej (za jej zgodą) i zatrzymuje nieruchomość. 

Warto wiedzieć

Aby szybko sprzedać mieszkanie w przypadku rozwodu, najlepiej, jeśli małżonkowie zdecydują się na rozwód bez orzekania o winie. W takiej sytuacji jeszcze przed rozprawą rozwodową mogą złożyć wniosek o podział nieruchomości i dołączyć do niego odpis z księgi wieczystej. 

Po otrzymaniu rozwodu byli małżonkowie mogą sprzedać mieszkanie, a prawomocne orzeczenie sądu staje się podstawą do podziału środków ze sprzedaży mieszkania. Innym rozwiązaniem jest pozyskanie rozdzielności majątkowej w oparciu o akt notarialny jeszcze przed wyrokiem rozwodowym. 

Może się jednak zdarzyć, że jeden z małżonków będzie dążyć do rozwodu z orzeczeniem o winie drugiej strony. W takiej sytuacji to sąd decyduje o podziale wspólnego majątku - na wniosek złożony już po rozprawie rozwodowej. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej. Potrzebna będzie też wycena nieruchomości. Dopiero wtedy zostaje ustalony udział małżonków w nieruchomości, co jest niezbędne, by sprzedać mieszkanie. 

sprzedanie mieszkania własnościowego

Sprzedaż połowy mieszkania własnościowego

Zdarza się również, że przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości. Dzieje się tak w sytuacji, gdy występuje współwłasność mieszkania. Może do niej dojść w wyniku odziedziczenia nieruchomości lub wspólnego zakupu (np. w związku partnerskim). W pewnym momencie jeden ze współwłaścicieli lokalu może chcieć sprzedać mieszkanie własnościowe - a raczej “swoją część” własności. Co istotne, taka sprzedaż może mieć miejsce nawet bez zgody współwłaściciela. Transakcja zbycia udziału w nieruchomości przebywa na analogicznych zasadach, co sprzedaż pełnej własności. 

Warto wiedzieć

W przypadku współwłasności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można swobodnie zbyć udziału w nieruchomości ze względu na prawo pierwokupu przysługujące pozostałym właścicielom mieszkania.

Sprzedaż połowy mieszkania własnościowego przez komornika

Do chyba najbardziej nietypowej transakcji sprzedaży mieszkania własnościowego może dojść w momencie, gdy występuje współwłasność mieszkania, a jeden ze współwłaścicieli ma długi. Mimo występowania współwłasności, może dojść do egzekucji komorniczej z nieruchomości. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilneho w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości, cała nieruchomość podlega odpowiedniemu opisowi i oszacowaniu (w takiej sytuacji wycenić mieszkanie powinien rzeczoznawca). Licytacji komorniczej podlega odpowiednia część prawa własności przysługująca dłużnikowi. 

Warto wiedzieć

Udział w części prawa do mieszkania dłużnika może zostać sprzedany w toku licytacji bez zgody współwłaścicieli. Jednocześnie transakcja nie ma wpływu na prawo własności pozostałych osób. 

Kto dziedziczy mieszkanie własnościowe?

Dziedziczenie mieszkania własnościowego może nastąpić w drodze dziedziczenia ustawowego lub na podstawie testamentu. 

Dziedziczenie ustawowe

Do dziedziczenia ustawowego dochodzi w sytuacji, gdy zmarły nie pozostawił po sobie testamentu. Prawo własnościowe w pierwszej kolejności przechodzi na jego najbliższych - małżonka i dzieci (o ile pozostawał w związku małżeńskim w dniu śmierci i między małżonkami występowała wspólność majątkowa, a zmarły posiadał potomstwo). W takiej sytuacji bliscy dziedziczą w częściach równych. 

Jeśli małżonkowie nie posiadali dzieci, spadek dziedziczą małżonek oraz rodzice zmarłego. W sytuacji gdy rodzice spadkodawcy nie żyją, spadek przypada małżonkowi i rodzeństwu zmarłego. Jeśli natomiast rodzice zmarłego nie żyją i nie miał on rodzeństwa ani dzieci, spadek przypada w całości małżonkowi. 

Co jednak w sytuacji, gdy zmarły nie był w związku małżeńskim, nie miał dzieci ani innych najbliższych krewnych? W ostateczności do spadku może być uprawniona gmina ostatniego zamieszkania spadkodawcy. Jeśli takiego miejsca zamieszkania nie da się ustalić, spadkodawcą zostaje Skarb Państwa. 

Warto wiedzieć

Jeśli jest co najmniej dwóch spadkobierców, dziedziczą oni odpowiednie udziały w nieruchomości. Na przykład żona zmarłego i jego dziecko odziedziczą po ½ udziału. 

Dziedziczenie na mocy testamentu

Sytuacja jest znacznie prostsza, jeśli dziedziczenie odbywa się na podstawie testamentu sporządzonego przez spadkodawcę. W takim wypadku spadkodawca wskazuje, komu przepisuje nieruchomość. Należy jednak pamiętać, że spadkobierca może być w takiej sytuacji zmuszony do wypłaty zachowku najbliższym krewnym zmarłego - chyba, że zostali oni wydziedziczeni przez zmarłego. 

Niezależnie od tego, czy dziedziczenie nastąpiło na mocy ustawy czy testamentu, spadkobiercy są zobowiązani do dopełnienia odpowiednich formalności. Mowa m.in. o zgłoszeniu nabycia spadku i konieczności zapłaty podatku od spadku i darowizn (chyba, że spadkobierca jest zwolniony z podatku na podstawie przepisów - w takim wypadku jednak i tak należy zgłosić nabycie spadku do Urzędu Skarbowego).

O mnie

Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, doktor nauk ekonomicznych w Szkole Głównej Handlowej, a także wykładowca na studiach podyplomowych i szkoleniach branżowych. W SonarHome odpowiedzialny za zarządzanie całością usług skierowanych do sprzedających oraz kupujących mieszkania. Specjalizuje się w obszarze rynku nieruchomości, finansów i kryptowalut. Założyciel i pomysłodawca platformy analitycznej Rentier.io. Prywatnie - inwestor i pasjonat nowych technologii.

Czytaj również