Powrót do bloga

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę - metody, cena i inne

Kategoria:Sprzedaż mieszkaniaAutor: Ostatnia aktualizacja:

Potrzebny do banku, US czy wielu innych instytucji - operat szacunkowy okazuje się często niezbędny. Ile kosztuje jego sporządzenie przez rzeczoznawcę? Jakie czynniki rzeczoznawca uwzględnia, gdy dochodzi do szacowania nieruchomości i ile może potrwać wycena nieruchomości?

Co znajdziesz w artykule?

  1. Co rzeczoznawca uwzględnia przy wycenie mieszkania?
  2. Jakie metody stosuje rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości?
  3. Ile kosztuje wycena rzeczoznawcy?

Zobacz podobne artykuły

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę

Jak wygląda wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Dokonując wyceny nieruchomości, rzeczoznawca uwzględnia kilka podstawowych czynników. Mowa m.in. o lokalizacji nieruchomości, kondygnacji, parametrach fizycznych i metrażu, stanie nieruchomości (w tym całego budynku, jeśli mowa o lokalu w budynku wielorodzinnym), czy bliskości komunikacji miejskiej. 

Lokalizacja

Bez względu na rodzaj nieruchomości lokalizacja wpływa bezpośrednio na wartość danego lokalu. Im atrakcyjniejsze położenie, tym wyższa wartość danej nieruchomości. Wpływ na cenę lokalu ma również fakt, czy mieści się on przy ulicy, czy też nieco na uboczu, a także na jaką stronę wychodzą okna – na spokojne podwórko czy może na ruchliwą ulicę.

Kondygnacja

Na wartość lokalu wpływa również jego położenie w samym budynku: to, na jakim piętrze się znajduje, oraz ile dokładnie kondygnacji ma budynek. 

Warto wiedzieć

Najatrakcyjniejsze położenie dla lokalu mieszkalnego to drugie i trzecie piętro. Inaczej wygląda to w przypadku lokali użytkowych, kiedy najatrakcyjniejszy jest parter.

Parametry fizyczne i rozkład mieszkania

Wraz ze wzrostem powierzchni mieszkania rośnie również jego cena. Ważne jest to, ile mieści się w nim pokoi, a także czy w kuchni znajduje się okno. Negatywnie na wartość mieszania wpływają przechodnie pokoje, z kolei pozytywnie wpływa balkon, taras, a także dodatkowe pomieszczenia gospodarcze czy miejsce parkingowe w garażu.

Stan nieruchomości

Rzeczoznawcy zwracają dużą uwagę na stan nieruchomości. Ważna jest tu zarówno technologia budowlana, na bazie której budynek został wykończony, jak i rodzaj budynku, jego stan techniczny, standard wykończenia czy data powstania. Istotnym faktem jest również to, czy w budynku znajduje się winda.

Bliskość komunikacji miejskiej i łatwość dojazdu do lokalu

Na wartość lokalu wpływa możliwość szybkiego i bezproblemowego dotarcia do innych dzielnic, a przede wszystkim do centrum miasta. Ważne są również okoliczne drogi i stan nawierzchni (szczególnie w przypadku nowo wybudowanych osiedli położonych poza centrum pod uwagę brana będzie jakość nawierzchni i możliwość dojazdu do lokalu).

Warto wiedzieć

Otrzymane wyniki rzeczoznawca zestawia z analizą rynku mieszkaniowego w okolicy, którego specyfika również przekłada się na wartość nieruchomości.  

Warto mieć jednak świadomość, że wycena nieruchomości zazwyczaj jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie znacznie większej ilości czynników. Rzeczoznawca często sięga np. do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego; może się bowiem okazać, że nieruchomość zlokalizowana jest w okolicy, w której mogą zostać postawione wysokie budynki mieszkalne lub uciążliwe (z punktu widzenia mieszkańców) zabudowania. Oprócz tego pod uwagę brana jest też infrastruktura handlowo-usługowa, oferta edukacyjna (bliskość żłobków, przedszkoli, szkół) czy terenów zielonych, na którym coraz mocniej zależy potencjalnym kupcom nieruchomości. 

mieszkanie wycenia rzeczoznawca

Jakie metody stosuje rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje rzeczoznawcy możliwość wyboru metody obliczeniowej. W praktyce przy wycenie lokali mieszkalnych najczęściej stosowaną metodą przez rzeczoznawcę majątkowego jest metoda porównawcza, ewentualnie dochodowa. Przedstawimy je tutaj bliżej. Nie są to jednak jedyne opcje. Wyróżniamy 4 główne metody wyceny:

  • porównawczą,
  • dochodową,
  • kosztową,
  • mieszaną.

Podejście porównawcze służy do szacowania rynkowej wartości nieruchomości na podstawie zestawienia ze sobą lokali spełniających podobne do siebie kryteria. Muszą to być mieszkania w zbliżonej lokalizacji, o porównywalnym metrażu, liczbie pokoi oraz usytuowaniu w bloku. Metoda dzieli się na kilka innych sposobów.

  • porównanie parami - czyli zestawianie ze sobą średnio 3-5 nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych i zbliżonych warunków lokalowych. Transakcje brane pod uwagę muszą być w miarę aktualne i dobrze opisane. Rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do rejestrów oraz operatów szacunkowych i to na nich bazuje przy wycenie;
  • korygowanie ceny średniej - w tym przypadku w wycenie uwzględnia się średnio kilkanaście nieruchomości, spełniających zbliżone do siebie kryteria. Średnia wartość nieruchomości powstaje po odpowiedniej analizie konkretnych transakcji oraz dokładnych wyliczeniach;
  • analiza statystyczna rynku - to metoda raczej teoretyczna, praktycznie nie stosowana. Może być jednak użyta w przypadku, gdy na rynku w obrocie funkcjonuje duża liczba nieruchomości podobnych do siebie.

 

Podejście dochodowe - w tej metodzie nacisk położony jest na dochody, które obecnie lub w przyszłości może przynieść nieruchomość. Dzielimy ją na:

  • metodę inwestycyjną, która stosowana jest głównie przy lokalach użytkowych, firmowych oraz biurowych. Bierze pod uwagę budynek oraz grunt, a także wpływy z czynszów, dzierżawy oraz innych praw do nieruchomości.
  • metoda zysku skupia się na dochodach generowanych przez działalność gospodarczą, prowadzoną na terenie nieruchomości. Takie podejście w wycenie stosowane jest w przypadku hoteli, stacji benzynowych, lokali gastronomicznych czy instytucji kultury (m.in: kina, sale widowiskowe).

Pozostałe metody wyceny opisane są w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W przypadku wyceny domu rzeczoznawca bierze pod uwagę podobne czynniki. Bardzo ważna jest lokalizacja, orientacja budynku, a także ukształtowanie terenu. Możliwości dojazdowe są oceniane także pod kątem stanu nawierzchni drogi dojazdowej do budynku. Wielkość i kształt działki, a także plan zagospodarowania przestrzennego to kolejne istotne fakty.Rzeczoznawca bierze również pod uwagę wiek budynku, rodzaj instalacji grzewczych i energooszczędnych, a także wszelkie przeprowadzone remonty i modernizacje. Ważny jest również stan techniczny budynku.

wycena mieszkania dokonywana przez rzeczoznawcę

Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę w 2022?

Każdy rzeczoznawca majątkowy ma swój cennik, który z reguły jest ogólnodostępny i opublikowany w internecie. Nie ma tu sztywnych ram, bo ostateczna kwota zależy od charakteru nieruchomości, liczby wycen prowadzonych jednocześnie, a także od stanu prawnego lokalu. Można znaleźć profesjonalistów, którzy przygotują operat szacunkowy mieszkania już za 300 zł. Zwykle widełki wynoszą 500-900 zł. Średni koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę wynosi:

  • za mieszkanie (nieruchomość lokalowa): 500-900 zł
  • dom jednorodzinny: 600-1200 zł
  • działka pod budownictwo rodzinne: 500-800 zł
  • budynek wielorodzinny: od 1500 zł
  • lokal użytkowy (komercyjny): 600-1200 zł
  • budynek biurowy: od 1800 zł

Przy szacowaniu kosztu samej wyceny nieruchomości uwzględnić należy dodatkowo:

  • koszt ewentualnego pozyskania danych z zakresu cen transakcyjnych w danym obszarze,
  • koszt pozyskania dokumentów określających prawo własności nieruchomości i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego,
  • oczekiwany termin wyceny.

Wiele cen ustalanych jest indywidualnie. Dodatkowo na to, ile kosztuje wycena domu jednorodzinnego lub ile kosztuje wycena mieszkania będzie zależeć nie tylko od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. Na koszt usług rzeczoznawcy majątkowego wpływają takie czynniki, jak:

  • nietypowy charakter nieruchomości (trudność z porównaniem jej do innych lokali),
  • złożoność (np.: działka z kilkoma budynkami) - skomplikowana sytuacja i trudność w wycenie (m.in.: przy nieruchomości w trakcie budowy),
  • niejasna sytuacja prawna - odległość od biura rzeczoznawcy,
  • konieczność zrobienia znacznie pogłębionej analizy.

Większość rzeczoznawców zgadza się na negocjowanie stawek, dlatego zakres cenowy jest bardzo szeroki. Można zorientować się w stawkach w swojej okolicy, bo specjaliści udostępniają cenniki na swoich stronach. Warto dowiedzieć się, jak zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych w przypadku samodzielnego wyboru rzeczoznawcy. Proces opisaliśmy w artykule "Operat szacunkowy mieszkania".

Ile trwa wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę jest procesem, na który składa się kilka etapów. 

Jak wygląda wycena nieruchomości w praktyce? Pierwszym etapem jest zazwyczaj wizja lokalna; rzeczoznawca majątkowy ogląda mieszkanie czy dom, który ma wycenić. Następnie analizuje dokumenty (przekazane przez klienta i pozyskane samodzielnie, np. z rejestru). 

Kolejny etap to przeanalizowanie wymienionych wcześniej czynników (cech nieruchomości) oraz zbadanie rynku. Na końcu rzeczoznawca dokonuje odpowiednich obliczeń. 

Warto wiedzieć

Każdy etap wyceny nieruchomości będzie zajmował inną ilość czasu. Wiele zależy też od rodzaju nieruchomości. 


Sama wizja lokalna może potrwać zaledwie kilkanaście minut (np. gdy rzeczoznawca ma obejrzeć pustą działkę) albo kilka godzin (w sytuacji, gdy wycena nieruchomości dotyczy kilkupiętrowego budynku wraz z budynkami gospodarczymi). 

Czas trwania analizy dokumentów, cech nieruchomości i rynku również będzie zależeć od rodzaju nieruchomości i tego, ile elementów rzeczoznawca będzie musiał wziąć pod uwagę. Szacuje się jednak, że wycena nieruchomości i przygotowanie operatu szacunkowego trwa średnio 10 dni. Klient musi jednak zdawać sobie sprawę z tego, że w przypadku niektórych nieruchomości okres sporządzania operatu szacunkowego może się wydłużyć. 

rzeczoznawca wyznacza wartość mieszkania

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania komunalnego?

Wycena nieruchomości, jaką jest mieszkanie komunalne, również może być zlecona rzeczoznawcy majątkowemu. Podobnie jak w przypadku mieszkania własnościowego, rzeczoznawca uwzględnia takie czynniki jak metraż nieruchomości, jej lokalizacja, stan techniczny, kondygnacja, czy komunikacja. 

Warto wiedzieć

Na wartość nieruchomości wpływ będzie mieć również jej stan prawny. 


Tym samym wycena nieruchomości, jaką jest mieszkanie komunalne, nie różni się zbytnio od procedury wyceny, gdy klient posiada prawo do własności lokalu. Różnice pojawiają się, gdy mowa o mieszkaniu komunalnym do wykupu. 

W przypadku mieszkania komunalnego do wykupu wycena nieruchomości zazwyczaj jest zlecana rzeczoznawcy majątkowemu przez gminę - rzadziej przez samego najemcę. Jednocześnie koszty usług rzeczoznawcy majątkowego ponosi właśnie najemca. 

Warto wiedzieć

Dobra informacja jest taka, że w przypadku gdy dochodzi do sprzedaży mieszkania, kwota za wycenę nieruchomości jest zazwyczaj zaliczana na poczet ceny kupna mieszkania. 

Wycena nieruchomości online 

Warto jednocześnie pamiętać, że nie zawsze wyceny nieruchomości trzeba dokonywać u rzeczoznawcy majątkowego. O sporządzeniu operatu szacunkowego należy pomyśleć przede wszystkim, jeśli mowa o kredytowaniu zakupu nieruchomości. Bank, który ma przyznać kredyt hipoteczny, wymaga zazwyczaj, by wyceną nieruchomości zajął się rzeczoznawca majątkowy (akceptowany przez bank). W przypadku kredytu hipotecznego rzadko możliwa jest zatem prywatna wycena nieruchomości.

W pozostałych przypadkach (nieuregulowanych przepisami) wystarczająca może jednak okazać się samodzielna wycena lub oszacowanie wartości nieruchomości przy wykorzystaniu odpowiednich narzędzi. SonarHome oferuje wycenę nieruchomości online. 

Ile kosztuje wycena nieruchomości online? W SonarHome jest ona bezpłatna. Opiera się na porównywaniu ze sobą nieruchomości o podobnych parametrach. 

Warto wiedzieć

Dane zbierane są codziennie, z trzech różnych źródeł (ogólnopolskich portali nieruchomości, źródeł publicznych i źródeł wewnętrznych - m.in. od partnerów SonarHome), co pozwala na stworzenie miarodajnej wyceny. 


Po zebraniu danych opracowywane są modele ich jakości, a następnie - bazy danych cen ofertowych. 

Wycenę nieruchomości online tworzymy przy wykorzystaniu algorytmów uczenia maszynowego, modeli statystycznych oraz danych, które w formularzu poda klient zainteresowany wyceną. Mowa o takich informacjach jak:

  • miejscowość, w której zlokalizowana jest nieruchomość, 
  • nazwa ulicy,
  • metraż,
  • liczba pokoi,
  • kondygnacja (i liczba pięter w budynku),
  • rok budowy nieruchomości (budynku),
  • standard lokalu,
  • dodatkowe informacje o mieszkaniu (czy w budynku znajduje się winda lub czy do lokalu przynależy komórka lokatorska),
  • powód wyceny. 

Wycena przez rzeczoznawcę

Wycena online od SonarHome

  • Klient musi ponieść koszt wyceny (średnio kilkaset złotych)
  • Czas oczekiwania: zazwyczaj około 10 dni
  • Operat jest przygotowywany na podstawie wielu danych
  • Operat szacunkowy jest dokumentem, który będzie niezbędny w niektórych sytuacjach
  • Wycena jest darmowa
  • Wycena jest dostępna w kilka minut
  • Wycena jest przygotowywana na podstawie danych z portali, źródeł oficjalnych i danych wewnętrznych
  • E-wycena nie jest dokumentem oficjalnym - to jedynie analiza na potrzeby klienta


Warto pamiętać, że darmowa wycena w SonarHome zawiera nie tylko szacowaną cenę sprzedaży nieruchomości, ale również analizę konkurencji czy archiwalne oferty sprzedaży podobnych mieszkań. Dodatkowo klient otrzyma dostęp do danych dotyczących historycznych danych z okolicy; może też liczyć na monitoring cen nieruchomości, co będzie niezwykle przydatne, jeśli zamierza sprzedać mieszkanie dopiero za jakiś czas. 

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa

O mnie

Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, doktor nauk ekonomicznych w Szkole Głównej Handlowej, a także wykładowca na studiach podyplomowych i szkoleniach branżowych. W SonarHome odpowiedzialny za zarządzanie całością usług skierowanych do sprzedających oraz kupujących mieszkania. Specjalizuje się w obszarze rynku nieruchomości, finansów i kryptowalut. Założyciel i pomysłodawca platformy analitycznej Rentier.io. Prywatnie - inwestor i pasjonat nowych technologii.

Czytaj również