Powrót do bloga

Sprzedaż mieszkania z darowizny - co warto wiedzieć?

Kategoria:Sprzedaż mieszkaniaAutor: Ostatnia aktualizacja:

Sprzedaż mieszkania z darowizny jest jak najbardziej możliwa, jednak należy mieć świadomość, że w związku ze zbyciem nieruchomości konieczne może być zapłacenie podatku dochodowego. Łatwo tego jednak uniknąć - wykorzystując ulgę mieszkaniową.

Co znajdziesz w artykule?

  1. Czy sprzedaż mieszkania z darowizny zawsze powoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego? 
  2. Jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat? 
  3. W jakich okolicznościach możliwe jest uniknięcie zapłaty podatku, jeśli sprzedaż mieszkania z darowizny nastąpiła przed upływem 5 lat od jej nabycia? 
  4. O czym należy pamiętać, dokonując sprzedaży mieszkania z darowizw jny po 5 latach?

Zobacz podobne artykuły

Czym jest darowizna?

Darowizna to umowa regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 888 § 1 k.c., przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna to zatem dwustronna czynność prawna, ale - jednostronnie zobowiązująca. Celem darowizny jest nieodpłatne przekazanie części majątku darczyńcy osobie obdarowanej. Z racji tego, że darowizna ma charakter konsensualny, to dochodzi do skutku już w momencie złożenia przez strony oświadczeń woli w odpowiedniej formie. 

Warto wiedzieć

Przedmiotem darowizny mogą być zarówno środki pieniężne, ruchomości (np. samochód, sprzęt elektroniczny) jak i nieruchomości (mieszkanie, dom, działka). 

Darowizna jest dokonywana wyłącznie po to, by zwiększył się stan posiadania darczyńcy. Darczyńca nie zyskuje nic w zamian - w przeciwieństwie np. do umowy sprzedaży, na podstawie której dochodzi do wymiany co do zasady ekwiwalentnych świadczeń (sprzedawca przenosi na kupującego własność określonej rzeczy, a kupujący płaci w zamian sprzedawcy cenę). W przypadku umowy darowizny mamy do czynienia wyłącznie ze wzbogaceniem po stronie obdarowanego.

Dla ważności umowy darowizny wymagane jest, aby - co do zasady - oświadczenie darczyńcy miało formę pisemną. Warto jednak wiedzieć, że umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Taki wyjątek dotyczyć będzie jednak tylko tych darowizn, których przedmiotem nie są rzeczy lub prawa, którymi rozporządzenie wymaga zachowania określonej w przepisach prawa formy. Na przykład darowizna udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością powinna zostać dokonana na podstawie umowy w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem.

Warto wiedzieć

Umowa darowizny ma w praktyce różną formę. W przypadku darowizny nieruchomości konieczne jest jednak, by miała formę aktu notarialnego. 

Na czym polega odwołanie darowizny? 

Przepisy prawa cywilnego przewidują, że darczyńca może w niektórych sytuacjach odwołać darowiznę. 

Po pierwsze - możliwe jest odwołanie darowizny jeszcze niewykonanej, ale tylko pod pewnymi warunkami. Chodzi o sytuację, gdy po zawarciu umowy stan majątkowy darczyńcy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania. Należy przy tym wziąć pod uwagę jego usprawiedliwione potrzeby czy ciążące na nim ustawowe obowiązki alimentacyjne. Przykładem takiego zdarzenia jest sytuacja, w której dana osoba przyrzeka darować komuś określoną kwotę gotówki w określonym terminie, a następnie przed nadejściem tego terminu traci pracę i ulega wypadkowi - na tyle poważnemu, że środki mające być przedmiotem darowizny są jej niezbędne na bieżące utrzymanie i pokrycie kosztów leczenia. 

Drugą podstawą dla odwołania darowizny jest tzw. rażąca niewdzięczność. Zgodnie z art. 898 § 1 k.c., darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. W doktrynie prawa i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że na obdarowanym ciąży pozaprawny, moralny obowiązek wdzięczności wobec darczyńcy. Rażącą niewdzięczność zazwyczaj definiuje się jako zachowanie będące świadomym, rozmyślnym naruszeniem podstawowych obowiązków względem darczyńcy. Mowa np. o wyrządzeniu darczyńcy krzywdy czy przykrości. 

Jak jednak stwierdzić, kiedy zachowanie względem darczyńcy ma już znamiona rażącej niewdzięczności? Chodzi w tym wypadku o taką niewdzięczność, której stopień natężenia i amoralny wydźwięk jest na tyle wysoki, że u każdego człowieka wywołałby dezaprobatę i oburzenie. Jednym z zasadniczych przykładów rażącej niewdzięczności jest dopuszczenie się przez obdarowanego ciężkich przestępstw na szkodę darczyńcy - w szczególności poprzez targnięcie się na jego zdrowie lub życie. 

Warto wiedzieć

W orzecznictwie przyjmuje się, że niewierność małżeńska obdarowanego małżonka, będąca bezpośrednią przyczyną rozwodu, nie stanowi rażącej niewdzięczności wobec darczyńców-teściów. 


Warto też dodać, że wymóg wystąpienia „rażącej” niewdzięczności powoduje, że odwołania darowizny nie uzasadnia dopuszczenie się przez obdarowanego takich czynów, które w danych okolicznościach czy warunkach nie wykraczały poza zwykłe przypadki życiowych konfliktów. Tym samym odwołanie darowizny nie jest możliwe np. w sytuacji, gdy darczyńca i obdarowany pokłócą się lub po prostu przestaną się ze sobą kontaktować - bez żadnej konkretnej przyczyny. 

W jaki sposób można przekazać mieszkanie w darowiźnie? 

Darowanie mieszkania w formie darowizny jest jednym z popularniejszych sposobów na przekazanie nieruchomości. 

Umowa darowizny nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego, zawsze wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego – i to zarówno dla oświadczenia darczyńcy o dokonaniu darowizny, jak i oświadczenia obdarowanego o jej przyjęciu. Należy przy tym pamiętać, że oświadczenia darczyńcy i obdarowanego zazwyczaj zawiera się w tym samym akcie notarialnym. Jest to stosunkowo częsta praktyka, ponieważ do darowizn nieruchomości dochodzi zazwyczaj pomiędzy bliskimi sobie osobami (np. darowizna rodziców na rzecz dzieci). To z kolei oznacza, że najczęściej obie strony umowy są obecne w kancelarii notarialnej podczas składania oświadczeń. 

Umowa darowizny - z chwilą zawarcia - co do zasady natychmiast przenosi własność lokalu mieszkalnego na obdarowanego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w umowie darowizny strony postanowią o późniejszym terminie przeniesienia własności. W takim przypadku umowa darowizny wywoła wyłącznie skutek zobowiązaniowy, a strony będą zmuszone do zawarcia w formie aktu notarialnego odrębnej umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Z otrzymaniem darowizny wiąże się konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn, którego wysokość uzależniona jest od grupy podatkowej - czyli de facto od stopnia pokrewieństwa lub powinowactwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym. Jeżeli obdarowany i darczyńca należą do tzw. zerowej grupy podatkowej (wyróżnionej w ramach pierwszej grupy podatkowej), to zapłata podatku - o ile spełnione zostaną dodatkowe warunki - nie będzie konieczna. 

Do zerowej grupy podatkowej wliczają się:

  • Małżonek,
  • Dzieci,
  • Wnuki,
  • Rodzice,
  • Dziadkowie,
  • Pasierbowie i pasierbice,
  • Rodzeństwo,
  • Ojczym,
  • Macocha. 

Kwota wolna od podatku dla tej grupy podatkowej wynosi 9637 zł - nieruchomość zatem tę kwotę przekracza. Z tego względu, aby móc liczyć na zwolnienie z podatku od darowizny, obdarowany musi zgłosić otrzymanie darowizny do urzędu skarbowego w ciągu pół roku. Oprócz tego konieczne jest również udokumentowanie otrzymania darowizny. W tym przypadku wystarczy akt notarialny, którego sporządzenie i tak jest konieczne, aby darowizna nieruchomości była ważna. 

Co jednak w przypadku, gdy darowizna nieruchomości nastąpi w innej grupie podatkowej? Konieczne będzie zapłacenie podatku po przekroczeniu kwoty wolnej ustalanej dla każdej z grup. Niestety, są one dość niskie:

Pierwsza grupa podatkowa

Druga grupa podatkowa

Trzecia grupa podatkowa

9637 zł

7276 zł

4902 zł


Tym samym zapłata podatku od darowizny nieruchomości jest w takiej sytuacji nieunikniona. 

Sprzedaż mieszkania z darowizny

Wskazany powyżej podatek od spadków i darowizn jest podatkiem należnym z tytułu nabycia nieruchomości tytułem darowizny. Dalsze rozporządzanie otrzymają nieruchomością - na przykład poprzez sprzedaż mieszkania z darowizny - również podlega opodatkowaniu. Mowa zarówno o odpłatnym zbyciu całej nieruchomości jak i jej części, a także - sprzedaży:

  • Udziału w nieruchomości, 
  • Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
  • Prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 
  • Prawa użytkowania wieczystego gruntów. 

Warto jednak pamiętać, że opodatkowane będzie tylko taka sprzedaż mieszkania z darowizny lub innego z praw powyżej wskazanych, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Należy jednocześnie zaznaczyć, że wspomniany okres nie upływa wraz z upływem pięciu lat od dnia, gdy nastąpiło darowanie mieszkania w formie darowizny. 

Dla potrzeb podatkowych pięcioletni okres rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym darowizna została przekazana na rzecz obdarowanego. Otrzymanie zatem darowizny nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku oznaczać będzie, że sprzedaż mieszkania z darowizny w ciągu kolejnych niemal sześciu lat będzie opodatkowana.

Sprzedaż mieszkania z darowizny oznacza zatem zazwyczaj konieczność zapłaty podatku dochodowego i wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest co do zasady dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem, jaki przynosi sprzedaż mieszkania z darowizny, a kosztami uzyskania przychodu, w niektórych przypadkach - powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Warto wiedzieć

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej cena określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak będzie ona - bez uzasadnionej przyczyny - znacznie odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości, przychód ten może określić organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. 

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i które zostały poczynione w czasie jej posiadania. Za koszty uzyskania przychodu uważa się zatem m.in. wydatki poniesione na remont mieszkania czy domu. Kosztem jest również kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. 

Co istotne, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się wyłącznie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Nie jest zatem możliwe rozliczenie nakładów, jeśli nie są one w odpowiedni sposób udokumentowane. Należy zatem pamiętać, by na etapie remontowania mieszkania czy domu gromadzić faktury - w innym wypadku poniesionych wydatków nie będzie można później zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. 

Ulga mieszkaniowa a prawo

W niektórych przypadkach możliwe jest jednak uniknięcie podatku za sprzedaż mieszkania z darowizny - nawet, jeżeli mieszkanie czy dom jest sprzedawane wcześniej niż po upływie wspomnianych pięciu lat. Kiedy sprzedaż mieszkania z darowizny będzie zwolniona z podatku?

Warto wiedzieć

Jeśli źródło przychodu stanowi sprzedaż, to aby uniknąć opodatkowania, środki  pozyskane w wyniku transakcji trzeba przeznaczyć na tzw. własny cel mieszkaniowy. 

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że jeżeli ktoś decyduje się na sprzedaż mieszkania z darowizny, a pozyskane w ten sposób środki w całości wyda np. na zakup nowej nieruchomości (na własne cele mieszkaniowe), to nie musi płacić podatku dochodowego i sprzedaż mieszkania będzie zwolniona z podatku. Oczywiście - pod warunkiem, że zakup mieszkania czy domu nastąpił nie później niż trzy lata od końca roku podatkowego, w którym obdarowany sprzedał mieszkanie lub dom. 

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się jednak nie tylko te poniesione na nabycie budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ale również wydatki na:

  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, 
  • Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Spłata kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości również może zostać uznana za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe. 

Warto wiedzieć

Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się także te poniesione w celu zakupu i montażu wyposażenia domu. Mowa np. o zmywarce, piekarniku, lodówce czy innych sprzętach AGD. Potwierdził to Dyrektor KIS w interpretacji podatkowej z dnia 13 października 2021 r. 


Uniknięcie podatku ze względu na ulgę mieszkaniową nie jest natomiast możliwe poprzez podpisanie z deweloperem umowy przedwstępnej. Przepisy mówią wyraźnie: aby skorzystać z ulgi podatkowej przy szybkiej sprzedaży mieszkania w terminie krótszym niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, konieczne jest wydanie pieniędzy na nowy, własny cel mieszkaniowy. Wymagany jest akt własności, którego nie da się otrzymać przy podpisaniu wyłącznie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej – te umowy nie konstytuują bowiem nabycia określonego lokalu, a jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę w przyszłości. W takim wypadku sprzedaż mieszkania nie będzie zwolniona z podatku.

Sprzedaż nieruchomości: konieczne może być złożenie PIT-39

Osoby, które sprzedały nieruchomość w ciągu 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania czy domu), muszą obowiązkowo wypełnić i złożyć PIT-39. Mają na to czas do 30 kwietnia roku podatkowego mającego miejsce po tym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Obowiązek ten jest wymagalny także wówczas, gdy podatnik część lub całość dochodu ze zbycia wydatkuje na cele mieszkaniowe. Nie ma zatem różnicy, czy sprzedający nieruchomość skorzystał z ulgi mieszkaniowej, czy też nie. 

W tym roku deklarację PIT-39 należy złożyć w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2015 r. 

Jeśli od momentu otrzymania mieszkania minęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, podatek dochodowy od dochodu z tytułu zbycia nieruchomości nie będzie należny. 

Warto wiedzieć

Prawo nakazuje obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie tylko wówczas, gdy chodzi o mieszkanie otrzymane z tytułu darowizny. Taka sama sytuacja dotyczy mieszkania, które zostało zakupione samodzielnie – za kredyt lub gotówkę. 

Co jednak, jeśli właściciel nieruchomości woli sprzedaż mieszkania z darowizny (nie chce w niej mieszkać), chce być zwolniony z podatku, a jednocześnie - nie może z jakichś powodów nabyć nowego mieszkania, by skorzystać z ulgi mieszkaniowej? W czasie oczekiwania na upływ powyższego terminu mieszkanie może zostać wykorzystane jako narzędzie do pomnożenia kapitału, na przykład dzięki wynajmowi. Rynek wynajmu nieruchomości w Polsce, a szczególnie w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź czy Katowice, stale się rozszerza. Warto zatem zastanowić się nad taką opcją, kiedy mamy do dyspozycji nieruchomość, której sprzedaż nie jest jeszcze w zasięgu opłacalności.

Przed planowaniem zbycia nieruchomości warto zatem dokładnie i rzetelnie przeanalizować zastałą sytuację i dobrać optymalne dla swoich potrzeb rozwiązanie. Czasem wynajem nieruchomości osobie trzeciej może być lepszym rozwiązaniem niż sprzedaż mieszkania z darowizny. 

Podsumowanie - co warto wiedzieć przy sprzedaży mieszkania z darowizny?

Podsumowując - przeznaczenie przychodów ze zbycia mieszkania na tzw. własne cele mieszkaniowe może spowodować, że wysokość podatku dochodowego ulegnie zmniejszeniu lub jego zapłata w ogóle nie będzie konieczna. Przez własne cele mieszkaniowe należy rozumieć nabycie innego mieszkania, domu, działki albo remont na własne potrzeby. 

Warto wiedzieć

Transakcji na cele mieszkaniowe należy dokonać maksymalnie w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została sprzedana


Aby zmniejszyć podatek należny do zapłaty, pieniądze ze sprzedaży można przeznaczyć również na spłatę:

  • Kredytu hipotecznego,
  • Pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości,
  • Odsetek.

Dochód ze zbycia nieruchomości można również zmniejszyć poprzez rozliczenie nakładów na nieruchomość, w szczególności - kosztów remontu. Wszystko to musi zostać jednak udokumentowane odpowiednimi poświadczeniami. Z tego względu warto wcześniej przygotować wszelką potrzebną dokumentację, w tym także dokumenty potwierdzające.:

  • Prawa do użytkowania wieczystego, 
  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do użytkowania lokalu

Dokumenty warto zgromadzić w jednym miejscu, tak, aby być gotowym na wszelkie urzędowe sytuacje.

Przed rozpoczęciem całej procedury związanej ze sprzedażą mieszkania, warto zaznajomić się głębiej z przepisami prawa, w tym podatkowego. Większa znajomość tematu podatków ułatwi proces sprzedaży. Planując odpłatne zbycie nieruchomości należy uzbroić się nie tylko w cierpliwość, ale przede wszystkim w solidny zasób wiedzy. Jeśli chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej lub odliczenia kosztów remontu czy rozbudowy od podatku dochodowego, powinniśmy wcześniej przygotować odpowiednie dokumenty i dokładnie sprawdzić kwoty potencjalnych ulg.

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa

Head of Marketing
O mnie

Jestem absolwentką London Metropolitan University. Uzyskałam również certyfikat Digital Marketing Institute. Posiadam dwudziestoletnie doświadczenie w marketingu, zdobywane w międzynarodowych agencjach reklamowych i firmowych działach marketingu. Dzięki temu świetnie czuję się nie tylko w branży nieruchomości, ale także w organizacjach związanych z motoryzacją i edukacją. W SonarHome kieruję działem marketingu. Specjalizuję się w obsłudze mediów społecznościowych, prowadzeniu działań SEO i content marketingu. Za swoje mocne strony uważam komunikatywność, empatię i asertywność.

Czytaj również