Przeniesienie własności nieruchomości - jak wygląda proces?

Umowa przeniesienia własności - co to jest?

Z punktu widzenia technicznego przeniesienie własności nieruchomości następuje po zawarciu stosownej umowy przez strony. Zgodnie z definicją, jest to sytuacja, w której utracie własności rzeczy przez jedną osobę towarzyszy równoczesne jej nabycie przez inną. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że nie możemy przenieść więcej praw, niż sami posiadamy. W zależności od okolicznych, w których następuje zmiana właściciela, może odbywać się ona za ustaloną cenę, świadczenie usługi, lub w formie darowizny. Nabywcą lub zbywcą może być nie tylko osoba fizyczna, ale również przedsiębiorstwo, spółka czy skarb państwa. Każda zmiana właściciela wiąże się bowiem z przeniesieniem praw, obowiązków, przywilejów, a także zobowiązań na drugą stronę transakcji. Warto również dodać, że często zanim nowy właściciel zostanie uwzględniony w księdze wieczystej, a stary z niej wypisany, może minąć sporo czasu - zazwyczaj jest to od 1 do nawet 7 miesięcy.

Umowa przeniesienia własności - rodzaje

Przeniesienie własności nieruchomości najczęściej następuje na podstawie umowy sprzedaży. Aby była ona ważna, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. 

O ile jednak zakup nieruchomości z rynku wtórnego bezsprzecznie wiąże się również z podpisaniem umowy przeniesienia własności, o tyle w przypadku zakupu na rynku pierwotnym nie jest to takie proste. Stan prawny nieruchomości od dewelopera jest nieco bardziej skomplikowany. Wszystko ze względu na fakt, że w nowopowstałych budynkach zazwyczaj nie przeprowadza się wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych przed podpisaniem umowy sprzedaży. W związku z tym nabycie mieszkania jest możliwe, ale na podstawie umowy ustanawiającej odrębną własność. Problem polega na tym, że dopóki dla mieszkania nie zostanie założona księga wieczysta (w przypadku rynku wtórnego zazwyczaj KW jest już założona w chwili podpisywania umowy między stronami), to nabywca formalnie nie jest właścicielem mieszkania.

W kwestii umów przy przeniesieniu własności nieruchomości trudno nie wspomnieć o umowie przedwstępnej, której zawarcie jest korzystne dla obu stron transakcji. 

Umowa przedwstępna sprawia, że kupujący zyskuje gwarancję, że sprzedawca nie podwyższy nagle ceny za zakup mieszkania. Sprzedawca z kolei - że kupujący nie wycofa się z transakcji, a jeśli nawet to zrobi - to że sprzedający otrzyma z tego tytułu odpowiednie odszkodowanie. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zatem świetnym zabezpieczeniem dla obu stron. 

Co ważne, umowa przedwstępna może mieć formę aktu notarialnego. Takie rozwiązanie daje jeszcze większą gwarancję, że dojdzie do podpisania umowy przeniesienia własności. W przypadku umowy przedwstępnej zawieranej u notariusza strony muszą liczyć się z dodatkowymi opłatami za akt notarialny. Taksa notarialna w takim przypadku jest uzależniona od wartości nieruchomości. Maksymalne stawki taksy notarialnej reguluje odpowiednie rozporządzenie. 

Umowa przeniesienia własności nieruchomości - co zawiera?

Własność nieruchomości zawsze musi zostać przeniesiona na podstawie odpowiedniej umowy. W innym wypadku, jeśli forma wymagana przez przepisy nie zostanie dochowana, umowa będzie nieważna. 

Dokumenty wymagane do przeniesienia własności nieruchomości

Do umowy przenoszącej własność wymagane są odpowiednie dokumenty. Potrzebne będą:

dowody osobiste stron przystępujących do umowy,dokumenty poświadczające, że sprzedający (albo darczyńca) to właściciel nieruchomości,aktualny odpis z księgi wieczystej lub - w przypadku, gdy dla danej nieruchomości księga wieczysta nie została założona, inny dokument poświadczający własność (np. akt własności ziemi czy postanowienie sądu określające, kim jest właściciel mieszkania), wypis z mapy ewidencyjnej gruntów (jest to szczególnie ważne w przypadku domu jednorodzinnego i nieruchomości gruntowej). 

Jaka jest forma wymagana do przeniesienia własności nieruchomości?

Umowa przeniesienia własności teoretycznie może mieć różną formę, w praktyce jednak - niezależnie, czy miała miejsce sprzedaż nieruchomości, czy np. zawarto umowę darowizny przenoszącą własność - powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Czasem podpisanie umowy przenoszącej własność jest poprzedzone albo wspomnianą umową przedwstępną, albo - jeśli chodzi o nowe mieszkanie od dewelopera - umową deweloperską. Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego; przy umowie deweloperskiej jest to konieczne. 

W przypadku umowy deweloperskiej warto wspomnieć o tym, że jej podpisanie nie przenosi jeszcze własności nieruchomości na nabywcę. Nie ma takiej możliwości z prostego powodu. Najpierw musi powstać budynek (i tym samym lokal), by mogła zostać zawarta umowa kupna-sprzedaży (i zarazem przeniesienia własności). W momencie podpisania umowy deweloperskiej przez strony, gdy jeszcze nie ma mowy o zakończeniu inwestycji budowlanej, a następnie odbiorze technicznym mieszkania, w sądzie wieczystoksięgowym założona jest jedynie księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej. Księga wieczysta dla mieszkania czy domu jednorodzinnego może zostać założona dopiero po zakończeniu przez dewelopera budowy. 

Przeniesienie prawa własności a podatek

Strony, które podpisały umowę przeniesienia własności nieruchomości muszą liczyć się z tym, że rodzi to obowiązek podatkowy. Po pierwsze, konieczna jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC); należy być na to przygotowanym, kupując mieszkanie, ponieważ obowiązek ten leży po stronie nabywcy. 

Oprócz tego przeniesienie prawa własności nieruchomości może również rodzić obowiązek podatkowy po stronie sprzedającego. Mowa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obowiązek zapłacenia tego podatku powstaje w momencie, gdy sprzedający zbywa nieruchomość, którą nabył w okresie 5 lat poprzedzających sprzedaż. 

Kiedy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości?

Wielu osobom przeniesienie własności nieruchomości kojarzy się z podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. Rzeczywiście w większości wypadków to właśnie w takich okolicznościach prawo własności zostaje przeniesione na nabywcę. Nie zawsze jednak musi to być związane z kupnem mieszkania. Przepisy przewidują szereg innych okoliczności, w których może dojść do przeniesienia własności mieszkania. Na rynku nieruchomości często spotykaną okolicznością jest również umowa zamiany. W takim wypadku może nastąpić zamiana lokali o podobnej lub różnej wartości. Od tego czynnika zależy, czy zamiana zostanie dokonana bezpłatnie, czy też któraś ze stron będzie zobowiązana do uregulowania należności finansowych wobec drugiej.

O przeniesieniu własności możemy mówić również wtedy, kiedy mieszkanie nabywamy w drodze darowizny. Z racji specyficznej formy uzyskania lokalu, transakcja nie opiera się na zapłacie ceny, lecz wskazaniu wartości nieruchomości. W zależności od stopnia pokrewieństwa, nabywca może zostać jedynie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn do urzędu skarbowego. Aby prawo własności zostało przeniesione na obdarowanego, konieczne jest sporządzenie umowy darowizny. 

Na rynku nieruchomości popularna jest także praktyka, w ramach której dochodzi do przeniesienia własności mieszkania na podstawie spadku, umowy dożywocia lub też w zamian za rentę.

Warto również pamiętać, że przeniesienie własności danej nieruchomości może nastąpić także poprzez jej zasiedzenie - o ile minął odpowiedni okres. Jeśli zasiedzenie będzie mieć miejsce w dobrej wierze, musi minąć 20 lat; jeśli w złej - 30 lat. 

Kiedy przeniesienie własności jest ważne?

Warto zwrócić uwagę na fakt, że przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy przez strony. W tym miejscu podkreślamy jednak, że porozumienie nabywcy i zbywcy musi zostać potwierdzone przez notariusza. Żadna forma umowy cywilno-prawnej nie ma wystarczającej mocy prawnej, aby przeniesienie własności mieszkania mogło być skuteczne. Każde tego rodzaju działanie, bez względu na okoliczności, wiąże się z zawarciem umowy przyrzeczonej podpisanej w obecności notariusza.

Pojawia się więc pytanie, co w sytuacji, kiedy zakup finansowany jest nie ze środków własnych, tylko z kredytu bankowego. W takim wypadku sprzedający na część należnej sumy będzie musiał poczekać, ale w żaden sposób nie ma to wpływu na przeniesienie własności mieszkania. Jak wspomniano wcześniej, nabywca staje się właścicielem z chwilą podpisania aktu notarialnego. Właśnie z tego powodu w treści umowy znajdziemy zapis, mówiący o tym, że kupujący poddaje się egzekucji z art. 777 kpc. Warto mieć jednak na uwadze, że przepis ten ułatwia sprzedającemu dochodzenie roszczeń finansowych, jednak z punktu widzenia prawa fakt, czy nabywca ureguluje należność w terminie, czy też nie, nie ma wpływu na to, że formalnie stał się właścicielem nieruchomości. 

Przeniesienie własności a wydanie nieruchomości

Powyżej opisaliśmy sytuację, w której wydanie lokalu może nie zostać wykonane, jeżeli dokonane zostało przeniesienie własności nieruchomości, ale kupujący nie uregulował należności względem sprzedającego. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że zawieranie umowy kupna-sprzedaży jest ryzykowne także dla nabywcy. Może się bowiem okazać, że mimo dopełnienia wszelkich formalności przez kupującego, sprzedający i tak nie chce wydać lokalu. W takim wypadku nabywca jest w dużo bardziej komfortowej sytuacji. Po pierwsze formalnie jest już właścicielem mieszkania, a więc osoby trzecie przebywające w nim, są tam bezprawnie. Dodatkowo na wypadek takich sytuacjach, w akcie notarialnym, również sprzedający poddaje się egzekucji z art. 777 k.p.c. Dzięki temu kupujący może skorzystać, ze znacznie przyspieszonej ścieżki eksmisji niechcianych lokatorów. Nie mniej jednak, jeżeli w lokalu przebywają osoby nieletnie lub starsze, gmina będzie musiała najpierw znaleźć im mieszkanie zastępcze. Zgodnie z aktualnymi przepisami nie ma wyznaczonego terminu, w którym samorząd jest zobowiązany do wywiązania się z tego zobowiązania.

Kiedy przeniesienie własności jest nieważne?

Mimo że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, istnieją sytuacje, w których umowa ta może zostać uznana za nieważną. Fakt ten może stwierdzić jedynie sąd. W zależności od okoliczności będzie to organ zajmujący się sprawami z powództwa cywilnego lub karnego. W jakich sytuacjach zawarta umowa może zostać uznana za nieważną? Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wyniku umowy kupna-sprzedaży, najczęstszą przyczyną jest niezapłacenie całej ceny przez kupującego lub celowe ukrycie rażących wad mieszkania przez zbywcę. 

Czy można mieszkać bez przeniesienia własności? 

Niestety dla nabywcy, dopóki nie nastąpi zawarcie umowy kupna nieruchomości u notariusza, umowa nie będzie formalnie ważna. Tym samym nie ma oficjalnego przeniesienia własności nieruchomości, a co za tym idzie - nabywca nie ma możliwości formalnego mieszkania w lokalu. Nieco inaczej jest oczywiście w przypadku umowy darowizny (darczyńca może zgodzić się, aby obdarowany przeniósł się do lokalu jeszcze zanim zostanie podpisana umowa) czy zasiedzenia (gdy “nabywca” już zamieszkuje nieruchomość).  

Aby zamieszkać w nabytym mieszkaniu nie jest natomiast konieczny wpis w księdze wieczystej - zazwyczaj nabywca musi bowiem poczekać na dokonanie wpisu przez sąd wieczystoksięgowy. Wystarczy, że dysponuje ważną umową przeniesienia własności. 

Ile kosztuje przeniesienie własności?

Koszt sporządzenia aktu notarialnego jest zdecydowanie największą opłatą, jaką należy ponieść w przypadku przenoszenia prawa własności nieruchomości. Jej wysokość warunkuje cena mieszkania, a górną granicę - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek. 

Przy przeniesieniu własności należy liczyć się też z innymi kosztami. Dodatkową opłatę należy na przykład uiścić za wpisanie prawa własności do księgi wieczystej. To koszt 200 zł. Czasem konieczne jest zresztą najpierw założenie księgi wieczystej (150 zł). Jeśli zakup nieruchomości był finansowany kredytem, dochodzi jeszcze koszt wpisania hipoteki w księgę wieczystą (200 zł).

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa