Powrót do bloga

Czy czeka nas kilka chudych lat w mieszkaniówce?

Kategoria:Trendy rynkoweAutor: Ostatnia aktualizacja:

Ten rok będzie jednym z trudniejszych na rynku nieruchomości w Polsce. Według danych SonarHome od początku roku ceny mieszkań w największych polskich miastach już wzrosły o 5%, a czas ich sprzedaży – wydłużył nawet do 90 dni. Trwa seria najszybszych podwyżek stóp procentowych w historii, a pierwszych obniżek będzie można spodziewać się najszybciej w IV kw. 2023 r. lub nawet na początku 2024 r., co sygnalizuje, że popyt kredytowy będzie dalej spadał. Poprawić sytuację może jedynie złagodzenie rekomendacji KNF, o którą wnioskuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Czy właśnie kończy się poprzedni cykl na rynku nieruchomości?

Co znajdziesz w artykule?

  1. Zdolność kredytowa Polaków i popyt w maju 2022.
  2. Ceny ofertowe mieszkań stabilne w niektórych miastach.
  3. Kryzys czy spowolnienie?
  4. Czy jest szansa na szybszą poprawę sytuacji na rynku kredytowym?

Zobacz podobne artykuły

Z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych systematycznie będzie zmniejszała się liczba osób, które będą mogły pozwolić sobie na kredyt. Powodem są nie tylko wysokie raty, ale również brak zdolności kredytowej wyliczanej każdorazowo przed udzieleniem przez bank kredytu.

Zdolność kredytową Polaków bardzo ograniczyła rekomendacja KNF, która nałożyła na banki obowiązek dodawania 5 pp. buforu do obecnej wysokości stopy procentowej. Oznacza to, że jeśli dziś wysokość stóp wynosi 6%, to bank oblicza zdolność kredytową klienta na wysokość stóp o wartości 11% (6% + 5pp.). To spowodowało, że w maju 2022 r. liczba wnioskujących o kredyt, jak wskazują dane BIK, spadła o prawie 52% w porównaniu do analogicznego okresu w poprzednim roku

– komentuje Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.

Polecamy równieżMieszkania na sprzedaż Warszawa

Ponadto, według danych SonarHome, od początku roku w cenach ofertowych mieszkań w największych miastach w Polsce odnotowano wzrosty, sięgające od 2% w Poznaniu do 5% we Wrocławiu (porównanie maja 2022 ze styczniem 2022). W tym samym okresie czas ekspozycji mieszkania w ofercie wydłużył się nawet do ponad 90 dni. W maju natomiast trend wzrostu cen wyhamował – jego kontynuacja widoczna była jedynie w Poznaniu (+1,5% maj vs kwiecień 2022).

Czy mamy do czynienia z kryzysem na rynku?

Prezes NBP zapowiedział, że pierwszych obniżek stóp możemy się spodziewać najszybciej w IV kw. 2023 r. lub nawet na początku 2024 r. To sygnalizuje, że popyt kredytowy nadal będzie spadał.

Rynek nieruchomości jest cykliczny, a każdy cykl składa się z fazy wzrostu i spowolnienia. Możliwe więc, że jesteśmy w momencie, w którym kończy się poprzedni cykl zapoczątkowany w 2013. Nie jest to kryzys, a spowolnienie, kiedy to sprzedający muszą zawalczyć o klienta. Przypomnijmy, że w poprzednim cyklu spowolnienie na rynku mieszkaniowym trwało od końca 2008 r. (czyli około 4 lat). Nie każdy cykl wygląda jednak dokładnie tak samo, ale warto przypomnieć, że ten etap nie musi trwać jedynie roku – tylko znacznie dłużej. W momentach prosperity i niskich stóp nie pamiętamy, że rynek jest cykliczny i najpewniej za jakiś czas sytuacja się odwróci

– mówi Barbara Bugaj.

Jest szansa na szybszą poprawę

Uczestnicy branży nieruchomości nie pozostają bezczynni wobec kwietniowej rekomendacji stworzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego, która mocno ograniczyła Polakom możliwość ubiegania się o kredyt. Środowisko deweloperskie (Polski Związek Firm Deweloperskich) wystosowało pismo do KNF z propozycją zmian łagodzących. Głównym argumentem PZFD jest to, że obecny wymóg 5 pp. buforu jest zbyt wysoki i przesadnie hamuje popyt na mieszkania. Związek tłumaczy swój apel tym, że wysokość stóp procentowych przewyższający 10% mieliśmy w latach 2001-2002 i apeluje o zmniejszenie tego buforu do 3 pp., a dla kredytów branych na stałą stopę procentową do 1 pp.

Dziś nie można wykluczyć nawet tego, że podwyżki stóp procentowych możliwe są również w kolejnym roku i mogą dojść nawet do 10%. Sytuacji popytowej na rynku pomogłoby na pewno złagodzenie założeń rekomendacji KNF, ponieważ podwyższyłoby to zdolność kredytową nawet o około 20-30%. Nie wiemy jednak, jaka będzie odpowiedź Komisji na apel PZFD

– dodaje analityk SonarHome.

Popyt na rynku podtrzymują klienci gotówkowi, kupujący mieszkania na wynajem. Dla nich bowiem mimo bieżących cen mieszkań, zakup jest opłacalny, ponieważ stale rosną również czynsze najmu. Dla klienta, który kupiłby mieszkanie inwestycyjne na kredyt ze zmienną stopą, zakup jest najczęściej nieopłacalny i ryzykowny w kontekście kolejnych podwyżek stóp procentowych.

Zobacz równieżWycena nieruchomości Warszawa

Head of Real Estate Market Analysis
O mnie

Ukończyłam gospodarkę nieruchomościami w Wyższej Szkole Bankowej i studia podyplomowe na kierunku wycena nieruchomości. Już od 11 lat jestem branżowym analitykiem – zanim trafiłam do SonarHome, gdzie objęłam posadę Head of Real Estate Market Analysis, zdobywałam doświadczenie w Centrum AMRON i Cenatorium. Specjalizuję się w wielowymiarowych analizach, pracy z danymi transakcyjnymi i ofertowymi, analizie konkurencji dla spółek deweloperskich oraz tworzeniu raportów dla sektora publicznego i prywatnego. Za swoje mocne strony uważam cierpliwość i dokładność.

Czytaj również

  • NOWOŚĆ

    Rynek wymusza obniżki

    Inflacja wciąż galopuje, a dotychczasowe działania RPP nie były w stanie jej zdusić. Kryzys na rynku kredytowym ciągnie za sobą załamanie na rynku sprzedaży mieszkań. W cenach mieszkań zauważamy najmniejsze zmiany, ale to nie znaczy, że ich nie widać. Statystyki to jeden sposób na ocenę trendów, drugi to obserwacja behawioralna rynku. Sprzedających czekają w najbliższym czasie największe zmiany, co więcej, zmiana ich zachowania podczas ekspozycji mieszkania w ofercie jest już zauważalna.

    Trendy rynkowe22.09.2022
  • 25 milionów złotych – to cena luksusu

    W trudnych czasach jedyny segment nieruchomości, który ma się dobrze, to rynek luksusowy. Piętna nie odznaczyła na nim ani pandemia, ani bieżące zawirowania gospodarcze, które tak bardzo dotknęły nieruchomości z tzw. segmentu popularnego. W momentach kryzysowych rynek luksusowy zyskuje ponieważ, zamożni nabywcy szukają nieprzeciętnych aktywów, które dają perspektywę na wzrost wartości w czasie.

  • To koniec wzrostów cen mieszkań?

    Pierwsze półrocze tego roku zakończyło etap niedawnego boomu na rynku nieruchomości. Teraz widzimy, że napędzała go nie tylko moda na nieruchomości, ale w dużej mierze tani kredyt i niskie stopy procentowe. Zgodnie z danymi SonarHome od stycznia do czerwca ceny mieszkań wciąż rosły w tempie od 1% do 6% w zależności od miasta. Jednak drugi kwartał 2022 był unikatowy, maj i czerwiec był czasem stabilizacji cen. Jeśli ta tendencja się utrzyma trzeci kwartał bieżącego roku będzie pierwszym od lat, w którym ceny nie wzrosną. Nadziei na lepsze jutro nie dają nastroje konsumenckie Polaków, które są najsłabsze w historii.

    Trendy rynkowe14.07.2022