Obniżki stóp procentowych ratunkiem dla rynku nieruchomości? Stabilność, czy zmiana trendu - nowe dane NBP.

Stabilność czy początek spadków?

Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w październiku kolejny miesiąc z rzędu były relatywnie stabilne względem września. W Poznaniu, Krakowie i Warszawie dynamika zmian nie przekroczyła 1%. We Wrocławiu i Łodzi kosmetyczne spadki wyniosły odpowiednio: 1% i 1,5%.Jedynie w Gdańsku odnotowano podwyżkę cen wywoławczych, która wyniosła 2,2%.W drugiej połowie listopada NBP opublikował ceny transakcyjne mieszkań w III kw. 2024 roku. Dynamika zmian cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach w Polsce (w porównaniu do poprzedniego kwartału) nie była tak łagodna jak w przypadku cen ofertowych.Na rynku wtórnym przeciętne ceny 1m2 mieszkania wzrosły w Krakowie (2%), Wrocławiu (3%), Łodzi (6%) i lekko w Poznaniu (1%).W Warszawie ceny mieszkań z drugiej ręki nie zmieniły się względem poprzedniego kwartału, a w Gdańsku zarejestrowano spadek o 2%.Wyraźniejsze spadki cen na rynku pierwotnym dotyczyły Łodzi (-4%) i Poznania (-5%) - w tych miastach podaż mieszkań deweloperskich znacząco wzrosła w ostatnim czasie. Lekki spadek o 2% zarejestrowano również w Gdańsku.W stolicy ceny nowych mieszkań wzrosły o 2%, natomiast w Krakowie o 4%. Dynamiczny wzrost o prawie 9% odnotowano we Wrocławiu, nie znamy przyczyn tych zmian, jednak wysoka dynamika wskazuje prawdopodobnie na wyraźną zmianę w strukturze zawieranych transakcji (np. większy obrót mieszkań z wyższego segmentu, lub zmiany w raportowaniu w tym mieście). Należy pamiętać, że ceny transakcyjne, szczególnie te na rynku pierwotnym oddają rzeczywistość nieco cofniętą w czasie, są to wartości z ostatecznych umów sprzedaży, jednak do ich negocjacji w przypadku rynku pierwotnego zachodzi znacznie wcześniej. W przypadku raportowania NBP warto nadmienić, że badania dla III kwartału są przeprowadzane w miesiącach – czerwiec, lipiec, sierpień, a więc zahaczają o II kw. danego roku i nie obrazują całego kwartału, na jaki przypada raportowanie (tutaj III kw. ponieważ pomijany jest wrzesień). NBP dokonuje rewizji danych w minionych kwartałach w miarę z uzupełnianiem bazy danych o wcześniejsze.

Mieszkania leżą na rynku, podaż rośnie

Październik był kolejnym miesiącem, w którym doszło do wydłużania się średniego czasu sprzedaży mieszkań w największych miastach w Polsce. Przeciętny czas ekspozycji mieszkania w ofercie na sześciu największych rynkach wyniósł 95 dni. Zgodnie z danymi SonarHome najmocniejszą zmianę odnotowano we Wrocławiu, gdzie przeciętnie w porównaniu do września czas sprzedaży wydłużył się o 8 dni (9%).W pozostałych miastach zmiany były znacząco mniejsze. W Gdańsku czas jaki był potrzebny do sprzedania mieszkania wyniósł już 101 dni. Blisko tego wyniku pozostawał Wrocław, gdzie mieszkania były w ofercie przez 98 dni. Relatywnie "najszybciej" sprzedawały się lokale w Łodzi (89 dni) i Warszawie (93 dni). Na rynku pojawiają się symptomy, dające nadzieję, na lekkie wyhamowanie trendu wzrostowego w przypadku czasu sprzedaży mieszkań. Do gry wracają kupujący, którzy jeszcze do niedawna mieli nadzieję na Kredyt na Start, jednak informacja o podaniu się do dymisji wiceministra rozwoju i technologii, Jacka Tomczaka, wyraźnie osłabiła przekonania, że ten program ma szanse na wejście w życie.  Wiceminister był osobą aktywnie zabiegającą o wprowadzenie programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. 

Obniżka stóp procentowych nadzieją na lepsze jutro

Koniec oczekiwania na KnS powoli staje się faktem, co za tym idzie zmienia się nieco retoryka (szczególnie deweloperów) odnośnie prognoz rynkowych na 2025 rok. Spółki deweloperskie, które dotychczas pokładały jednak nadzieję na wprowadzenie dopłat do kredytów (szczególnie te budujące mieszkania o podstawowym standardzie) komunikują, że oczywiście KnS byłby pomocny, jednak jeśli doszłoby do obniżek stóp procentowych w przyszłym roku to już to wystarczy aby sprzedaż odbiła. Także teraz to nie dopłaty do kredytów mieszkaniowych, a prognozowane obniżki stóp procentowych, miałyby pobudzić zakupy i ratować sprzedaż. Zakładane słabsze tempo wzrostu gospodarczego zwiększa prawdopodobieństwo obniżek stóp w przyszłym roku.Decyzje dotyczące obniżek będą uzależnione od rozwoju sytuacji związanej z cenami energii i innymi cenami administrowanymi (ceny, które są ustalane przez decyzję organów państwowych lub innych podmiotów upoważnionych do tego).Niektórzy członkowie RPP oczekują, że marcowa projekcja NBP (marzec 2025 r.) potwierdzi osiągnięcie celu inflacyjnego w 2025 lub 2026 rokuJednak ewentualne obniżki stóp procentowych będą wprowadzane ostrożnie i stopniowo - taki sam stopniowy wpływ mogą one wywierać na rynek nieruchomości.Niektórzy deweloperzy na swoich konferencjach wynikowych stawiają kontrowersyjną tezę, że barierą dla kupujących nie są ceny mieszkań, tylko raty kredytów.Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny w III kwartale 2024 roku oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w Polsce było najwyższe wśród krajów europejskich.W 2024 roku w Europie dominował trend obniżania stóp procentowych przez banki centralne.Polska jako jedyny kraj z grupy Wyszechradzkiej nie obniżała stóp procentowych w 2024 roku, dokonując ostatniej obniżki w III kwartale 2023 roku. Przykładowo Czechy obniżyły stopy z 7% do 4%, a Węgry z 13% do 7%. Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych ogranicza dostępność mieszkań dla wielu potencjalnych nabywców, co wpływa na spowolnienie rynku nieruchomości.