Więcej szans dla kupujących i sprzedających. "Pierwsze" klucze bliżej realizacji

Optymizm rośnie - większy ruch na rynku

Od początku 2025 roku ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego
zmieniły się nieznacznie. W samym marcu ceny pozostały niezmienne w Warszawie, Krakowie i Poznaniu (porównując do lutego br.).

W Łodzi, Gdańsku i Wrocławiu odnotowano wzrost cen ofertowych od 1%
w Gdańsku do 2,8% w Łodzi.

Patrząc na trend zmian cen podczas pierwszego kwartału bieżącego roku,
wspomniane wzrosty nie są jednak oznaką zmiany trendu na wzrostowy a
zwykłymi wahaniami statystycznymi, które wciąż wskazują na trend
boczny (relatywną stabilność cen).

Sprzedający najprawdopodobniej nieco urealniają już pierwszą cenę
wywoławczą w ofercie – ponieważ od końca 2024 roku spada nieco liczba
ofert, w przypadku których dokonywane były obniżki ceny podczas trwania
ogłoszenia.

A trzeba podkreślić, że przez większość 2024 roku ta liczba dość
dynamicznie rosła.

Może to oznaczać, że był to moment zderzenia się sprzedających z
rzeczywistością.

Dane z portali ogłoszeniowych wskazują, że różnica pomiędzy pierwszą
ceną ofertową a tą ostatnią - przed wygaszeniem oferty - wynosi średnio
około 4-5% (jednak zdarzają się oczywiście ogłoszenia z obniżką około
12-15%, a nawet ponad 40%, ale tu już ewidentnie mówimy o wyraźnym
przeszacowaniu).

Wiosenne przebudzenie

Zgodnie z danymi SonarHome w marcu 2025 r. kolejny miesiąc z
rzędu średni czas ekspozycji mieszkania w ofercie uległ skróceniu.

Tym samym można podsumować, że w I kw. 2025 r. przeciętny
czas sprzedaży systematycznie skracał się z miesiąca na miesiąc
(patrz wykres poniżej).

Średnio mieszkania pozostawały w ofercie 103 dni w największych
polskich miastach.

Biorąc pod uwagę dane z marca i porównując do lutego 2025 r.,
największy spadek liczby dni potrzebnych do sprzedaży mieszkania
odnotowano w Warszawie (niespełna tydzień), Poznaniu i Łodzi (5
dni dla obu miast).

Na koniec kwartału najkrótszy czas ekspozycji mieszkania w
ofercie odnotowano w Łodzi - 92 dni, a najdłuższy we Wrocławiu -
108 dni.

Według danych OtoDom aktywność kupujących w marcu wzrosła.
Prywatni właściciele i agenci nieruchomości odnotowali 7% wzrost
aktywności klientów w porównaniu do lutego br., a 27% wzrost w
porównaniu do marca 2024 r.

Zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego wzrosło najbardziej
we Wrocławiu (o 10%), a także w Krakowie i Trójmieście (o 8%)
porównując do lutego.

Nastroje na rynku mieszkaniowym podążają w kierunku
umiarkowanego optymizmu. Potwierdza to również badanie
ankietowe Nieruchomości-online.

Jako przyczyny subtelnie rosnącego ruchu w sprzedaży portal
podaje stabilizację cen, większą skłonność do obniżek przez
sprzedających oraz wiosenną sezonowość.

Do ożywienia doszło również w sektorze kredytów hipotecznych.

Jak podaje BIK w marcu 2025 r. udzielono prawie 18 tys. kredytów
mieszkaniowych i był to wzrost o 20% względem lutego.

"Pierwsze klucze" na horyzoncie. RPP
sygnalizuje obniżki stóp

Po wcześniejszych perturbacjach program "Pierwsze klucze" został
wpisany do wykazu prac rządu.

Projekt wprowadza limity dotyczące dochodów kupujących pierwsze
mieszkanie/dom oraz ceny maksymalne za metr kwadratowy.

Oprócz tego limitowana jest liczba wniosków kredytowych mogąca "brać
udział" w programie dopłat w danym kwartale.

Począwszy od 2026 r. w każdym kwartale po zarejestrowaniu w systemie
ewidencji dopłat 10 tys. wniosków o kredyt hipoteczny "Pierwsze klucze"
przyjmowanie nowych wniosków będzie okresowo wstrzymane do
początku kolejnego kwartału.

Najprawdopodobniej program ten będzie miał mniejszy wpływ na obrót
rynkowy niż jego poprzednik BK2% (jeśli miałby wejść w życie z obecnymi
założeniami).

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wyznaczony
jest na II kw. 2025 r.

Te relatywnie pozytywne wieści łączyły się w mijającym miesiącu ze
zmianą retoryki RPP w sprawie prawdopodobieństwa obniżek stóp
procentowych.

Z ostatniej konferencji prezesa NBP wynika, że RPP może przymierzać się
do obniżki stóp procentowych zarówno już w maju jak i w każdym
następnym miesiącu.

Na razie jest mowa o pojedynczych zmianach, nie o całym cyklu obniżek.
RPP potrzebuje potwierdzenia pozytywnych trendów (np. dalszy spadek
inflacji, wolniejszy wzrost płac) w kolejnych danych, aby podjąć decyzję o
obniżce stóp procentowych.

Niemniej jednak sama zmiana retoryki jest optymistycznym sygnałem dla
uczestników rynku nieruchomości.

Niższe stopy procentowe wpłynęłyby na obniżenie oprocentowania
kredytów hipotecznych a dalej na większy ruch ze strony kupujących
mieszkania (posiłkujących się kredytem).

Kupujący otrzymali jeszcze jeden prezent. W kwietniu sejm uchwalił
ustawę o ujawnianiu cen mieszkań przez deweloperów.

Zobowiązuje ona firmy do prowadzenia stron internetowych, na których
podawane mają być ceny mieszkań od początku sprzedaży do jej
zakończenia, a więc z portali mają szanse zniknąć komunikaty w stylu
"zapytaj o cenę".

Jeżeli ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie deweloperzy będą
mieli dwa miesiące na dostosowanie się do nowych wymogów.