2025: Stabilizacja czy korekta cen mieszkań?

Pierwsza stabilizacja od lat

W 2024 roku ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego po raz pierwszy od wielu lat weszły w fazę stabilizacji.

Taką sytuację mogliśmy obserwować od kwietnia bieżącego roku.

Rok temu - w listopadzie 2023 roku dynamika wzrostów cen rok do roku dla sześciu największych miast wynosiła 16%. W listopadzie 2024 obniżyła się do poziomu 6%.

Zmiany cen ofertowych w największych miastach Polski były dość równomierne. 

W skali roku w Warszawie i Krakowie ceny wzrosły o 7%, we Wrocławiu i Poznaniu o 6% a w Łodzi i Gdańsku o 5%.

W samym listopadzie bieżącego roku ceny mieszkań pozostały stabilne a ich zmiany względem października 2024 nie przekroczyły 1%.

W Polskich miastach oferta wciąż rośnie, natomiast ożywienia popytowego nie widać, co może skutkować przecenami. 

Dokładną ich skalę pokażą ceny transakcyjne, jednak z powodu opóźnień związanych z ich rejestracją i digitalizacją pełniejszy obraz całego 2024 roku najpewniej będziemy mogli ocenić dopiero w marcu 2025 roku.

Rynkowy marazm

Przeciętny czas sprzedaży mieszkań wciąż pnie się do góry, jeśli w kolejnych miesiącach będziemy obserwować kontynuację tego trendu, czas oczekiwania na klienta będzie zbliżał się do statystyk sprzed wprowadzenia BK2%.

Syganlizuje to realne spowolnienie w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi.

Jak wynika z danych SonarHome, przeciętny czas ekspozycji mieszkania w ofercie w listopadzie 2024 roku wyniół 99 dni (średnio dla sześciu największych miast).

Najdłużej w ofercie pozostają mieszkania w Gdańsku i Krakowie, odpowiednio 105 i 102 dni. Najkrócej w Warszawie i Łodzi - 97 i 93 dni.

Porównując do listopada 2023 średni czas sprzedaży mieszkania w największych metropoliach wydłużył się o 20 dni.

Dane kredytowe BIK, po październikowym odbiciu, w listopadzie 2024 roku ponownie wykazały osłabienie.

W listopadzie liczba wnioskujących o kredyt spadła o 21,9% w porównaniu do października br.

Jednak biorąc pod uwagę rok 2024, liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy od maja (kiedy wygasł wpływ BK2%) jest dość stabilna (patrz wykres).

Co ciekawe miesiąc do miesiąca zarejestrowano również spadek średniej kwoty wnioskowanego kredytu. Jak podaje BIK może to zwiastować stabilizację cen transakcyjnych mieszkań.

W listopadzie średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła 436,2 tys. zł – to kwota o 1,5 proc. wyższa niż przed rokiem, lecz niższa o 0,9 proc. od tej z października.

Kolejne znaki zapytania

Jeszcze przed miesiącem nadzieją na pobudzenie rynku nieruchomości w przyszłym roku była prognozowana obniżka stóp procentowych.

Na początku grudnia prezes NBP, Adam Glapiński, poinformował, że dyskusja o obniżce stóp procentowych może przesunąć się na październik 2025 r., a decyzje o obniżkach mogą nastąpić dopiero w 2026 r.

Wcześniejsze zapowiedzi sugerowały, że rozmowy na temat obniżek rozpoczną się po marcu 2025 r., ale obecnie prognozy wskazują na przesunięcie tej dyskusji.

Najważniejszym czynnikiem wpływającym na te decyzje ma być faktyczny wpływ ustawy o mrożeniu cen prądu na inflację. 

Zdaniem prezesa NBP obniżki stóp procentowych będą możliwe tylko, gdy inflacja zacznie spadać, a RPP uzna, że proces ten jest stabilny. 

Zgodnie z przewidywaniami, ustawa częściowo mrożąca ceny energii elektrycznej w 2025 r. może spowodować wzrost inflacji CPI po III kwartale 2025 r.

Wzrost inflacji będzie wynikał z wielu czynników, w tym wyższych cen energii, powrotu 5% VAT na żywność, luźnej polityki fiskalnej oraz wzrostu akcyzy na papierosy i alkohol.

Zgodnie z najnowszym komunikatem, osiągnięcie celu inflacyjnego przez NBP zostanie opóźnione o około pół roku, do końca 2026 r.

Jeśli te prognozy się ziszczą może to oznaczać kolejny rok stagnacji na polskim rynku mieszkaniowym.

Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest jednym z najwyższych w Europie. Co prawda osoby posiadające gotówkę są wciąż aktywne, jednak jak wynika z danych historycznych to kredyty mieszkaniowe są motorem napędowym całego rynku.

Grudzień obfitował również w nowe informacje na temat ew. pojawienia się programu mieszkaniowego w przyszłym roku.

Oficjalnie poinformowano, że Program kredytu 0 proc., czyli KnS nie zostanie zrealizowany. 

Minister rozwoju i technologii, Krzysztof Paszyk, ogłosił jednak, że program mieszkaniowy rządu zostanie zaprezentowany w pierwszym kwartale 2025 r. i może wtedy wejść w fazę procesu legislacyjnego.

MRiT zapowiedziało, że nowa strategia mieszkaniowa może opierać się na sprawdzonych instrumentach, takich jak dawny program "Mieszkanie dla Młodych" 

W ciągu ponad 4 lat funkcjonowania MdM udzielono ponad 110 tys. kredytów ze wsparciem Państwa.

Wejście w życie nowego programu zależy od osiągnięcia porozumienia w koalicji rządowej. Program ma być efektem zmiany strategii polityki mieszkaniowej i wykorzystania skutecznych rozwiązań z poprzednich, pozytywnie ocenianych programów. 

Na mieszkalnictwo w przyszłorocznym budżecie rząd przeznaczył ponad 4 mld zł, które mogą zostać utracone, jeśli program nie zostanie przedstawiony do końca marca 2025 r.