2025: Stabilizacja czy korekta cen mieszkań?

Pierwsza stabilizacja od lat

• W 2024 roku ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego po raz pierwszy od wielu lat weszły w fazę stabilizacji.

• Taką sytuację mogliśmy obserwować od kwietnia bieżącego roku.

• Rok temu - w listopadzie 2023 roku dynamika wzrostów cen rok do roku dla sześciu największych miast wynosiła 16%. W listopadzie 2024 obniżyła się do poziomu 6%.

• Zmiany cen ofertowych w największych miastach Polski były dość równomierne. 

• W skali roku w Warszawie i Krakowie ceny wzrosły o 7%, we Wrocławiu i Poznaniu o 6% a w Łodzi i Gdańsku o 5%.

• W samym listopadzie bieżącego roku ceny mieszkań pozostały stabilne a ich zmiany względem października 2024 nie przekroczyły 1%.

• W Polskich miastach oferta wciąż rośnie, natomiast ożywienia popytowego nie widać, co może skutkować przecenami. 

• Dokładną ich skalę pokażą ceny transakcyjne, jednak z powodu opóźnień związanych z ich rejestracją i digitalizacją pełniejszy obraz całego 2024 roku najpewniej będziemy mogli ocenić dopiero w marcu 2025 roku.

Rynkowy marazm

• Przeciętny czas sprzedaży mieszkań wciąż pnie się do góry, jeśli w kolejnych miesiącach będziemy obserwować kontynuację tego trendu, czas oczekiwania na klienta będzie zbliżał się do statystyk sprzed wprowadzenia BK2%.

• Syganlizuje to realne spowolnienie w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi.

• Jak wynika z danych SonarHome, przeciętny czas ekspozycji mieszkania w ofercie w listopadzie 2024 roku wyniół 99 dni (średnio dla sześciu największych miast).

• Najdłużej w ofercie pozostają mieszkania w Gdańsku i Krakowie, odpowiednio 105 i 102 dni. Najkrócej w Warszawie i Łodzi - 97 i 93 dni.

• Porównując do listopada 2023 średni czas sprzedaży mieszkania w największych metropoliach wydłużył się o 20 dni.

• Dane kredytowe BIK, po październikowym odbiciu, w listopadzie 2024 roku ponownie wykazały osłabienie.

• W listopadzie liczba wnioskujących o kredyt spadła o 21,9% w porównaniu do października br.

• Jednak biorąc pod uwagę rok 2024, liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy od maja (kiedy wygasł wpływ BK2%) jest dość stabilna (patrz wykres).

• Co ciekawe miesiąc do miesiąca zarejestrowano również spadek średniej kwoty wnioskowanego kredytu. Jak podaje BIK może to zwiastować stabilizację cen transakcyjnych mieszkań.

• W listopadzie średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła 436,2 tys. zł – to kwota o 1,5 proc. wyższa niż przed rokiem, lecz niższa o 0,9 proc. od tej z października.

Kolejne znaki zapytania

• Jeszcze przed miesiącem nadzieją na pobudzenie rynku nieruchomości w przyszłym roku była prognozowana obniżka stóp procentowych.

• Na początku grudnia prezes NBP, Adam Glapiński, poinformował, że dyskusja o obniżce stóp procentowych może przesunąć się na październik 2025 r., a decyzje o obniżkach mogą nastąpić dopiero w 2026 r.

• Wcześniejsze zapowiedzi sugerowały, że rozmowy na temat obniżek rozpoczną się po marcu 2025 r., ale obecnie prognozy wskazują na przesunięcie tej dyskusji.

• Najważniejszym czynnikiem wpływającym na te decyzje ma być faktyczny wpływ ustawy o mrożeniu cen prądu na inflację. 

• Zdaniem prezesa NBP obniżki stóp procentowych będą możliwe tylko, gdy inflacja zacznie spadać, a RPP uzna, że proces ten jest stabilny. 

• Zgodnie z przewidywaniami, ustawa częściowo mrożąca ceny energii elektrycznej w 2025 r. może spowodować wzrost inflacji CPI po III kwartale 2025 r.

• Wzrost inflacji będzie wynikał z wielu czynników, w tym wyższych cen energii, powrotu 5% VAT na żywność, luźnej polityki fiskalnej oraz wzrostu akcyzy na papierosy i alkohol.

• Zgodnie z najnowszym komunikatem, osiągnięcie celu inflacyjnego przez NBP zostanie opóźnione o około pół roku, do końca 2026 r.

• Jeśli te prognozy się ziszczą może to oznaczać kolejny rok stagnacji na polskim rynku mieszkaniowym.

• Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest jednym z najwyższych w Europie. Co prawda osoby posiadające gotówkę są wciąż aktywne, jednak jak wynika z danych historycznych to kredyty mieszkaniowe są motorem napędowym całego rynku.

• Grudzień obfitował również w nowe informacje na temat ew. pojawienia się programu mieszkaniowego w przyszłym roku.

• Oficjalnie poinformowano, że Program kredytu 0 proc., czyli KnS nie zostanie zrealizowany. 

• Minister rozwoju i technologii, Krzysztof Paszyk, ogłosił jednak, że program mieszkaniowy rządu zostanie zaprezentowany w pierwszym kwartale 2025 r. i może wtedy wejść w fazę procesu legislacyjnego.

• MRiT zapowiedziało, że nowa strategia mieszkaniowa może opierać się na sprawdzonych instrumentach, takich jak dawny program "Mieszkanie dla Młodych" 

• W ciągu ponad 4 lat funkcjonowania MdM udzielono ponad 110 tys. kredytów ze wsparciem Państwa.

• Wejście w życie nowego programu zależy od osiągnięcia porozumienia w koalicji rządowej. Program ma być efektem zmiany strategii polityki mieszkaniowej i wykorzystania skutecznych rozwiązań z poprzednich, pozytywnie ocenianych programów. 

• Na mieszkalnictwo w przyszłorocznym budżecie rząd przeznaczył ponad 4 mld zł, które mogą zostać utracone, jeśli program nie zostanie przedstawiony do końca marca 2025 r.