Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży mieszkania?

Chcesz szybko sprzedać mieszkanie? Sprawdź, jaki moment będzie na to najlepszy

Mogłoby się wydawać, że na sprzedaż mieszkania zawsze jest dobry moment - zwłaszcza jeśli nieruchomość znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, jest wyremontowana, a sprzedający nie zawyżył znacząco ceny mieszkania w stosunku do jego wartości. W rzeczywistości jednak są miesiące, w których - jeśli to możliwe - lepiej nie wystawiać mieszkania na sprzedaż. 

Dzieje się tak z wielu powodów, ale jednym z nich jest sezonowość rynku nieruchomości. Jak tłumaczy ekspert SonarHome Anton Bubiel: najniższą liczbę transakcji notuje się od listopada do lutego. Z kolei w sezonie letnim - intuicyjnie postrzeganym przez wiele osób jako czas zastoju - odnotowuje się znacznie więcej transakcji. Okres intensywnej sprzedaży i zakupu nieruchomości trwa do października włącznie. Z tego względu w wielu sytuacjach warto zaplanować sprzedaż właśnie na początek lata - to wtedy najwięcej osób poszukuje nieruchomości do kupna. 

Sprzedając nieruchomość warto zatem zorientować się w trendach na rynku, by móc opublikować ogłoszenie w momencie, w którym najwięcej osób szuka mieszkania na sprzedaż. Trendy można śledzić m.in. na blogach firm zajmujących się pośrednictwem lub bezpośrednią sprzedażą mieszkań. 

Nie zawsze warto kierować się sezonowością rynku

Warto jednocześnie podkreślić, że w niektórych sytuacjach lepiej nie sugerować się trendami na rynku nieruchomości czy jego sezonowością. 

Niektórym właścicielom nieruchomości może na przykład zależeć na jak najszybszej sprzedaży lokalu - chociażby dlatego, że środki uzyskane dzięki sfinalizowaniu transakcji pokryją (w całości lub w części) koszt zakupu kolejnej nieruchomości. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem będzie jak najszybsze wystawienie oferty. Podobnie będzie w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości - z różnych powodów - nie mieszka w niej, ale nadal ponosi koszty związane z utrzymaniem lokalu. 

W niektórych przypadkach zbycie mieszkania należy z kolei przesunąć w czasie. Dotyczy to m.in. odziedziczonych nieruchomości. Sprzedaż takiego lokalu w czasie krótszym niż pięć lat po odziedziczeniu mieszkania będzie wiązała się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Wstrzymanie się ze sprzedażą - jeśli jest to możliwe - pozwala tego uniknąć. Podobnie jest w sytuacji, gdy ktoś kupił nieruchomość i chce ją sprzedać - chyba, że uzyskaną kwotę przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. 

Podjęcie decyzji o samodzielnej sprzedaży lub wsparcie doradcy

Część osób chcących sprzedać mieszkanie decyduje się samodzielnie znaleźć potencjalnych nabywców. Najczęściej jest to podyktowane przekonaniem, że będąc właścicielem lokalu, są w stanie lepiej go promować i włożą w to znacznie więcej wysiłku niż doradca. Oprócz tego nie muszą ponosić dodatkowych kosztów związanych ze sprzedażą mieszkania - chodzi oczywiście o prowizję dla biura nieruchomości. 

Na samodzielną sprzedaż nieruchomości mogą sobie jednak pozwolić głównie osoby, które są doskonale zorientowane w całym procesie. Warto bowiem zdawać sobie sprawę z faktu, że sprzedaż mieszkania to niezwykle czaso- i pracochłonny proces, na który składają się m.in.:

Wycena nieruchomości,Rozeznanie na rynku nieruchomości Odpowiednie przygotowanie mieszkania na sprzedaż,Stworzenie oferty sprzedaży nieruchomości, która faktycznie zainteresuje potencjalnego kupującego,Promocja ogłoszenia,Zgromadzenie wszystkich potrzebnych dokumentów i dopełnienie formalności.

Przy samodzielnej sprzedaży nieruchomości łatwo jednak popełnić błąd lub zapomnieć o jakiejś istotnej kwestii. Z tego względu osoby, które po raz pierwszy będą sprzedawać nieruchomość, powinny rozważyć skorzystanie z usług profesjonalistów. 

Biuro nieruchomości: jak wybrać, żeby nie żałować?

Cały proces sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym jest niezwykle wyczerpujący i wymaga znajomości licznych procedur i konkretnych zagadnień. Osoby, które obawiają się samodzielnej sprzedaży mieszkania, mogą liczyć na wsparcie eksperta. Wybierając biuro nieruchomości, warto przede wszystkim dowiedzieć się, jakie są opinie osób, które już współpracowały z daną agencją. Po drugie - dobrze zajrzeć do ogłoszeń sprzedaży promowanych przez biuro. Jeśli oferty widnieją na stronie agencji lub na portalach ogłoszeniowych już od dłuższego czasu, można obawiać się o efektywność działań podejmowanych przez poszczególnych doradców. 

Warto również zbadać, jakie działania podejmuje firma, by dotrzeć do jak największej liczby potencjalnych nabywców. W SonarHome klienci, którzy zdecydują się na skorzystanie z usługi Digital Broker mogą liczyć na szeroką promocję ogłoszenia - oferta sprzedaży mieszkania zostanie opublikowana na największych portalach nieruchomości, a w niektórych przypadkach - również w mediach społecznościowych. Ogromną zaletą usługi Digital Broker jest też fakt, że klient będzie mógł na bieżąco śledzić działania agencji - dzięki internetowemu panelowi klienta. Pozwoli on zresztą nie tylko na ocenę postępów w sprzedaży, ale również na:

Zapoznanie się z aktualną wyceną oraz szczegółowym raportem cenowym,Przejrzenie ogłoszeń sprzedaży umieszczanych na różnych stronach i portalach,Analizę statystyk sprzedaży - klient może sprawdzić zasięg ogłoszenia, liczbę osób zainteresowanych, liczbę wizyt w mieszkaniu oraz złożonych ofert,Uzyskanie dostępu do danych kontaktowych doradcy zajmującego się nieruchomością.

Dzięki internetowemu panelowi klienta właściciel nieruchomości wie, jakie dokładnie działania podejmuje agencja, by sprzedać mieszkanie - co jest raczej rzadkością. 

Wycena nieruchomości: co warto wiedzieć?

Zgodnie z prawem wycena nieruchomości to proces, w którym dokonuje się określenia wartości rynkowej albo odtworzeniowej mieszkania lub domu. Przy sprzedaży mieszkania wycena nieruchomości jest niezbędna, by ustalić realną wartość lokalu mieszkalnego - a następnie zaproponować odpowiednią kwotę. To istotne, ponieważ zawyżona cena w stosunku do realnej wartości mieszkania utrudni znalezienie kupca. Zaniżona pozbawi natomiast sprzedającego części zysku. 

Wartość mieszkania można oszacować samodzielnie, skorzystać ze wsparcia pośrednika lub rzeczoznawcy albo zdecydować się na e-wycenę. 

Samodzielna wycena mieszkania

Samodzielna wycena nieruchomości na sprzedaż nie wiąże się wprawdzie z dodatkowymi kosztami, ale jest opcją najbardziej ryzykowną - a w dodatku niezwykle czasochłonną Właściciel nieruchomości na sprzedaż musi przejrzeć wszystkie ogłoszenia lokali w sąsiedztwie oraz oferty poświęcone mieszkaniom o podobnych cechach. Dodatkowo nie jest w stanie określić, w których przypadkach cena nieruchomości została zawyżona - i jak mocno. 

Wycena nieruchomości przez eksperta

Wycenę mieszkania na sprzedaż może wykonać także ekspert - pośrednik nieruchomości lub rzeczoznawca majątkowy. Będzie się to wiązać jednak z dodatkowymi kosztami. W dodatku w przypadku rzeczoznawcy istnieje ryzyko, że nie weźmie on pod uwagę aktualnych trendów na rynku.

Darmowa e-wycena z raportem 

Możliwe jest także skorzystanie z e-wyceny - taką opcję oferuje SonarHome. E-wycena jest możliwa dzięki specjalnemu narzędziu - autorskiemu, zaawansowanemu algorytmowi sztucznej inteligencji, który analizuje dane na temat rynku mieszkań na sprzedaż w danym mieście. Wycena powstaje na podstawie innych ofert sprzedaży nieruchomości; pod uwagę brane są takie dane jak:

Lokalizacja,Metraż,Kondygnacja,Rok budowy budynku,Standard mieszkania,Obecność windy w budynku,Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości

Osoba, która zdecyduje się na skorzystanie z darmowej wyceny SonarHome otrzyma dodatkowo bezpłatny raport cenowy, a w nim m.in. szacowaną cenę sprzedaży mieszkania w zależności od czasu, jaki sprzedające chce i może poświęcić na transakcję. Dodatkowo raport obejmuje też wgląd do 10 archiwalnych, podobnych ofert sprzedaży nieruchomości oraz analizę stanu wycenianego mieszkania na jego cenę. To może być istotna wskazówka - nierzadko wyremontowanie i przygotowanie mieszkania może znacząco zwiększyć jego wartość. 

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Chcesz szybko sprzedać mieszkanie i zachęcić potencjalnych nabywców do kupna nieruchomości? Zdaniem wielu ekspertów kluczem do sukcesu jest odpowiednie przygotowanie mieszkania do sprzedaży. 

Sprzedaż mieszkania krok po kroku: czasem niezbędny jest remont

Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży mieszkania? Warto na pewno pamiętać o 

ocenie stanu technicznego lokalu - jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia. W sytuacji gdy mieszkanie jest w wyjątkowo złym stanie, warto w pierwszej kolejności rozważyć remont - co wiąże się z koniecznością opróżnienia lokalu i wywiezienia wszystkich mebli. Poprawa stanu mieszkania będzie mieć bezpośredni wpływ na wycenę nieruchomości, a tym samym - na cenę mieszkania. Oprócz tego na ogół znacznie łatwiej sprzedać mieszkanie, które nie wymaga dodatkowych nakładów finansowych ze strony kupującego, dla którego już sam zakup nieruchomości to duży wydatek. 

Remont mieszkania - w zależności od tego, jaki jest stan techniczny lokalu - można przeprowadzić samodzielnie lub skorzystać z usług ekipy remontowej. Warto na samym początku poprosić o wycenę prac. 

Zdarza się jednak, że mieszkanie jest w dobrym stanie i będzie wymagać co najwyżej lekkiego odświeżenia. W takiej sytuacji warto rozważyć np. pomalowanie ścian. Oprócz tego należy przede wszystkim gruntownie posprzątać mieszkanie - nie wystarczy odkurzenie, umycie podłóg czy blatów. Warto np. dokładnie wyczyścić fugi, okna, drzwi, posprzątać wszystkie zakamarki, w razie potrzeby - dokonać drobnych napraw (naoliwienie drzwi, dokręcenie poluzowanych elementów w sprzętach AGD itd.). Należy pamiętać, że to wszystko będzie wpływać na odbiór mieszkania przez potencjalnego kupującego - muszą mieć to na uwadze zwłaszcza osoby, które chcą szybko sprzedać mieszkanie. 

W przypadku sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego warto zainwestować w home staging

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży to jedna kwestia; osobną jest stworzenie warunków, które umożliwią zrobienie sesji zdjęciowej do ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości. Dobrym pomysłem może być skorzystanie z usług home stagera, czyli osoby zawodowo zajmującej się przygotowaniem nieruchomości na sprzedaż. Celem home stagingu jest przede wszystkim zrobienie dobrego pierwszego wrażenia na potencjalnym kupującym. 

Home staging nie ogranicza się jednak do gruntownego posprzątania mieszkania (co właściciel lokalu może najczęściej bez przeszkód zrobić samodzielnie - o ile ma na to odpowiednio dużo czasu). Home stager uatrakcyjnia całą przestrzeń i zwraca uwagę na detale, które sprawiają, że mieszkanie przyciąga uwagę potencjalnego kupującego. Często polega to m.in. na:

Zakupie i powieszeniu pasujących zasłon i firan, położeniu dywanów i wszystkich tkanin, które mogą “ocieplić” wnętrze,Umieszczeniu w poszczególnych pomieszczeniach pasujących dodatków - poduszek, małych rzeźb, świec i innych elementów dekoracyjnych, które uatrakcyjniają przestrzeń,Wprowadzeniu roślinności - choćby w postaci bukietów kwiatów.

Home stager dba też o wrażenia gości, którzy pojawią się na prezentacji mieszkania. Chodzi m.in. o zapach (konieczne jest wywietrzenie lokalu przed wizytą potencjalnych kupujących, opcjonalnie - rozstawienie dyfuzorów zapachu lub odpalenie świec zapachowych). Ważne jest też zapewnienie maksymalnego nasłonecznienia mieszkania (np. poprzez odsunięcie wszystkich zasłon itd.), choć należy pamiętać, że nie zawsze osiągnięte zostaną te same efekty - ze względu na położenie mieszkania względem stron świata. Jeśli w środku dnia we wnętrzu nadal jest dość ciemno, można wspomóc się klimatycznym oświetleniem. Home staging może zatem okazać się przydatny zarówno przed zrobieniem zdjęć do ogłoszenia, jak i prezentacją samego mieszkania. A przede wszystkim - niezwykle skuteczny, ponieważ buduje w zainteresowanych obraz atrakcyjnej nieruchomości. 

Sprzedaż mieszkania: co zrobić, jeśli właściciel nadal w nim mieszka?

Pewnym problemem może być sytuacja, gdy właściciel mieszkania na sprzedaż jednocześnie dalej przebywa w lokalu. Po ewentualnym remoncie lub odświeżeniu mieszkania należy zatem dbać przede wszystkim o utrzymywanie porządku. Przed zrobieniem sesji zdjęciowej do ogłoszenia czy prezentacją nieruchomości zainteresowanym osobom, konieczne jest również schowanie większości rzeczy codziennego użytku. Nie można dopuścić do tego, by na widoku znajdowały się ubrania, dokumenty i inne rzeczy, które często nie trafiają od razu na swoje miejsce. To zdecydowanie zniechęca potencjalnego kupującego do dalszego oglądania mieszkania. 

Sprzedaż mieszkania: co, gdy lokal stoi pusty?

Sprzedaż mieszkania - a także przygotowanie go do sesji zdjęciowej i ewentualna prezentacja zainteresowanym - jest znacznie łatwiejsza, gdy mieszkanie stoi puste. Należy jednak - podobnie jak w sytuacji, gdy lokal jest zamieszkiwany - utrzymywać nieruchomość w czystości. 

Jeśli chodzi z kolei o kwestię mebli, to dużo zależy od stanu mieszkania. W sytuacji, gdy wykończone są podłogi, ściany - odświeżone, a kuchnia i łazienka - wyremontowane, ustawianie mebli w pozostałych pomieszczeniach nie jest konieczne. Nowi nabywcy lokalu zazwyczaj i tak dostosowują go pod swoje preferencje. 

Promocja ogłoszenia w przypadku sprzedaży mieszkania

Osoba sprzedająca mieszkanie musi zadbać nie tylko o wycenę lokalu i jego odpowiednie przygotowanie, ale również o promocję oferty. Aby to jednak było możliwe, konieczne jest stworzenie ogłoszenia o sprzedaży mieszkania. 

Jakie informacje należy umieścić w opisie? 

Metraż,Liczba pomieszczeń,Kondygnacja,Informacja o miejscu parkingowym/komórce lokatorskiej/balkonie,Lokalizacja,Cena,Wyposażenie mieszkania,Stan prawny lokalu. 

Ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości można dodatkowo uatrakcyjnić - nagrywając film z wnętrza. Ciekawą alternatywą jest też spacer 3D. Osoba przeglądająca ogłoszenie może w ten sposób wirtualnie przemieszczać się po pomieszczeniach. 

Gdzie promować ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości?

W pierwszej kolejności ofertę warto umieścić na portalach ogłoszeniowych i portalach nieruchomości - to właśnie tam najwięcej osób szuka lokalu do kupna. To jednak tylko jeden ze sposobów samodzielnego promowania ogłoszenia. Dobrym pomysłem jest umieszczenie oferty w mediach społecznościowych, w tym przede wszystkim na Facebooku. Warto mieć na uwadze, że funkcjonuje tam wiele grup zrzeszających osoby szukające mieszkania na sprzedaż - zwłaszcza w konkretnej lokalizacji. 

Sprzedaż mieszkania - jakie dokumenty trzeba zgromadzić?

Umowa sprzedaży mieszkania to zwieńczenie całego procesu - zanim jednak dojdzie do jej podpisania, właściciel lokalu musi zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty. Kupujący będzie chciał bowiem poznać dokładny stan prawny mieszkania. Część informacji znajdzie w księdze wieczystej, jednak nie wszystkie. 

Podstawą jest dokument, który poświadcza własność nieruchomości sprzedającego - koniecznie w formie aktu notarialnego. Jeśli przedmiotem sprzedaży jest lokal, który był wcześniej podarowany właścicielowi, przyda się również umowa darowizny. Co ważne - w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, również potrzebny jest dokument w formie aktu notarialnego. 

Oprócz dokumentu w formie aktu notarialnego, który poświadcza własność nieruchomości, konieczny jest też aktualny odpis ze wspomnianej księgi wieczystej. Dzięki temu kupujący ma pewność, że lokal nie jest obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi. To istotne, ponieważ akt notarialny nabycia nieruchomości nie zawiera takich informacji. W księdze wieczystej można również znaleźć zapis o hipotece, jeśli mieszkanie jest nią obciążone. 

W akcie notarialnym i w księdze wieczystej nie znajduje się natomiast informacja o tym, ile osób jest zameldowanych w mieszkaniu - stąd niezbędne jest także zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu. 

Oprócz aktu notarialnego, odpisu z księgi wieczystej czy zaświadczenia o zameldowaniu (a raczej braku zameldowania) osób w lokalu, konieczne jest też posiadanie:

Ważnego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, jeśli właściciel jest jej członkiem,Dokumentu o braku zadłużenia z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych jak i również braku długów w spółdzielni (jeśli mieszkanie byłoby zadłużone, komornik mógłby poddać kupującego egzekucji - już po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości), Dokumentu, który potwierdza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - jeśli mieszkanie nie jest pełną własnością sprzedającego,Zaświadczenia ze spółdzielni o przydziale lokalu i - jeśli jest wymagane - o uzupełnieniu wkładu budowlanego,Zaświadczenia o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości (wydaje je urząd miasta lub gminy),Zaświadczenia od urzędu skarbowego o uiszczenia podatku od spadku (jeśli mieszkanie zostało odziedziczone lub przekazane w darowiźnie),Zaświadczenia o braku zaległości przed urzędem skarbowym i ZUS (jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą). 

Wszystkich wymienionych informacji nie można znaleźć ani w księdze wieczystej, ani w akcie notarialnym, dlatego tak istotne jest ich zgromadzenie. 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Po zebraniu wszystkich dokumentów (aktu własności w formie aktu notarialnego, odpisu z księgi wieczystej i niezbędnych zaświadczeń) kolejnym krokiem jest zazwyczaj podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. 

W umowie przedwstępnej osób fizycznych powinny zostać określone istotne postanowienia umowy przyrzeczonej - czyli umowy “docelowej”. W tym przypadku  jest nią umowa sprzedaży mieszkania. W ramach umowy przedwstępnej właściciel nieruchomości zobowiązuje się do jej sprzedaży, a druga strona - do jej kupna. Dokument najlepiej podpisać w kancelarii notarialnej, w obecności notariusza, w formie aktu notarialnego - to lepsze zabezpieczenie dla obu stron. Dzięki temu nawet jeśli jedna strona rozmyśli się, druga będzie mogła - nawet wbrew woli kontrahenta - domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Sprzedaż mieszkania: czy jest ktoś taki jak idealny klient? 

Każdy, kto chce sprzedać mieszkanie, poszukuje “idealnego klienta”. Osób inwestujących w nieruchomości oraz kupujących lokale na własne cele mieszkaniowe nie należy jednak rozpatrywać w kategoriach “idealnego klienta”, a raczej - klienta, który odpowiada potrzebom sprzedającego. 

Osoby, chcące kupić mieszkanie, można jednak podzielić na dwie grupy - kupujących za gotówkę lub na kredyt hipoteczny. W pierwszym przypadku sprzedaż mieszkania odbywa się znacznie szybciej, jednak sprzedający musi mieć świadomość, że cena, którą uzyska, może być niższa.

Z kolei w przypadku osób finansujących zakup nieruchomości kredytem hipotecznym sprzedaż mieszkania przeciąga się - sprzedający musi poczekać najpierw na podpisanie przez kupującego umowy kredytowej. Dopiero później możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży mieszkania. Z drugiej strony w tym układzie sprzedający ma silniejszą pozycję negocjacyjną. 

Najlepszym klientem może nie być ani osoba inwestująca w nieruchomości, ani osoba kupująca mieszkanie dla siebie, ale firma, która kupuje mieszkania od klientów za zabezpieczone środki.  SonarHome w ramach iBuyingu nabywa nieruchomość, gwarantując sprzedającemu bezpieczeństwo transakcji, szybkie otrzymanie gotówki i uczciwą cenę - ze względu na wycenę nieruchomości dokonywaną przez zaawansowane algorytmy. 

Dzięki temu sprzedaż mieszkania jest szybsza, bezpieczniejsza i komfortowa dla właściciela nieruchomości. To dobre rozwiązanie dla osób, które chcą po prostu jak najszybciej sprzedać lokal, otrzymać cenę adekwatną do wartości mieszkania, a w dodatku - uniknąć żmudnych formalności (SonarHome bierze je na siebie) i przygotowywania nieruchomości do sprzedaży.

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa