Koniec ery domysłów. Co zmienia dostęp do cen transakcyjnych mieszkań?

Wyobraź sobie sytuację: wchodzisz na portal ogłoszeniowy, widzisz cenę 700 000 zł, a potem słyszysz od znajomego, że on swoje mieszkanie sprzedał za 800 000 zł. Komu wierzyć?

Przez lata polskim rynkiem nieruchomości rządziły ceny ofertowe czyli to, ile sprzedający chciał dostać, a nie ile faktycznie dostawał. Prawdziwa wiedza o cenach transakcyjnych była zamknięta w rejestrach, płatna i wymagała przebrnięcia przez biurokrację. Korzystali z niej głównie rzeczoznawcy majątkowi, banki i wyspecjalizowane firmy i to oni mieli przewagę informacyjną nad kupującym.

To się właśnie zmienia.

Skąd pochodzą dane o cenach transakcyjnych?

Każda sprzedaż nieruchomości jest rejestrowana w RCN, czyli Rejestrze Cen Nieruchomości. To baza oparta na aktach notarialnych są tam nie życzenia sprzedającego, ale kwoty, które faktycznie zostały przelane na konto. Przez lata dostęp do tych danych był płatny i skomplikowany administracyjnie. Dziś można je pozyskiwać bezpłatnie.

Jednocześnie trwają prace nad rządowym Portalem DOM, który ma udostępniać te informacje szerokiej publiczności. Tyle że rynek nie lubi próżni, prywatne firmy i portale korzystają z udostępnionych danych już teraz, zanim państwowy portal zostanie oficjalnie uruchomiony.

Gdzie można sprawdzić ceny transakcyjne?

Dziś jest kilka miejsc, które udostępniają te dane bezpłatnie.

Pierwsze to SonarHome. Wystarczy wejść na sonarhome.pl i przejść do sekcji „Transakcje". Wybierasz miasto, wpisujesz adres i widzisz listę realnych transakcji dla danej lokalizacji: cenę całkowitą, cenę za metr, datę sprzedaży, metraż, liczbę pokoi, piętro i rok budowy. Przy części transakcji widoczna jest też informacja o agencie, który prowadził sprzedaż z możliwością przejścia do jego profilu i sprawdzenia opinii oraz doświadczenia. Te same dane znajdziesz też w bezpłatnym raporcie z wyceny, który możesz wygenerować na tej samej stronie.

Drugim źródłem jest portal developeruch.pl, który oferuje wyszukiwarkę transakcji z możliwością filtrowania po cenie, metrażu i liczbie pokoi.

Trzecim geoportal.gov.pl, gdzie w sekcji Rejestr Cen Nieruchomości można przeszukiwać dane na mapie, zaznaczając konkretny budynek lub obszar. Interfejs jest mniej intuicyjny, ale dane podobnie jak w pozostałych przypadkach są autentyczne.

Co się zmienia w praktyce?

Zmienia się układ sił przy negocjacjach.

Do tej pory sprzedający wystawiał mieszkanie „bo sąsiad wystawił za milion, to ja wystawię za milion sto". Kupujący nie miał jak tego zweryfikować. Teraz może sprawdzić, że w tym konkretnym budynku ostatnie cztery transakcje zamknęły się w okolicach 850 000 zł i wejść na rozmowę z tym argumentem w ręku.

To samo dotyczy pośredników. Ci, którzy dotąd żyli z samego dostępu do informacji, mają coraz mniejszą przewagę. Za to dobrzy agenci zyskują nowe narzędzie: możliwość pokazania klientowi trendów, lokalnych danych i realnych cen i stania się doradcą, nie tylko pośrednikiem.

Czego dane nie powiedzą?

Dostęp do danych transakcyjnych to ogromna zmiana, ale warto wiedzieć, gdzie kończy się ich użyteczność.

Przede wszystkim: dane z RCN to dane historyczne. Pokazują, co się działo rok, dwa lub trzy lata temu. W momentach szybkich zmian na rynku mogą być już nieaktualne.

Po drugie: dane mówią, ile zapłacono, ale nie dlaczego. Czy transakcja odbyła się w ramach rodziny? Czy mieszkanie wymagało generalnego remontu? Czy cena była wynikiem zakupu kilku lokali jednocześnie? Tego w tabelkach nie widać. Kupujący, który patrzy tylko na liczby bez kontekstu, może wyciągać błędne wnioski.

Po trzecie- kwestia prywatności. Przy konkretnym adresie i metrażu można z dużą dokładnością ustalić, ile ktoś zapłacił lub zarobił na nieruchomości. Dane są zanonimizowane, ale w praktyce bywa, że łatwo dopasować fakty.

Wnioski

Otwarcie danych z RCN to jedno z ważniejszych wydarzeń na polskim rynku nieruchomości ostatnich lat. Wiedza, która kiedyś była dostępna tylko dla profesjonalistów, staje się dobrem publicznym.

Dla kupujących to realna przewaga w negocjacjach. Dla sprzedających - argument za realistycznym podejściem do ceny. Dla pośredników - szans na pokazanie, że ich wartość to nie dostęp do informacji, ale umiejętność jej interpretacji.

Dane to potężne narzędzie. Ale jak każde narzędzie działają dobrze tylko wtedy, gdy wiemy, jak ich używać.

Jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl.