Wartość mieszkania - jak sprawdzić i od czego zależy?

Z tego artykułu dowiesz się:

Jaki wpływ ma metraż na cenę?Jak lokalizacja wpływa na cenę?Dlaczego stan prawny może odstraszyć kupujących?Na którym piętrze najlepiej mieszkać?Dlaczego stan nieruchomości tak bardzo wpływa na cenę?

Nowoczesny rynek zbytu mieszkań jest bardzo zróżnicowany i podlega szybszym zmianom niż kiedyś. Nabywcy zaczęli przykładać większą uwagę do standardu mieszkania i komfortu jego użytkowania niż do samego tylko metrażu. Liczy się również lokalizacja, rodzaj rynku czy stan prawny nieruchomości. Jakie są najważniejsze cechy wpływające na wartość mieszkania?

Metraż a cena

Wielkość mieszkania jest naturalnie parametrem najsilniej przekładającym się na jego wycenę. Im więcej metrów kwadratowych ma lokum, tym bardziej komfortowe warunki i łatwiejsze dopasowanie mieszkania do potrzeb jego lokatorów. Warto pamiętać, że liczy się nie tylko powierzchnia użytkowa – ważna jest też kubatura pomieszczeń, czyli w praktyce wysokość zawieszenia sufitu. Wyższe mieszkania, nawet przy małej powierzchni, są optycznie bardziej przestronne, co przekłada się na lepszą cenę.

Jak lokalizacja wpływa na cenę?

Drugi z czynników najbardziej przekładający się na cenę mieszkania to jego lokalizacja. Im atrakcyjniejsze położenie nieruchomości, tym wyższa jej wartość. Istotne jest, czy budynek znajduje się na uboczu, czy może blisko głównych arterii miasta. Z drugiej strony, dla nabywcy ważna okazuje się też ekspozycja na hałas – okna wychodzące na ruchliwą ulicę zazwyczaj postrzegane są jako cecha negatywna. W tym kontekście czasem trudno ocenić, czy położenie mieszkania jest korzystne. Nabywcy często kładą nacisk na odległość od terenów zielonych, lokali gastronomicznych, sklepów i obiektów użyteczności publicznej, jak szkoły, szpitale itp. Bliskość terenów przemysłowych, cmentarzy lub torowisk wpływa negatywnie na wartość mieszkania. Należy pamiętać, że otoczenie nieruchomości może zmienić się zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na danym terenie. Przy szacowaniu wartości nieruchomości warto zapoznać się z opinią wydawaną przez gminny wydział planowania.

Z lokalizacją danego M bezpośrednio wiąże się kwestia skomunikowania – mieszkania leżące blisko stacji, przystanków i innych punktów komunikacji miejskiej osiągną większą wartość niż lokalizacje na uboczu, w których transport publiczny jest kiepsko rozwinięty.

Stan prawny

Nieruchomości posiadające uregulowany stan prawny na prawach własności osiągają na rynku najwyższe ceny. Analizując zapisy w księgach wieczystych, można dowiedzieć się, czy nieruchomość stanowi własność, współwłasność, czy użytkowanie wieczyste. Obciążenia lokalu, takie jak: hipoteka, prawo do użytkowania, prawo do służebności, prawo dożywocia lub inne roszczenia na korzyść osób trzecich, znacząco obniżają cenę nieruchomości, czasami prawie uniemożliwiając jej sprzedaż.

Na którym piętrze najlepiej mieszkać?

Największą cenę na rynku osiągają mieszkania położone na pierwszym lub drugim piętrze. Najniższą cenę nabywca jest skłonny zapłacić za lokal na parterze, nie posiadający ogródka. Zasadniczo, poza parterem, im wyżej położone mieszkanie, tym niższą ma cenę. Wyjątek mogą stanowić kwatery położone wysoko, w budynku posiadającym windę. Jeżeli z okien rozciąga się ładny widok, a ekspozycja jest południowo-zachodnia, to wysoko położone mieszkanie będzie droższe niż ciemny lokal na niższym piętrze.

Stan nieruchomości

Na ocenę stanu nieruchomości wpływa rodzaj materiału, z jakiego został zrobiony budynek, rodzaj samego budynku (blok, kamienica, dom wolnostojący itd.), data powstania budynku, ogólny stan techniczny i ogólny standard wykończenia. Sprzedając mieszkanie z rynku wtórnego opłaca się przeprowadzić chociażby drobny „lifting” lokalu – samo odmalowanie ścian może dodatnio wpłynąć na wartość nieruchomości.

Funkcjonalność mieszkania

Czasami kształt budynku lub upodobania poprzednich lokatorów owocują niekorzystnymi rozwiązaniami w rozkładzie architektonicznym mieszkania. Lokale z ciemną kuchnią, aneksem kuchennym zamiast wydzielonego pomieszczenia lub przechodnimi pokojami są mniej funkcjonalne. Ich wycena będzie niższa niż mieszkania rozkładowego, w którym każde pomieszczenie jest bezpośrednio połączone z przedpokojem.

Czynsz za mieszkanie

Wysoki czynsz może znacznie obniżyć cenę mieszkania. Przy sprzedaży dobrze dowiedzieć się, za co konkretnie odprowadzane są opłaty do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli czynsz pokrywa większość opłat ponoszonych przy użytkowaniu mieszkania, jego wysokość może być atutem, a nie wadą.

Podsumowanie

Ilość czynników wpływających na wycenę mieszkania może przyprawić o zawrót głowy. Zawsze gdy mamy wątpliwości, ile powinna kosztować sprzedawana lub kupowana nieruchomość, warto zwrócić się po profesjonalną wycenę.

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa