Mieszkanie na Starówce w Warszawie: ile kosztuje i dlaczego?

Mieszkanie na Starówce w Warszawie to marzenie wielu osób. Jeśli nie po to, żeby w nim zamieszkać, to przynajmniej jako inwestycja. Jak wygląda takie mieszkanie, jak zostało przygotowane do sprzedaży i ile trzeba za nie zapłacić?

W najnowszym materiale Anton Bubiel odwiedza wyjątkową nieruchomość przy ulicy Długiej, którą prezentuje Piotr Wojciechowski z warszawskiej agencji Uno Properties Uno Properties, która jest partnerem SonarHome.

Mieszkanie na Starówce: najważniejsze informacje

Mieszkanie znajduje się w budynku z 1955 roku na warszawskiej Starówce. Jego podstawowe parametry to:

• 53 m² i trzy pokoje: salon z aneksem kuchennym oraz dwie sypialnie,
• czwarte, ostatnie piętro, bez windy,
• układ narożny i dwustronny,
• loggia oraz balkon,
• wysokość pomieszczeń 2,60 m (niższe piętra mają 2,50 m),
• duża piwnica,
• garaż w obrębie kamienicy, wyceniany osobno,
• wysoki standard wykończenia.

Wycena SonarHome a cena ofertowa: skąd różnica?

Co pokazała wycena online

Na początku materiału mieszkanie zostało wycenione na sonarhome.pl. Środkowa wartość wyniosła około 1 273 000 zł, a widełki z pełnego raportu mieściły się w przedziale od około 1 209 000 zł do 1 337 000 zł. W raporcie widoczne były również historyczne ceny transakcyjne z okolicy, które wahały się od około 18-19 tys. zł do ponad 25 tys. zł za m².

Ile kosztuje mieszkanie?

Cena ofertowa mieszkania to 1 490 000 zł, czyli o ponad 150 000 zł więcej niż górne widełki raportu. Jak wyjaśnia Piotr Wojciechowski, wycena SonarHome jest dla niego dobrym punktem odniesienia przy kalkulowaniu ceny dla właścicieli. W przypadku mieszkania w kamienicy agent bierze jednak pod uwagę także to, co znajduje się wewnątrz lokalu, oraz to, co oferuje jego otoczenie.

Czego nie da się uwzględnić w wycenie online?

Według Piotra o wartości dodanej tej nieruchomości decydują między innymi:

• ostatnie piętro, dzięki któremu nikt nie mieszka nad głową,
• narożny, dwustronny układ i bardzo dobre doświetlenie,
• klimatyzacja,
• połączenie stylów, którego nie znajdziemy w typowym mieszkaniu przygotowanym pod szybką odsprzedaż,
• duży, zielony i cichy dziedziniec do wyłącznej dyspozycji mieszkańców.

To właśnie te elementy, trudne do ujęcia w algorytmie, odpowiadają za różnicę między wyceną a ceną ofertową. Jak podsumowuje Anton, w tym przypadku sprzedaje się nie tylko nieruchomość, ale również styl życia.

Co podnosi wartość mieszkania w kamienicy?

Lokalizacja i ekspozycja

Z loggii w salonie roztacza się widok na Pałac Kultury i Nauki oraz Starówkę. Słońce operuje w mieszkaniu przez cały dzień: rano od wschodniej strony salonu, później od południa, a wieczorem w sypialni od strony dziedzińca można obserwować zachody słońca. Mimo lokalizacji w samym centrum ta część mieszkania jest bardzo cicha.

Remont bez kompromisów

Właściciel, który inwestuje w mieszkania, przeprowadził generalny remont bez kompromisów. Pierwotnie lokal miał dwa pokoje, a kuchnia znajdowała się w obecnej sypialni. Po przebudowie kuchnia trafiła do 27-metrowego salonu, a mieszkanie zyskało trzeci pokój. W 2026 roku zamontowano również klimatyzację, co było możliwe dzięki położeniu na ostatnim piętrze.

Oryginalna podłoga z lat 50.

Jednym z najciekawszych elementów mieszkania jest oryginalna podłoga z lat 50., złożona z pięciu różnych odmian drewna. Ekipy remontowe radziły ją zdjąć ze względu na zły stan, jednak właściciel zdecydował się na renowację.

Odnowienie dwóch podłóg o łącznej powierzchni około 15 m² kosztowało 20 000 zł, czyli ponad 1000 zł za metr kwadratowy. Wysoki koszt wynikał z przeniesienia kuchni: podłogę trzeba było rozebrać, połączyć różne wzory i ułożyć od nowa na nowym betonie.

Wnętrze z charakterem

Celem właściciela było stworzenie mieszkania, które nie będzie kolejnym anonimowym lokalem, ale zachowa tkankę starego budownictwa. Wnętrze łączy nowoczesny modernizm z wzornictwem lat 60. i 70. XX wieku. W salonie znajdziemy między innymi:

• fotel typu jajo z epoki Space Age,
• metalową szafkę RTV z lat 60. z prawdziwym szkłem,
• kanapę polskiego producenta,
• oświetlenie z lat 70. pochodzące z polskich hut szkła.

Właściciel starał się wprowadzić do mieszkania jak najwięcej rzeczy od polskich producentów. Ściana ze sklejki to z kolei projektancki zabieg, który optycznie podwyższa pomieszczenie i sprawia, że mieszkanie wydaje się większe.

Funkcjonalność i miejsce do przechowywania

Mieszkanie zaprojektowano tak, aby każde pomieszczenie miało dodatkowe miejsce na przechowywanie:

• w obu sypialniach znajdują się duże szafy wnękowe,
• druga, południowa sypialnia jest dłuższa i węższa, dzięki czemu może pełnić również funkcję biura,
• łazienka o powierzchni około 4 m², utrzymana w stylu art déco z zielonymi płytkami, ma dużą kabinę prysznicową oraz zabudowę z pralką.

Formalności przy przebudowie mieszkania

Przy tak dużych zmianach w układzie lokalu kluczowe są formalności. W tym przypadku właściciel uzyskał pozwolenie spółdzielni mieszkaniowej, a w mieszkaniu przeprowadzono przeglądy kominiarskie. Dzięki temu wszystkie zmiany zostały wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną.

Dla kogo jest takie mieszkanie?

Jak podkreśla Piotr Wojciechowski, ten styl życia nie jest dla każdego. Nie każdy zaakceptuje czwarte piętro bez windy. Mieszkanie może być jednak idealne dla:

• młodych osób szukających ciekawego mieszkania w sercu Starówki,
• osób spoza Polski, które potrzebują mieszkania na kilka dni w miesiącu,
• kadry zarządzającej, dla której jest to alternatywa dla hotelu.

Historia budynku jako wartość dodana

Piotr przyznaje, że szczególnie lubi sprzedawać mieszkania w kamienicach, ponieważ każda ma inną historię i inny układ mieszkań, którego nie znajdziemy w nowoczesnym budownictwie.

Budynek przy ulicy Długiej powstał jako spółdzielnia mieszkaniowa adwokatów, nazywana śmietanką powojennej Warszawy. W latach 70., 80. i 90. na dachu działała plaża: można było się tam opalać, wziąć prysznic, a w niektóre dni drinki serwował kelner.

W budynku nie ma mieszkań komunalnych, a lokale najczęściej przechodzą w obrębie rodzin lub obecnych mieszkańców. Dlatego mieszkania w tej kamienicy bardzo rzadko pojawiają się na rynku.

Podsumowanie

Prawie półtora miliona złotych za mieszkanie na warszawskiej Starówce to cena wyższa niż wskazuje wycena online. W pakiecie kupujący otrzymuje jednak nie tylko 53 m², ale też dopracowane wnętrze, zielony dziedziniec, wyjątkową lokalizację i kawałek historii Warszawy.

Ten przykład pokazuje, jak duże znaczenie przy wycenie mieszkań w kamienicach ma znajomość lokalnego rynku i samej nieruchomości, czego nie zawsze widać w danych transakcyjnych.

Jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl. Cały materiał obejrzysz na naszym kanale YouTube.