Mikrokawalerki, czyli wiele hałasu o nic? Rynek najmniejszych mieszkań w Polsce

11, 14, 18 czy 24 m² – nawet tak małe lokale można znaleźć na rynku nieruchomości. Sam metraż nie mówi jednak jeszcze, czym właściwie jest oferowana nieruchomość. Pod popularnym określeniem „mikrokawalerka” mogą kryć się zarówno pełnoprawne mieszkania, jak i lokale użytkowe czy wydzielone części większych mieszkań. Jak zwracają uwagę eksperci SonarHome.pl, dla właściciela przygotowującego taką nieruchomość do sprzedaży ta różnica ma znaczenie nie tylko formalne, ale także wpływa na grupę potencjalnych nabywców i możliwą cenę.

„Mikrokawalerka” nie jest kategorią prawną ani techniczną. To określenie rynkowe, którym zwykle opisuje się bardzo małe lokale przypominające funkcjonalnie kawalerkę – z miejscem do spania, łazienką i aneksem kuchennym. – Najczęściej chodzi o powierzchnie poniżej wymaganych przez obecne prawo 25 m², ale sam metraż nie przesądza o statusie nieruchomości. W praktyce pod tą samą nazwą mogą więc występować lokale o zupełnie różnej sytuacji prawnej – tłumaczy Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl, platformie do bezpłatnej wyceny mieszkania i znalezienia agenta.

Pierwszą grupę stanowią małe mieszkania, które zostały legalnie wybudowane i wyodrębnione jako lokale mieszkalne jeszcze przed wprowadzeniem obecnie obowiązującego minimum powierzchni. Wśród takich nieruchomości można znaleźć na przykład lokale o powierzchni 18, 14 czy nawet 11 m², szczególnie w starszych kamienicach i budynkach mieszkalnych. Obowiązujące przepisy nie sprawiają, że istniejące wcześniej mieszkanie o powierzchni 11 czy 18 m² automatycznie staje się nielegalne. Jeżeli zostało ono prawidłowo wybudowane i wyodrębnione, nadal może być sprzedawane i funkcjonować jako lokal mieszkalny.

Drugą grupą są lokale użytkowe urządzone w sposób przypominający mieszkanie. Takie rozwiązanie przez lata było jednym ze sposobów oferowania bardzo małych nieruchomości, których nie można było stworzyć jako nowych lokali mieszkalnych poniżej obowiązującego minimum. Szczególnie często pojawiały się one w obiektach o charakterze inwestycyjnym, w tym aparthotelach, gdzie lokal wyposażano tak, aby można było w nim mieszkać lub go wynajmować. Formalnie pozostawał jednak lokalem użytkowym, a nie mieszkaniem. Obecne przepisy przewidują również zasadę minimum 25 m² dla nowych lokali użytkowych, z określonymi wyjątkami.

Trzecia możliwość to fizyczne podzielenie większego mieszkania na kilka niewielkich jednostek. Właściciel na przykład 100-metrowego lokalu może wydzielić w nim kilka pomieszczeń z własnymi aneksami kuchennymi i łazienkami, ale z punktu widzenia księgi wieczystej nadal pozostaje właścicielem jednego 100-metrowego mieszkania. Poszczególnych części nie można wówczas traktować tak samo jak odrębnych mieszkań tylko dlatego, że każda z nich wygląda jak samodzielna kawalerka.

Ten sam metraż, zupełnie inna nieruchomość

Przed sprzedażą mikrokawalerki nie warto zaczynać od pytania o cenę za metr kwadratowy. Najpierw trzeba ustalić, co faktycznie jest przedmiotem sprzedaży. Znaczenie ma m.in. to, czy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym czy użytkowym, czy jest samodzielna, stanowi odrębną nieruchomość i jaka powierzchnia figuruje w dokumentach. Sama nazwa użyta w ogłoszeniu (mieszkanie, studio, apartament czy mikrokawalerka) nie zmienia jej statusu prawnego.

W przypadku lokali powstałych wskutek podziału dochodzi jeszcze kwestia legalności samej przebudowy. Przepisy dotyczą m.in. dostępu do światła dziennego, wentylacji, warunków sanitarnych i przepływu powietrza, a w określonych przypadkach także zmiany sposobu użytkowania. Fizyczne postawienie ścian i urządzenie kilku małych lokali nie oznaczają więc automatycznie, że powstał legalny zestaw niezależnych mieszkań. Przed sprzedażą trzeba sprawdzić zgodność istniejącego układu z dokumentacją oraz wszystkie formalności związane z podziałem.

– Status prawny jest jednym z najważniejszych elementów wpływających na wartość takiej nieruchomości. Jeżeli posiadam pełnoprawne mieszkanie o powierzchni kilkunastu metrów z osobną księgą wieczystą, to sprzedaję konkretnie wyodrębnioną nieruchomość i kupujący wie, co nabywa. W przypadku lokalu użytkowego sytuacja jest już inna – formalnie sprzedaje się lokal użytkowy, co wpływa m.in. na sposób jego wykorzystania i możliwości finansowania. Bank może inaczej traktować oba te lokale, więc część kupujących korzystających z kredytu może w ogóle nie być w stanie sfinansować takiego zakupu albo otrzymać finansowanie na innych warunkach – mówi Anton Bubiel.

Dla sprzedającego oznacza to przede wszystkim zawężenie grupy potencjalnych nabywców. Pełnoprawne mieszkanie ma zwykle szerszy rynek wyjścia niż lokal użytkowy, a jeszcze bardziej ograniczona może być grupa docelowa w przypadku udziału w większej nieruchomości. Kupujący nie nabywa bowiem wówczas odrębnej mikrokawalerki, lecz udział w większym lokalu. Z punktu widzenia późniejszej sprzedaży jest to zupełnie inny produkt.

Mały metraż nie gwarantuje wysokiej ceny

Małe mieszkania mogą osiągać wysoką cenę za metr kwadratowy, ale nie oznacza to, że każdy lokal o powierzchni kilkunastu metrów automatycznie będzie drogi. Dla części nabywców barierą może być wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych za większe mieszkanie w centrum miasta, podczas gdy znacznie łatwiej zaakceptować niższą cenę całkowitą za lokal o powierzchni kilkunastu czy dwudziestu kilku metrów. W rezultacie cena za metr może być wysoka, mimo że całkowita wartość nieruchomości pozostaje relatywnie niska.

– Nie można jednak sprowadzać wyceny do samego metrażu. Niekorzystny układ pomieszczeń, brak światła dziennego, słaby stan budynku, utrudniony dostęp czy nieatrakcyjna lokalizacja mogą sprawić, że niewielka powierzchnia przestanie być atutem. Znaczenie ma także oferta konkurencyjna – jeżeli w tej samej cenie dostępne jest pełnoprawne mieszkanie o powierzchni np. 25 m², nabywca może zdecydować się właśnie na nie. Wysoka cena za metr jest więc konsekwencją relacji między całkowitą ceną, lokalizacją, funkcjonalnością i dostępnymi alternatywami, a nie „nagrodą” za samą małą powierzchnię – zauważa ekspert SonarHome.pl.

Wycena mikrokawalerki wymaga zatem porównania jej z nieruchomościami rzeczywiście konkurującymi o tego samego nabywcę. Proste zestawienie średnich cen za metr może prowadzić do błędnych wniosków, ponieważ małe lokale z natury mogą mieć wyższą cenę jednostkową niż większe mieszkania. Dotyczy to zresztą całego rynku: dane o cenach za metr powinny być analizowane z uwzględnieniem struktury powierzchniowej porównywanych nieruchomości.

Rzadki produkt, ale nie każdy jest równie atrakcyjny

Pełnoprawne, legalne mikromieszkania dostępne są na rynku w ograniczonej podaży, ponieważ ich zasób nie może być obecnie swobodnie powiększany poprzez budowę nowych lokali mieszkalnych poniżej 25 m². Sytuacja ta nie jest jednak równoznaczna z automatyczną premią cenową – o wartości nadal decydują lokalizacja, stan budynku, funkcjonalność oraz przede wszystkim status prawny nieruchomości. Sama skala zjawiska jest natomiast trudna do precyzyjnego określenia. W ogłoszeniach nie zawsze da się odróżnić mieszkanie od lokalu użytkowego, a część małych jednostek funkcjonuje jako fragment większej nieruchomości.

– To jest marginalne zjawisko i raczej mówimy o ułamkach procenta rynku w centrach miast, lokalizacjach turystycznych czy miejscach, gdzie skoncentrowane są starsze budynki. Wokół mikrokawalerek jest więcej szumu, głównie w mediach społecznościowych, niż faktycznego wpływu tego segmentu na cały rynek. Przyciągają one uwagę, bo gdy ktoś filtruje ogłoszenia po cenie, może zobaczyć bardzo tani lokal, a dopiero później okazuje się, że jest to na przykład 14-metrowa przestrzeń użytkowa urządzona w sposób przypominający mieszkanie – mówi Anton Bubiel z SonarHome.pl.

Dla właściciela przygotowującego mikrokawalerkę do sprzedaży najważniejszy wniosek jest prosty: nie należy zaczynać od marketingowej nazwy ani od kalkulatora ceny za metr. Najpierw trzeba ustalić status nieruchomości, sprawdzić dokumentację i zgodność obecnego układu z jej stanem formalnym, a dopiero później określić grupę potencjalnych nabywców i poziom ceny. W przypadku nietypowego lokalu warto także skorzystać z pomocy profesjonalnego agenta. Może być ona szczególnie istotna, ponieważ jego zadaniem będzie nie tylko znalezienie kupującego, ale także prawidłowe zidentyfikowanie produktu, dobranie właściwych nieruchomości do porównania i ocenienie realnego rynku wyjścia.

Kontakt dla mediów

Artur Szeremeta
Senior public relations manager
SAROTA PR – agencja public relations
Tel. +48 794 590 018
E-mail: [email protected]