Rynek mieszkaniowy w 2025 r.: nawet 15% przestrzeni do negocjacji cen

Na rynku mieszkaniowym w 2025 roku wystąpił okres względnej stabilizacji po dynamicznych zmianach z wcześniejszych lat. Według analiz ekspertów SonarHome.pl, podaż mieszkań w największych miastach w pierwszej połowie roku rosła, jednak w drugiej zaczęła stopniowo maleć, co można interpretować jako sygnał wchodzenia rynku w bardziej zrównoważoną fazę. Jednocześnie ceny mieszkań w większości analizowanych lokalizacji zmieniały się jedynie w niewielkim stopniu – zwykle o kilka procent w skali roku.

Zaobserwowana stabilność cen nie oznacza jednak pełnej równowagi między sprzedającymi i kupującymi. W 2025 roku nadal widoczna była wyraźna różnica między cenami ofertowymi a prawdopodobnymi cenami transakcyjnymi. Według szacunków różnica ta wynosiła od 11% w Poznaniu i Krakowie do 15% w Warszawie, a w przypadku Łodzi, Gdańska i Wrocławia około 14%. W wymiarze nominalnym oznaczało to na przykład około 2,2 tys. zł różnicy na metrze kwadratowym w Warszawie i niespełna 1 tys. zł w Łodzi.

– Zjawisko to przekładało się na konkretne kwoty przy zakupie mieszkania – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl. – W przypadku lokalu o powierzchni 40 m² w Warszawie przeciętna różnica między ceną ofertową a prawdopodobną ceną transakcyjną mogła wynosić około 88 tys. zł, podczas gdy w Łodzi było to około 40 tys. zł. Dane te pokazują, że mimo stabilnych stawek ofertowych negocjacje nadal odgrywały istotną rolę na rynku.

Struktura ofert: dominacja mieszkań średniej wielkości

Pod względem struktury podaży w 2025 roku sytuacja była stosunkowo stabilna. Największą część dostępnych ofert w analizowanych miastach stanowiły mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m². W praktyce oznaczało to, że na rynku dominowały lokale dwupokojowe, które najlepiej odpowiadają potrzebom zarówno kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów.

Według danych SonarHome.pl, platformy umożliwiającej wycenę mieszkania i znalezienie agenta, udział najmniejszych mieszkań, czyli lokali o powierzchni poniżej 40 m², był zróżnicowany w zależności od miasta. Najwięcej takich ofert pojawiało się w Łodzi, gdzie stanowiły one 32% całej podaży. W Krakowie ich udział wynosił 28%, a w Warszawie 27%. Najmniej małych mieszkań dostępnych było we Wrocławiu – około 21% oferty.

Mieszkania o powierzchni od 60 do 80 m² stanowiły zazwyczaj kilkanaście procent rynku, choć w niektórych miastach ich udział był wyższy. Granica 20% została przekroczona jedynie w Gdańsku i we Wrocławiu. Z kolei lokale o powierzchni powyżej 80 m² pozostawały segmentem stosunkowo niewielkim, odpowiadając za zaledwie kilka procent całkowitej liczby ofert w poszczególnych miastach.

Struktura podaży według liczby pokoi była w dużej mierze konsekwencją rozkładu powierzchni mieszkań. W większości analizowanych lokalizacji mieszkania dwupokojowe odpowiadały za ponad 40% całej oferty. Największy udział tego typu lokali odnotowano w Łodzi, gdzie stanowiły one aż 48% wszystkich ogłoszeń.

Warto zwrócić uwagę także na udział kawalerek. W Łodzi mieszkania jednopokojowe stanowiły około 16% oferty, podobny udział odnotowano również w Krakowie. Z kolei największy wybór mieszkań trzypokojowych mieli kupujący we Wrocławiu, gdzie ich udział sięgał 34% całej oferty.

Zróżnicowanie cen w zależności od metrażu

Analiza cen pokazuje, że w większości miast najwyższe stawki za metr kwadratowy nadal dotyczyły najmniejszych mieszkań. Przykładowo w Warszawie lokale o powierzchni poniżej 40 m² były oferowane przeciętnie po około 17,8 tys. zł za m², choć ich cena była o 4% niższa niż rok wcześniej.

Jednocześnie w stolicy zauważalny był wzrost cen w segmencie dużych mieszkań. W przypadku lokali o powierzchni od 80 do 100 m² ceny wzrosły o około 4% rok do roku, a w segmencie mieszkań powyżej 100 m² wzrost wyniósł około 6%. Chociaż lokale tej wielkości stanowią niewielki udział całej oferty, ich znaczenie rośnie wraz z pojawianiem się na rynku większej liczby apartamentów i mieszkań klasy premium.

Podobne zależności można było zauważyć także w innych dużych miastach. W Krakowie najdroższe pozostawały najmniejsze mieszkania – lokale poniżej 40 m² osiągały średnio około 16 tys. zł za m². Z kolei duże mieszkania powyżej 100 m² kosztowały przeciętnie około 14 tys. zł za m², czyli około 2 tys. zł mniej za metr.

We Wrocławiu również widoczna była zależność między metrażem a ceną jednostkową. Najmniejsze mieszkania kosztowały przeciętnie około 14,4 tys. zł za m², podczas gdy w przypadku lokali o powierzchni przekraczającej 100 m² ceny spadały do około 10,9 tys. zł za m².

Nowe proporcje podaży i ich konsekwencje

Zmiany struktury podaży widoczne były także w mniejszych miastach. Analiza danych dla dziesięciu rynków regionalnych pokazała, że w 2025 roku lokale do 60 m² stanowiły około 67% wszystkich ofert. Jednocześnie zwiększył się udział największych mieszkań – lokali o powierzchni powyżej 100 m².

– W porównaniu z rokiem 2024 udział tego segmentu wzrósł z około 3% do 8% całkowitej liczby ofert. Nie musi to jednak oznaczać wzrostu popularności takich mieszkań. Bardziej prawdopodobne jest, że większe lokale dłużej pozostają w sprzedaży, co powoduje ich większą widoczność w statystykach podaży – podsumowuje Anton Bubiel.

Wszystkie te zjawiska pokazują, że chociaż poziom cen w 2025 roku był stosunkowo stabilny, rynek mieszkaniowy stopniowo zmienia swoją strukturę. Dominacja mieszkań średniej wielkości utrzymuje się, jednak jednocześnie rośnie udział dużych lokali oraz apartamentów. Różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi pozostają znaczące. W efekcie rynek coraz wyraźniej wchodzi w fazę, w której kluczową rolę odgrywają nie tylko ceny, ale również struktura dostępnej oferty i jej dopasowanie do realnego popytu.

Kontakt dla mediów

Artur Szeremeta

senior public relations manager
⁠SAROTA PR – agencja public relations
⁠Tel. +48 794 590 018
⁠E-mail: [email protected]