Rośnie popyt na mieszkania z drugiej ręki. Przyczyną obniżki stóp procentowych i lepsza dostępność kredytów

Rosnąca aktywność kupujących mieszkania w Polsce na rynku wtórnym przyczyniła się do wyraźnego ożywienia w tym segmencie w pierwszym kwartale 2026 r. Impulsem, który uruchomił tę zmianę, była marcowa obniżka referencyjnej stopy NBP o 0,25 pkt proc., do poziomu 3,75%. W połączeniu z poprawą dostępności kredytów przełożyło się to na wyraźne pobudzenie popytu. Jednocześnie korzystne warunki makroekonomiczne (inflacja utrzymująca się w przedziale 2-3% oraz wzrost realnych wynagrodzeń) wzmocniło zdolność zakupową gospodarstw domowych.

Efekty tych zmian są mierzalne. Średnia zdolność kredytowa wzrosła w pierwszym kwartale o 8-10%, co wraz z poprawą warunków finansowania umożliwiło uzyskanie przeciętnego kredytu hipotecznego na poziomie 455 tys. zł (dane BIK). W wyniku zwiększonego popytu mieszkania zaczęły szybciej znikać z rynku, a jego relacja podaży uległa wyraźnej zmianie na korzyść sprzedających.

Ceny mieszkań: między odbiciem a stabilizacją

Wysokość mediany cen mieszkań w największych miastach obrazuje wzrosty we wszystkich analizowanych lokalizacjach w ujęciu kwartalnym, jednak ich skala pozostaje umiarkowana i zróżnicowana. Analitycy SonarHome.pl, platformy do wyceny mieszkania i znalezienia agenta, największą dynamikę odnotowali w Gdańsku, gdzie ceny wzrosły o 3,8% kwartał do kwartału, a także w Poznaniu (3%). W pozostałych miastach zmiany mieściły się w przedziale 1,6-2,3%, co sugeruje raczej stopniowe odbicie niż silny trend wzrostowy.

– Interpretując te dane, warto zachować ostrożność – ostrzega Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl. – W takich miastach jak Łódź, Wrocław czy Warszawa ceny pozostają na poziomach zbliżonych do ubiegłorocznych. Oznacza to, że kwartalne wzrosty mogą mieć charakter przejściowy i niekoniecznie zapowiadają trwałą zmianę trendu. W analizowanym okresie widoczne jest lekkie odbicie cen od początku roku, jednak – aby uznać je za stabilny kierunek rynku – potrzebne są co najmniej dwa kolejne kwartały potwierdzające tę tendencję.

W ujęciu rok do roku wyraźniej wyróżniają się rynki trójmiejskie. Gdynia osiągnęła wzrost na poziomie 7,2%, a Gdańsk 6,4%, co czyni je liderami pod względem dynamiki zmian cen. Poznań uplasował się na kolejnym miejscu z wynikiem 4%, natomiast Kraków odnotował umiarkowaną zmianę rzędu 1,8%. Pozostałe rynki pozostają względnie stabilne, co potwierdza brak jednolitego trendu wzrostowego w skali całego kraju.

Różnice w dynamice znajdują odzwierciedlenie w poziomach cen. Na koniec pierwszego kwartału 2026 r. mediana cen w Gdyni wynosiła 11,3 tys. zł/m², w Poznaniu 10,5 tys. zł/m², natomiast w Gdańsku osiągnęła poziom 13,3 tys. zł/m² w marcu 2026. Warto zauważyć, że w przypadku Gdańska wzrosty są obserwowane nieprzerwanie od połowy 2025 r., co wskazuje na bardziej ugruntowany trend niż w innych miastach.

Podaż mieszkań: systematyczne ograniczenie liczby ofert

Równolegle do wzrostu popytu obserwowany jest wyraźny spadek podaży mieszkań, który w pierwszym kwartale 2026 r. objął większość największych rynków. Zmniejszająca się liczba aktywnych ogłoszeń stworzyła korzystniejsze warunki dla sprzedających, którzy jeszcze niedawno musieli funkcjonować w bardziej konkurencyjnym otoczeniu i przykładać większą wagę do precyzyjnej wyceny ofert.

Największe kwartalne spadki liczby ofert odnotowano w Łodzi oraz Warszawie (ok. 8%), a także we Wrocławiu (7%). W Poznaniu i Krakowie redukcja była nieco mniejsza, ale nadal istotna, sięgająca 5%. Na tym tle Gdynia wyróżnia się relatywnie niewielkim spadkiem na poziomie 3%, natomiast Gdańsk pozostaje jedynym dużym rynkiem, gdzie liczba ofert wzrosła, choć tylko symbolicznie – o 1% kwartał do kwartału. W ujęciu całościowym można mówić o szerokim i w dużej mierze jednolitym spadku podaży w największych miastach.

Jeszcze wyraźniej trend ten widoczny jest w danych rocznych. Po raz pierwszy od wielu kwartałów liczba ogłoszeń spadła rok do roku, co stanowi istotną zmianę w strukturze rynku. Najsilniej zjawisko to wystąpiło we Wrocławiu, gdzie odnotowano spadek o 13%, a tendencja ta utrzymuje się konsekwentnie od połowy 2025 r. W Warszawie liczba ofert zmniejszyła się o 12%, a w Krakowie o 11%, co potwierdza skalę ograniczenia podaży w największych ośrodkach. W Poznaniu i Łodzi spadki wyniosły po około 5% rok do roku, przy czym w Łodzi widoczne jest wyraźne spowolnienie tempa redukcji w pierwszym kwartale. Odmiennie wygląda sytuacja w Trójmieście. W Gdańsku liczba ofert wzrosła o 3%, a w Gdyni o 4% względem pierwszego kwartału 2025 r., choć jednocześnie w Gdyni coraz wyraźniej zaznacza się tendencja do przyszłego ograniczania podaży. W Gdańsku natomiast od początku roku obserwowany jest stopniowy, systematyczny wzrost liczby dostępnych mieszkań.

Rynek w fazie przejściowej

Zestawienie zmian po stronie popytu, podaży i cen wskazuje, że rynek wtórny mieszkań wszedł w fazę przejściową. Z jednej strony widoczne jest wyraźne pobudzenie popytu, wynikające z poprawy warunków finansowania i stabilizacji otoczenia makroekonomicznego. Z drugiej strony ograniczona podaż wzmacnia presję na ceny, choć skala wzrostów pozostaje na razie umiarkowana i nierównomierna.

– Obecna sytuacja nie pozwala jeszcze jednoznacznie stwierdzić, czy obserwowane odbicie przekształci się w trwały trend wzrostowy. Dane sugerują raczej proces dochodzenia rynku do nowej równowagi, gdy kluczowe znaczenie będą miały kolejne kwartały. To one pokażą, czy wzrost cen okaże się jedynie krótkoterminową reakcją na zmianę warunków kredytowych, czy początkiem bardziej trwałego cyklu wzrostowego – podsumowuje Anton Bubiel.

Artur Szeremeta
⁠senior public relations manager⁠⁠
⁠SAROTA PR – agencja public relations⁠⁠
⁠Tel. +48 794 590 018
⁠⁠⁠E-mail: [email protected]