Najdroższe adresy w Polsce: na Złotej 44 nawet 58 tys. za metr; 35,7 tys. na krakowskiej ul. Wenecja 1

Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce coraz wyraźniej koncentruje się wokół kilku prestiżowych lokalizacji, głównie w największych miastach. Wysokie ceny przestają być wyłącznie domeną pojedynczych apartamentów, a stają się cechą całych inwestycji, które przyciągają zamożnych nabywców standardem, architekturą oraz ograniczoną dostępnością mieszkań. Dane pokazują, że najwyższe stawki utrzymują przede wszystkim projekty położone w ścisłych centrach miast lub w najbardziej pożądanych dzielnicach.

Ranking najdroższych mieszkań w Polsce został opracowany przez analityków SonarHome.pl, platformy do wyceny mieszkania i znalezienia agenta, na podstawie mediany cen transakcyjnych za metr kwadratowy, co pozwoliło wyeliminować wpływ pojedynczych, niereprezentatywnych sprzedaży.

W analizie uwzględniono budynki, w których zawarto co najmniej pięć transakcji w 2025 roku. Dodatkowo odrzucono transakcje skrajne, błędne oraz pakietowe.

– Dzięki przyjęciu takiego podejścia w zestawieniu nie pokazujemy rekordowych pojedynczych mieszkań, lecz adresy projektów, gdzie wysoki poziom cen jest powtarzalny. Mediana lepiej oddaje rzeczywisty poziom rynku niż średnia, szczególnie w segmencie premium, w którym rozpiętość cen bywa bardzo duża. Wyjątkiem od tej reguły jest obecność w zestawieniu wrocławskiego wieżowca Sky Tower, w którym w 2025 r. dokonano tylko czterech transakcji, ale został on uwzględniony jako przykład rozpoznawalnej inwestycji luksusowej – wyjaśnia Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.

Warszawa: najwyższe ceny i wyraźna hierarchia adresów

Warszawa zdecydowanie wyprzedza inne miasta pod względem cen. Najdroższym adresem jest budynek Złota 44 w Śródmieściu, gdzie mediana ceny wynosi 57 603 zł/m², a mediana ceny mieszkania osiąga 6,34 mln zł (10 transakcji). To poziom charakterystyczny dla segmentu ultra-premium.

Drugie miejsce zajmuje budynek Cosmopolitan (ul. Twarda 4), również w Śródmieściu, z medianą 51 265 zł/m² i medianą ceny mieszkania 3,95 mln zł (5 transakcji). Na trzeciej pozycji znajduje się budynek Belvedere Residence (ul. Sułkowicka 2/4) na Mokotowie z medianą 39 105 zł/m² i medianą ceny mieszkania 3,75 mln zł (5 transakcji).

Kraków: Stare Miasto jako centrum najdroższych inwestycji

W Krakowie wszystkie trzy najdroższe adresy znajdują się w obrębie Starego Miasta. Liderem jest budynek Wenecja 1 z medianą 35 700 zł/m² i medianą ceny mieszkania 3,03 mln zł (8 transakcji, wszystkie z rynku pierwotnego).

Drugie miejsce zajmuje budynek Długa 24 Residence z medianą 30 824 zł/m² i medianą ceny mieszkania 950 tys. zł (7 transakcji, większość z rynku pierwotnego). Na trzecim miejscu znajduje się budynek przy ul. Estery 3 z medianą 29 252 zł/m² i medianą ceny mieszkania 1,28 mln zł (5 transakcji).

Gdańsk: bardziej wyrównany rynek i silna rola Śródmieścia

W Gdańsku różnice między najdroższymi adresami są mniejsze niż w Warszawie i Krakowie. Na pierwszym miejscu znajduje się kompleks Scala (budynki przy ul. Łąkowej 60H i 60K) w Śródmieściu z medianą 24 138 zł/m² i medianą ceny mieszkania 1,27 mln zł (16 transakcji, wszystkie z rynku pierwotnego).

Drugie miejsce zajmuje budynek przy ul. Sosnowej 7 we Wrzeszczu Górnym z medianą 22 825 zł/m² i medianą ceny mieszkania 1,08 mln zł (5 transakcji). Na trzeciej pozycji znajdują się apartamentowce Aura (ul. Chmielna 73) w Śródmieściu z medianą 22 060 zł/m² i medianą ceny mieszkania 965 tys. zł (5 transakcji).

Wrocław: duża skala rynku

We Wrocławiu najwyższe ceny osiągają apartamenty przy al. Ludomira Różyckiego 1, gdzie mediana wynosi 26 023 zł/m², a mediana ceny mieszkania 1,74 mln zł (64 transakcje, wszystkie z rynku pierwotnego). To zdecydowanie największa liczba transakcji w całym zestawieniu.

Drugie miejsce zajmują apartamenty przy ul. Klemensa Janickiego 4 z medianą 23 550 zł/m² i medianą ceny mieszkania 1,24 mln zł (9 transakcji, wszystkie z rynku pierwotnego). Trzecie miejsce to budynek Ovo (ul. Podwale 82) z medianą 22 390 zł/m² i medianą ceny mieszkania 935 tys. zł (5 transakcji, wszystkie z rynku wtórnego).

Uzupełnieniem obrazu jest budynek Sky Tower przy ul. Gwiaździstej 64, gdzie odnotowano 4 transakcje. Mediana ceny wyniosła 23 399 zł/m², a mediana ceny mieszkania – 1,86 mln zł. Lokale znajdowały się na wysokości 27–33 piętra w budynku liczącym 48 kondygnacji.

Poznań: stabilny poziom cen w ścisłym centrum

W Poznaniu najdroższe adresy koncentrują się w Starym Mieście, a różnice między nimi są minimalne. Liderem jest projekt Solna 6 z medianą 18 681 zł/m² i medianą ceny mieszkania 1,44 mln zł (37 transakcji).

Drugie miejsce zajmuje kompleks kamienic Zielona 5 z medianą 18 635 zł/m² i medianą ceny mieszkania 580 tys. zł (5 transakcji). Trzecie miejsce to Kamienica Wiedeńska (ul. Podgórna 11) z medianą 18 588 zł/m² i medianą ceny mieszkania 935 tys. zł (10 transakcji).

Łódź: Polesie jako nowy biegun cenowy

W Łodzi wszystkie trzy najdroższe adresy znajdują się w dzielnicy Polesie. Najwyższą medianę osiąga projekt New Iron (ul. Andrzeja Struga 22) z poziomem 16 244 zł/m² i medianą ceny mieszkania 1,4 mln zł (8 transakcji, wszystkie na rynku pierwotnym).

Drugie miejsce zajmuje projekt Nova Fabryka (ul. Mikołaja Kopernika 15A) z medianą 14 100 zł/m² i medianą ceny mieszkania 405 tys. zł (5 transakcji). Trzecie miejsce to inwestyja Srebrzyńska Park (ul. Srebrzyńska 40) z medianą 13 548 zł/m² i medianą ceny mieszkania 643 tys. zł (5 transakcji, wszystkie na rynku wtórnym).

Powtarzalność schematów i znaczenie skali rynku

We wszystkich analizowanych miastach najdroższe adresy znajdują się w centralnych lokalizacjach lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Kluczowe znaczenie mają zarówno prestiż miejsca, jak i standard inwestycji oraz dostępność udogodnień.

– Widoczna jest również zależność między liczbą transakcji a skalą projektu. Duże inwestycje, takie jak te we Wrocławiu czy Poznaniu, generują większą liczbę transakcji, co zwiększa ich reprezentatywność w analizie. Z kolei projekty bardziej kameralne osiągają często wyższe ceny jednostkowe, ale przy mniejszej aktywności rynku. Ostatecznie to kombinacja lokalizacji, standardu i ograniczonej podaży decyduje o tym, które adresy trafiają do ścisłej czołówki – podsumowuje płynące z zestawienia wnioski Anton Bubiel.

Artur Szeremeta
⁠senior public relations manager⁠⁠⁠⁠
⁠SAROTA PR – agencja public relations⁠⁠⁠⁠
⁠Tel. +48 794 590 018
⁠⁠⁠⁠⁠E-mail: [email protected]