Rekordowy popyt na kredyty, rosnąca inflacja. Rynek nieruchomości w punkcie zwrotnym?

Marcowe dane pokazują, że rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w nowy etap. Z jednej strony inflacja wzrosła o 1,1 proc. miesiąc do miesiąca, co jest odczytem wyraźnie mocniejszym od wcześniejszych oczekiwań. Z drugiej strony popyt na kredyty hipoteczne osiągnął poziom nienotowany od lat. Wnioski złożyło ponad 63 tys. osób, podczas gdy rok wcześniej było to niespełna 37 tys. Taki układ zwykle oznacza jedno: kupujący wracają na rynek, ale otoczenie makroekonomiczne staje się trudniejsze.

Sam wynik kredytowy należy jednak odczytywać ostrożnie. Duży udział nowych wniosków mogą stanowić refinansowania, czyli przenoszenie zobowiązań do innych banków, które aktywnie konkurują dziś o klientów, obniżając marże i proponując atrakcyjniejsze oferty. Według pojawiających się szacunków może to być nawet 45 proc. marcowej aktywności związanej z kredytami. Jednak nawet po odjęciu refinansowań widać odbicie zainteresowania zakupem mieszkań.

Analiza SonarHome.pl, platformy do wyceny mieszkania i znalezienia agenta, wynika, że pierwszy kwartał 2026 roku pokazuje też, że ceny mieszkań zaczęły ponownie rosnąć, chociaż tempo tych zmian pozostaje umiarkowane. W marcu w większości największych miast wzrosty miesiąc do miesiąca były symboliczne – od 0,1 proc. do 0,5 proc. w Łodzi, Warszawie, Wrocławiu i Krakowie.

Mocniej wyróżniły się Gdańsk i Poznań, gdzie mediana cen wzrosła o około 1 proc. w skali miesiąca. Patrząc szerzej na cały pierwszy kwartał, ceny wzrosły we wszystkich największych miastach, przy czym najmocniej w Gdańsku (3,8 proc.) oraz w Poznaniu (3 proc.). W pozostałych lokalizacjach dynamika była bardziej umiarkowana i mieściła się w przedziale 1,6-2,3 proc.

Popyt wrócił na rynek: kredyty rosną, oferta mieszkań maleje

Kupującym pomaga obecnie także poprawa dostępności finansowania. Stopa referencyjna wynosi 3,75 proc., a oprocentowanie kredytów ze stałą stopą znajduje się obecnie w okolicach 5,5-6 proc. Po wcześniejszych obniżkach stóp poprawiło to dostępność finansowania i przełożyło się zarówno na zdolność kredytową, jak i wysokość miesięcznej raty. Wielu gospodarstwom domowym właśnie ten czynnik otworzył drogę do zakupu mieszkania.

– Sytuacja jednak nie jest już tak jednoznaczna, jak mogłoby się wydawać – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl. – Chociaż sama decyzja RPP była dla kredytobiorców pozytywna, banki równolegle zaczęły podnosić oprocentowanie kredytów, reagując na wzrost rynkowych stawek procentowych oraz rosnące oczekiwania inflacyjne związane m.in. z drożejącymi surowcami energetycznymi i napięciami geopolitycznymi. W praktyce oznacza to, że rata nowego kredytu jest dziś wyższa niż jeszcze w lutym, a zdolność kredytowa części klientów lekko spadła.

Rosnące płace również sprzyjają aktywności kupujących. W lutym przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o ponad 6 proc. rok do roku, przy inflacji w okolicach 2-3 proc. Oznacza to realny wzrost siły nabywczej. Rynek mieszkaniowy nie żyje wyłącznie stopami procentowymi. Równie istotne jest to, czy rodziny czują, że są w stanie udźwignąć ratę kredytu oraz zebrać wkład własny. Obecnie te wskaźniki wyglądają lepiej niż przed rokiem.

Co istotne, struktura popytu staje się coraz bardziej „organiczna”. Już 71 proc. wszystkich transakcji stanowią zakupy na własne potrzeby mieszkaniowe, co oznacza wzrost o 4 punkty procentowe rok do roku. Jednocześnie maleje udział zakupów inwestycyjnych – według danych NBP w 2025 roku odpowiadały one za 30 proc. transakcji, wobec 34 proc. rok wcześniej i aż 38 proc. w 2021 roku. To sugeruje, że rynek w coraz większym stopniu napędzają realne potrzeby mieszkaniowe, a nie kapitał spekulacyjny.

Dane dla siedmiu największych miast wskazują, że marcowa sprzedaż wzrosła o około 20 proc. miesiąc do miesiąca. Jednocześnie oferta mieszkań zaczyna się kurczyć. W pierwszym kwartale liczba aktywnych ofert spadła w większości dużych miast – najmocniej w Łodzi, Warszawie i Wrocławiu, gdzie redukcja podaży sięgnęła 7-8 proc. kwartalnie. W Poznaniu i Krakowie spadki były nieco łagodniejsze i wyniosły około 5 proc., a wyjątkiem pozostawał Gdańsk, gdzie podaż wzrosła o 1 proc. Skraca się także czas sprzedaży mieszkań – średnio do 102 dni, a w Łodzi nawet do 97 dni.

Jeśli przez kolejne miesiące utrzyma się kombinacja mocnego popytu i malejącej liczby dostępnych lokali, presja na wzrost cen będzie naturalna. Nie musi to oznaczać gwałtownych podwyżek, ale może zakończyć okres dużych rabatów i szerokiego pola do negocjacji. Dodatkowym sygnałem ożywienia jest rekordowy wzrost liczby odwiedzin portali ogłoszeniowych w marcu. To pokazuje, że zainteresowanie zakupem mieszkań wyraźnie wzrosło wraz z nadejściem wiosny. Sam ruch w serwisach nie musi jednak automatycznie przełożyć się na finalną liczbę transakcji, szczególnie jeśli sytuacja makroekonomiczna ponownie się pogorszy.

Inflacja znów niepokoi. Stopy procentowe mogą zatrzymać odbicie rynku

Obecna sytuacja nie oznacza jednak prostego scenariusza wzrostowego. Największym czynnikiem ryzyka pozostaje dalszy wzrost inflacji. Jeśli kolejne odczyty cen będą podwyższone, Rada Polityki Pieniężnej może wstrzymać dalsze obniżki stóp procentowych. Coraz częściej pojawiają się także scenariusze zakładające brak zmian stóp do końca roku, a w bardziej pesymistycznym wariancie nawet możliwość ich ponownego podniesienia. To szybko schłodziłoby nastroje kredytowe.

– Dlatego w kolejnych kwartałach nie spodziewałbym się jednolitego ruchu cen w całym kraju. Rynek wchodzi w fazę rozwarstwienia. Największym zainteresowaniem cieszyć się będą mieszkania w dobrych lokalizacjach, z rozsądnym metrażem i wysoką jakością produktu. Tam bardziej prawdopodobne są wzrosty cen lub szybka sprzedaż bez rabatów. Z kolei słabsze lokalizacje, nadpodaż i niższy standard nadal mogą oznaczać stagnację albo punktowe spadki – podsumowuje Anton Bubiel.

Scenariusz bazowy pozostaje umiarkowany: ceny mieszkań w Polsce będą raczej lekko rosnąć nominalnie albo utrzymają stabilizację. Nie widać obecnie przesłanek do szerokiego, gwałtownego spadku cen, ale równie trudno mówić o nowym boomie. Bardziej prawdopodobny jest rynek selektywny: mocny tam, gdzie produkt broni się sam i wymagający wszędzie tam, gdzie przewaga podaży nad popytem pozostaje duża.

Artur Szeremeta
⁠senior public relations manager
⁠⁠⁠⁠SAROTA PR – agencja public relations⁠⁠⁠
⁠Tel. +48 794 590 018
⁠⁠⁠⁠E-mail: [email protected]