15 700 zł za m² w centrum Warszawy. Okazja czy cena z ryzykiem?
Czy da się kupić mieszkanie w centrum Warszawy z widokiem na Pałac Kultury za 15 700 zł za m²? Tak, ale nie bez powodu. W materiale analizujemy transakcję przy ul. Grzybowskiej 9 i pokazujemy, jak sytuacja prawna, brak księgi wieczystej oraz kondycja spółdzielni mogą obniżyć cenę nawet o 20%. Sprzedaż prowadził Władysław Dzamiszkiewicz z WWL Nieruchomości, który wyjaśnia, dla kogo takie nieruchomości mają sens.
Chcesz poznać cenę swojego mieszkania?
Co znajdziesz w artykule?
15 700 zł za m² w centrum Warszawy. Okazja czy cena z ryzykiem?
48 m² w samym centrum Warszawy.
10. piętro i widok na Pałac Kultury i Nauki.
Cena transakcyjna: około 15 700 zł za m².
W lokalizacji, gdzie bardzo podobne mieszkania potrafią sprzedawać się w okolicach 19–20 tys. zł za m², a w nowszym budownictwie nawet powyżej 30 tys zł za m².
Sprzedaż tej nieruchomości prowadził Władysław Dzamiszkiewicz z WWL Nieruchomości, który w rozmowie szczegółowo wyjaśnia, z czego wynikało to dyskonto i kto zdecydował się na zakup.
Lokalizacja: ścisłe centrum Warszawy
Mieszkanie znajduje się przy ul. Grzybowskiej 9.
W bezpośrednim sąsiedztwie:
- metro Rondo ONZ – 400 mPałac Kultury i Nauki – 800 mOgród Saski – 900 mDworzec Centralny – 1 km
To ścisłe centrum miasta – lokalizacja, która zawsze ma swoją wartość.
Układ i potencjał inwestycyjny
Nieruchomość ma 48 m² i składa się z:
- 3 niezależnych pokoi,osobnej, zamykanej kuchni,łazienki,przedpokoju,piwnicy ok. 2,5 m².
Układ z trzema oddzielnymi pokojami w centrum miasta, to klasyczny produkt inwestycyjny pod wynajem – szczególnie dla studentów i młodych osób pracujących.
Standard? Remont sprzed kilkunastu lat. Stan umożliwiający dalszy wynajem po odświeżeniu albo pełny remont pod wyższą stopę zwrotu.
Skąd 20% różnicy w cenie?
Kluczowe znaczenie miały kwestie prawne i administracyjne.
1️⃣ Spółdzielnia w upadłości likwidacyjnej
Budynek znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej będącej w likwidacji upadłościowej. Choć podejmowane są działania zmierzające do uporządkowania sytuacji finansowej, sam fakt upadłości wpływa na postrzeganie ryzyka.
Potencjalne obawy kupujących:
- wyższe opłaty w przyszłości,długotrwałe procedury administracyjne,niepewność co do stabilności.
2️⃣ Nieuregulowany grunt i brak księgi wieczystej
To element o największym wpływie na cenę.
W przypadku tej nieruchomości:
- nie można założyć księgi wieczystej,nie ma możliwości zakupu na kredyt,krąg potencjalnych kupujących ogranicza się do klientów gotówkowych.
Brak finansowania bankowego automatycznie zmniejsza popyt, a mniejszy popyt oznacza niższą cenę.
Porównanie z podobną nieruchomością
W tej samej okolicy sprzedane zostało bardzo podobne mieszkanie, w budynku bez opisanych niuansów prawnych.
Cena transakcyjna: około 920 000 zł.
Stawka za m²: blisko 20 000 zł.
Różnica względem mieszkania przy Grzybowskiej 9?
Około 4 000 zł na metrze, czyli mniej więcej 20%.
To realna wycena ryzyka przez rynek.
Dla kogo taka nieruchomość ma sens?
Tego typu mieszkania najczęściej kupują:
- inwestorzy gotówkowi,osoby świadome sytuacji prawnej,mieszkańcy budynku lub okolicy, którzy nie chcą zmieniać lokalizacji,kupujący, którzy akceptują ograniczenia w zamian za niższą cenę.
To nie jest propozycja dla każdego.
To oferta dla osób, które rozumieją, że niższa cena wynika z konkretnych czynników.
Wniosek: okazja czy ryzyko?
Cena 15 700 zł za m² w centrum Warszawy z widokiem na Pałac Kultury może wyglądać jak błąd w ogłoszeniu, ale nim nie jest.
To przykład sytuacji, w której:
- lokalizacja jest premium,standard jest przeciętny,a niuanse prawne obniżają wartość rynkową.
Dla jednych będzie to zbyt duże ryzyko.
Dla innych – świadoma strategia inwestycyjna.
A jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie – zrobisz to bezpłatnie na sonarhome.pl.