Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Z tego artykułu dowiesz się:

Co daje odświeżenie mieszkania przed sprzedażą?Jakie rzeczy warto schować przez wizytą kupujących?Jak stworzyć profesjonalne zdjęcia i opis mieszkania?O jakich formalnościach warto pamiętać?

Artykuł jest częścią naszego poradnika Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż?

Naprawić cieknący kran w łazience, kupić kilka nowych mebli, a może pójść na całość i zrobić generalny remont? To częsty dylemat osób, które zdecydowały się sprzedać swoje mieszkanie. Wykonując kilka prostych czynności, można oszczędzić swój czas oraz pieniądze, aby utrzymać wartość nieruchomości na satysfakcjonującym poziomie i szybko sfinalizować transakcję.

Odśwież, ale nie remontuj

Podstawowym błędem popełnianym na etapie przygotowań do sprzedaży jest zbyt duża inwestycja w remont i wystrój. Praktycznie każdy kupujący po transakcji przeprowadzi w mieszkaniu szereg zmian “pod siebie”, dlatego z poważniejszych prac remontowych powinniśmy zrezygnować najpóźniej na pół roku przed planowaną sprzedażą.

Najprostszym rozwiązaniem jest odświeżenie wnętrza przez odmalowanie ścian, dokładne oczyszczenie parkietu, glazury i usunięcie podstawowych, widocznych defektów, np. cieknącego kranu lub pękniętej listwy przypodłogowej. Potencjalny kupujący może nie przyznać się do rodzaju zmian, jakie będzie chciał wprowadzić w pomieszczeniach, a widoczne gołym okiem wady dadzą mu dodatkowe argumenty przy negocjowaniu ceny.

“Czuj się jak u siebie” - neutralna schludność i zbędne detale

Specjaliści w dziedzinie sprzedaży nieruchomości przyznają, że najszybciej sprzedają się mieszkania urządzone neutralnie. W pustym mieszkaniu większość kupujących napotka problem z wyobrażeniem sobie jak można optymalnie zaadaptować lokal - z drugiej strony mieszkanie przepełnione meblami i rzeczami osobistymi sprawi wrażenie przestrzeni ciasnej oraz mało przyjaznej. Należy dołożyć starań, aby każde pomieszczenie wyglądało schludnie, ale nie budziło osobistych skojarzeń.

Na początku należy usunąć z zasięgu wzroku jak najwięcej przedmiotów osobistych: zdjęcia rodzinne, dokumenty oraz pamiątki należy ukryć i zastąpić, np. świeżymi kwiatami. Jeśli w korytarzu łączącym pomieszczenia właściciel trzyma przedmioty ograniczające przestrzeń, np. rower, trzeba odpowiednio wcześniej znaleźć dla nich inne miejsce (komórka lokatorska lub przestrzeń wspólna). Oprócz standardowych prac porządkowych warto pamiętać o dokładnym oczyszczeniu elementów zbierających kurz oraz umyciu szyb okiennych.

Bardzo istotny jest zapach - mieszkanie powinno pachnieć czystością, jednak należy unikać w miarę możliwości detergentów perfumowanych oraz odświeżaczy powietrza o intensywnym zapachu. W dniu umówionych spotkań warto zjeść coś “na mieście”, aby zapach przygotowywanych posiłków nie zdominował pomieszczeń.

Jeżeli lista prac do wykonania przekracza ilość wolnego czasu właściciela, warto pomyśleć o wynajęciu profesjonalnej ekipy sprzątającej lub kogoś z polecenia. W tym celu można wykorzystać media społecznościowe, bo może okazać się, że znajomi korzystają już z usług sprawdzonej osoby, która pomaga im w domowych obowiązkach.

Diabeł tkwi w szczegółach - profesjonalne zdjęcia i dobry opis

Oczywiście, wszystkie wymienione wcześniej przygotowania okażą się niepotrzebne, jeśli właściciel nie zbierze odpowiedniej liczby osób potencjalnie zainteresowanych zakupem swojego M. Jeżeli decyduje się on na publikację ogłoszeń na własną rękę, warto rozwinąć nieco zdolności artystyczne i dowiedzieć się więcej na temat odpowiedniego wykonywania fotografii wnętrz. Jeśli właściciel nie posiada odpowiedniego sprzętu i umiejętności, z pomocą mogą przyjść po raz kolejny media społecznościowe. Z dużym prawdopodobieństwem ktoś znajomy zajmuje się półprofesjonalnie fotografią lub zna osoby parające się tym zawodowo.

Kluczowy jest również opis nieruchomości - warto poświęcić jeden wieczór na wypisanie mocnych stron oferty ( np. dogodna lokalizacja, dostęp do parków i komunikacji miejskiej, nasłonecznienie, dobry układ funkcjonalny, itd. ). Dobrze opisane ogłoszenie oprawione odpowiednio wykonanymi zdjęcia wyróżni się na tle innych, nawet tych przygotowanych według schematu przez agencje nieruchomości.

Coraz większą popularnością cieszy się również usługa home stagingu, czyli profesjonalnej konsultacji pomagającej w ocenie mocnych i słabych stron danej nieruchomości przed sprzedażą. Często w ramach tej usługi można otrzymać całościowy pakiet informacji potrzebnych do wykonania niezbędnych prac i publikacji oferty (sugestie zmian w wystroju wnętrza lub drobnych prac remontowych, profesjonalne zdjęcia, opis nieruchomości skupiający się na jej najważniejszych atutach, dane kontaktowe do wykonawców). Więcej o takich działaniach można dowiedzieć się z artykułu: Home staging.

Przed prezentacją najlepszym wyjściem jest umówienie osób zainteresowanych na ten sam dzień w różnych godzinach, a dzień wcześniej wykonanie wszystkich niezbędnych prac porządkowych.

Druki, umowy, formalności

Właściciel odświeżył wnętrze, przygotował profesjonalny opis i fotografie, dokonał szacunkowej wyceny swojej nieruchomości - nadchodzi więc czas na publikację oferty na portalach internetowych pośredniczących w sprzedaży. Gdy znajdzie się osobę zainteresowaną kupnem, istotne jest, aby maksymalnie zmniejszyć ilość formalności potrzebnych do sprzedaży. Warto zadbać dużo wcześniej o zebranie podstawowych dokumentów:

potwierdzenia wpłat oraz zaświadczenia ze wspólnoty (lub spółdzielni)informacja o osobach zameldowanychkopia aktu notarialnego poświadczającego prawo własnościświadectwo energetyczne

Tych kilka dokumentów zwykle wystarczy na wstępnym etapie negocjacji. Jeśli osoba zainteresowana podejmie decyzję o zakupie, warto spisać umowę przedwstępną jako zabezpieczenie przed ewentualnym wycofaniem się kupującego.

Na dalszym etapie o niezbędnych formalnościach w zakresie dokumentacji oraz obowiązku podatkowym informuje bezpośrednio notariusz. Warto jednak zapoznać się z bieżącym stanem prawnym oraz uzgodnić wcześniej z kupującym podział kosztów, np. kto i w jakim zakresie pokryje opłatę notarialną.

W dniu przekazania lokalu należy koniecznie pamiętać o spisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, aby potwierdzić zapoznanie się kupującego ze stanem technicznym pomieszczeń i dzięki temu zabezpieczyć się przed jego ewentualnymi roszczeniami w przyszłości.

Podsumowanie

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży nie musi być wcale tak skomplikowane i czasochłonne, jak mogłoby się na początku wydawać. Odpowiednie odświeżenie lokalu oraz rozpisanie oferty można z łatwością zorganizować samodzielnie lub skorzystać z pomocy fachowców. Wielu sprzedających obawia się zagubienia w gąszczu potrzebnych dokumentów i aktów prawnych. W tej kwestii najlepiej polegać na notariuszu, który odpowiednio poprowadzi właściciela przez cały proces i przygotuje potrzebną listę dokumentów.

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż warszawa