Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Kto może przeglądać księgę wieczystą oraz gdzie i jak ją znaleźć?
  2. Co zawiera dział I?
  3. Jakie informacje znajdziemy w dziale II?
  4. Co jest istotne w dziale III księgi wieczystej?
  5. DZIAŁ III — dlaczego wzbudza tak wiele kontrowersji?
  6. Które wpisy w dziale III nie są powodem do obaw?
  7. Co zawiera dział IV?
  8. Księga wieczysta — z jakimi kosztami wiąże się dokonywanie wpisów i zmian?
  9. Jak długo trwa zmiana właściciela w elektronicznej księdze wieczystej?

Artykuł jest częścią naszego poradnika "Sprzedaż mieszkania krok po kroku".

Księga Wieczysta — kto może ją czytać oraz jak ją znaleźć

Jeszcze do niedawna elektroniczna księga wieczysta była dostępna wyłącznie dla wybranych grup zawodowych. Aktualnie każdy może zapoznać się z jej treścią ze względu na jawność informacji w niej zawartych. Co więcej, nie musimy znać numeru danego dokumentu. Fakt, czy w ogóle jest założona księga wieczysta, sprawdzimy także po adresie. W takim wypadku możemy skorzystać z usług firm zewnętrznych lub pomocy notariusza. Niemniej jednak odszukanie księgi wieczystej po adresie wiąże się z uiszczeniem opłaty. Jej wysokość może różnić się od tego, w jaki sposób chcemy uzyskać numer oraz czy sami będziemy zapoznawać się z jej treścią, czy też analizę zlecimy na przykład notariuszowi.Aktualną treść księgi wieczystej możemy sprawdzić na https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/KsiegiWieczyste oraz www.ksiegiwieczyste.pl.

DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Sprawdzając księgę wieczystą na potrzeby własne, wystarczy wybrać aktualną jej treść. W pierwszym dziale znajdziemy informacje potwierdzające adres nieruchomości oraz liczne informacje dodatkowe. Z punktu widzenia sprawdzania stanu prawnego mieszkania istotne jest przeznaczenie lokalu, opis pomieszczeń przynależnych, kondygnacja, odrębność oraz powierzchnia użytkowa. Poniżej przedstawiamy, z jakimi danymi możemy spotkać się najczęściej.

Sprzedaj mieszkanie bezpośrednio do SonarHome.

Oferta gotówkowa w 48h.

Uzyskaj ofertę

Przeznaczenie lokalu

Przeznaczenie lokalu w przypadku mieszkania nie powinno nas niczym zaskoczyć. Kupując segment, możemy w tym miejscu sprawdzić, czy został on zakwalifikowany jako dom jednorodzinny, czy mieszkanie. Informacja ta jest o tyle istotna, że wskazuje nam, w jakim standardzie został zbudowany dany lokal. Inne przepisy budowlane obowiązują w przypadku domu, segmentu, czy mieszkania, więc dla nabywcy może mieć to istotny wpływ. Jeżeli zaś chodzi o działki, to właśnie tutaj upewnijmy się, czy jest ona budowlana, rekreacyjna czy na przykład rolna.

Pomieszczenia przynależne

Jeżeli zaś chodzi o pomieszczenia przynależne, to w elektronicznej księdze wieczystej znajdziemy informację o komórce lokatorskiej lub piwnicy. Zdecydowanie rzadziej będzie tu wspomniany garaż czy też loggia lub balkon. Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, może zdarzyć się, że zabraknie wpisu o piwnicy. Wynika to tylko i wyłącznie ze zmieniających się przepisów — nie zawsze wymagano ujawniania tych pomieszczeń w księdze wieczystej. W takim wypadku możemy oczekiwać od właściciela, że uzupełni te informacje lub też przedstawi zaświadczenie potwierdzające przynależność komórki lub piwnicy.

Odrębność oraz powierzchnia użytkowa

Jeżeli elektroniczna księga wieczysta zawiera informację o odrębności lokalu, mamy pewność, że nieruchomość ma odrębną własność. Zdecydowanie więcej wątpliwości może pojawić się w przypadku powierzchni użytkowej. To, jaka wartość została wpisana, zależy tylko i wyłącznie od przepisów regulujących sposób mierzenia nieruchomości. Niestety zmieniały się one bardzo dynamicznie — w niektórych latach nawet kilkukrotnie w ciągu 12 miesięcy. Najbardziej komfortowa sytuacja występuje wtedy, gdy księga wieczysta online zawiera informację o rzeczywistym metrażu lokalu. Może się jednak zdarzyć, że powierzchnia została powiększona o balkon lub piwnicę. Istotne jest także, w jaki sposób mierzona była sama powierzchnia mieszkania. W XX wieku z powodu bardzo wysokich czynszów pomiary dokonywane były „po podłodze”. Oznaczało to, że powierzchnię mieszkania pomniejszano o piece kaflowe czy meble stojące bezpośrednio przy ścianach.

DZIAŁ I-SP - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

Ten dział elektronicznej księgi wieczystej zawiera informację o udziale w gruncie, który związany jest z nieruchomością.

DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ

W dziale własność księgi wieczystej online znajdziemy nie tylko informację na temat wszystkich właścicieli nieruchomości, ale także o udziałach, jakie posiadają. W tym miejscu warto także sprawdzić, na jakiej podstawie prawo do lokalu zostało nabyte. Jeżeli była to darowizna lub spadek, należy dodatkowo ustalić, na jakiej podstawie poprzedni właściciel przekazał nieruchomość. W takim wypadku najlepiej udać się do agencji nieruchomości lub notariusza.

DZIAŁ III — PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Dział III elektronicznej księgi wieczystej bardzo często wzbudza najwięcej kontrowersji. Najbardziej komfortowa sytuacja jest wtedy, gdy w tym miejscu nie znajdziemy żadnych wpisów. Wynika to głównie z faktu, że prawa, roszczenia, ograniczenia czy ostrzeżenia to nic innego, jak niemożność swobodnego rozporządzania nieruchomością, choć nie zawsze są one niekorzystne dla kupującego.

DZIAŁ III — dlaczego wzbudza tak wiele kontrowersji?

Może się zdarzyć, że informacje zawarte w dziale III będą nieaktualne. O tym możemy się przekonać, analizując informacje wpisane w powyższym dziale. Znajdziemy w nim przede wszystkim dokumenty będące podstawą wpisu, w tym wezwania do zapłaty z nieruchomości, ale także umorzenia postępowań. Najwięcej kontrowersji wzbudzają wzmianki dotyczące zadłużeń. Nie każdy właściciel nieruchomości wie, że złożenie przez komornika informacji o umorzeniu postępowania nie jest jednoznaczne z wykreśleniem wpisu — w tym celu właściciel nieruchomości powinien złożyć osobny wniosek. Jeżeli jednak będzie informacja o umorzeniu postępowania, kupujący ma jasną informację, że wpis jest nieaktualny. Z punktu widzenia nabywcy istotny jest fakt, że w tym dziale nie znajdziemy informacji o kwotach zadłużenia, gdyż są to jedynie dane o ilości zobowiązań, które zazwyczaj podłączają się pod już istniejącą egzekucję.

Które wpisy w dziale III nie są powodem do obaw?

W dziale III elektronicznej księgi wieczystej znajdziemy nie tylko informacje, które mogą być niepokojące dla potencjalnego nabywcy. Roszczenia i ograniczenia to również miejsce, w którym wpisywane są wzmianki o prawie dotyczącym na przykład korzystania z drogi dojazdowej. Z taką sytuacją mamy najczęściej do czynienia w przypadku domków jednorodzinnych. Mimo że z punktu widzenia prawa droga jest prywatna, w dziale III księgi wieczystej znajdziemy informację o konieczności udostępnienia jej służbom miejskim czy też ratowniczym. Również w tym miejscu możemy potwierdzić prawo dożywocia. Jeżeli nabywamy nieruchomość w bardzo atrakcyjnej cenie ze względu na konieczność dochowania poprzedniego właściciela lub dożywotniej renty to właśnie w dziale III księgi wieczystej online znajdziemy wpis potwierdzający ten fakt.

DZIAŁ IV - HIPOTEKA

Dział IV księgi wieczystej online zawiera informację o obciążeniach finansowych ciążących na nieruchomości. Najczęściej możemy tutaj znaleźć informację o zaciągniętym kredycie hipotecznym. W zależności od procedur bankowych widnieją tu jeden lub dwa wpisy. Czym jest hipoteka umowna i kaucyjna? To forma zabezpieczenia udzielonego przez bank kredytu. Z punktu widzenia kupującego istotna jest jednak informacja, że kwoty wpisane w tym dziale zazwyczaj w żaden sposób nie odwzorowują rzeczywistego zadłużenia sprzedającego. Sumy ujawnione w hipotece umownej i kaucyjnej zawierają bowiem kary oraz odsetki, które zostałyby naliczone w przypadku braku spłaty należności. Jeżeli więc w sprawdzanej nieruchomości widnieje wpis w dziale IV, najlepiej jest zapytać sprzedającego o rzeczywistą kwotę zadłużenia. Aktualny właściciel do aktu notarialnego przedstawia dokument z banku będący zgodą na sprzedaż nieruchomości, z którego nabywca dowie się, ile tak naprawdę trzeba zapłacić bezpośrednio do danej instytucji finansowej.

Księga wieczysta — z jakimi kosztami wiąże się dokonywanie wpisów i zmian?

Prowadzenie księgi wieczystej dla nieruchomości jest dużym ułatwieniem szczególnie w przypadku chęci sprzedaży mieszkania. Niestety aktualizacja danych w niej zawartych bywa niezwykle kosztowna. Nie mniej jednak właściciel nieruchomości zobowiązany jest do dokonywania wszelkich zmian, ponieważ informacje zawarte w księdze wieczyste uznaje się za prawdziwe. Z jakimi opłatami wiąże się dokonywanie wpisów i zmian? W tym miejscu warto podkreślić, że stawki są stałe i nie podlegają negocjacjom. W celu dokonania wpisu należy opłacić znaczek sądowy potwierdzający uiszczenie odpowiedniej opłaty.

Kwotę 200 zł pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego. Jeżeli zaś we wniosku wskazany jest udział w prawie, opłacamy jedynie część, która jest proporcjonalna do jego wysokości. Warto jednak pamiętać, że opłata ta nie może być mniejsza niż 100 zł. Opłatę stałą w wysokości 150 złotych zapłacimy od wniosku o wpis

  • własności,
  • użytkowania wieczystego,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami,
  • własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha,
  • praw osobistych i roszczeń,
  • zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

Niektóre czynności wymagają uiszczenia opłaty jedynie w wysokości 60 zł. Należą do nich wnioski o:

  • założenie księgi wieczystej,
  • połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości,
  • odłączenie nieruchomości lub jej części,
  • sprostowanie w dziale I – O księgi wieczystej,
  • wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że w przypadku gdy założenie księgi wieczystej następuje w związku z odłączeniem nieruchomości, pobierana tylko jedna opłata. Dodatkowo od wniosku o wykreślenie wpisu uiszczamy stawkę w wysokości połowy należnej od wpisu.

Jak długo trwa zmiana właściciela w elektronicznej księdze wieczystej?

Zgodnie z obowiązującym prawem treść zawarta w księdze wieczystej online uznawana jest za prawdziwą. Nasuwa się jednak pytanie, jak szybko zmiany stają się widoczne? Obowiązujące prawo nakłada na właściciela nieruchomości obowiązek niezwłocznego poinformowania o wszelkich zmianach. Nie zmienia to faktu, że nie wszystkie dane są od razu widoczne. W jaki sposób rozwiązuje się te sytuacje w praktyce? Wpłynięcie jakiekolwiek wniosku do elektronicznej księgi wieczystej powoduje natychmiastowe odnotowanie tego faktu w postaci wzmianki. Jest ona widoczna bezpośrednio pod nazwą zakładki, której dotyczy. Dzięki temu sprawdzając aktualną treść księgi wieczystej online, od razu widzimy, że został złożony wniosek, który może mieć wpływ na informacje w niej zawarte. W takim wypadku do czasu zaktualizowania danych żaden notariusz nie podejmie się sporządzenia aktu notarialnego. Ile możemy poczekać na wprowadzenie zmian w księdze wieczystej? Nie ma ustawowego terminu, który to reguluje. Wszystko zależy od obłożenia sądu. W zależności od rejonu może on wynieść od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Warto jednak pamiętać, że do zmiany właściciela może dojść na podstawie:

  • nabycia nieruchomości na podstawie aktu notarialnego,
  • aktu poświadczenia dziedziczenia,
  • stwierdzenie nabycia spadku w postępowaniu sądowym.

W pierwszych dwóch wypadkach to notariusz składa wniosek do elektronicznych ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany, a od strony pobiera stosowaną opłatę. Jeżeli prawo do nieruchomości nabyliśmy w drodze postępowania sądowego, ujawnienia nowego właściciela musi dokonać samodzielnie. Nie zmienia to jednak faktu, że sąd z urzędu dokonuje w księdze wieczystej wpisu ostrzeżenia o zmianie właściciela.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1