Kto wycenia nieruchomości?

Z tego artykułu dowiesz się:

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?Co to jest operat szacunkowy? Czy wycena rzeczoznawcy jest rzetelna?Jak wygląda wycena nieruchomości przez pośrednika?Czy samemu można wycenić mieszkanie?Jak przeprowadzić samodzielnie wycenę mieszkania online?

Oficjalnie, jedyną uprawnioną osobą do sporządzania wycen mieszkań i lokali jest rzeczoznawca majątkowy. Przygotowany przez niego operat szacunkowy to dokument urzędowy o mocy prawnej. Jednocześnie nie zawsze musimy zatrudniać profesjonalistę. Jeśli chcemy jedynie zorientować się w cenach rynkowych, by korzystniej wystawić nieruchomość na sprzedaż, wystarczy pomoc pośrednika lub wycena online na podstawie cen transakcyjnych.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

To urzędnik, który uzyskał odpowiednie uprawnienia zawodowe, nadawane przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Prawo dokładnie określa, kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym. Musi to być osoba nigdy nie karana z wykształceniem wyższym, która ukończyła studia podyplomowe z wyceny nieruchomości, zdała egzamin zawodowy, odbyła praktykę i przeszła postępowanie kwalifikacyjne. 

Po przejściu całej drogi edukacyjnej, rzeczoznawca otrzymuje numer uprawnień i wpisuje się jego dane do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Baza dostępna jest online - dzięki niej zawsze mozemy sprawdzić, czy osoba podająca się za rzeczoznawcę faktycznie nim jest. Obecnie ponad 7 000 osób w Polsce ma uprawnienia do wykonywania tego zawodu. Za podszywanie się pod rzeczoznawcę majątkowego grozi grzywna 50 000 zł. Mimo to nie brakuje oszustów, którzy wykorzystują niedoinformowane osoby.

Profesjonalna wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy 

Ekspertyza rzeczoznawcy nieruchomości jest wymagana przez banki udzielające kredytów hipotecznych, a także przez sądy. Ekspertyza ta stanowi właśnie operat szacunkowy. Konieczna jest przy wnioskowaniu o zadatek, w sprawach spadkowych, a także przy wywłaszczeniu czy choćby przy zniesieniu współwłasności. Wynikiem wyceny rzeczoznawcy jest operat szacunkowy. Dokument zawsze tworzy się w jednym celu. Oznacza to, że operat przygotowany przy okazji sprawy spadkowej nie będzie aktualny przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Wynika to z kilku czynników. Przede wszystkim, operat ważny jest przez rok. Potem ten sam rzeczoznawca majątkowy może go odnowić, upewniając się, że wartość mieszkania się nie zmieniła. Ponadto wartość wyceny mieszkania może być inna i zależna od różnych celów, np. przy podziale majątku liczy się także, kto w większym stopniu utrzymywał nieruchomość.

Czy wycena rzeczoznawcy jest rzetelna?

Jeden operat nie jest równy drugiemu. Choć ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 dokładnie określa, jak ma wyglądać dokument a Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 wskazuje na metody wyceny, to wartość tego samego mieszkania będzie różnie określana. Rzeczoznawca inaczej wyceni nieruchomość na sprzedaż, a inaczej jako zabezpieczenie pod kredyt. W zależności od tego, kto jest jego zleceniodawcą - np. bank czy spadkobiercy - rzeczoznawca będzie lekko zawyżał lub zaniżał cenę. Dlatego zawsze warto porozmawiać z nim na temat celów i sytuacji. Można w ten sposób zaoszczędzić tysiące złotych. Koszt operatu szacunkowego zależy od cennika rzeczoznawcy. Przy mieszkaniach możemy mówić o stawkach rzędu 500-900 zł. 

Wycena nieruchomości przez pośrednika

Pośrednik to również specjalista od wyceny nieruchomości. Ale nie jest urzędnikiem i nie może przygotowywać oficjalnych opinii. Po jego pomoc warto sięgnąć, gdy chcemy poprawnie określić rynkową wartość mieszkania, a nie czujemy potrzeby zatrudniania rzeczoznawcy majątkowego. Zwykle przy kupnie/sprzedaży. Wycena nieruchomości przez agencję to najczęściej usługa dodatkowa przy procesie zbycia mieszkania. Pośrednik każdego dnia obcuje z ofertami nieruchomości. Wie, co wpływa na wartość lokali, jakie zmiany zachodzą na przestrzeni miesięcy oraz bardzo dobrze orientuje się w realnych stawkach. Ma też dostęp do systemów transakcyjnych, rejestrów oraz operatów szacunkowych. Zresztą często stosuje takie metody wyceny, jak rzeczoznawca, a mianowicie metodę porównawczą (porównywanie ze sobą mieszkań o zbliżonych parametrach) lub dochodową (szanse zarobku na nieruchomości). Pobiera wynagrodzenie prowizyjne, które kształtuje się na poziomie 2-3% wartości transakcji. 

Czy samemu można wycenić mieszkanie?

To zależy. W pewnym zakresie każdy samodzielnie wycenia nieruchomości. Tworzy sobie obraz cenowy na podstawie opinii znajomych, rodziny, sąsiadów czy ofert internetowych. Tylko ten obraz z reguły jest mylny i nie ma jakiejkolwiek wartości dla banków, urzędów czy sądów. Bez profesjonalnej wiedzy trudno wycenić realną wartość mieszkania. Tym bardziej, że w internecie widzimy ceny ofertowe, a nie prawdziwe ceny kupna i sprzedaży. Dlatego samodzielna wycena jest jak najbardziej wskazana na początku, dla ogólnego zorientowania się w stawkach oraz sytuacji na rynku; ale przy podejmowaniu ważniejszych decyzji warto sięgnąć po bardziej rzetelne źródła informacji.

Wycena mieszkania online

Istnieje kilka godnych zaufania źródeł informacji o cenach. Wartościowych danych dostarczają wyceniarki online, takie jak SonarHome. Przy czym tutaj warto wprowadzić rozróżnienie na ceny ofertowe i transakcyjne. Uproszczona wycena na naszej stronie tworzona jest w oparciu o setki tysięcy ogłoszeń internetowych i o ceny mieszkań, spełniających podobne do siebie kryteria. Bardziej szczegółowe analizy, opierające się na cenach transakcyjnych, dostępne są po skontaktowaniu się z firmą Sonar. Tworzone są na bazie rejestrów, operatów szacunkowych oraz serwisów transakcyjnych, więc dostarczają takich informacji, jakich udziela pośrednik. Tylko w tym wypadku nie trzeba wychodzić z domu. Można też samodzielnie przeglądać rejestry RCiWN, czyli Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości. To zamknięty system. Osoba, która nie jest rzeczoznawcą majątkowym, musi wnioskować o wydanie konkretnych dokumentów oraz opłacić usługę.

Zatem, kto może wycenić nieruchomość?

Może to zrobić każdy, ale tylko wycena rzeczoznawcy majątkowego ma wartość prawną i jest oficjalna. Co nie znaczy, że tylko profesjonalista z uprawnieniami starannie określi wartość nieruchomości. Niekiedy wystarczy pomoc pośrednika lub wyceniarki online bazującej na cenach transakcyjnych.

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa